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Veränderung am Bau - Pflichten des Verwalters

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Veränderung am Bau - Pflichten des Verwalters. Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Klaus Eichhorn. Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Dozent EBZ, Bochum RDM Essen VNWI Inhouse-Seminare

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Presentation Transcript
ver nderung am bau pflichten des verwalters

Veränderung am Bau -Pflichten des Verwalters

Klaus Eichhorn

Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

klaus eichhorn
Klaus Eichhorn
  • Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
  • Dozent
  • EBZ, Bochum
  • RDM Essen
  • VNWI
  • Inhouse-Seminare
  • Fachautor
  • WE verwalten (Haufe)
  • NaWEGator
  • NZM

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

ablauf des vortrages
Ablauf des Vortrages
  • Bedeutung des Themas
  • Vorsorgemaßnahmen
  • Ungeplante/geplante Veränderungen
  • Differenzierung der Maßnahmen
  • Vorgehensweise/Formalien
  • Hinweispflichten
  • Beschlusskompetenzen
  • Auftragserteilung/Vertragsabschluss
  • Bauüberwachung/Abnahme
  • Vorschläge für ORGA-Beschlüsse

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

bedeutung des themas
Bedeutung des Themas
  • Verwalter =Sachwalter des Immobilienvermögens
  • Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums § 27 I Nr.2,3 WEG

OLG Frankfurt, U.v.26.11.2003 – 21 U 38/03

  • Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht zur ordentlichen Verwaltung. OLG Karlsruhe U.vom 23.12.2008 – 14 U 107/07; OLG München, B. v. 24.10.2005 – 34 Wx 082/05).
  • Gebäudeunterhaltspflicht § 836,838 BGB

= mit der Verwalterbestellung genauso verantwortlich und haftbar wie der Gebäudeeigentümer

BGH U.v. 23.03.1993 – VI ZR 176/92

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

vorsorge ma nahmen
Vorsorge-maßnahmen
  • Begehung der Anlage

mindestens 2 x pro Jahr (Frühjahr, Winter)

  • Regelmäßiger Dachcheck

am besten vor dem Wintereinbruch, bei starker Beanspruchung ggf. auch im Frühling, je nach Bauart u. Standort (2 bis 5 Jahre)

  • Beachtung bestehender Gewährleistungsfristen

ab der Abnahme der Anlage bzw. weiterer Arbeiten

  • Instandsetzungsplan für alle Bereiche

angenommene Lebensdauer

  • Angemessene Rücklagenbildung § 21 V 4 WEG

weiter Ermessensspielraum der WEG zur Höhe u. Zeit

BGH, U v. 01.04.11, Az. V ZR 96/10

  • ausreichende Dokumentation der Tätigkeit

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 1
Fall 1
  • In einer Gemeinschaft wird für künftig anstehende Reparaturen eine Prioritätenliste für die Sanierung der Bausubstanz geführt. 2005 stellte ein Gutachten weitere Mängel zum Schallschutz fest. Der Antrag eines WE zur Behebung dieser Mängel wird nicht beschlossen, weil zunächst die Altmängel behoben werden sollen. Hiergegen wendet sich der Kläger.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 1
Lösung zu Fall 1
  • Beschließt eine Eigentümergemeinschaft in Bezug auf die Sanierung der Bausubstanz eine Prioritätenliste zu erstellen und diese abzuarbeiten, so entspricht dies nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Prioritätenliste bei neueren Erkenntnissen überprüft und angepasst wird.
  • OLG Hamburg B.v.07.10.2009 – 2 Wx 58/09

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

ungeplante ver nderungen i witterung besch digungen
Ungeplante Veränderungen IWitterung/Beschädigungen
  • Witterung (Herbststurm, Schnee)
  • Beschädigungen (z.B.Vandalismus)
  • Pflichten des Verwalters
  • Begehung der Anlage
  • Feststellung der Schäden
  • Ermittlung des Instandsetzungsbedarfs
  • Einholung von Alternativangeboten
  • Information der Eigentümer
  • Information Dritter (Versicherung, Behörden)
  • Herbeiführung von Beschlüssen

