عقد الايجار

1. عقد الايجار

2. عقد الايجار أهمية عقد الايجار: يعتبر ثاني اهم العقود المسماة لانه يتيح للملاك استغلال املاكهم ويتيح في ذات الوقت لغير الملاك الانتفاع بما لا يملكون. اشكالية تحديد الاجرة<< تتدخل القوانين لتحديد الاجرة . تعريف عقد الايجار: • تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة وبه يلتزم المؤجر ان يمكّن المستاجر من الانتفاع بالماجور. • في الفقه الاسلامي التزام سلبي بتمليك منفعة العين • اما في القانون فهو التزام ايجابي بتمكين المتساجر من العين. خصائص عقد الايجار: • 1- عقد رضائي. • 2- عقد ملزم للجانبين • 3- عقد معاوضة • 4- عقد من العقود المستمرة ( طوال مدة الايجار) • 5- عقد يرد على منفعة (دون الملكية ) • 6- عقد من عقود الادارة وذلك انه لاينشئ الا التزامات شخصية للمتعاقدين

3. عقد الايجار تمييز عقد الايجار عن غيره من العقود: تمييزه عن الاعارة : • تكون الاعارة دائما بدون عوض. • يستطيع المستاجر ان يتنازل عن حقه للغير الا ان وجد شرط بخلاف ذلك. • ان باع شخص بيته وظل ساكن فيه مدة ماذا تعتبر هذه المدة اعارة ام ايجار؟؟؟ • تعتبر ايجار لانه ينتقص من قيمة المنزل بقيمة الايجار. تمييزه عن الوديعة: • المستاجر ينتفع بالعين المؤجرة اما المودع لديه لا ينتفع بل يلتزم بالمحافظة فقط. • على ذلك يدفع المستاجر اجر اما المودع لديه لا يدفع بل قد يُدفع له أجرة. • يرد المستاجر العين بانقضاء مدة الايجار بينما المودع بطلب المودع او انقضاء الاجل ايهما اقصر. • ماذا عن خزانة البنك ؟ هل هي وديعه ام ايجار؟ • ايجار لان لديه مفتاح الخزينه يضع فيها ما يشاء.

4. عقد الايجار تمييز عقد الايجار عن غيره من العقود: تمييزه عن عقد العمل: • حالة الاشراف والتوجيه فهو عقد عمل اما بدون اشراف وتوجيه فهو عقد ايجار. • مثل شركات سيارات التاكسي. تمييزه عن حق المنفعة: • ان حق المستاجر حق شخص في حين المنتفع حق عين • ان حق المنتفع قد يكون بعوض او بدون عوض اما حق المستاجر فهو دائما بعوض • مصدر حق الانتفاع اي سبب من اسباب اكتساب الحقوق العينية (العقد، الشفعة، الوصية ، التقادم ..) عدا الميراث، اما الايجار مصدره العقد دائماً. • ان حق المنتفع ينقضي حتما بموته اما حق المستاجر فيورث الا ان نص العقد على خلاف ذلك. • تخويل المستفيد سلطات على العين دون وساطة صاحب الرقبة فهو انتفاع اما ان تطلب وساطة صاحب العين فهو ايجار.

5. اركان عقد الايجار • 1- ركن الرضا • 2- ركن المحل • 3- ركن السبب الاركان لازمه لانعقاد عقد البيع تخلف احد هذه الاركان يبطلالعقد بطلانا مطلقاً ؟؟! اي لا يزول بالاجازة او بالنزول عن التمسك به ويجوز للمحكمة ان تقضي من تلقاء نفسها

6. 1- ركن السبب • غير مفصل لانه يخضع للقواعد العامة فان كان العقد مخالف للنظام او الاداب او الشريعة الاسلامية يعد العقد باطل بطلان مطلق لعدم مشروعيه السبب. • مثل ايجار منزل للدعارة ، ايجار مخزن للخمور او للمخدرات • الشرط ان يكون المتعاقد الاخر على علم بقصد المشتري اي ان يكون السبب غير المشروع متفق عليه من كلا الطرفين

7. 1- ركن الرضا • ينعقد عقد الايجار بمجرد توافق ارادتي المتعاقدين فجوهر العقد هو الارادة لذا يجب ان تصدر من شخص كامل الاهلية ليعتد القانون بارادته (صبي غير مميز ومن في حكمه = العقد باطل / صبي مميز ومن في حكمه = العقد موقوف على اجازة الولي او الوصي) ويشترط ان يكون رضاه صحيحا بدون عيوب. • توافق الارادتين: • ايجاب + قبول ؛ وعليه فإن كلا المتعاقدين يجب ان يقصدا ابرام هذا العقد وان يتم الاتفاق بينهما على العين المؤجرة والاجرة ومدة الايجار فان اختلفا في أحد هذه الأمور لم ينعقد العقد. • يجوز ان يكون التعبيرصريح لفظي، مكتوب، بالاشارة المتداولة عرفاً او ضمنياً. • يجب ان يكون الرضا خالي من عيوب الارادة وهي الغلط ، الاكراه ، الغبن مع التغيرير وهي التي تجعل العقد موقوف اما الاستغلال فلا تجعله موقوف بل يجوز للمتعاقد المستغل ان يطالب برفع الغبن عنه الى الحد المعقول خلال سنة من ابرام العقد.

