עיקרים במיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל

1. עיקרים במיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל מרצה: עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי מאי 2014 אין באמור במצגת זו כדי להוות חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי בסוגיות הנידונות ובכל אופן מומלץ להתייעץ עם מומחה מס לפני נקיטת צעדים משפטיים ו/או אחרים המסתמכים על מצגת זו.

2. נושאי המצגת • שיקולים מסחריים • מישור המס בישראל • מישור המס עם מדינת אמנה- אמנת מודל • מישור המס הזר • מיסים נוספים • דוגמאות- ארה"ב, גרמניה, ספרד

3. שיקולים מסחריים מטרות ההשקעה: משקיע יכול לרכוש נדל"ן לשם מספר מטרות: • רכישת נכס מקרקעין לשימוש עצמי. • רכישת נכס מקרקעין לשם השבחתו ומכירתו בפרק זמן קצוב (להלן: "רווח הון"). • רכישת נכס מקרקעין והשכרתו (קנייה, שיפוץ, השבחה) ("נדל"ן מניב"). • רכישת נכסים נוספים באמצעות מימון מחדש (Refinancing) המודל העסקי: • רכישה באופן ישיר (קלות בתפעול/חשיפה במישור האישי). • רכישה על ידי חברה (דרישה רגולטורית/ הגנה במישור האישי). • רכישה באופן מאורגן במסגרת קבוצה.

4. שיקולים מסחריים מימון ההשקעה • הון עצמי (אקוויטי, הלוואת בעלים) • הון זר (משכנתה במדינת היעד) • שילוב ניהול הנכסים • באופן עצמאי • שותף מקומי • חברת ניהול

5. מישור המס הישראלי יחיד/שותפות/חברה שקופה (משפחתית/בית) • הכנסות שכירות • סעיף 2(6) לפקודה: מס שולי (ככלל החל מ- 30%) – חישוב מס רגיל (בכפוף להתאמות לעומת חישוב המס שחושב במדינת המקור). • סעיף 122א לפקודה: חלופת מס בשיעור 15% - לא ניתן לנכות הוצאות ולבקש זיכוי ממס זר (למעט פחת). דגש: חל על כל סוגי המקרקעין. • רווח הון • במועד מכירת הנדל"ן ייווצר רווח הון החייב, ככלל, במס בשיעור של 25%.

6. מישור המס הישראלי יחיד/שותפות/חברה שקופה (משפחתית/בית) • קיזוז הפסדים • סעיף 29(1) לפקודה – הפסד פאסיבי שמקורו בפחת יקוזז כנגד רווח הון ממכירת אותו בנין • סעיף 92(3) לפקודה – הפסד הון • העברת הכספים למדינת היעד וסוגיית ניכוי המס במקור • יש לבחון האם ההשקעות של המשקיע בנדל"ן מגיעות לכדי עסק על פי מבחני הפסיקה (למשל: ע"א 111/83, ע"א 9412/03, ע"מ 38937-01-10).

7. מישור המס הישראלי • השקעה בנדל"ן באמצעות חברה ישראלית • חבות המס של חברה הן לגבי הכנסות מעסק והן לגבי הכנסות משכירות תהא בשיעור מס חברות (26.5%). • בעת מכירת הנדל"ן בחו"ל ייווצר רווח הון בידי החברה אשר חייב בשיעור מס החברות (26.5%). • במידה ונוצר הפסד פירותי, יחולו הוראות הקיזוז תחת סעיף 29 לפקודה. • במידה ונוצר הפסד הוני, יחולו הוראות סעיף 92(3) לפקודה. • בעת חלוקת חלוקת דיבידנד למשקיע, החלוקה תתחייב בשיעור של 25% או 30% (אם המשקיע הינו בעל מניות מהותי).

