--- 宝能南山项目户型定位研判

1. 谁主新岸? ---宝能南山项目户型定位研判

2. >本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客>本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客 观研判; >通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的 在于更准确地找到契合项目的准确定位. >本报告保留与发展商沟通的必要;

3. 研判思路 深圳典型高端住宅区分析 >区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖 >代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例 区域看点 项目定性 寻找依托 第一次推导得出同质片区同类项目户型比例和区间 1 参考基本户型 区间和比例 通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析 借题发挥 2 第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目户型和比例 意向基本户型 区间和比例 通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析 3 第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间. 意向基本户型 区间和比例 通过本项目自身条件限制和客户群体的需求研究进行 4 第四次通过自身项目和客户群体的分析修修正户型的比例和面积 策略基本户型 区间和比例 通过对144平上下铺对本项目进行个阿案分析,慰劳四大片区 5 最终建议户型面积区间和比例 第五次通过自身项目和客户群体的分析修修正户型的比例和面积

4. 区域定性分析 …… >区域整体规划分析 >区域发展态势分析 >区域地产形象分析

5. 1.区域整体规划分析 区域官方命名:蛇口东填海区;其由于位于深圳市南山区蛇口镇以东、深圳湾与珠江出海口交接的部分而得名。 东、南临深圳湾，北接规划中的南山区RBD中心（旅游休闲娱乐中心）。 规划中的西部通道大桥在本规划区东穿过，规划区东北接沙河西路，北边为东滨路（其地下部分为西部信道接线工程），西临后海滨路，南接望海路，深圳地铁二号线拟沿后海滨路在规划区西部擦过。

6. 东 区 西 区 总用地:315.41公顷; 西部通道以东:东区180.23公顷;以西称西区为135.18公顷。 规划居住人口:５万; 东区定位:深圳重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带; 西区定位:延续蛇口独特风情、代表深圳门户形象的滨海生活区。

7. 转换区 深圳市沿海旅游发展带和居住生活组团的转换区，起着承上启下的连z接作用。 2.区域发展态势分析 本区域形象承载:深圳新口岸门户区; 深圳西部滨海休闲区形象功能; 南山RBD及西部通道口岸生活配套区功能;

8. 3.区域地产形象档次分析 《深圳蛇口东填海区详细蓝图》中规划中明确:西区延续蛇口独特风情 的，代表深圳门户的现代滨海生活区，未来地产营造必然是以具备 生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。 景观配置:15公里滨海长廊“一带两区”中大区; 后海湾、红树林、大南山、香港天水围等优质景观; 后海和蛇口成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划; 随着西部通道年底开通，片区配套的完善，客户层面的拓宽，蛇口东填海区必将成为超越后海区域，媲美红树湾片区的新豪宅居住区。 本片区拥有的资源完全具备营造高端市场营造的条件，我们是一片“新岸区”

9. 1.整体资源：滨海长廊第二区/滨海中心区 2.区域体量：只有红树湾才可以相提并论，但红树湾地王已然开发； 3.人文氛围：依靠后海和蛇口片区，毗邻南硅谷、红树湾等豪宅新区、 是未来高尚滨海中心区，集居住、购物、休闲于一体; 4.区域发展：全新的规划片区，具备高潜力发展的片区，未来区域档 次将与深圳典型豪宅片区媲美;

10. 新岸片区与深圳典型豪宅区质素一览

11. 区域优势 市场优势 配套优势 区域分析结论 1.高端的片区:规划和发展态势奠定整体的区域高端形象和档次; 2.高尚的景观:以山/海/滨海长廊奠定高端住宅的条件; 3.豪宅片区更新:将刷新深圳豪宅片区,成为深圳关内新豪宅片区; “新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高档居住区区！本项目在 整体档次和形象方面具备营造条件.