8. 1- ركن الرضا • الأشخاص الذين لهم حق التأجير: • 1- مالك الشيء، اما بنفسه او بواسطة نائبه الاتفاقي(الوكيل) أو نائبه القانوني (الولي أو الوصي) = يكون العقد صحيح ونافذ في حق دائني المؤجر وورثته. • 2- المالك على الشيوع = يؤجر حصته لمن يشاء. • 3- صاحب حق المنفعة = يؤجر حقه في المنفعة ومدة الايجار يلتزم بأن تكون لا تزيد عن مدة حق المنفعة وان كانت تزيد عن ذلك فيصبح العقد في الفترة الزائدة موقوف على اجازة مالك العين. • 4- صاحب حق الاستعمال والسكنى = يؤجر بقدر ماله من حق في الاستعمال والسكن فقط. • 5- الدائن المرتهن رهن حيازي • 6- المستأجر = يتنازل إلى الغير أو يؤجر من الباطن إلا في عقد إيجار العقار. • 7- الوكيل – الوكالة = يصح فعل الوكيل إن أنشئ عقد إيجار بحق موكله في حدود الوكالة. • 8- الولي – الوصي

9. 1- ركن الرضا • الايجار المعلق على شرط واقف أو فاسخ • عقد الايجار يكون دائما مقترن باجل فاسخ لانه عقد مؤقت ينتهي بانقضاء مدته. • قد يعلق على شرط واقف او فاسخ ولكن كلا الشرطين في عقد الايجار ليس لهما اثر رجعي خلافا للقواعد العامة • الواقف مثل يدون العقد في محرم ويعلق على شرط ان ينفذ في جمادى فان حل جمادى ينفذ ليس باثر رجعي او ان يقول المؤجر ساقوم بتاجير منزلي على شرط ان اشتري منزل اخر. • الفاسخ مثل ان يقول المستاجر ساقوم باستئجار المنزل ان لم اشتري منزل اخر • خيار الشرط • لا تختلف عن عقد البيع مع ملاحظة انه ان كانت مدة الخيار تبدا من وقت عقدد الايجار فان مدة الايجار لا تبدا الا من وقت سقوط الخيار الا ان وجد اتفاق في العقد يقضي بغير ذلك.

10. 1- ركن المحل • المحل في عقد الايجار هو المأجور والأجرة • أ- المأجور وشروطه: • 1- وجود الشي المؤجراو قابل للوجود تطبيقاً للقواعد العامة وان لم يكن كان العقد باطل لانعدام المحل. • 2- تعيين الشيء المؤجر تعيين كافي نافي للجهالة او قابلا للتعين وان لم تحدد الجودة التزم بمتوسط الجودة. • 3- قابلية الشيء المؤجر للتعامل بأن يكون خارجاً بطبيعته عن التعامل او بحكم القانون او شرعا فان كان غير ذلك وقع باطلاً. • 4- ان لا يكون الشي قابلا للاستهلاك لان استهلاكه يعني امتلاكه والايجار يقتضي رد المؤجر بانتهاء مدة الايجار. • احكام خيار الرؤية ذات احكامها في عقد البيع.

11. 1- ركن المحل • المحل في عقد الايجار هو المأجور والأجرة • ب- الأجرة • لأنه من عقود المعاوضة ولا بد من الاجرة لانعقاد العقد. • ليس شرطاً ان تكون مبلغاً من النقود او اي مال آخر, • يشترط ان تكون جدية وحقيقية فان كانت صورية او تافهة فانه لا يعتد بها. • تحديد الاجرة يعتمد على اتفاق المتعاقدين والاصل ان تتساوى الاجرة عن جميع مدد الايجار الا ان اتفقا على خلاف ذلك. • لا يشترط تعيين الاجرة بل يكتفى بتحديد الاسس لتعيينها كأن تكون أجرة المثل او غلة العين المؤجرة او توكيل شخص ثالث لتحديد الأجرة. • لا يجوز ترك تحديد أمر الأجرة لأحد أطراف العقد ينفرد وحده بتحديدها. • متى تثور أجرة المثل؟ • 1- ان حددا المتعاقدين ذلك سبيلا لتحديد الاجرة (يصح عقد الايجار) • 2- ان اغفلا عن تحديد الاجرة والاتفاق عليها (يصح عقد الايجار) • 3- ان اتفقا على الاجرة ولم يستطيعا اثبات اتفاقهما (يصح عقد الايجار) • 4- ان حاولا الاتفاق على الاجرة ولم يتمكنا ( لا يوجد عقد ايجار بل يكون تعويض) لانعدام ركن من اركان العقد ويكون العقد باطل.