第三章 房地产评估

1. 第三章 房地产评估 • 第一节 资产评估的概述 • 第二节 房地产评估的市场法 • 第三节 房地产评估的收益方法 • 第四章 剩余法在房地产评价中的应用 • 第五章 房地产评估的成本方法

2. 第一节 房地产评估概述 • 一、房地产的概念及特征 • （一）房地产的基本含义：是指土地、建筑物、其他地面定着物及其权属的总称。 • （1）土地：是地球表面及其上下一定范围的空间； • （2）建筑物：是指人工建筑而成的，由建筑材料、建筑构件及设备等组成的整体物； • （3）其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或能够分离，但分离后不经济、缺乏完整性、使用价值或功能损伤的植物或人工建筑等。

3. （二）土地及其权利 • 1、土地的基本含义 • （1）狭义的含义：是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域和滩涂； • （2）广义的含义，是指陆地及其空间的全部环境因素，由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体； • （3）土地的二重性，既是自然资源，同时又是社会资源和资产。

4. 2、土地的特性 • （1）自然属性 ① 位置固定； ② 质量差异性； ③ 不可再生性； ④ 效用永续性。 • （2）经济属性 ① 供给的稀缺性； ② 权利的垄断性； ③ 用途的广泛性； ④ 效用的级差性。

5. 3 土地的权利 • （1）土地所有权：是指在法律规定的范围内自由支配土地的权利（占有、使用、支配和处分）； • （2）土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利； • ① 我国土地有国家所有和农民集体所有两种所有制形式； • ② 实行两权分离制度，土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式； • ③ 居住地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他50年； • ④ 土地所有权可以依法转让。

6. （3）土地租赁权：是指土地使用权出租的权利，土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，向承租人收取租金的行为和权利；（3）土地租赁权：是指土地使用权出租的权利，土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，向承租人收取租金的行为和权利； • （4）土地抵押权：是指债权人对债务人或第三人不转移占有而供担保的地产，在债务人不履行债务时，就该地产的变价款优先受偿的权利； • （5）典权：是指支付典价占有他人地产而获得土地使用和收益的权利； • （6）地役权：也称临地利用权，是指土地使用人为方便使用其土地而利用他人土地的权利； • （7）空间使用权：是指在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内空间的权利。

7. （三）建筑物：是指人工建筑而成的实体，包括：房屋和构筑物两类：（三）建筑物：是指人工建筑而成的实体，包括：房屋和构筑物两类： • （1）房屋：是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行进行其他活动的工程建筑； • （2）构筑物：是指除房屋以外的建筑，如：道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟囱等。 • （四）房地产的特性 • （1）位置固定性及区域性； • （2）长期使用性；（3）保值与增值趋势； • （4）投资风险性；（5）政策限制性。

8. 二、房地产评估的原则 • 1、房地产评估：是专业人员为特定的目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行评估。 • 2、评估人员在进行评估活动时，必须受到行业行为准则的约束，评估技术原则主要有： • （1）预期原则； （2）贡献原则； • （3）供需原则； （4）替代原则； • 3、合法及经济性原则： • （1）合法性原则； • （2）最有效使用原则。

9. 三、房地产价格及影响因素 • （一）房地产价格的种类 • 1、根据权益不同分为：所有权价格、使用权价格、其他权利价格； • 2、根据价格形成方式分为：市场交易价格、评估价格。其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的价格。 • （1）基准地价 （一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下达公布。

10. （2）标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。 • （3）交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。 • （4）课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。

11. 3、根据房地产的实物形态可分为：土地价格、建筑物价格、房地产价格；3、根据房地产的实物形态可分为：土地价格、建筑物价格、房地产价格； • 4、根据房地产价格表示单位分为：总价格、单位价格、楼面地价等； 其中 ： 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 容积率＝建筑总面积/土地总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 • 5、其它价格类型：公告地价、申报地价

12. （二）房地产价格的影响因素 • 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。 • 1、一般因素：是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般、普遍、共同的因素。这类因素主要包括以下因素： • （1）经济因素：（a）经济发展因素； • （b）财政金融因素；（c）产业结构因素。 （2）社会因素：（a）人口因素； （b）家庭规模因素；（c）房地产投机因素； （d）教育科研水平和治安因素；（e）社会福利因素。