12. 1: 推导过程 分析过程: >通过同质片区基本同类项目进行整体分析; >考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; >选取03-06年的共17个项目进行分析; 目的要求: >由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型 区间和比例; 数据来源: >中原深港研究中心/中原三级市场数据库

13. 同质片区03-06年 已/在/近期销售 项目分析…… 2 1 3 时间跨度 筛选标准 样本容量 深圳关内高层高端住宅项目 片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖 16个 3年

14. 03-06年面积和比例统计 03年 04年 05年 06年

15. 整体走势统计----找出某种规律,推出基本户型比例整体走势统计----找出某种规律,推出基本户型比例 通过对筛选出的项目进行分析，我们发现三房、四房是所有可参考项目的主力户型。 由此我们有必要对其三房、四房的变化进行细致的分析，从中来判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目户型定位。

16. 03年以来，深圳关内高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势；03年以来，深圳关内高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势； 四房比例则呈明显下降趋势。 据此线性趋势预测，07年深圳关内高端高层住宅项目 三房比例约为45％，四房比例约为32％。

17. 面 积（㎡） 130 103 220 150 173 95 266 136 193 105 255 153 280 140 136 81 三房 2006年 2003年 2004年 2005年 四房 03年下旬至今， 户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势；但从人居尺度判断， 上限已接近极致。

18. 360 232 面积（㎡） 203 220 173 145 三房 2003年 2004年 2005－06年 四房 03年下旬至今， 户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势；但从人居尺度和人体 工学判断，上限已接近极致。

19. 03-06年5月三、四房平均面积走势图 拐点：受单价快速上涨影响，总价制约了三房客户群的面积需求； 四房面积的线性上涨，反映出四房客户群的高承受能力。

20. 同期竞争项目 近期发售项目 动态面积区间借鉴规避分析 浅水湾 三湘项目 三房105-120㎡、四房130-180 ㎡ 四房157-280㎡ 半岛城邦一期 半岛城邦二期 三房101-136㎡ 、四房147-218㎡ 三房120-160㎡、四房180-250㎡ 海月四期 后海花半里 三房81-124㎡ 三房120-130㎡ 、四房150-160㎡ 三湘和海月四期与项目地理位置最为接近，规模也较大，户型设置宜适当规避。 浅水湾、半岛城邦的规模、档次等均与本项目更为贴近，应着重参考。 借鉴左侧,规避右侧.

21. 101-120 ㎡ 120-160 101-136 81-124 三房 80 100 120 140 160 180 147-160㎡、165-180 ㎡ 147- 218 160-165 180-250 157- 280 130-180 四房 130 150 170 190 210 230 250 270 290

22. 推导户型面积和比例 结论一: 主力户型面积区间参考值： 三房101-120 ㎡ 四房147-160㎡、165-180 ㎡ 主力户型套数比例参考值： 三房101-120 ㎡ 四房147-160㎡、165-180 ㎡

23. 2: 推导过程 分析过程: >通过同质片区潜在竞争项目进行分析; >选取06年-07年的共5个项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型 >由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型面积和比例进行修正; 数据来源: >中原深港研究中心/中原三级市场数据库

24. 同质片区07年 潜在竞争项目 分析…… >选取案例四大片区:蛇口 红树林 以及本项目所在片区

25. 1.07年潜在竞争项目面积和比例统计

26. 2.07年潜在竞争项目借鉴方法

27. 第一次修正户型面积和比例 结论二:

29. 3: 推导过程 分析过程: >通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; >选取各片区典型案例共7各进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型 >由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正; 数据来源: >中原深港研究中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺

30. 同质片区03-06年 三级市场整体及个案分析…… >选取案例四大片区:蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在片区

31. 1.蛇口片区三级市场成交分析 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 蛇口片区的二手市场交易三房四房比例较高，比例78％； 对比其他片区，本片区的豪宅户型面积比较适中； 片区客户以企业高管为主，本片区超大户型（五房）的二手市场成交相 对较弱，价格偏低。

