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淺談都市更新、權利變換估價及自力更新

淺談都市更新、權利變換估價及自力更新. 主講人：施甫學 不動產估價師 時間： 2011/6/29 19:00~21:00 地點：育達推廣部 1F 聯絡方式： winston12354@gmail.com or 0910767177. 施甫學 簡經歷. 學歷：政治大學地政系碩士、政大地政系學士 專長：不動產估價、不動產投資分析 現職：瑞普國際 (REPro) 不動產估價師事務所 不動產估價師 證照：國家考試高考不動產估價師 國家考試普考不動產經紀人 美國國際認證不動產投資師（ CCIM ）候選人 經歷：

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淺談都市更新、權利變換估價及自力更新

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  1. 淺談都市更新、權利變換估價及自力更新 主講人：施甫學 不動產估價師 時間：2011/6/29 19:00~21:00 地點：育達推廣部1F 聯絡方式：winston12354@gmail.com or 0910767177

  2. 施甫學 簡經歷 學歷：政治大學地政系碩士、政大地政系學士 專長：不動產估價、不動產投資分析 現職：瑞普國際(REPro)不動產估價師事務所 不動產估價師 證照：國家考試高考不動產估價師 國家考試普考不動產經紀人 美國國際認證不動產投資師（CCIM）候選人 經歷： 國際土地政策研究訓練中心與美國LincolnInstitute共同主辦第30期土地估價課程 展碁不動產估價師聯合事務所 美商地利富達(NAI)不動產顧問股份有限公司

  3. 簡報大綱 一、都市更新簡介 二、權利變換估價 三、自力更新介紹

  4. WHAT都市更新是什麼? • 「都市更新」是指在都市計畫範圍內，為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依「都市更新條例」所定的程序，實施重建、整建或維護措施。 • 具公共利益的都市開發 • 整體開發、提供公共設施 • 振興產業、提供就業機會

  5. 都市環境品質改善與機能的提昇 • 公共設施與公共設備不足 • 大眾運輸交通機能的引入與都市結構調整 • 建築品質的提昇 非個別住宅改建，是整體環境改善

  6. 都市更新相關子法 http://www.ur.org.tw/updatelaw.asp • 都市更新條例施行細則(99.5.3) • 都市更新團體設立管理及解散辦法(97.9.12) • 都市更新權利變換實施辦法(97.8.25) • 都市更新建築容積獎勵辦法(99.2.25) • 都市更新事業接管辦法(88.3.31) • 都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法(88.5.14.) • 都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法(95.1.24.) • 股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於都市更新地區適用投資抵減辦法(98.4.2) (括弧內為最新修訂日期)

  7. 中央相關法規 • 中央都市更新基金收支保管運用辦法(98.1.1) • 都市更新事業範圍內國有土地處理原則(98.3.11) • 內政部都市更新暨爭議處理審議會設置要點(97.6.2) • 都市更新事業優惠貸款要點(97.3.18) • 都市更新前置作業融資計畫貸款要點(95.10.19)

  8. 行政規則 法律（母法） 法規命令（子法） 都市更新條例施行細則 中央 法規 都市更新權利變換實施辦法 相關解釋函 都市更新條例 都市更新容積獎勵辦法 自治條例 自治規則 行政規則 臺北市都市更新自治條例 臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準 地方 法規 相關解釋函 臺北市都市更新整建維護實施辦法 都市更新法系

  9. 都市更新處理方式VS實施方式 • 處理方式 • 重建：拆除更新單元內原有建物，重新建築 • 整建：係指改建、修建更新單元內建物，或充實設備改善公共設施 • 維護：加強更新單元內土地使用及維護管理 • 實施方式 • 重建區段內之土地，以權利變換方式實施 • 經全體土地及合法建築物所有權人同意者得以協議合建或其他方式實施

  10. WHERE何處可做更新? • 更新地區 • 都市計畫範圍內經政府劃定之都市更新地區(#10) • 自行劃定更新單元 • 政府未劃定更新地區但符合更新單元劃定基準者(#11) 9

  11. 相關名詞釋義 • 更新地區、更新單元、區段劃分示意圖 都市更新地區範圍 更新地區內政府劃定更新單元 河川 更新地區外自行依政府公告基準劃定更新單元 更新地區內自行依政府公告基準劃定更新單元 維護區段 整建區段 重建區段

  12. 臺北市已劃定更新地區 • 是否位於已劃定之更新地區（免再自劃） • 直轄市、縣(市)政府主動劃定更新地區 • 臺北市政府主動劃定209處更新地區者 • 各都市計畫說明書中劃定為更新地區者(注意民國89年後擬定者) • 已位於政府劃定更新地區內，逕辦事業概要

  13. 公權力介入降低整合門檻 • 政府擔任實施者不必取得權利人同意 • 民間實施只要大多數人同意即可實施 • 僅1/10所有權人同意即可提出事業概要 • 事業計畫僅需取得大多數合法土地建物所有權人同意即可 公有土地，條例12條情形不計入同意比例計算 面積同意比例達80%，則人數不予計算