13. （3）行政因素 （a）土地使用权制度与住房制度、地价政策； （b）城市规划、土地利用规划、城市发展战略； （c）税收制度、投资倾斜、优惠政策； （d）行政隶属关系变更； （e）交通管制； （4）心理因素

14. 2、区域因素 • 是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的价格水平产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素包括： • （1）商务繁华因素； • （2）道路通达因素 • （3）交通便捷因素 • （4）城市设施状况因素： • ① 基础设施；② 生活设施；③ 文化娱乐设施。 • （5）环境状况因素。

15. 3、个别因素 • 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。 • （1）土地的个别因素 • ① 区位因素；② 面积因素、宽度因素、深度因素； • ③ 形状因素；④ 地力、地质、地势、地形等因素； • ⑤ 容积率因素；⑥ 用途因素；⑦土地使用年期因素。 • （2）建筑物的个别因素 • ①面积、结构、材料等；②设计、设备等是否良好 • ③施工质量；④法律限制；⑤建筑物是否与周围环境协调。

16. 第二节 房地产评估的市场法 • 一、基本概念及使用范围 • 1、市场法的基本含义：在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。 • 2、市场法是房地产评估最常用方法之一，也是国内外广泛应用的经典评估方法。由市场法得到的价格，称为比准价格； • 3、适用范围：市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。

17. 二、计算公式 市场法的基本计算公式是： P=P’×A×B×C×D 式中： P——被评估房地产评估价格 P’——可比交易实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数 C——区域因素修正系数 D——个别因素修正系数

18. 三、操作步骤 • （一）交易资料收集(略） • （二）可比交易案例确定（选择基本） • （三）因素修正 • 1、交易情况修正。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要包括： • （1）有特殊利害关系的经济主体间的交易； • （2）交易时有特别动机； • （3）买方或卖方不了解市场行情，往往使得房地产交易价格偏高或偏低； • （4）其他特殊交易情形 ； • （5）特殊的交易方式。

19. 通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格：计算公式为：通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格：计算公式为：

20. 2、交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格。2、交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格。 房地产价格变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行交易日期修正的公式如下：

21. [案例3-1]现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2000年7月。假设2000年1月至2001年1月，该类房地产价格平均每月下降0.2％，则对该可比实例进行交易日期修正后2001年1月的房地产价格为：[案例3-1]现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2000年7月。假设2000年1月至2001年1月，该类房地产价格平均每月下降0.2％，则对该可比实例进行交易日期修正后2001年1月的房地产价格为： P＝6000×（1－0.2％）6 ＝6000×0.988＝5928 元/平方米 3、区域因素修正 修正系数=评估区域价格指数/可比实例区域价格指数 4、个别因素修正。修正系数=预评估地产个别因素价格指数/可比实例个别因素价格指数

22. 5、容积率修正 容积率修正计算公式： 修正后可比实例价格=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例土地容积率修正系数） [案例3-2]某城市土地容积率修正系数。 如果确定比较案例宗地价格每平方米800元，容积率2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后可比实例价格＝800×1.6/1.9 ＝673.7元/平方米

23. 6、 土地使用年期修正 • 土地使用年期修正系数按下式计算： • K= • 式中： • K——将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数 • r——还原率 • m——被估对象的使用年期 • n——可比实例的使用年期 • 土地使用年期修正后地价＝比较实例价格×K

24. [案例3-3]若选择的可比较案例成交价为每平方米1000元，对应使用年期为30年。而待估宗地出让年期为20年，土地还原率为8％，则年期修正如下：[案例3-3]若选择的可比较案例成交价为每平方米1000元，对应使用年期为30年。而待估宗地出让年期为20年，土地还原率为8％，则年期修正如下： 土地使用年期修正后的地价 =1000× =872(元/平方米) （四） 房地产价格的确定 下一页

25. 五．应用举例 [案例3-4]有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地：成交价的单位为：元/平方米

26. 另据调查，该市此类用地与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。 该城市地价指数表：

27. 对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格？对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格？ 解：1．建立容积率地价指数表

28. 2．案例修正计算 A.680× =620 B. 610× =627 C. 700× =623 D. 680× =755 E. 750× =638 F. 700× =633

