新竹科學園區轉運站招商說明

1. 科學園區轉運站及服務設施先期規劃 新竹科學園區轉運站招商說明 • 科技部新竹科學工業園區管理局 • 報告人：交通大學土木系 曾仁杰 教授

2. 簡報大綱 • 基地現況及專案背景 • 交通現況及轉運需求 • 轉運站設施先期規劃 • 財務評估及分析結果 • 基地及開發限制條件 • Q & A

3. 基地現況及專案背景

4. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 專案背景 • 科技生活館現有臨時轉運搭乘設施及動線不佳，無法紓解園區交通。 • 保警中隊因建物老舊需拆除遷移。 • 兆豐銀行、員工診所、中華郵政、中國石油等現住戶同意以合建方式興建科學園區轉運站。

5. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 基地位置(1/3) 台 鐵 中 山 高 速 公 路 德泰科技 同業公會 南寮港 科管局 高 鐵 科技生活館 頭前溪 新竹機場 高鐵六家站 site 新竹車站 捷運輕軌 基地 十八尖山

6. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 基地位置(2/3) 一般RC結構 四層樓 863m2 新 安 路 保警現況 中 山 高 速 公 路 兆豐 銀行 工 業 東 二 路 德泰科技 同業公會 1 科管局 員工診所 一般RC結構 二層樓 568m2 SITE 兆豐銀行 中華郵局 科技生活館 郵局 員工診所 一般RC結構 二層樓 615m2 加油站 N 6

7. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 轉運站範圍 科技生活館 中山高 工業東二路 新安路 基地位置(3/3)

8. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 基地概況 • 位於全國交通樞紐，緊臨中山高，配合高鐵、台鐵及捷運，共構新竹轉運門戶。 • 座落新竹科學園區中心，緊鄰交大及清大學區。帶動高科技消費商機，吸引廣大師生族群。 • 轉運站主要功能乃解決園區內交通，以及取代部分清大光復路之客運轉運功能。 • 轉運站之商業空間定位包括電子商城、餐飲速食、百貨及旅館。 • 科學工業園區管理局共編列興建轉運站預算共7.7億、現住戶投資共3.24億。 • 基地面積：16,000 m2

9. 轉運及商業停車需求

10. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 停車需求 • 巡迴巴士共有4條路線 • 最密集時段(19:00~20:00)之車次總數為36輛巡迴巴士。 • 長途客運共有亞聯、國光、統聯等三家業者，共5條路線。 • 最密集時段(19:00~20:00)之車次總數為21輛大客車。 • 大客車停車需求：15席 • B1層規畫：24席（可滿足未來成長需求） • 小客車停車需求（轉運及商業）：2251.5輛次 • 所需停車位數：700.32席

11. 轉運站設施先期規劃

12. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 1 2 2 10 12 8 7 11 3 3 9 6 4 5 5 5 5 基地範圍規劃高層 L1 L2 L3 L4 轉運站規劃(1/10) L4 L3 8.轉運接駁道路 9.中山高速公路 10.規劃轉運站 11.工業東二路 12.科技生活館 • 生態複層屋頂及太陽能板 • 通風換氣口 • 導風/光穴 • 太陽能轉換儲存 • 中水儲存槽 • 生態景觀水瀑自然重力換氣 • 生態地景 L2 若以基地現況地坪作基準線，高速公路路面低約十一公尺，轉運站與高速公路接駁處之設計俾利用此高差規劃接駁車道；現況地坪較科技生活館高約三點六公尺，也有利於規劃在工業東二路側之地下轉運站入口。 L1

13. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 轉運站規劃(2/10) 1F配置圖

14. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 轉運站規劃(3/10) B1F平面圖

15. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 轉運站規劃(4/10) B2F平面圖

16. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 轉運站規劃(5/10)

17. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 轉運站規劃(6/10)

18. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 轉運站規劃(7/10) 空中廊道 2F平面圖

19. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 轉運站規劃(8/10) 3F平面圖

20. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 轉運站規劃(9/10) 4F平面圖

21. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 轉運站規劃(10/10)