  14. HOW 如何推動更新? -權利變換 • 權利變換計畫意義 • 係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權、建物土地分配，以互助合作的方式實施都市更新 • 其精神類似「立體之市地重劃」或「法制化的合建」 • 權利變換基本原則 • 分配（條例31條） • 權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人 • 補償 • 不願或不能參與權利變換者以現金補償 • 估價 • 由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之

  15. 權利變換之估價標的 ◎土地所有權人(權利變換主體) ＝＞提供土地 ◎合法建築物所有權人等(權利變換關係人) ＝＞提供建築物 ◎他項權利人(權利變換關係人) ＝＞提供他項權利(地上權、永佃權、耕地三七五租約) ◎實施者＝＞提供資金(共同負擔) 大多數委託都市更新事業機構（股份有限公司） 辦理，一般俗稱為建商，負責籌措實施都市更新事業的所有資金、協調所有權人、申請建照、興建房屋，並在更新完成之後將建物移交給參與更新分配的所有權人。 有少部分為所有權人組更新團體（都市更新會）

  16. 權利變換價值模式 實施者委託 三家以上鑑價機構 更新後不動 產價值 土地所有權人 更新前 土地價值 地上權人 合法建物所有權人 更新前權利 價值比例 共同負擔 永佃權人及 三七五租約承租人 註：共同負擔費用＝工程費用＋權利變換費用＋貸款利息＋稅捐＋管理費用 實施者分配方式：共同負擔費用/更新後不動產單價 15

  17. 權利變換估價 都市更新權利變換估價，係由不動產估價師評估權利人參與都市更新之價值，計算 各權利人的比例（性質類似公司股份）， 並以該比例分擔更新相關的成本（權利變 換中稱作共同負擔）、分配更新後房屋價 值。主要原則在於公平合理的價值分配。

  18. 更新前土地價值評估 步驟一：合併前各筆土地價值評估 說 明：先選定比準地 以比較法及土地開發分析法評估決定合理土地價格， 註：土地以法定容積或原容積作為評估依據，不加計獎勵容積，但應加計移入容積(台北市) 步驟二：合併後土地價格評估 步驟三：以合併前各筆土地價值比例 分配合併後土地價格

  19. 乙 甲 更新單元內各宗土地劃定原則 a.毗鄰數筆土地為同一所有權人情況下，得視為同一筆土地

  20. 61使字第0001號 b.更新前數筆土地上有建物，且為同一張建築執照或使用執照時，得視為同一筆土地。

  21. 比較法評估過程應注意事項 • 比較標的應至少有一成交案例，且成交日期應至少距價格日期一年內，但若無距價格日期一年內之比較案例，得放寬超過一年，應敘明理由。 • 比較標的在近鄰地區以外者，應檢討區域因素修正，而近鄰地區範圍由估價師視該地區實際發展調整之。 • 比較標的面積、容積等因素，應儘量相近，不宜以小面積跟大面積可開發土地作比較，若比較案例稀少，則不在此限但應敘明理由。

  22. 2 案例(比準地)：羅斯福路一段都市更新單元 4 1 3 5

  23. 更新前各筆土地上有區分所有建物時， 各權利人土地權利價值評估 說明：先選定比準單元以比較法及收益法決定合理市場建坪價格，次根據樓層別效用比及位置差異推估其他區分所有建物市場建坪價格。 再依不動產估價技術規則第125、126條來決定土地權利價值。

  24. 不動產估價技術規則第一百二十五條 • 權利變換前為區分所有建物者，得以全棟建物之土地價值比率及建物價值比率，分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價值，公式如下： • 一、各區分所有建物之土地權利價值 ＝所有建物房地總價×土地價值比率 • 二、各區分所有建物之建物權利價值 ＝各區分所有建物房地總價×建物價值比率 • 前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下： • 土地價值比率＝ • 建物價值比率＝

  25. 不動產估價技術規則第一百二十六條 • 權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積，且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，各區分所有建物之土地權利價值，計算方式如下： • 一、依前條規定計算土地價值比率。 • 二、未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值 ＝未達法定容積之各區分所有建物房地總價×土地價值比率 • 三、各區分所有建物土地權利價值比率 ＝未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值／Σ未達法定容積之各區分 所有建物土地權利總價 • 四、各區分所有建物土地權利價值 ＝區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物土地權利價值比率

  26. B區 土地面積65坪 土地單價55萬元/坪 素地價格：3,575萬元 第三種住宅區 A區 土地面積65坪 土地單價60萬元/坪 素地價格：3,900萬元 第三種住宅區 C區 土地面積65坪 土地單價55萬元/坪 素地價格：3,575萬元 第三種住宅區 案例分析(本案例為模擬案例) (一)更新單元現況說明: 1、A區為五層樓公寓， 屋齡20年。 2、B區為素地。 3、C區為四層樓公寓， 屋齡35年。 4、D區為七層樓華廈， 屋齡為20年。(但為海砂屋) D區 土地面積 56坪 土地單價 55萬/坪 素地價格 3080萬