29. 3．评估结果 案例D的值为异常值，应予以删除。其他结果较为接近，取其平均值为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为： 平均价格=620＋627＋623＋638＋633）÷5 =628（元/平方米）

30. 【课堂作业】有一待估地段E，现收集到与待估地段条件类似的4个交易案例资料，相关资料如下，评估其单位价格（元/平方米）：【课堂作业】有一待估地段E，现收集到与待估地段条件类似的4个交易案例资料，相关资料如下，评估其单位价格（元/平方米）： 该城市地价指数 容积率地价指数

31. 第三节 房地产评估的收益法 （1）收集相关房地产收入和费用资料； （2）预测房地产正常收入； （3）估算房地产正常费用； （4）预测房地产正常收益； （5）估计并选择适当的贴现率或资本化率； （6）选择适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值； • 一、收益法的理论前提及适用范围 • 1、收益法的理论前提：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。 • 2、收益性的适用范围： • ——具有现实或潜在收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、饭店、公寓、住宅等。 • 二、收益途径及其方法评估房地产的基本步骤 • ——详见附件

32. 三、不同类型的房地产正常收益的测算 • 1、实际收益与正常收益的概念 • （1）实际收益：是指在现行条件下待评估房地产实际取得的收益，通常不能直接用于房地产价值评估； • （2）正常收益：也称客观收益，是指对实际收益进行修正，剔除特殊、偶然因素取得的在正常市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用用途及其程度的收益值； • （3）收益的计量：纯收益=总收益-总费用；有实际收益和争产收益之分，只有正常收益才能用于房地产价值评估； • （4）收益的取得：① 以类似房地产比较取得； ② 对市场趋势作正确的预测取得； ③ 才考虑风险性和可实现性。

33. 2、实际费用和正常费用 • （1）实际费用：是指待评估房地产在取得实际收入时所支付的费用； • （2）正常费用：也称可观费用，是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出，实务中通常使用剔除法； • 3、不同类型房地产正常收益的估测 • （1）出租型房地产正常收益的估测 • 正常收益 • =租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费 • 租赁收入=有效毛租金+（租赁保证金+押金）的利息收入 • 有效毛租金=毛租金-空置损失-损失租金

34. 建筑物经济寿命≥土地使用权年限 ——以土地使用权年限为准 建筑物经济寿命≤土地使用权年限 （1）将房地产收益设为无限期限，将土地摊销费和房屋建筑物折旧作为计算房地产正常收益的扣除项处理； （2）将房地产收益期限分为两段，第一段利用经济寿命估测房地产价值，第二段经超出经济寿命的时间作为土地剩余使用年限计算土地价值，累加到第一段的价值评估中去。 • （2）直接经营型房地产证产收益的估测 • 正常收益=营业收入-营业成本-营业税金及附加- 营业费用-管理费用-财务费用 • （3）自用或尚未使用房地产收益的估测 • ——比较同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，参照上述方法估测。 • 4、房地产正常收益流类型的判断 • （1）固定租金型； （2）等差数列型； • （3）递增或递减性；（4）其他有规律的变化情形。 • 5、房地产收益年限的测定 • ——详见附件

35. 四、折现率或资本化率的估测 • １、资本化率的形式： • （１）建筑物资本化率：用于评估建筑物的自身价格。这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外； • （２）土地资本化率：用于求取土地自身的价格。这时采用的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收益中的建筑物纯收益排除在外； • （３）房地产的综合资本化率：即土地与房产的综合资本成本率，用于综合评估房地产价值。

36. ２、贴现率或资本化率估测的基本思路与方法 • （１）市场租价比法：即近期相接交易的平均资本化率，可以采用简单平均法或加权平均法： • Ｅ（Ｒ）＝∑Ｒｉ／ｎ；Ｅ（Ｒ）＝∑ＷｉＲｉ／∑Ｗｉ • （２）ＣＰＭＡ法：Ｅ（Ｒ）＝Ｒｆ＋β（Ｒｃ－Ｒｆ） • （３）各投资收益率排队插入法：将市场上收集到的投资收益率从小到大排队，评估人员根据实际收益与风险确定在那两个收益率之间，并利用插值法确定； • （４）资金成本加权平均法： • 　Ｅ（Ｒ）＝（Ｂ／Ｖ）×ＫＢ＋（Ｓ／Ｖ） ×ＫＳ

