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買賣房屋基本常識. 王 進 祥. 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師. 中 華 民 國 地 政 士 公 會 全 聯 會 理 事 長 台 灣 法 治 促 進 會 副 理 事 長 現 代 地 政 雜 誌 社 社 長 遠 現 不 動 產 估 價 師 事 務 所 所 長
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買賣房屋基本常識 王 進 祥 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 中 華 民 國 地 政 士 公 會 全 聯 會理 事 長 台 灣 法 治 促 進 會副 理 事 長 現 代 地 政 雜 誌 社社 長 遠 現 不 動 產 估 價 師 事 務 所所 長 中 華 民 國 消 基 會 房 屋 委 員 會委 員 中 國 文 化 大 學 土 地 資 源 學 系 兼 任 講 師
大 綱 一、不 動 產 市 場 現 況3 二、常 見 不 動 產 交 易 糾 紛13 三、異 常 交 易 方 式23 四、 詐 騙 方 式 25 五、買 屋 常 識27 (一)一 般 注 意 事 項(二)購 買 預 售 屋(三)購 買 成 屋 六、賣 屋 常 識37 七、消 費 糾 紛 之 處 理39 八、簽 約 須 知41 九、不 動 產 交 易 安 全 規 範 建 議46
(一) 預售屋市場 代 銷 營 造 廠 開 發 商 ( 建 商 ) 建 築 師 結構技師 土木技師 規劃設計 1.建造執照 2.專有部分 3.共用部分 4.(住戶)規約
(二) 成屋市場 • 地 政 士 • (1)產權調查 (2)產權登記 (3)產權點交 • 2.不 動 產 經 紀 人 • (1)依附在不動產經紀業 • (2)居間代理(3)不動產說明書 • 3.不 動 產 估 價 師 • (1)行情調查(2)市值估定
(三) 成屋市場專業人士 地 政 士 ( 代 書 ) 公 會：10,928人 執 業：11,659 人 證 照：25,966 人 助 理: 5,534 人 簽證人: 175 人 簽證案件:11,390件 仲 介 (不動產經紀人) ( 營 業 員 ) 經紀業：4,016家(店) 經紀人：4,798人( 代書 1,425人 ) 營業員：18,963人 ( 代書 422人 ) 營業保證金13.4504億元 不 動 產 估 價 師 公會：232人 執業：232人 證照：325人 (2008.06.02)
(四) 95年不動產市場登記量 (95年)
(五) 96年不動產市場登記量 (96年/萬件)
(六) 不動產交易與糾紛量 (民國９１年～９４年)
(一) 不動產交易糾紛十大原因 • 房 屋 漏 水 處 理 • 2. 施 工 瑕 疵 • 3. 終 止 委 售 契 約(一般、專任) • 4.定 金 返 還 • 5. 契 約 審 閱 權 • 6. 隱 瞞 重 要 資 訊 • 7. 仲 介 斡 旋 金 返 還 • 8. 貸 款 問 題 • 9. 服 務 報 酬 爭 議 • 10. 產 權 不 清
(二) 產權不清麻煩最大 1.出賣人非所有權人怎麼辦？如何簽章？ 2.公 司 賣 財 產 需 否 股 東 會 同 意? 3.履 約 保 證 不 一 定 能 保 證? 4.小 心 查 封、假 扣 押、假 處 分? 5.面 積虛 坪誰 負 責 ？ 6.屋 況 有 問 題誰 負 責 ？
(三) 不實廣告就是陷阱 1.使用面積 6.樓中樓 7.重疊別墅 2.受益面積 不實廣告 與 陷阱 8.2+1房 3.含車位面積 9.買1坪 送1坪 4.工業住宅 10.成屋履約保證風 險 歸 零 5.夾 層 屋 11.雙 捷 運
(四) 住戶規約等同法律 小 愛 貓 不得飼養 地下室公共車位 不能抽籤 一樓店面不能在外牆作招牌 樓頂平台、法定空地使用權 不能裝設鐵窗 公共電費、 管理費超乎想像 不能裝設窗型冷氣，除非內縮冷氣機
(五) 貸款問題超乎想像 10.未揭露優惠貸 款利率之期間限制? 1.額度不足，增加保證人? 9.對保文件未經 契約審閱? 2.償還貸款，不 能塗銷抵押權? 8.貸款綁保險，否則利率差幾碼？ 3.提前清償之違約金? 4.利率區隔不同時間， 誤以為有利? (階段式利率) 7.利息繳款延誤，視為提前到期? 6.利率變動未主動通知? 5.不提供(償債)每月 本息分攤明細表 ?