  27. A區

  28. A區更新前權利價值評估 依不動產估價技術規則第125條計算結果，做為各戶土地權 利價值佔整筆地號土地權利價值比率之計算依據，並用以分 配A區素地價格。

  29. B區

  30. B區更新前權利價值評估 ◎說明： B區更新前為素地， 素地價格為3,575萬元， 土地所有權人為己， 因此更新前權利價值為3,575萬元。

  31. C區

  32. C區更新前權利價值評估 ◎依不動產估價技術規則第126條計算

  33. D區

  34. D區更新前權利價值評估◎依不動產估價技術規則第126條計算D區更新前權利價值評估◎依不動產估價技術規則第126條計算

  35. 更新前權利價值決定 ◎決定更新前權利價值

  36. 更新後權利價值 不動產估價技術規則第128條： • 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素， • 以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。

  37. 更新後權利價值評估制度設計？促使實施者爭取權利價值分配之最大利益更新後權利價值評估制度設計？促使實施者爭取權利價值分配之最大利益 更新後不動 產價值合計 15,000萬 共同負擔 6,000萬

  38. 制度設計？更新後不動產價值降低情況下 更新後不動 產價值合計 12,000萬 共同負擔 6,000萬

  39. 制度設計？提高共同負擔情況下 更新後不動 產價值合計 15,000萬 共同負擔 7,500萬

  40. 原權利人雙重受損？

  41. 自力更新發展起源與背景 • 都市更新條例公布實施適逢國內房地產低迷，雖都市更新條例提供了辦理更新重建各項容積獎勵、稅賦優惠，亦為過去在土地開發遭遇各項問題提供了解決的機制，但卻未能吸引建商投入都市更新案的開發。 • 都市更新條例及相關子法於87年陸續立法後，更新會之法人資格方告確定，所有權人得據以自組更新會擔任實施者，推動都市更新事業計畫。 • 921地震後，國內景氣低迷、不動產行情巨幅下滑，許多建商淡出市場，更無意願投入協助921受災戶之重建，營建署結合民間捐款所成立之921震災重建基金會便成為協助災民更新重建的主要角色。非由建商擔任實施者而由地主自組更新會推動都市更新由此開啟國內歷史上之第一頁。 44

  42. 自力更新發展起源與背景(續) • 921更新災後重建旨在協助受災戶重建家園（不申請更新容積獎勵），許多初期委託專業團隊及建築經理公司之經費均由政府補助或921基金支應。重建資金之需求由921基金以低利供應，原有舊貸款屬於房屋價值部分亦由行政院召集協商債權銀行承受並以呆帳處理，不影響受災戶之債信，解決絕大部分原有債務及更新資金需求，使災後建物重建順利推動，大部分均於97年以前重建完工交屋。 • 921大地震也震出了台北市許多70年前後興建完工之高氯離子混凝土建物（俗稱海砂屋），近年來的海砂屋重建社區，包括已完工的士林福志路「福林家園」、永吉路「首都福星」。目前台北市列管之海砂屋有43件、1,903戶，其中需拆除重建的有24件、1,483戶。 45

  43. 地主自力更新之類型 • 依更新條例第10條規定，由土地及合法建物所有權人自行組織更新團體（以更新會為實施者） • 依都市更新條例第13條規定，以信託方式實施（由受託人擔任代理實施者）。 • 地主自力更新之類型 • 權利變換→以更新前的價值分擔更新成本及分配更新後的建物權利。（往往具爭議都在價值的認知） • 協議合建→通常以更新前的建物產權面積分配更新後的建物及分擔成本。 46

  44. 地主自力更新模式之權利變換

  45. 自組更新會自力更新應有之認知 • 自組更新會實施都市更新是投資行為，委任專業團隊不是單純勞務採購作業。 • 會員即類似建設公司的股東，因為股東成員多數非建築開發專業，為了發揮最高投資效益及控管風險，需委任有經驗、有執行力的的專業團隊，才能有效率的推動進度。 • 會員不只是合建地主，同時也是實施者法人成員。會員須主動參與會員大會及說明會，並於規定期限配合相關作業，不能被動等待理監事來說明或請託。 • 自力更新同時也要考慮對外售戶的責任。更新會相當於一案建設公司，更新完成就解散，購買折價抵付房地的承購戶售後服務、瑕疵擔保等權益如何確保，直接影響房地價值及購買意願 48

  46. 以更新會為實施者推動都市更新面臨之課題 • 由非專業地主代表組成理事會，對於專業團隊提出方案通常無法短時間內充分理解，很難立即作成決策。 • 委任都更規劃、建築師、建經公司等專業團隊通常透過比價決定，如因低價競爭而分別委任無輔導更新會經驗之專業機構，常會因團隊內部協調磨合、程序不符規定或未充分考量相關議題而需重新辦理或反反覆覆延宕進度。 • 如理事會出席率低、議事效率不彰，或決策過程有瑕疵，常造成進度空轉，甚而有會員與理事會訴訟之情形。 • 會員如未能積極參與更新相關之說明會及公聽會，對於理事會及會員大會決議常因不瞭解而有不同意見，理事會又無法說明清楚或逐戶溝通，常造成會員非理性抗爭 49

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