8. מישור המס הישראלי • סוגיות נוספות - • סעיף 1 לפקודה: תושבות חברה לצרכי מס (מבחן השליטה והניהול). • סעיף 75ב לפקודה: חברה נשלטת זרה – מיסוי דיבידנד רעיוני • תיקון סעיף 96 לפקודה – שיחלוף נכסים (תיקון 197): הסדר מיוחד לזכויות במקרקעין מחוץ לישראל (מנגנון זיכוי מס זר). • זיכוי מס זר (סעיפים 199-210 לפקודה).

9. מישור המס הישראלי • סוגיות נוספות - • סעיף 1 לפקודה: תושבות חברה לצרכי מס (מבחן השליטה והניהול). • סעיף 75ב לפקודה: חברה נשלטת זרה – מיסוי דיבידנד רעיוני. • תיקון סעיף 96 לפקודה – שיחלוף נכסים (תיקון 197): הסדר מיוחד לזכויות במקרקעין מחוץ לישראל (מנגנון זיכוי מס זר). • זיכוי מס זר (סעיפים 199-210 לפקודה). • שימוש בחברות שקופות (חברת בית, חברה משפחתית) – בעיית זיכוי מס זר. • ניכוי הוצאות מימון/ מיסוי הכנסות מימון/הפרשי הצמדה. • מחירי העברה.

10. מישור המס הישראלי • שליטה וניהול (עניין ינקו וייס - ע"מ 1090-06) • חבר בני אדם" (לענייננו חברה) מוגדר בסעיף 1 לפקודה כתושב ישראל לצרכי מס אם התקיים בו אחד מאלה: (1) הוא התאגד בישראל; (2) השליטה על עסקיו וניהולם מופעלים מישראל... • "מקום שהמדיניות העסקית וההחלטות האסטרטגיות של חברה מתקבלות בפועל בישראל וההחלטות המהותיות הנוגעות לניהול עסקי החברה השוטפים מתקבלות אף הן בישראל, אזי ניתן לקבוע שמדובר בחברה שהשליטה והניהול בה מופעלים בישראל." • "ואין הדברים פשוטים בעידן זה שבו באמצעים הטכנולוגיים במרחק יד ניתן להיות בקשר רציף גם ממרחק של אלפי קילומטרים. יכולות אילו מעלות את רף נטל ההוכחה כשמדובר במי שהוא תושב ישראל ומבקש להוכיח כי לא ניהל ממנה את החברה בחו"ל מישראל. על הנישום יהיה לגבור על עמדה אפשרית של המשיב כי גיחותיו מחוץ לישראל נועדו להסוות ניהול מישראל."

11. מישור המס הישראלי • שליטה וניהול (עניין ינקו וייס - ע"מ 1090-06) – המשך: לגופו של עניין: • מעורבות בעלי השליטה בפעילות הנדל"ן לצד מעורבותם הטכנית בלבד של המנהלים הזרים. • זכויות החתימה של בעלי השליטה הישראלים ואישור הוצאות מעל סכום זניח. • "ממסכת הראיות ..., עולה כי מר ינקו ומר וייס אשר שלטו בעסקי המערערת וניהלו בפועל עסקים אלה, שכרו אנשי מקצוע מקומיים שיסייעו להם בכל הקשור ברכישת נכסי נדל"ן והשכרתם ובכל הקשור להתנהלות הפיננסית הכרוכה בכך. בתמורה שילמה המערערת לכל אחד מהמנהלים הבלגיים 3,000 יורו בשנה... דהיינו 250 יורו בחודש, סכום אשר על פניו אינו הולם שכר של מנהלים המחזיקים בידם שליטה וניהול של עסקי המערערת. סיוע זה של המנהלים הבלגיים אינו מגיע כדי שליטה וניהול, ואלה נותרו בידי מר ינקו ומר וייס בישראל. כפועל יוצא מכך יש לראות במערערת כתושבת ישראל בשנת המס 2000."