37. 五、房地产评估中的残余估价法 • １、评估模型 • （１）土地价值＝房地产价值－建筑物现值 • 建筑物现值 • =∑建筑物重置成本（价格）（１＋Ｋｓ）－ｔ＝ＴＣ／ＫＳ • （２）土地价值 • =（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率 • 建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率 • （3）建筑物价值=房地产价值-土地价值 • =（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率

38. 25 20 10 0 3 1 2 6 5 50 4 • 2、模型的应用 • 【案例3-5】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益率分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。

39. 解：分段现金流贴现：

40. 【案例3-6】有一宗房地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5％。若：【案例3-6】有一宗房地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5％。若： • （1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元； • （2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1％。 试分别评估两种情况下的房地产收益价格。

41. 【案例3-7】某块宗地从2003年1月1日至2008年1月1日的5年中，每年的纯收入为10万元，预计从2008年1月1日起，纯收入每年递增0.1万元，资本化率为10%，试评估该块宗地2003年1月1日的价格。【案例3-7】某块宗地从2003年1月1日至2008年1月1日的5年中，每年的纯收入为10万元，预计从2008年1月1日起，纯收入每年递增0.1万元，资本化率为10%，试评估该块宗地2003年1月1日的价格。 • 解：该宗地2008年1月1日的价格为： • P2008=10/10%+0.1/（10%）2=110（万元） • 该宗地2003年1月1日的价格为： • P2003=10/0.1× [1-1.1-5]+110 ×1.1-5 =37.91+68.30=106.21

42. 【案例3-8】某房地产公司于2002年11月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年11月在此土地上建筑成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前该建筑物的重置价格为每平方米2500元，该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米。目前该建筑物用于出租。每月平均实收租金为30000元。另据调查，当地同类写字楼出租的租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年所支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%，，据以上资料评估该宗地2006年11月的土地使用权价格。【案例3-8】某房地产公司于2002年11月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年11月在此土地上建筑成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前该建筑物的重置价格为每平方米2500元，该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米。目前该建筑物用于出租。每月平均实收租金为30000元。另据调查，当地同类写字楼出租的租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年所支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%，，据以上资料评估该宗地2006年11月的土地使用权价格。

43. 解：1、确定评估方法：根据已知的资料，该宗房地产有经济效益，适宜采用收益法。解：1、确定评估方法：根据已知的资料，该宗房地产有经济效益，适宜采用收益法。 • 2、计算年总收益： • 年正常总收益=50 ×12 ×900 ×（1-10%）=48600元； • 3、计算年总费用 • （1）年管理费用=48600 ×3.5%=17010元； • （2）年维修费用=2500 ×900 × 1.5%=33750元； • （3）年税金=900 × 20=18000元； • （4）年保险费=2500 ×900 ×0.2%=4500元； • （5）年总费用=17010+33750+18000+4500=73260元。

44. 4、计算年房地产纯收益 • 年房地产纯收益=年总收益-年总费用=48600-73260=412740 • 5、计算房屋年纯收益 • （1）年综合性贬值额的计算： • 年综合性贬值额=建筑物重置价值/使用年限 • =（2500×900）/48=46875元； • （2）房屋现值的计算： • 房屋现值=房屋重置价格-年综合性贬值额×已使用年限 • =2500×900-46875×2=2156250元； • （3）房屋年纯收益的计算： • 房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率 • =2156250×8%=172500元；

45. 6、计算土地年收益 • 土地年收益=年房地产纯收益-房屋年收益 • =412740-172500=240240元 • 7、计算土地使用权价格（2006.11，剩余使用年限46年） • 土地使用权价格（V） • =土地年收益/土地资本化率×年金系数 • =240240/7%×[1-（1+7%）-46]=3279281元 • 8、评估结果 • （1）2006年11月的使用权价格为3279281元； • （2）每平方米单价=3279281/500=6588.56元。