22. 財務評估及分析結果

23. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 財務評估方案 • 方案一、原方案 • 商業空間需負擔B3FL(13500m2)及B4FL(13500m2)，商業停車空間共計741位(361+380)，B3FL及B4FL建造成本約5.51億，總建造成本約8.11億。 • 方案二、最大商業空間 • 方案二規劃如方案一，唯商業面積10500m2擴大至28741.6m2(由3176坪擴大至8700坪) ，總建造成本約12.63億。 • 方案三、原方案 (僅分擔一層停車空間) • 商業空間僅負擔B3FL(13500m2)，商業停車空間共計361位，B3FL建造成本約2.85億，總建造成本約5.46億。 • 方案四、最大商業空間(僅分擔一層停車空間) • 方案四規劃如方案三，唯商業面積擴大至28741.6m2(由3176坪擴大至8700坪)，總建造成本約9.97億。

24. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 基本假設及參數設定

25. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 原方案 • 商場租金收益：1200元/坪(月)、停車位租金：1500元(月) • 財務評估：不可行

26. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 最大商空(兩層停車) • 商場租金收益：1200元/坪(月)、停車位租金：1500元(月) • 財務評估：不可行

27. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 原方案(一層停車B3FL) • 商場租金收益：1200元/坪(月)、停車位租金：1500元(月) • 財務評估：不可行

28. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 最大商空(一層停車B3FL) • 商場租金收益：1200元/坪(月)、停車位租金：1500元(月) • 財務評估：不可行

29. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 方案比較

30. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 建議(1/2) • 假設以固定租金方式出租。 • 方案一之預期收益至少得從目前租金設定，調高至4816元/坪(月)，投資報酬率始可達12.00% • 方案二之預期收益調高至2804元/坪(月)時，投資報酬率即可達12.00%。 • 方案三之預期收益調高至3775元/坪(月)時，投資報酬率即可達12.00%。 • 方案四之預期收益調高至2564元/坪(月)時，投資報酬率即可達12.04%。

31. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 建議(2/2) • 假設以營業額20%抽成方式出租(精品抽成30%、餐飲抽成20%)，且未來使用率達75%。 • 方案一月坪效達2.1萬時，投資報酬率即可達12.20% • 方案二月坪效達1.3萬時，投資報酬率即可達12.95% • 方案三月坪效達1.7萬時，投資報酬率即可達12.60% • 方案四月坪效達1.1萬時，投資報酬率即可達12.05% • 京站快閃櫃月坪效可達30~105萬，主題餐廳月坪效最高可達5.75萬 • 2010年新光三越新竹店營業額約20億元，營業面積8234坪，平均月坪效約2萬

32. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 財務評估總結

33. 基地及開發限制條件

34. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 限制條件(1/2) • 使用分區為轉運站用地 • 建築物之建蔽率不得大於60%，容積率不得大於200% • 轉運站用地得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法之相關規定申請使用：(一)停車場、電動汽機車充電站及電池交換站、(二)一般辦公處所、公務機關、(三)資源回收站、(四)電信、有線、無線設備、機房及天線、(五)配電場所、變電所及其必要之機電設施、(六)集會所、藝文展覽表演場所、(七)休閒運動設施、(八)郵政及電信服務、(九)旅遊服務、(十)銀行及保險服務、(十一)餐飲服務、(十二)特產展售及便利商店、(十三)補習班、(十四)百貨商場、商店街、超級市場、(十五)旅館、一般觀光旅館、國際觀光旅館、(十六)腳踏自行車租售、補給及修理服務、(十七)社會福利設施 • 現規劃建蔽率30.5%、容積率112.3%(最大商業空間為保守估計)。

35. 專案背景 財務評估 停車需求 轉運站規劃 限制條件 限制條件(2/2) 施工工法 分段開挖施工，預留打通銜接介面 現有 建物 ●優點 一期開挖施工 1 、施工工法難度較低，工程較容易掌握 一 二 2 、成本較低 期 期 開 一期完工並拆遷現有建物 ●缺點 開 挖 挖 1 、施工時間較長，對環境及使用者影響較大 施 施 工 工 、分段開挖施工須預留銜接界面 2 二期開挖施工

36. Q & a

37. 科學園區轉運站及服務設施先期規劃 簡報結束 敬請指教