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

ungeplante ver nderungen ii gesetze auflagen
Ungeplante Veränderungen IIGesetze/Auflagen
  • Änderungen der Gesetze (z.B. TrinkwasserVO)
  • Auflagen der Behörden
  • Pflichten des Verwalters
  • Information über geplante Gesetze und Auflagen
  • Prüfung der Rechtslage (ggf. mit Unterstützung)
  • Ggf. erforderliche Umsetzung
  • Information der Eigentümer
  • Herbeiführung von Beschlüssen

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 2
Fall 2
  • Die Stellplätze der Tiefgarage waren mit Metallgittern abgetrennt und durch Metalltor verschließbar, in der Baugenehmigung so aber nicht vorgesehen. In einigen Stellplatzboxen wurden brennbare Stoffe gelagert. Die Ordnungsbehörde sandte eine Ordnungsverfügung mit der Androhung eines Zwangsgeldes an den Verwalter. Er sollte bei der WEG durchsetzen, dass die Metalltore dauerhaft geöffnet sind und keine brennbaren Gegenstände mehr in den Boxen gelagert werden. Der Verwalter reicht Klage beim Verwaltungsgericht ein, weil die Verfügung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer hätte gerichtet werden müssen.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 2
Lösung zu Fall 2
  • Die Ordnungsbehörde kann den Verwalter verpflichten, dafür zu sorgen, dass die Metalltore in der Tiefgarage ständig geöffnet sind. Er ist zur Betreuung des Gemeinschaftseigen- tums verpflichtet und kann hierfür als Störer in Anspruch genommen werden.
  • Dagegen ist er nicht verpflichtet, aus den Boxen unzulässig gelagerte Materialien zu entfernen. Bei den Stellplätzen handelt es sich um Sondereigentum, für das nicht der Verwalter sondern nur die Wohnungseigentümer handlungsbefugt sind.
  • OVG Nordrhein-Westfalen, B. v. 28.01.11 - 2 B 1495/10 -

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

ungeplante ver nderungen iii eigenm chtige ma nahmen dritter
Ungeplante Veränderungen IIIeigenmächtige Maßnahmen Dritter
  • Bauliche Maßnahmen Dritter
  • (Sondereigentümer, Nachbarn etc.)
  • Pflichten des Verwalters
  • Information über tatsächlichen Zustand
  • Prüfung der Rechtslage (ggf. mit Unterstützung)
  • Ggf. erforderliche Umsetzung
  • Information der Eigentümer
  • Information Dritter (Versicherung, Behörden)
  • Herbeiführung von Beschlüssen

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 3
Fall 3
  • Nach Beschädigung und Entwendung seiner Fahrzeuge trennt S seine Stellplätze durch Gitterelemente und Rolltor vom Rest der Gemeinschaftsgarage ab. Die WEG lehnt eine Genehmigung dieser Maßnahmen auf der Eigentümerversammlung vom 19.06.2007 ab und beschließt, ihn „
  • zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und zu verpflichten".

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 3
Lösung zu Fall 3
  • Die Eigentümerversammlung kann über Fragen des Gebrauchs (WEG § 15), der Verwaltung (WEG § 21) und der Instandhaltung/ Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (WEG § 22) mit Mehrheit befinden.
  • Sie ist jedoch nicht berechtigt, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Pflichten aufzuerlegen. Die Mehrheit kann nur beschließen, ob diese Ansprüche geltend gemacht werden.
  • BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 -