32. 2.华侨城片区三级市场成交分析 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 华侨城片区的二手市场交易三房四房比例稍低，但比例仍然高达73％； 本片区豪宅大户化特征十分明显，四房平均面积非常大，而且四五房的 大户型与二三房户型的单价差异非常高； 本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。

33. 3.环红树湾片区三级市场成交分析 环红树湾片区三级市场成交资料（05.10－06.3） 户型 成交比例 平均面积 面积区间（㎡） 平均总价（万元） 平均单价（元/㎡） 一房 7.1% 50.66 49.96-51.35 52 10266 两房 3.6% 93.00 78.51-88.72 104 11183 三房 32.1% 154.09 102-183 169 10949 四房 57.1% 193.61 166.37-265.5 243 12576 五房 － － － － － 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 红树湾片区的二手市场交易基本上以三房四房为主，比例接近90％； 由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，三房四房平均面积较大； 由于落成时间较晚，本片区超大户型（五房）的二手市场成交仍比较有限。

34. 4.环香蜜湖片区三级市场成交分析 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 香蜜湖片区的二手市场交易在户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达83％； 虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小； 从分析结果看来，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的价格非常高。

35. 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主，且三房单元略多； 根据统计，四片区需求五房单位客户略少，但根据三级市场同时的普遍反映，五房客户的高诚意度客户比例很高； 另外值得注意的是，咨询客户中，需求两房的客户比例与两房的成交比例有一定距离。

37. 5.各片区典型个案三级市场分析 蛇口-花园城项目

38. 红树林-红树湾项目

39. 香蜜湖-水榭花都

40. 招商海月 从价格来看，由于户型景观好，四房单元的价格最高；三房单元价格也比较坚挺；而五房单元由于集中于一期，价格比四房稍低，两房的价格最低； 从各户型面积来看，海月的三房面积偏小。 成交以三房四房为主， 二房五房也占据一定比例。 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部

41. 天骄华庭 四房单元的价格最高；三房单元及五房单元价格比四房稍低，两房单元的成交极少而且价格最低； 从各户型面积来看，天骄华庭的户型面积较大。 两房成交极少，三房成交只有两成多，四房五房占最大比重，天骄华庭的二手成交明显呈大户化特征。 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部

42. 蔚蓝海岸 从价格来看，蔚蓝海岸的二手成交价格比较平均，但四房五房的价格偏高； 从各户型面积来看，蔚蓝海岸的户型面积分化比较严重，四房五房的面积较大。 蔚蓝海岸二手房成交中，三房的比例超过一半，二房房五房比重较低，四房比例也只有不足三成。 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部

43. 区域成交户型和面积统计 1.四片区的二手市场成交以三房四房为主，但从目前的情况看来，三房的比例略高（红树湾片区除外），但四房成交有较大的上升趋势，这与一手楼市场略有差异； 2.四片区二手成交户型平均面积偏大，三房集中在130－150㎡/套，四房集中在180－220㎡/套，其中华侨城及红树湾片区的户型面积较其他两片区更大； 3.从价格来看，三房单价与四房单价基本相近（华侨城除外），四房价格略高，但相比新成交一手楼平均价格仍然有不少差距，二手豪宅市场存在较大上升空间； 4.从项目周边个别项目二手成交数据看来，大户型（三四房以上）的交投比小户型（二房）活跃得多，价格也比较坚挺； 5.随着新兴片区豪宅相继落成，深圳的豪宅市场形成规模，对整个社会的中产以上阶层形成巨大吸引力，大户高价的趋势将不可逆转。

45. 第二次修正户型面积和比例 结论三:

47. 4: 推导过程 分析过程: >通过对自身限制条件进行全面分析; >通过对项目目标客户进行基本需求分析; 目的要求:第三次修正基本户型 >由项目自身限制条件和客户需求进行户型区间修正; 数据来源: >中原深港研究中心/中原三级市场数据库

48. ※同质片区个案客户分析…… ※本项目限制条件分析; >选取案例四大片区:蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在片区

50. 1.各片区个案客户统计