(六) 國 宅 1.主 管 機 關 縮 編 2.國 宅 條 例 修 正 3.移 轉 限 制 門 檻 降 低 (1) 設 立 戶 籍 1 年 以 上 (2) 建 築 完 成 逾 15 年 以 上
(七) 越界建築 1.公 示 ─ (1) 建 物 測 量 成 果 圖 (2) 建 物 登 記 簿 2.越 界 部 分 未 登 記 3.越 界 部 分 不 計 價
(八) 海砂屋、輻射屋 1.海 砂 屋 (混凝土中之高氯離子含量) (1) 經 濟 部 標 準 檢 驗 局→ 87.06.26--訂定國家標準 CNS 3090 之規定 (2) 83.07.22--- 鋼 筋 混 凝 土→ A.一般建築--每立方米--0.6公斤 B.耐久性建築--每立方米--0.3公斤 2.輻 射 屋 → (71年11月~75年1月)
(九) 農 地 1. 耕 地、非 耕 地 不 分 ? 2. 都 市 土 地 已 無 耕 地? 3. 耕 地 分 割 受 限 制 ? 4. 私 法 人 不 得 承 受 耕 地 ? 5. 耕 地 未 農 用 仍 可 移 轉 予 自 然 人 ? 6. 農 用 才 可 以 不 課 徵 土 增 稅 及 免 徵 遺 產 稅、贈 與 稅? 7. 農 用 未 查 明 法 定 空 地 ? 8. 二 戶相 同 門 牌 之 農 舍 移 轉 ? 9. 農 地 過 戶 未 申 請 鑑 界?
(十) 其他問題一籮筐 1. 建 物 基 地 持 分 不 足? 2. 農 地 未 查 明 法 定 空 地? 3. 指 定 登 記 名 義 人 未 保 證 ? 4. 授 權 書 是 假 的 ? 5. 增 建 建 物 未 說 明 計 價 方 式 ? 6. 優 先 購 買 權 切 結 不 實? 7. 父 子 過 戶 是 買 賣 ? 是 贈 與 ? 8. 父 母 出 錢 買 房 子 給 兒 子 如 何 簽 約 ? 9. 不同 家 銀 行 申 辦 貸 款
? 異 常 交 易 模 式 人 頭 戶 運用關係 急 買 急 賣 現金交易 簽約款過多
(一) 假 買 屋 、 詐 貸 款 (二) 假 租 屋 、 真 賣 屋 (三) 偽 造 權 狀 騙 契 約 款 1.舊 權 狀(73年以前道林紙) 2.未 設 定 者 (四) 偽 造 權 狀 騙 房 貸 (五) 偽 造 身 分 證 件
買屋常識 五、
(一) 區分所有建物 1/2 （樓頂平台） 1 2 層 樓 (區分所有建物) （防空避難室、停車位） 法 定 空 地 建物坐落 法 定 空 地 基地坐落 1. 4 地 號 需 否 過 戶 ？ 2. 房 地 一 體 化?
(一) 區分所有建物 2/2 四F 二F 三F 一F 二F 一F
(二) 透天厝、平房 三F 二F 一F
(三) 非所有權人簽約之授權 2. 1. 3. 二F 一F （1.子售屋拿父地出售，需否父出面？） （2.弟售屋，父地為持分出售？對否？）
(四) 建物產權面積 建 物 面 積 主 建 物 附屬建物 公共設施 (70坪) 專 有 部 分 共 用 部 分 (無權狀) (有權狀) 約 定 共 用 約 定 專 用 （虛坪？）
（五）一 般 注 意 事 項 1/5 1. 税 費 負 擔 是 成 本 ? 2. 屋 況 要 了 解 ?(漏水、違建) 3. 買 屋 也 可 理 財 與 節 税? 4. 慎 選 不 動 產 服 務 人 員 5. 現 場 履 勘 6. 勿 貪 小 便 宜 7. 勿 倉 促 下 定 金 8. 考 慮 財 務 狀 況 9. 公 契 、 私 契 之 一 致 性 10.露 台 之 買 賣 價 ? 11.仲 介 業 應提 供 近 3 個 月 交 易 資 訊
（五）一 般 注 意 事 項 2/5 12.虛坪之認定與嚴重性？ (1) 逃生道變前院19戶告建商民權東路六段 巷內「長虹春曉」 (2) 260萬買縮水車位 無法開門下車金山南路 「嘉新麗水花園」社區 (3) 公設之機械室(機房)列入室內坪數 (4) 交屋坪數誤差 (5) 不肖建商鑽漏洞被公平會處罰12次 (6) 沒買車位 卻分攤車道面積
（五）一 般 注 意 事 項 3/5 (7) 無頂之中庭納入公共設施 (8) 機房登記為小公，但未約定專用 (9) 雨遮，看得到用不到 (10) 誤將中庭花園當公共設施 (11) 地下室公設面積由全體住戶平均分攤 (12) 豪宅坪數不足 退款惹糾紛 (13) 預售屋頻爆縮水糾紛最近半個月內近三十件 申訴案