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 4
Fall 4
  • WE der Dachgeschosswohnung hat Sondernutzungsrecht am Dachboden. Er unterteilt Dachraum mit Trennwänden. Sein Rechtsnachfolger ergänzt den Bauzustand und baut zu Wohnzwecken aus, ohne die Zustimmung des anderen WE zu haben. Er muss den von ihm vorgenommenen Ausbau entfernen.
  • Der andere WE will nun auch die Entfernung der vom Voreigentümer errichteten Trennwände erreichen, die der andere WE dulden soll.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 4
Lösung zu Fall 4
  • Der Rechtsnachfolger kann nicht als Handlungsstörer auf Rückbau baulicher Veränderungen eines früheren Eigentümers
  • wohl aber als Zustandsstörer auf Duldung ihrer Beseitigung in Anspruch genommen werden.
  • OLG Düsseldorf B. 09.04.2008 – I-3 WX 3/08

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

geplante ver nderungen bauliche ma nahmen
Geplante VeränderungenBauliche Maßnahmen
  • Instandhaltung
  • Erhaltungdes ursprünglichen Zustands der Anlage
  • Instandsetzung
  • Beseitigung von Abnutzung, Alterung, Beschädigung
  • Modernisierende Instandsetzung
  • Reparatur nach dem aktuellen Stand der Technik
  • Modernisierung
  • Anpassung des Gemeinschaftseigentums an Stand der Technik
  • Bauliche Veränderung
  • über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinaus

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

grundlage 22 abs 1 weg
Grundlage§ 22 Abs. 1 WEG
  • „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen,
  • die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen
  • können beschlossen oder verlangt werden,
  • wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt,
  • dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr.1 bestimmte Maß hinaus
  • beeinträchtigt werden.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

pr fungsschema
Prüfungsschema

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

instandhaltung
Instandhaltung
  • Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands der Wohnungseigentumsanlage
  • Maßnahmen zur Beseitigung normaler und gebrauchsbedingter Abnutzungen
  • Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung
  • Beispiel
  • Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen
  • Pflege- und Reinigungsmaßnahmen
  • Kleinreparaturen

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

instandsetzung
Instandsetzung
  • Erhaltung des bestehenden Zustands der Wohnanlage
  • Beseitigung von Schäden, die auf der Abnutzung, Alterung, oder aber auch der Einwirkung Dritter beruhen
  • Schaden muss nicht bereits eingetreten aber auf Grund des technischen Zustandes jederzeit eintreten können
  • Beispiel
  • Reparatur der defekten Antennenanlage

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 5
Fall5
  • Die TE der Gemeinschaft weist sämtliche Fenster und Wandverglasungen der Wohnung dem Sondereigentum zu. Weiter überträgt die TE „ die Behebung von Schäden an Flächen des SE ( z.B. Tür- und Fensterflächen einschließlich Tür- und Fensterrahmen) die an das GE angrenzen“, ohne Rücksicht auf die Ursache auf den jeweiligen SE. E meint die Kosten müssten von der WEG getragen werden. Gegen die Ablehnung legt er Klage ein.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 5
Lösung zu Fall5
  • Die Instandhaltungspflicht für Gemeinschaftseigentum kann durch Vereinbarung auch dem einzelnen Sondereigentümer übertragen werden.
  • Dies gilt insbesondere, wenn solche Teile des Gemeinschaftseigentums betroffen sind, die sich innerhalb des Sondereigentums befinden oder dieses räumlich abschließen.
  • OLG Karlsruhe, B. v. 07.07.2010 - 11 WX 115/08

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

modernisierende instandsetzung
Modernisierende Instandsetzung
  • Auch im Rahmen der Instandsetzung nicht zwingend Beschränkung auf den bisherigen alten technischen Standard
  • Defekte, veraltetet oder unzureichende Einrichtungen werden nicht durch gleichartige sondern durch technisch neuere bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt.
  • Bei mehreren gleich erfolgversprechenden Maßnahmen hat die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum,OLG Düsseldorf B.v. 26.04.2000, 3 Wx 81/00
  • Beispiel
  • Umstellung der Heizung von Öl auf Gas, wenn die Erneuerung der Anlage ohnehin erforderlich ist
  • KG B. v. 27.056.1994 – 24 W 7640/93