46. 【课堂练习】某企业于2005年1月以有偿方式租得以房地产，土地使用权为50年，建筑物与2007年11月建成，当时造价为每平方米4000元，经济耐用年限为60年，残值率为5%。目前该建筑物的重置价格为每平方米5000元，该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米。目前该建筑物每月平均租金收入为100000元。另据调查，当地同类车间一般每月每建筑平方米租金收入100元，空置率为10%，每年所支付的管理费为年租金的5%，维修费为重置价格的2%，土地使用税及房地产税为每建筑平方米50元，保险费为重置价格的3‰，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，据以上资料评估该宗地2008年11月的土地使用权价格。【课堂练习】某企业于2005年1月以有偿方式租得以房地产，土地使用权为50年，建筑物与2007年11月建成，当时造价为每平方米4000元，经济耐用年限为60年，残值率为5%。目前该建筑物的重置价格为每平方米5000元，该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米。目前该建筑物每月平均租金收入为100000元。另据调查，当地同类车间一般每月每建筑平方米租金收入100元，空置率为10%，每年所支付的管理费为年租金的5%，维修费为重置价格的2%，土地使用税及房地产税为每建筑平方米50元，保险费为重置价格的3‰，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，据以上资料评估该宗地2008年11月的土地使用权价格。

47. 第四节 剩余法在房地产评估中的应用 • 土地价格到扣剩余法的基本步骤： • ① 预测开发完成最有效设计后的建筑物连同土地一起转让或租赁能够取得的收入； • ② 预测为建造该建筑物发生的建设费用（包括设计费、建筑费、测量费、咨询费等）、投资利息（全部资金）、正常利润、租售费用和水费等； • ③ 评估土地价格=楼价（预测的未来房地混合价）-开发建设费-投资利息-正常利润-其他税费。 • 一、剩余法的基本思路及其适用范围 • 1、剩余法的基本含义：又称建设开发法或倒算法，它是将待评估土地预期开发后的全部建筑物的租售价格减去建造费用、利息、税金、租售费用等来确定待评估土地评估价值的一种具体方法。 • 2、剩余法的基本思路： • （1）前提：待开发土地，期望获得正常利润； • （2）考虑待评估土地的内外条件——附件 • （3）采用最有效的方式设计：包括适用用途与使用强度； • （4）土地价格倒算——详见附件 主要内外条件包括： 坐落位置、面积大小、周围环境、交通状况、规划所允许的用途、覆盖率、容积率等

48. 三通一平与七通一平： • ① 三通一平：是指通水、通电、通路，平整场地； • ② 七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖、通气、平整场地； • ③ 本书的七通：通上水、通下水、通电、通路、通讯、通热、通气、平整场地； • 3、剩余法的运用范围 • （1）待开发土地。包括未开发的生地经三通一平或七通一平便成熟地和在生地或熟地上开发建造建筑物然后出售或出租的情况； • （2）对原有旧建筑物拆迁重新进行土地开发的情况，这种情况下的开发建设费中包括拆迁等费用。 • 二、剩余法的数学表达式及股价步骤 • 1、剩余法的数学表达式： • 土地价格=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费 • 式中：

49. 楼价——指房地混合价； • 建筑费——建筑、安装费； • 专业费用——为开发建设评估土地需要的测量、设计、工程预 • 算编制等专业技术费用； • 利息——全部预付资本成本包括卖地价、建筑费、专业费等之 • 和应支付的利息； • 利润——是指开发商应获得的正常利润，通常也应用全部预付 • 资本与相应的利润率估算； • 税费——包括土地开发的租售费用与开发建设过程中的税费， • 主要的税费有：城镇土地使用税、土地增值税、营业 • 税、城市建设维护税、教育附加等。

50. 2、剩余法的估价步骤 • （1）调查待评估土地的基本情况。包括：土地位置；土地面积、形状、平整情况、地质、基本建设及交通状况等；政府规划限制：如土地规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等；土地使用权限制：如使用年限、展期规定及转让与抵押规定等； • （2）选择最佳的开发利用方式。包括：土地用途、建筑容积率、覆盖率、建筑高度、建筑方式等； • （3）估计建设期。包括整个土地开发过程的周期及土地开发过程中不同时期的各项费用投入时间以便考虑资金时间价值； • （4）预测土地完成后的楼价。通常利用长期趋势预测法与市场比较法相结合进行，即利用同类用途和性质建筑物的过去与现在价格靠氯化钙建筑物发展趋势测算其价格；