12. מישור המס הישראלי סעיף 96 לפקודה – הצרת מנגנון השיחלוף בגין נכסי נדל"ן בחו"ל • הכלל - : (א) נבע לנישום ריווח הון ממכירת נכס בר-פחת, ותוך תקופה של שנים עשר חדשים לאחר יום המכירה, או של ארבעה חדשים לפניו, רכש נכס אחר לחילוף הנכס שמכר, במחיר העולה על יתרת המחיר המקורי של הנכס שמכר, רשאי הנישום לתבוע שייחשב כריווח הון רק הסכום שבו עודפת התמורה שנתקבלה בעד הנכס שמכר על מחיר הנכס שרכש ורשאי הוא לעשות כן לגבי ריווח ההון כולו או לגבי ריווח ההון הריאלי בלבד;... • החריג - : (ב)הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו לגבי רווח הון ממכירת נכס שהוא אחד מאלה: "זכות במקרקעין הנמצאים מחוץ לישראל; • החריג לחריג –: (ג) נבע לנישום רווח הון ריאלי ממכירת זכות במקרקעין הנמצאים מחוץ לישראל כאמור בסעיף קטן (ב)(2) (להלן - המקרקעין הנמכרים), ובמדינה שבה נמצאים המקרקעין הנמכרים לא שולם מס חוץ, כהגדרתו בסעיף 199, רק בשל הוראות הדין הזר ביחס לדחיית רווח הון בחילוף המקרקעין הנמכרים במקרקעין אחרים הנמצאים באותה מדינה (להלן - המקרקעין הנרכשים), יחולו הוראות אלה:

13. מישור המס הישראלי סעיף 96 לפקודה – הצרת מנגנון השחלוף (המשך): • המנגנון (זיכוי מדורג): (1)שולמו מסי חוץ כהגדרתם בסעיף 199, במדינת החוץ שבה נמצאים המקרקעין הנרכשים בשל מכירתם, יינתן זיכוי בשל מסי החוץ ששולמו על חלק רווח ההון שנדחה, כנגד המס החל על הנישום בשנת המס שבה שולמו מסי החוץ, תחילה בשל רווח הון שהופק מחוץ לישראל, והיתרה כנגד הכנסות אחרות שהופקו או נצמחו מחוץ לישראל; לא ניתן היה לקבל זיכוי כנגד הכנסות חוץ כאמור, יינתן הזיכוי כנגד המס החל על הכנסות שהופקו או נצמחו בישראל מכל מקור שהוא; סכום שלא ניתן לקזזו, כולו או מקצתו, כנגד מסי החוץ ששולמו בשל המקרקעין הנרכשים, יוחזר לנישום בתום שנת המס שבה נמכרו המקרקעין הנרכשים;

14. מישור המס הישראלי סעיף 96 לפקודה – הצרת מנגנון השחלוף (המשך): התנאים לזיכוי: • על חילוף המקרקעין היו חלות הוראות סעיף זה אילו המקרקעין הנמכרים לא היו נכס שהוא מקרקעין מחוץ לישראל; • הנישום הוכיח להנחת דעתו של פקיד השומה, שחילוף המקרקעין במדינת החוץ לא התחייב במס בשל הוראות הדין הזר במדינת המקור הדומות במהותן להוראות סעיף זה; אופן חישוב סכום הזיכוי • סכום הזיכוי כאמור בפסקה (1) לא יעלה על מסי החוץ שהיה ניתן לקבל בשלהם זיכוי לפי הוראות חלק י', פרק שלישי, סימן ב' בשל רווח ההון הנדחה אשר נבע מהמקרקעין הנמכרים, או על סכום המס ששולם בישראל בשל רווח ההון הנדחה אשר נבע מהמקרקעין הנמכרים, כשהוא מתואם לפי שיעור עליית המדד מתום 30 ימים לאחר מכירת המקרקעין הנמכרים ועד תום שנת המס שבה נמכרו המקרקעין הנרכשים; סעיף עוללות: • נותרה יתרה של מסי החוץ אשר לא ניתן בשלה זיכוי לפי הוראות פסקאות (2) ו-(3), יחולו עליה הוראות חלק י', פרק שלישי, סימן ב'. פסיקה: • עמ"ה 12214-12-09 אמות השקעות בע"מ (1.10.2013)