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 6
Fall 6
  • In einer Wohnung bildet sich Schimmel, der auf Mängeln in der Fassade beruht. Ein Gutachter ermittelt für eine
  • Dämmung der Giebelseite € 17.000
  • Dämmung der kompletten Hausfassade € 34.900
  • Die Versammlung beschließt die Dämmung der kompletten Hausfassade. Kläger meint eine Volldämmung sei nicht erforderlich und ficht an, da der Beschluss nicht ordnungsmäßig sei.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 6
Lösung zu Fall 6
  • Die Volldämmung einer Fassade ist in der Regel eine modernisierende Instandsetzung.
  • Bei einer modernisierenden Instandsetzung haben die Wohnungseigentümer ein Ermessen, was sie tun (hier: ob sie die ganze Fassade oder nur Teile in Stand setzen).
  • OLG Frankfurt B. v. 15.11.2010 – 20 W 138/08

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 7
Fall 7
  • WEG beschließt mit doppelter Mehrheit, die Heizung inklusive der Steigleitungen wegen ihres Alters zu erneuern. Weiter beschließt sie die Erneuerung der Heizkörper und der zugehörigen Anschlussleitungen.
  • In der TE steht, dass die Anschlussleitungen ab dem Abzweig und die Heizkörper im Sondereigentum stehen.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 7
Lösung zu Fall 7
  • Die Heizzentrale und die Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im GE. Ihre altersbedingte Erneuerung ist als modernisierende Instandhaltung nach § 22 III, 21 III,IV WEG möglich.
  • Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem SE durch TE oder Vereinbarung zugeordnet werden.
  • BGH, U.v.08.07.2011 – V ZR 176/10

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

modernisierung 22 abs 2 weg
Modernisierung § 22 Abs.2 WEG
  • Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1,
  • die der Modernisierung entsprechend § 559 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen,
  • die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern
  • und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen
  • können abweichend von Absatz 1
  • durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs.2
  • und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile
  • beschlossen werden

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

begriff der modernisierung
Begriff der Modernisierung
  • Weite Auslegung im WEG- Recht:
  • Verbesserungen, die im Mietrecht nur dem Vermieter nutzen, sind auch positiv für den WE
  • Beschlusskompetenzen erweitert, um den WE auch ohne Bedarf zu ermöglichen, den Verkehrswert zu beeinflussen
  • Ausreichend eine Maßnahme, die aus Sicht eines WE eine sinnvolle Neuerung darstellt und voraus- sichtlich geeignet ist, den Gebrauchswertnachhaltig zu erhöhen

BGH, U.v.18.02.2011 – V ZR 82/10

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

nderung der eigenart der wohnanlage
Änderung der Eigenart der Wohnanlage
  • Charakteristisches Aussehen des Gebäudes
  • Haus im Jugendstil, Plattenbau
  • Flachdach statt Satteldach
  • Typische Nutzung der Anlage
  • Studentenwohnheim
  • Betreutes Wohnen
  • Nutzungseigenart
  • Grünfläche
  • Wohnungen statt Speicher zum Abstellen

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

unbillige beeintr chtigung einzelner we gegen ber anderen
unbillige Beeinträchtigungeinzelner WE gegenüber anderen
  • Nicht jede Beeinträchtigung ist von Bedeutung
  • Nicht soweit zwangsläufig mit Modernisierung verbundene Änderung
  • Unbillige Beeinträchtigung
  • Nutzungseinschränkung von mehr als 10%
  • Risiko der Mietminderung
  • Optisch (z.B. Verschattung)
  • Kosten im Einzelfall
  • Immissionen im Einzelfall