（五）一 般 注 意 事 項 4/5 (14) 八樓以上雙安全梯 (15) 雨遮計入陽台面積 (16) 機車停車位不得設於地上1-3樓，須設於 地下樓層 (17) 地下室單層汽車位須達20部才能享受獎勵樓高 (舊法規定只要單層可容納12個汽車位，就可享3米樓高獎勵) (18) 機電空間增加 5% ( 不計容積的機電空間由10%提高至15% )
（五）一 般 注 意 事 項 5/5 (20)安全梯的梯間、緊急升降機的機道、排煙 室、特別安全梯、管委會使用空間都可不計 入容積 (21)不同樓層合理公設比 A. 5 樓 以下 0--5% B. 5 至 7 樓 5--12% C. 8 至 12樓 12--20% D. 12 樓 以上 20--28% E. 有開放空間連棟式集合住宅--約 30%
（六）購 買 預 售 屋 須 知1/2 1. 查 明 有 無 申 領 建 造 執 照? 2. 委 任 地 政 士調 查 產 權 製 作 報 告 書 3. 調 查 行 情 4. 瞭 解 稅 費 負 擔 5. 房 屋 面 積 坪 數 及 單 價 分 析 6. 注 意 房 屋 格 局 研 議 可 否 設 計 變 更
（六）購 買 預 售 屋 須 知 2/2 7. 瞭 解 付 款 辦 法 及 貸 款 額 度 不 足 之 處 理 8. 瞭 解 建 材 及 設 備 9. 注 意 開 工、完 工、交 屋 日 期 及 公 設 點 交 10. 完 工 後 之 管 理 維 護 及 保 固 期 限 11. 住 戶 規 約( 草 約 )審 閱 12. 違 約 與 調 處 之 因 應 13. 門 窗 保 固 1 年、防 水 2 年、結 構 1 5 年
（七）購 買 成 屋 須 知 1/2 1.產 權 調 查 清 楚 2.房 屋 現 況 有 無 瑕 疵 3.使 用 內 政 部 版 契 約 書 4.買 賣 雙 方 均 可 指 定 地 政 士 5.簽 約 應 慎 重 6.稅 費 負 擔 與 節 稅 規 劃 要 併 重 7.住 戶 規 約 特 別 限 制 說 明 8.以 信 託 、抵 押 替 代 假 履 約 保 證 9.申 辦 地 價 稅 自 用 、 房 屋 稅 住 家 用
（八）議 價 方 式 1. 預 售 屋 折 價 (10%~20%) 2. 銀 行 貸 款 額 反 推 (120%) 3. 市 場 比 較(里長、管理員、鄰居) 4. 收 益(租金)還 原 5. 法 拍 推 算 (20%~30%) 6. 指 桑 罵 槐 比 較 7. 七 俠 五 義 議 價 8. 已 靜 制 動
賣屋常識 六、
（一）土 增 税→1.多 寡？2.可 否 申 辦 自 用 稅 率？ 3.可 否 退 稅？ （二）稅 費 成 本 分 析 與 節 稅 規 劃 （三）確 認 不 動 產 說 明 書 內 容 （四）指 定 地 政 士 簽 約 及 產 權 移 轉 （五）出 售 房 屋 有 交 易 所 得 稅 ！(出 售 土 地 無 交 易 所 得 稅)
消費糾紛之處理 七、
（一）申 訴 （二）調 解 （三）訴 訟
簽 約 前 (一) 簽 約 前 2.謄本、分區使用、 地籍圖說著色 1.產權報告或產權分析 ★ 8.貸款優惠(住宅)、貸款額度、利率 3.現場勘查 (增建建物鑑界與否) 7.稅費說明比較 (1)增值稅自用 (2)增值稅重購退稅 (3)大樓管理費、瓦斯費 (4)預扣房屋稅、地價稅 4.虛坪注意 ★ ★ 5.登記簿、信託專簿解說 6.契約審閱? (定型化契約)
(二) 簽 約 時 6. 稅費預扣 1.法人董事會(股東會) 同意書 簽 約 時 7.地政士簽證 與經紀人簽章 2.確認(介入)買賣 價金支付 8.權狀保管 (一屋兩賣) 3.謄本、分區使用、 地籍圖說→當附件 (核對身分) 9.指定登記名義人 (保證人) 4.付款時點與 不可歸責之處理 10. 優先購買權通知 5.住戶規約說明
1.土地款、建物款、 車位款分立 5.公契日、私契日 之一致 (三) 盲 點 2.法人營業稅負擔 6. 限制登記之防患 3.交易所得稅告知 ★ 7.履約保證與 權狀保管 4.公契價、私契價 之異同