15. מישור אמנת המס אמנת מס מודל OECD (להלן: "אמנת המודל") • סעיף 6 לאמנת המודל: Income From Immoveable Property – לרבות הכנסות שכירות: זכות מיסוי ראשונית למדינת המקור: "Income derived by a resident of a Contracting State from immovable property (including income from agriculture or forestry) situated in the other Contracting State may be taxed in that other State.” • סעיף 13(1) לאמנת המודל: Capital Gain - ריווח הון ממכירת נדל"ן (לרבות מכירת מניות שיותר מ- 50% מערכן נובע מנדל"ן) – זכות מיסוי ראשונית למדינת המקור: "Gains derived by a resident of a Contracting State from the alienation of immovable property referred to in Article 6 and situated in the other Contracting State may be taxed in that other State.” • חריג - אמנת המס עם דנמרק - עניין טמרס (ו"ע 46256-08-11)

16. מישור אמנת המס אמנת מס מודל OECD (להלן: "אמנת המודל") • סעיף 22(1) לאמנת המודל(פרק רביעי) : Taxation Of Capital – מס המוטל על הון: זכות מיסוי ראשונית למדינת המקור: "Capital represented by immovable property referred to in Article 6, owned by a resident of a Contracting State and situated in the other Contracting State, may be taxed in that other State”.

17. מישור המס הזר בדיקה פרטנית מול מומחה זר: • שיעור מיסוי דמי שכירות/רווח הון על יחידים. • שיעור מס חברות. • האם קיימת בדין חברה שקופה. • הטבות מס/ הקלות מס ספציפיות. • הגבלת ניכוי הוצאות (למשל: מימון דק) • פטור ממס רווח הון על מכירה. • מיסים מדינתיים. • מיסים מוניציפליים. • סוגיות מע"מ. • מס עיזבון.

18. דוגמאות: מיסוי השקעה בנדל"ן בארצות הברית סקירה קצרה על ההבדלים בין סוגי התאגידים בארצות הברית: • חברת LLC ושותפות LP הינם גופים שקופים אשר חבות המס בגינן נעשית ברמת החברים (Members) או השותפים שלה. • חברת S-corp – חברה רגילה השקופה לצרכי מס (מיסוי ברמת בעלי המניות). • חברת Inc - חברה הממוסה - ברמת החברה וחלוקת כספים לבעלי המניות ממוסה ככלל כדיבידנד.

19. דוגמאות: ארצות הברית • הכנסות משכירות ליחיד חייבות במס פדרלי בארה"ב תחת אחד מן המסלולים הבאים: • שיעור של 30% • שיעור מס שולי בהתאם למדרגות המס (בכפוף להגשת דוח מס בארצות הברית). • הכנסות מרווח הון ליחיד ממכירה של נכס נדל"ן: • שיעור של 25% -20% על רווחים מהחזקות מעל שנה (Long term Capital Gain). • מס ירושהלזרים (Estate Tax NRA): • פטור עד 60,000 דולר (במקום 5 מיליון דולר לאזרחים ותושבים אמריקאים). • חבות במס עיזבון בשיעור של 40%.

20. דוגמאות: ארצות הברית • החזקה בנדל"ן באמצעות יחיד/ LP/llc: שיעור מס ריווח הון והכנסות משכירות ליחיד חייבות במס פדרלי בארה"ב, כדלקמן: • ריווח הון: בכפוף לגובה ריווח ההון המופק, שיעור מס של 20% בתוספת השלמה למס ריווח הון בישראל (חוזר 5/2004 – ייחוס ההכנסה החייבת של ה- llc ליחיד לצרכי מס בישראל). • הכנסות שכירות: שיעור מס שולי בישראל על הכנסות השכירות בזיכוי המס האמריקאי או בחירה בחלופה של 15% ללא זיכוי מס זר. • חיסרון: חשיפה למס עיזבוןבארצות הברית.

