工程项目的竣工验收

1. 工程项目的竣工验收 第九讲

2. 工程项目的竣工验收 • 工程项目竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的一个重要环节，通过竣工验收，质量合格的建筑物投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资，获取利润。

3. 工程项目的竣工验收 • 工程质量竣工验收是指在工程项目竣工后， 按照承包合同商定的质量条款及承包内容进行质量验收，以便对工程项目作出质量评价，确定是否达到合同商定的质量要求和承包内容。

4. 建筑工程质量验收的划分 • 按单项工程、单位工程、分部工程、分项工程化分 • 单项工程是一个总的项目工程，由若干个单位工程组成 • 单位工程是指具备独立施工条件的，并可形成独立使用功能的建筑物或构筑物

5. 建筑工程质量验收的划分 • 分部工程应按专业性质或建筑部位来确定 • 分项工程是按工种、材料、施工工艺、设备类别进行划分，分项工程可由一个或若干个检验批组成

6. 建筑工程质量验收的划分 • 分项工程：分项工程是质量管理的基础，主要是按工种工程化分，也可按施工顺序或不同材料划分，如：模板工程、钢筋工程、预应力工程、混凝土工程等。 • 分部工程：对建筑工程主要分为地基与基础、主体、楼地面、门窗、装饰、装配式结构等；对建筑安装工程主要分为电力安装、空调通风、给排水、电梯工程等。

7. 建筑工程质量验收的划分 • 单位工程：一个独立的建筑物均为一个单位工程。 • 单项工程：指一个工程项目，包括若干个独立的建筑物、构筑物等等

8. 分项工程的验收 • 检验批：是根据施工及质量控制、核专业验收需要按楼层、施工段、变形缝等进行规划 • 检验批质量合格规定：质量抽样检查合格、有完整的施工操作依据、质量检查记录 • 分项工程合格标准：所含检验批均符合合格质量规定、分项工程的检验批的质量验收记录完整

9. 分部工程质量验收 • 分部工程所含分项工程的质量均应验收合格 • 质量控制资料完整 • 地基与基础、主体结构和设备安装等分部工程有关安全及功能的检验和抽样检验结果符合有关规定 • 观感质量验收符合要求

10. 单位工程质量验收 • 单位工程所含分部工程的质量均应验收合格 • 质量控制资料完整 • 单位工程所含分部工程的安全和功能监测资料完整 • 主要功能项目抽查结果符合相关质量验收规范规定 • 观感质量验收符合要求

11. 质量不符合要求经返工后的处理 • 经返工重做或更换器具、设备的检验批，应重新进行验收 • 经由资质检测单位检测鉴定能够达到设计要求的检验批应给予验收 • 经翻修或加固处理的分项、分部工程，虽然改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求的可给预验收

12. 单项工程竣工验收的依据 • 经审批的项目建议书 • 年度开工计划 • 施工图纸和说明文件 • 设计变更文件 • 现行的施工技术规程、施工验收规范、质量评定标准

13. 单项工程竣工验收的依据 • 合同中有关竣工验收的条款 • 工程规模、面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与批准的文件、施工图纸、标准保持一致

14. 竣工验收的工作程序 • 单项工程竣工验收 • 综合验收 • 竣工验收备案

15. 单项工程竣工验收 • 开发商（监理）根据承包商提供的竣工报告先行检查，并组织承包商和设计单位整理有关施工技术资料和竣工图纸，然后由开发商组织承包商、设计院、使用方、质量监督部门正式进行竣工验收，开具竣工证书

16. 综合验收 • 综合验收是指开发项目按规划、计划全部建成，并符合综合验收标准后，即应按要求组织综合验收。首先由开发商组织承包商、设计院、客户、质量监督部门进行初检，然后邀请有关城市建设主管部门如建委、计委、建设银行、人防、环保、消防、规划等正式综合验收、签发验收报告

17. 竣工验收备案 • 开发商在建设工程竣工验收合格起15天内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。