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 8
Fall 8
  • WEG beschließt mit doppelter Mehrheit die nachträgliche Errichtung von Außenbalkonen im rückwärtigen Innenhof der Anlage. Die Beteiligung der WE steht zur Disposition. Eine der vermieteten Wohnungen kann durch deren Lage an die Anlage nicht angeschlossen werden. Eine weitere Wohnung soll auf Wunsch des WE ausgespart bleiben. Dieser ficht den Beschluss an, weil er nicht einstimmig beschlossen wurde.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 8
Lösung zu Fall 8
  • Der Anbau von Balkonen ist eine Modernisierung im Sinne von §§ 22 II 1 WEG iVm 559 I BGB.
  • Nachträgliche Anbauten sind eine Veränderung der Eigenart der Anlage u. bedürfen der Einstimmigkeit.
  • Eine Nutzungseinschränkung von mehr als 10% der GE-Fläche ist eine erhebliche Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr.1 WEG.
  • Das Risiko von Mietminderungen bei baulichen Maßnahmen ist ein Kriterium bei §§ 14 Nr.1, 22 Abs.2 WEG
  • LG Lüneburg U.v.31.05.2011 – 9 S 75/10 –

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

vorgehensweise
Vorgehensweise
  • Ermittlung des Bedarfs bzw. der Anforderung zur Instandsetzung/Modernisierung etc.
  • Abwägung der möglichen Maßnahmen
  • Einholung von alternativen Kostenanschlägen
  • Information der Eigentümergemeinschaft
  • Informations- und Bedenkenhinweise
  • Herbeiführung von Beschlüssen

OLG Köln, B. v. 17.04.2000 – 16 Wx 13/00 -

  • Umsetzung der Beschlüsse

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 9
Fall 9
  • Der Verwalter stellte fest, dass in einen Keller der Wohneigentumsanlage Wasser eintrat. Tonrohre im Fundament waren beschädigt und die Isolierung des Kellers unzureichend. Wegen der Gefahr einer Fundamentunterspülung erteilte er den Auftrag zu umfassenden Sanierungsarbeiten. Die vorgelegte Rechnung von 17.000 € beglich er aus Mitteln der WEG. Diese meinte, dass er den Auftrag nicht ohne ihre vorherige Entscheidung erteilen durfte. Deshalb klagte sie Schadensersatz ein.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 9
Lösung zu Fall 9
  • Ein Verwalter darf einen Vertrag für die WEG ohne Ermächtigung nur abschließen, wenn die Maßnahme zur Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums so eilbedürftig ist, dass er vorher keine Eigentümerversammlung einberufen kann. Ohne Notgeschäftsführung muss die WEG zuvor einen Beschluss fassen. Setzt sich ein Verwalter über die Beschlusskompetenz der WEG hinweg, verletzt er seine Pflichten und muss der Gemeinschaft den gesamten daraus entstandenen Schaden ersetzen. Hier musste der Verwalter nicht sofort eine umfassende Sanierung in Auftrag geben. Er hätte den Schaden provisorisch beheben können und über alles Weitere die WEG entscheiden lassen OLG Hamm, Beschluss v. 19.07.11, Az. 15 Wx 120/10

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

informations hinweis und pr fungspflichten
Informations- Hinweis- und Prüfungspflichten
  • Information über den Sachstand
  • - Stand der Sanierungsmaßnahme
  • Erläuterung, warum ein Beschluss erforderlich ist
  • Erforderlichkeit einer Sonderumlage
  • Hinweise bei tatsächlicher o. rechtlicher Bedeutung
  • technisch kompliziert
  • Erheblicher Kostenaufwand
  • Besondere Mehrheitserfordernisse
  • Bedenkenhinweis
  • Unbestimmter oder rechtswidriger Beschluss
  • Hinweis auf mögliche Folge (eV oder SE)
  • Prüfung bei der Beschlussverkündung

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 10
Fall 10
  • Einstimmiger Beschluss vom 29.09.2009:
  • Bausachverständiger des TÜV wird über die Mängel am Balkon u. an der Tiefgaragenzufahrt ein Gutachten erstellen. Firma S wird mit Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Sollte die Frist verstreichen, wird eine entsprechende Klage eingereicht und die Sanierung des Balkons in Auftrag gegeben.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 10
Lösung zu Fall 10
  • Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre, widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.
  • OLG Düsseldorf, B. v. 23.09.2008 – I-3 Wx 272/07