21. דוגמאות: ארצות הברית • החזקה בנדל"ן באמצעות חברה (INC)/ חברה זרה: • מס חברות פדראלי (שיעור פרוגרסיבי)- שיעור מקסימלי של 38.5%. • מיסוי דיבידנד בעת חלוקת רווחים לבעלי המניות (מס סניף). • יתרון: הגנה מפני מס עיזבון. • פתרון אפשרי: מכירת המניות של החברה. • שליטה וניהול מחוץ לישראל. • חנ"ז. • החזקה באמצעות נאמנות: • יתרון: הגנה מפני מס עיזבון. • חיסרון: עלות גבוהה.

22. ארצות הברית החלטת מיסוי 4554/12: • קביעת היבטי מיסוי בעניין השקעה בבניין בארה"ב- החלטת מיסוי בהסכם • תושב ישראל החליט להשקיע בבניין בארצות הברית יחד עם ארבעה משקיעים אמריקאים ושני משקיעים ישראלים נוספים.

24. ארצות הברית החלטת מיסוי 4554/12 (המשך): • עובדות נוספות: • חברה בת – LLC שקופה לצרכי מס בארה"ב. • חברת אם – שקופה לצרכי מס בארה"ב. • הבקשה: • בעת קביעת ההכנסה החייבת של הנישום הנובעת מהחברה האם ומהחברה הבת, מבוקש, כי יראו בחברה האם ובחברה הבת כגופים שקופים, שהכנסתן החייבת תעלה בשקיפות באמצעות החברות המשפחתיות לנישום עצמו, תוך מתן זיכוי של מלוא המס המשולם בארה"ב. • סיווג ההכנסה העולה מהחברה האם ומהחברה הבת לבעלי המניות לא ישונה לרבות בעת מכירתו של הבניין, היינו הרווח במכירת הבניין יסווג כרווח הון בידי בעלי הזכויות ב-LLC ולפיכך יוכל הנישום להמסות בהתאם להוראות חלק ה' לפקודה בידי הנישום.

25. ארצות הברית החלטת מיסוי 4554/12 (המשך): • ההחלטה: • הנישום יפעל בהתאם לאמור בחוזר (5/2004), וידרוש זיכוי בגין מס זר אמריקאי שישולם ע"י החברות המשפחתיות. • ההכנסות המיוחסות לנישום מהחברה הבת, יישמרו על אופיין כפי שהיו בחברה בה נוצרו (בחברה האם ו/או בחברה הבת) בהתאם לסעיף 7 לחוזר. • הזיכוי שיינתן לנישום בהתאם להוראות החוזר, בגין פעילות החברה הבת, יהיה כנמוך מבין שתי החלופות הבאות: - המס הזר ששולם בפועל ע"י החברות המשפחתיות. - המס הזר שהיה משולם בארה"ב ע"י הנישום אילו החזיק את חברה האם ישירות, ולא באמצעות החברות המשפחתיות.

26. דוגמאות: ארצות הברית החלטת מיסוי 2536/12: זיכוי עקיף - החלטת מיסוי שלא בהסכם • חברה פרטית תושבת ישראל מחזיקה בחברה פרטית תושבת ארה"ב אשר מחזיקה בשיעור של 49% בחברת LLC ביחד עם שותף אמריקאי. לצרכי המס בארה"ב, הכנסות חברת ה- LLC נחשבות כהכנסות החברה האמריקאית. • החברה הישראלית ביקשה להחיל על עצמה את הוראות סעיף 126(ג) לפקודה בעת קבלת דיבידנד מהחברה האמריקאית גם לעניין המס ששולם על הכנסות חברת ה- LLC. אחת הטענות שהועלתה היתה לראות בחברת LLC כישות משפטית שקופה או כשותפות לצרכי המס בישראל. • על פי החלטת המיסוי, חברת LLC נחשבת לפי דיני המס בישראל כחברה. כתוצאה מכך, הכנסות חברת ה- LLC הינן הכנסותיה שלה על אף שהן נזקפות לחברה האמריקאית על פי דיני המס בארה"ב.