18. 竣工验收备案 • 办理工程竣工验收备案应提交的文件包括： • 工程竣工验收备案表 • 工程竣工验收报告 • 规划、消防、环保等部门出的准许使用文件 • 施工单位出具的工程质量保证书 • 其他文件如住宅质量保证书等

19. 竣工结算 • 竣工结算时反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据 • 竣工验收后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按合同及调整条款进行结算

20. 竣工结算 • 开发商要在收到承包商资料后一个月内给于核实或修改意见 • 开发商确认结算资料后，应及时通知经办银行向承包商支付竣工结算价款 • 承包商收到结算价款15天内，要将已竣工工程交付开发商

21. 编制竣工档案 • 技术资料和竣工图是开发建设项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适用生活的需要，是物业公司进一步改建、扩建的依据，因此要认真组织技术资料的整理工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆

22. 技术资料内容 • 前期工作资料 • 土建资料 • 安装方面资料 • 竣工图

23. 如何绘制竣工图 • 按施工图施工无变动的，直接在施工图上加盖“竣工图”标志后，直接作为竣工图 • 结构形式改变、建筑平面改变及其他重大改变导致不宜在原施工图上修改补充的，要重新绘制竣工图 • 基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程、设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸 • 竣工图一定要与实际情况相辅、保证图纸质量，做到规格统一、图面清洁、字迹清楚、一经施工技术负责人签字后不得修改

24. 房地产市场营销 第十讲

25. 房地产销售过程 • 为使潜在的租客或购买者了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 • 就有关价格或租金和合同条件而进行的谈判阶段 • 双方协商一致后的签约阶段

26. 房地产销售形式 • 开发商自行租售：大型房地产开发公司，有自己专门的市场营销队伍和销售网络；市场高涨、供应短缺、项目受欢迎、预计推出后很快售罄的项目；开发项目有明确的销售对象。

27. 房地产销售形式 • 委托物业代理：借助物业代理的帮助，利用物业代理的优势（熟悉市场情况、租售经验丰富；对所擅长的市场领域有充分的认识；对当前和未来的市场供求关系熟悉）

28. 物业代理的作用 • 通过市场调查、了解潜在市场需求，准确预测消费者行为、偏好、潮流和品位，协助开发商准确地进行市场定位 • 通过广告等宣传活动，对潜在的置业人士进行有效的引导 • 从前期策划到租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现收益目标

29. 物业代理的作用 • 按照置业人士有关要求（位置、价格、面积、建筑特点等），帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续 • 帮助买卖双方进行有关融资安排 • 提高市场运作效率

30. 物业代理的形式 • 联合代理与独家代理：功能复杂的大型综合性房地产开发项目通常选用两家获两家以上代理商联合代理；功能单一的房地产项目通常选用独家代理 • 买方代理、卖方代理和双重代理：单方收佣和双方收佣

31. 物业代理的形式 • 首席代理和分代理：大型综合项目开发上委托总代理（首席代理），有首席代理委托分代理，开发商也可以直接委托分代理

32. 物业代理公司的运作 • 与业主合作的两种形式 • 合作销售的运作过程：代理商以开发商的名义寻找客户 客户与开发商签订合同 开发商向代理商支付佣金 • 销售总策划：代理商派人到开发商处办公 双方协作向市场推广该物业 客户与开发商签订合同 开发商向代理商支付佣金

33. 物业代理公司的运作 • 与客户的合作：客户代理是新概念，代理商通过优质的服务和良好的信誉，与房地产市场上的一些大的客户建立固定的联系，成为该客户的长期独家代理，当客户有需求时，均委托该代理公司提供全程服务；中小型客户由于量大面广，通常也是中介服务的对象，如提供信息、促成交易、售后服务

34. 物业代理佣金的收取原则 • 独家代理收费标准为：出租为年租金收入10%或一个月租金；出售为销售额的1-3% • 联合代理收费标准通常为独家代理的1-3倍，各代理机构按事先协议分割佣金 • 代理商通常只能从卖方或买方单方收取佣金

