부동산간접투자상품 의 현황과 전망 – REITs ( 부투법) 및 REF ( 간자법) 중심 –

CCIM (2004.10.29) 부동산간접투자상품의 현황과 전망 –REITs(부투법)및 REF(간자법) 중심 – 한국투자신탁운용 본 자료는 개인이 작성한 참고자료로서 회사의 공식입장이 아닙니다 상품개발팀장 서 현 우 Korea Investment Trust Management Co.,Ltd. 부동산간접투자상품

1. 부동산간접투자제도 개요 1.1 부동산간접투자제도의 개념 및 요소 1.1.1 부동산간접투자제도의 개념 ● 부동산직접투자 투자자 투자대상 부동산 등 ● 부동산간접투자 투자자 투자대상 부동산간접투자상품 부동산 등 1.1.2 부동산간접투자제도의 3요소 • 부동산간접투자 관련법규의 존재 : 부동산투자회사법, 간접투자자산운용업법 등 • 부동산간접투자 관련시장의 존재 : REITs시장, REF시장 등 • 부동산간접투자 관련상품의 존재 : REITs, REF 등 - 1 -

1. 부동산간접투자제도 개요 1.2 부동산간접투자제도 도입 경과 - 2 -

1. 부동산간접투자제도 개요 1.2 부동산간접투자제도 도입 경과 [참고사항 : 기존 은행의 부동산투자신탁] • 부동산 Project Financing (P/F)이 형성되고, 다양한 P/F기법이 강구되는 단서 제공 • P/F는 미래에 발생할 Project수익을 상환재원으로 삼는 점에서 기존의 담보대출과 차이 • 실제 부동산투자신탁의 운용형태 • 대부분 시행자로부터 확정이자를 받고 자금을 대여하는 형태 [시공사등의 지급보증 수반] • 은행의 보수적 운용패턴으로 안정적인 수익창출을 위해 아파트 등 주택사업PF에 치중 • 은행의 현황 • 상대적으로 수익성이 좋은 “은행계정PF”에의 집중으로 부동산투자신탁 수탁규모 감소 • 간자법의 제정으로 은행의 기존 부동산투자신탁은 취급 불가하고, 대신 간자법에 의한 부동산간접투자기구(부동산투자신탁에 한함) 취급 가능 - 3 -

1. 부동산간접투자제도 개요 1.3 부동산간접투자제도 구성도 ㈜ 2005년중 부동산투자회사법 개정내용이 시행되는 경우를 전제로 구성 - 4 -

2. 부동산투자회사 [REITs] 2.1 현행 부동산투자회사법상 부동산투자회사 2.1.1 현행 부동산투자회사 주요내용 (1) - 5 -

2. 부동산투자회사 [REITs] 2.2 개정 부동산투자회사법상 부동산투자회사 2.2.1 부동산투자회사 다양화 - 13 -

2. 부동산투자회사 [REITs] 2.2 개정 부동산투자회사법상 부동산투자회사 2.2.2 부동산투자회사 설립시 규제완화 - 14 -

2. 부동산투자회사 [REITs] 2.2 개정 부동산투자회사법상 부동산투자회사 2.2.3 부동산투자회사 영업규제 완화 - 15 -

2. 부동산투자회사 [REITs] 2.2 개정 부동산투자회사법상 부동산투자회사 2.2.4 투자자보호 및 투명성 강화 - 16 -

2. 부동산투자회사 [REITs] 2.2 개정 부동산투자회사법상 부동산투자회사 2.2.5 기타 개정내용 - 17-

2. 부동산투자회사 [REITs] 2.3 부동산투자회사 현황 2.3.1 기업구조조정부동산투자회사(CR-REITs) 현황 ㈜ 예상수익률 (단위:억원/%) - 18 -

2. 부동산투자회사 [REITs] 2.3 부동산투자회사 현황 2.3.2 CR-REITs의 자산관리회사 현황 [총 8개사] - 19 -

2. 부동산투자회사 [REITs] 2.3 부동산투자회사 현황 2.3.3 부동산투자자문회사 현황 [총 15개사] - 20 -

2. 부동산투자회사 [REITs] 2.3 부동산투자회사 현황 2.3.4 자산운용전문인력 교육기관 [총 5개사] - 21 -

3. 부동산간접투자기구 [REF] 3.1 간접투자자산운용업법상 관련사항 3.1.1 간자법상 펀드로 보지 아니하는 펀드[시행령 제2조 제2항] - 22 -

3. 부동산간접투자기구 [REF] 3.1 간접투자자산운용업법상 관련사항 3.1.2 운용대상 기준에 의한 간자법상 펀드 종류 [7가지] - 23 -