27. דוגמה: ספרד (ברצלונה) נתונים: • השקעה בבית מגורים ב- 2 מיליון אירו • הון עצמי 40% • צפי הכנסות שכירות 120 אלף אירו לשנה • השבחה והחזקה במשך 7 שנים. • הוצאות שוטפות (לרבות מיסים מקומיים) – 30 אלף אירו בשנה • הוצאות מימון – 20 אלף אירו • פחת (2%) – 30,000 אירו (מרכיב קרקע)

28. דוגמה: ספרד (ברצלונה) שיעורי המס: • מס רכישה 10% • מיסוי שוטף על שכירות ליחיד זר/ חברה זרה: 24.75% • מיסוי שוטף לחברה ספרדית על דמי שכירות נטו: 25% • רווח הון: יחיד זר/חברה זרה: 21% • רווח הון חברה ספרדית: 25% • פטור ממע"מ על דמי שכירות מהשכרה למגורים (לא ניתן לנכות תשומות) הנחות מוצא: • ללא התחשבות בשיעורי אינפלציה/ שע"ח

29. דוגמה: ספרד (ברצלונה) – חישוב מס שוטף

30. דוגמה: ספרד (ברצלונה) מסקנות: • השקעת יחיד מסלול רגיל/ חברה ספרדית. • רווח הון - משיכת דיבידנד. • חברה שקופה ישראלית – בעיית זיכוי מס זר.

31. דוגמה: גרמניה החזקה באמצעות יחיד: • הכנסות שכירות- • שיעור מס פרוגרסיבי לפי מדרגות מס שנעות בין 45%-14%. • ניתן לדרוש הוצאות בגין תשלומי הריבית על ההלוואה, הוצאות נסיעה לגרמניה, עלויות עריכת דוחות כספיים בגרמניה ופחת שנתי של 2%-2.5% (שמחושב רק על המרכיב של המבנה בנטרול הקרקע, דהיינו הערך לצרכי פחת יהיה בקירוב כ- 80% מעלות הרכישה). • לרוב, שיעור המס השוטף האפקטיבי בגין הכנסת שכירות מדירה בברלין הינו 5%-10% מגובה ההכנסה. • רווח בעת מימוש הנכס- • שיעור המס הינו לפי מדרגות שנעות בין 45%-14%, על פי ההכנסה החייבת באותה שנה. • לאחר החזקת נדל"ן במשך 10 שנים קיים פטור ממס רווח הון בגרמניה.

32. דוגמה: גרמניה החזקה באמצעות חברה: • הכנסות שכירות- • מס חברות בשיעור של 15.83%. • רווח בעת מימוש הנכס- • מס חברות בשיעור של 15.83%. • מס מסחר (Trade Tax) – בשיעור של בין 17.5%-7% עלול להתווסף עם המכירה נערכה בסמוך לרכישת הנכס. מבנה החזקה מקובל להשקעה במסגרת של קבוצה: • שותפות מוגבלת גרמנית (KG) עם שותף כללי חברה ושותפים מוגבלים זרים. • מיסוי המשקיעים הישראלים ברמת היחיד. • חשיפה ל- Trade Tax.

33. מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל - סיכום • אסטרגיית השקעה • היקף השקעה וסוג נכס • מיסוי ישראלי • אמנת מס • מיסוי מדינת המקור (סיוע במומחה מיסוי במדינת המקור) • ייעוץ מס פרטני לכל סוג השקעה בנדל"ן

34. שאלות ?תודה ! 054-2651516 meori@ampeli-tax.co.il http://www.ampeli-tax.co.il/