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

auftragserteilung abschluss eines bauvertrages
Auftragserteilung Abschluss eines Bauvertrages
  • Rechtsdienstleistung § 2 I RDG
  • jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung im Einzelfall erfordert.
  • Mitwirkung beim Vertragsabschluss als Rechtsdienstleistung?
  • nein - Presseerklärung Bundesministerium Justiz
  • ja - Finzel KommRDG, § 2/12
  • Rechtsdienstleistung erlaubt mit (§ 5 II RDG):
  • 1. Testamentsvollstreckung
  • 2. Haus- und Wohnungsverwaltung
  • 3. Fördermittelberatung

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

vertragsabschluss
Vertragsabschluss
  • Pflicht des Verwalters
  • bei der Gestaltung von Vertragsklauseln die Formulierung zu wählen, die für den Eigentümer die größtmögliche Sicherheit bietet.
  • KG Berlin, Urteil vom 13.10.2006 – 3 U 3/06
  • LG Berlin, Urteil vom 29.02.2008 – 53 S 145/07
  • AG Lichtenberg, Urteil vom 17.04.2008 – 12 C 283/07
  • Kriterium
  • Umfang und Dauer der Baumaßnahme
  • Auswahl der Vertragsart (BGB,VOB, etc.)
  • Eigene Kenntnis und Risikofreude
  • Sondervergütung

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 11
Fall 11
  • Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft:
  • Die Rohre des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums sollen gemeinsam saniert werden.
  • Vorher Hinweise des Verwalters
  • auf Bedenken und Anfechtungsrisiko

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 11
Lösung zu Fall 11
  • Verwalter hat es zugelassen, dass ein offensichtlich rechtswidriger Beschluss gefasst worden ist.
  • Hinweis auf die mögliche Anfechtung reicht nicht aus.
  • Hinweis auf die Folgen (Kosten für die Wohnungseigentümer und Verzögerung der Durchführung des Beschlusses) erforderlich.
  • Verwalter trägt 1/3 der außergerichtlichen Kosten
  • LG Köln, Beschluss vom 10.03.2008 – 29 T 159/07

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

beschlussvorschlag teil 1 modernisierung rohrleitung des ge
Beschlussvorschlag Teil 1Modernisierung Rohrleitungdes GE
  • Die WE nehmen zur Kenntnis, dass die gesamten Rohrleitungen der Anlage so sanierungsbedürftig sind, dass absehbar Schäden und eine Überprüfung der Versicherungsbedingungen zu erwarten sind.
  • Die WEG beschließt, das Rohrleitungssystem des GE entsprechend dem Angebot der FA …. vom… zu sanieren.
  • 3. Der Verwalter wird ermächtigt, hierzu im Namen der WEG mit der Fa…. einen Vertrag abzuschließen.
  • 4. Sonderumlage

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

beschlussvorschlag teil 2 modernisierung rohrleitung des se
Beschlussvorschlag Teil 2Modernisierung Rohrleitungdes SE
  • Die WE werden wegen der Hinweise aus Teil 1 aufgefordert, die in ihrem SE liegenden Teile der Rohrleitungen bis zum…. so instand zu setzen, dass die Auflagen der Versicherung vom… erfüllt werden.
  • Kommt ein SE dieser Aufforderung innerhalb der Frist nicht nach, wird der Verwalter ermächtigt, den SE im Namen der WE mit Anwalt gerichtlich und kostenpflichtig zur Durchführung der Maßnahme in Anspruch zu nehmen.
  • Ergibt sich aus der unterlassenen Sanierung ein Schadensersatzanspruch, wird der Verwalter ermächtigt, diesen gegen den SE durchzusetzen.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

bauleitung bau berwachung
Bauleitung /Bauüberwachung
  • Aufgabe/Bedeutung
  • Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit
  • Baugenehmigung/Zustimmung
  • Ausführungsplänen/Leistungsbeschreibungen
  • Koordinierung der Beteiligten bei Objektüberwachung
  • Führung v. Zeitplan/Bautagebuch
  • Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen
  • Abnahme der Bauleistung
  • Kriterium
  • Umfang und Dauer der Baumaßnahme
  • Eigene Fachkenntnis und Risikofreude
  • Vergütung des Architekten § 15 HOAI
  • Sondervergütung des Verwalters