35. 房地产市场宣传的主要手段 • 广告 • 邮寄宣传品 • 发送售楼书 • 现场广告牌和广告围栏 • 楼盘推出庆典仪式 • 现场展示样板房

36. 房地产市场宣传中的特殊问题 • 针对物业类型进行市场宣传工作（写字楼、零售业、工业、住宅） • 为购楼者提供良好的购买环境 • 各种宣传资料必须诚实可靠 • 与律师保持密切联系 • 向客户提供购房指引

37. 房地产定价方法 • 成本导向定价：成本加成定价法、目标定价法 • 购买者导向定价：认知价值定价法、价值定价法 • 竞争导向定价：领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法

38. 房地产定价技巧 • 价格折扣与折让：期房折扣、现金折扣、数量折扣、职能折扣、季节折扣、折让 • 心理定价：声望定价、尾数定价、吉祥数字定价、招徕定价

39. 房地产定价技巧 • 差别定价：顾客差别定价、形式差别定价、形象差别定价、地点差别定价、时间差别定价 • 产品组合定价：产品线定价、选择品定价、补充品定价、产品束定价

40. 价格变动对顾客和竞争者影响 • 价格变动：削家和提价 • 削价：市场不景气、竞争严峻、本身成本费用比其他竞争者低 • 提价：通货膨胀造成成本增加、需求增强、土地稀缺。 • 如果市场行情好转，提价过高会导致销售量下降、利润下降；而提价过低，而会造成物业销售一空，达不到市场应达到的水平。

41. 价格变动对顾客的影响 • 顾客对削价的理解：物业质量不好、销售不畅、人气不旺、公司财务困难、价格还会下跌，等待时机。 • 顾客对提价的理解：物业销售畅顺、物业价值高、升值快、货币贬值、尽快购房；开发商贪心等等。

42. 价格变动对竞争者的影响 • 如只有一家竞争者：该竞争者对价格变化的反应强烈，可以认为它销售状况不太好，为减少空置，增加市场份额。 • 如有多家竞争者：每个竞争者的反映不同的话，要分别进行分析，如开发商处于领导地位，他价格的变动会影响其它开发上，择有理由相信其他竞争者也会采取同样的行动

43. 房地产市场营销理念 • 区域营销：地区营销、片区营销、区位营销。 • 信息营销：内部信息、市场信息、对手信息、供需信息等等 • 竞争营销：研究对手开发动向、准确自己的目标市场定位，有效控制营销过程。

44. 房地产市场营销理念 • 全面营销：产品营销、价格营销、渠道营销、促销全面结合。 • 全过程营销：深度的前期参与与策划 • 全员营销：销售部门的营销方案要靠全员积极参与、控制和实施该方案。 • 专业营销：行业细分。

45. 房地产市场营销理念 • 服务营销：物业管理服务理念已将决定开发产品成败的关键。 • 品牌营销：品牌定位、品牌趋向。 • 文化营销：是业主的追求、业绩、理念、归宿甚至是精神的隐射。 • 非价格化营销：非标准化的房地产带来的非恒定价格的概念。 • 目标转移营销：租售转移。

46. 房地产营销应注意的问题 • 重视房地产的商品属性---创造卖点 • 全过程营销 • 避免营销近视症---价格近视症、结构近视症、效益近视症 • 营销方案的各异性：没有完全一样的物业、没有完全一样的营销

47. 房地产营销应注意的问题 • 市场调查真实性 • 价格策略单一陈旧 • 促销策略单一 • 销售理论和实践脱节

48. 委托物业代理公司应注意的问题 • 充分了解物业代理公司及其职员的业务素质 • 物业代理公司可投入市场营销工作的资源 • 物业代理公司过去的业绩 • 针对物业的类型选择物业代理 • 认真签订代理合同