3. 부동산간접투자기구 [REF] 3.1 간접투자자산운용업법상 관련사항 3.1.3 펀드종류별 운용대상자산 펀드 종류 증권 파생상품 부동산 실물 MMF FOF 특별자산 투자증권 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 장내외파생상품 ○ ○ ○ ○ X ○ ○ 부동산 X X ○ X X X X 실물자산 X X X ○ X X X 특별자산 X X X X X X ○ - 24 -

3. 부동산간접투자기구 [REF] 3.2 간접투자자산운용업법상 부동산간접투자기구 3.2.1 부동산간접투자기구 주요내용 (1) ㈜ 간자법 개정(2004.10.5 공포/2004.12.5 시행)에 의해 “회사형(부동산투자회사)” 신규 도입 - 25 -

3. 부동산간접투자기구 [REF] 3.2 간접투자자산운용업법상 부동산간접투자기구 3.2.2 부동산간접투자기구 주요내용 (2) - 26 -

3. 부동산간접투자기구 [REF] 3.3 부동산간접투자기구 설정 현황 ㈜ 개발 추진중인 REF로 변경가능성 있음 [2004.10.20기준] - 30 -

4. 부동산간접투자상품의 전망 4.1 부동산투자회사(REITs) 전망 • 부동산투자회사(REITs)의 제도적 정비 완료 • 부동산투자회사법 개정법률이 2004.9.23일자로 국회를 통과한 후 시행(공포후 6월이 경과한 날부터 시행) 을 앞두고 있음 • 개정 부동산투자회사법이 간접투자자산운용업법중 부동산펀드 관련규정을 반영하고 있고, 특히 새로운 형태의 부동산투자회사를 도입함에 따라 부동사투자회사의 상품 경쟁력이 강화됨 • 부동산투자회사(REITs)중 CR-REITs의 향후 전망 • 부동산투자회사법 시행이후 K-REITs의 설립이 전무한 가운데 CR-REITs만이 지속적으로 설립된 이유는 무엇보다 K-REITs 대비 세제상의 우위, 즉 부동산 취득세·등록세에 있어 K-REITs는 50%감면인 반면 CR-REITs는 100%감면에 기인 [기업의 구조조정부동산의 원활한 소화를 위한 정책적 배려] • 그러나 2003년말 기준으로 K-REITs와 CR-REITs 모두 50%감면으로 확정되어 CR-REITs의 세제상 우위 가 소멸되었고 또한 시장에서 기업구조조정부동산이 거의 소진됨에 따라 CR-REITs의 상품성 약화 • 따라서 CR-REITs는 기업구조시장이라는 제한된 범위내에서 상품개발이 진행될 것으로 예상 • 부동산투자회사(REITs)중 K-REITs의 향후 전망 • 비록 부동산투자회사법의 개정으로 K-REITs의 상품성이 전반적으로 제고되었지만, 기존의 “자기관리 REITs”보다는 새로 도입된 “위탁관리REITs” 위주의 시장이 새로이 형성될 가능성이 있음 • 이 경우에도 부동산개발사업보다는 CR-REITs와 같이 Buy&Lease방식을 채택하는 상품이 주류를 이룰 것으로 예상 [CR-REITs의 기업구조조정부동산이 아닌 일반부동산을 대상으로 하는 점에서 운용 확장] - 31 -

4. 부동산간접투자상품의 전망 4.2 부동산간접투자기구(REF)에 대한 전망 4.2.1 금융기관별 예상 대응방향 (1) - 32 -

4. 부동산간접투자상품의 전망 4.2 부동산간접투자기구(REF)에 대한 전망 4.2.2 금융기관별 예상 대응방향 (2) - 33 -

4. 부동산간접투자상품의 전망 4.3 부동산간접투자상품 활성화를 위한 고려사항 • 부동산간접투자제도의 정비 • 부동산간접투자 관련법규의 정비 1. 각 개별법의 포지셔닝 정립 2. 정 · 반 · 합의 과정을 통한 각 개별법의 완성도 제고 3. 부동산간접투자기구(REF) 관련규정의 개정 모색 * 부동산간접투자기구의 법적 개념 * 부동산간접투자기구의 범위 * PF방식의 부동산간접투자기구의 개선방향 * 부동산투자신탁 관련사항의 정비 : 등기 및 세제 등 • 부동산간접투자 관련시장의 정비 1. 정부 및 감독당국의 역할 2. 시장참여자들의 기능적 역할 분담 및 시장에서의 “Key Success Facter” 탐색 3. 시장활성화를 위한 인적 • 물적 인프라 구축 4. 다양한 부동산간접투자상품의 개발 및 판매를 통한 시장의 확대재생산 - 34 -

부동산간접투자상품 의 현황과 전망 – REITs ( 부투법) 및 REF ( 간자법) 중심 –