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

abnahme der bauleistung
Abnahme der Bauleistung
  • Bedeutung
  • Entgegennahme der Werkleistung/Billigung als vertragsgerecht
  • Einklagbare Hauptpflicht des Bestellers § 640 BGB
  • Rechtsfolgen
  • Erfüllungswirkung (§ 631 I BGB Konkretisierung auf Werk)
  • Fälligkeit der Vergütung § 641 I BGB
  • Umkehr der Beweislast
  • Verlust von Rechten (Vorbehalt von Mängeln/Vertragsstrafen)
  • Übergang Vergütungs-/Leistungsgefahr
  • Verjährung von Mängelrechten §§ 634a, 13 Nr.4 VOB/B

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 12
Fall 12
  • Bauträger setzt seinen ehemaligen Bauleiter zum Verwalter ein. Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums nimmt er ihm bekannte Mängel nicht in das Abnahmeprotokoll auf. Stattdessen schreibt er in der Eigenschaft als Bauleiter die Handwerker an und fordert zur Mängelbeseitigung auf. Unter anderem deswegen wird er fristlos abberufen.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 12
Lösung zu Fall 12
  • Ein Bauleiter, der später vom Bauträger als Verwalter eingesetzt wird, ist gegenüber der Wohnungseigen- tümergemeinschaft verpflichtet, die ihm durch diese Tätigkeit bekannt gewordenen Mängel offenzulegen.
  • AG Augsburg U. v.23.02.2011 – 30 C 2739/08

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

geborene m ngelrechte
Geborene Erwerberrechte

BGH U.v.12.04.2007 – VII ZR 236/05

Großer Schadenersatz

Rücktritt vom Vertrag

Differenzierung:

Rückabwicklung des Vertrages über das Sondereigentum

Keine Überschneidung mit Gemeinschaftsinteressen

Geborene Rechte der WEG

BGH U.v.12.04.2007 – VII ZR 236/05

Kleiner Schadensersatz

Minderung

Differenzierung:

Natürliche Zuständigkeit der WEG

Gemeinschaftsbezug der Mängelrechte

Geborene Mängelrechte

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

ansichziehen der weg von m ngelrechten
Ansichziehen der WEGvon Mängelrechten

Weitere Mängelrechte der Erwerber (bei Billigung der WEG)

  • BGH U.v.12.04.2007 – VII ZR 236/05
  • Nacherfüllung
  • Selbstvornahme
  • Rechte stehen grundsätzlich dem Erwerber zu
  • Geltendmachung möglich solange von WEG gebilligt
  • Beschlusskompetenz der Gemeinschaft
  • Ausschließliche Befugnis der WEG zur Geltendmachung der Ansprüche gegenüber dem Veräußerer
  • Mehrheitsbeschluss

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

fall 13
Fall 13
  • Bauträger V übernimmt die erste Verwaltung der WEG. Eigentümer E rügt einen Mangel an seinem Balkon, den V beseitigen lässt. Nach Ablauf der Verjährungsfrist stellt sich heraus, dass alle Balkone mangelhaft errichtet sind. WEG verlangt von V als Bauträger Schadensersatz, da er die Balkone nicht rechtzeitig auf Baumängel überprüft hat und Ansprüche gegen sich selber geltend gemacht hat.

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

l sung zu fall 13
Lösung zu Fall 13
  • Besondere Sorgfalt schuldet der WEG-Verwalter bei der Prüfung eines Neubaus auf etwaige Baumängel,
  • - wenn er einen Mangel feststellt, der ein Serienmangel sein kann,
  • - wenn er das Bauwerk als Bauträger selbst errichtet hat.
  • OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Wx 79/08

Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld

befugnis des verwalters zur abnahme des ge
Befugnis desVerwalters zur Abnahme des GE
  • Abnahme des Gemeinschaftseigentums
  • = geborene Wahrnehmungspflicht der WEG § 10 VI 3 WEG
  • Wenzel in Bärmann/Pick/Merle, WEG 10.Auflage § 10 Rdn.57 ff.
  • = Beschlusskompetenz der Gemeinschaft
  • = Befugnis des Verwalters zur Abnahme für die WEG
  • kein Bestandteil laufender Verwaltung
  • Befugnis des Verwalters nach Ermächtigung durch die WEG gemäß § 27 Abs.3 Nr.7 WEG
  • Arten der Abnahme
  • Tatsächliche §§ 640 BGB, 12 VOB/B
  • Förmliche = durch Erklärung, gegebenenfalls Protokoll
  • Stillschweigende = durch Inbesitznahme
  • Fiktive § 12 Abs.5 VOB/B

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beschlussvorschlag abnahme
BeschlussvorschlagAbnahme
  • Der Verwalter wird ermächtigt, für die WEG ……..die Abnahme  des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber dem Bauunternehmen ……………..zu erklären.
  • Der Abnahmetermin soll ausreichend vorher (mindestens drei Wochen) allen Eigentümern schriftlich bekannt gegeben werden.
  • Der Verwalter soll namens der WEG ….. einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bauschäden beauftragen, die Abnahmeverhandlung mit dem Bauunternehmen fachtechnisch zu begleiten und ein Abnahmeprotokoll für die Gemeinschaft zu erstellen. Nach Vorlage des Abnahmeprotokolls ist dieses allen Eigentümern unverzüglich zu übersenden.

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fall 14
Fall 14
  • A teilt Haus aus dem Jahr 1890 in WE auf und verkauft bis auf 4 Wohnungen sämtliche Einheiten. Hierbei übernahm sie Verpflichtungen zur Renovierung des Treppenhauses und zur Beseitigung von Wasserschäden. Durch Wassereinbrüche kam es weiter zu Schäden am Gemeinschaftseigentum. Die WEG beschloss die Gewährleistungsrechte der Eigentümer, durch die WEG geltend zu machen. A ficht den Beschluss an.

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l sung zu fall 14
Lösung zu Fall 14
  • Die Eigentümerversammlung kann dem teilrechtsfähigen Verband auch solche Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche im eigenen Namen übertragen, die nur einem Wohnungseigentümer zustehen.
  • BGH U.v.15.01.2010 – V ZR 80/09 -

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checkliste des verwalters
Checklistedes Verwalters
  • Begehung der Anlage/Dachcheck?
  • Bestehende Gewährleistungsfristen beachtet?
  • Instandsetzungsplan für alle Bereiche erstellt?
  • Angemessene Rücklage gebildet?
  • ausreichende Dokumentation erstellt?
  • Konkrete Maßnahmen geboten/abgewogen?
  • Instandsetzungs/Modernisierungsbedarf ermittelt?
  • Einholung von alternativen Kostenanschlägen?
  • Informations- und Bedenkenhinweise erteilt?
  • ordnungsgemäße Beschlüsse herbeigeführt?
  • Beschlüsse umgesetzt (Auftrag, Überwachung, Abnahme)?

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fragen kostet nichts
…. allenfalls die Antwort

Klaus Eichhorn

KordtRechtsanwälte

Girardetstraße 2-38

45131 Essen

Tel. 0201-872 620

Fax 0201-8726252

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Fragen kostet nichts…..

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Vielen Dank für die Aufmerksamkeit

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