信达新兴 - 重庆花溪半岛专项资产管理计划

信达新兴-重庆花溪半岛专项资产管理计划 信达新兴财富（北京）资产管理有限公司 2014年8月

结论及建议 重庆花溪半岛项目基本情况抵押物分析还款来源分析目录产品基本情况交易对手简介

项目优势

产品基本情况

交易结构图

结论及建议 重庆花溪半岛项目基本情况抵押物分析还款来源分析交易对手简介目录产品基本情况

融资方—重庆典雅地产 • 重庆典雅地产成立于1995年3月，注册资本18000万元人民币。是以房地产开发为主，集高端酒店、物业管理、商品混凝土砼、家具制造为一体的大型综合性现代民营企业。典雅集团公司现有员工1600余人，累计开发商品住宅及商业200万平方米以上，在建及储备项目总建筑规模127.5万平方米，具有房地产开发壹级资质。中国建设银行给予的资信等级评定为AAA级，总资产约为36.69亿元，是一家规模较大、实力雄厚、诚实守信的综合实业集团。

融资方—重庆典雅地产获奖情况 • 重庆典雅地产多年来在经营历程中多次获奖，重庆市第四届、第七届、第八届房地产开发企业五十强等，具体获奖情况如下：

已开发项目——典雅·龙海港湾一期 • 龙海港湾一期鸟瞰图龙海港湾一期效果图重庆典雅在2006年3月投资开发典雅·龙海港湾一期并获评“詹天佑优秀住宅小区科技进步银奖”。该项目位于重庆市巴南区龙洲湾新区，占地面积80,060平方米（折120亩）。交通快速便捷，自然山水和风景资源优越。一期由四栋点式高层商住楼组成，楼房依山而建、错落有致，环抱山顶公园呈弧型，沿龙海大道和龙洲大道高低坐落，形成优美的天际轮廓线。主打58-91平方米时尚户型，一期工程建筑面积98,971平方米，总投资13,000万元，于2007年8月完工。目前已销售完毕，实现销售收入27,000万元。

已开发项目——典雅·龙海港湾二期 • 龙海港湾二期效果图重庆典雅在2008年2月投资开发典雅龙海港湾小区二期项目，并于2009年1月完工。二期工程占地面积38,800平方米，建筑面积97,000平方米，容积率2.5，绿化率45%。二期总投资12,750万元，目前已销售完毕，实现销售收入26,350万元。该项目获得“詹天佑优秀住宅小区银奖”，“国际人居生态示范住宅奖”。

已开发项目——典雅·麒龙山水 • 麒龙山水鸟瞰图麒龙山水效果图麒龙山水住宅小区项目位于重庆渝南大道九公里处，紧邻我国西南地区三大交易市场和四大学府，西接重庆李家沱新经济圈。项目占地面积58,605平方米(折88亩)，规划建筑面积99,533平方米，建有三大水体，四个大型休闲运动广场，占地7,800平方米，耗巨资从江苏引进树龄超100年的银杏树8棵和风格各异的名贵花木。大型喷泉，豪华灯饰尽显广场现代生活气息。典雅·麒龙山水共获得“中国重庆生态人居标志名盘奖”、“重庆市国民健身示范小区”、“国际人居生态示范住宅奖”等三个奖项。

在建项目——典雅·温泉城 典雅温泉城典雅集团选址在拥有丰富自然资源和文化底蕴的珞璜镇，辖区内有5万亩森林、燕尾山温泉、猫儿峡风景区等得天独厚的自然资源，糅合了旅游度假、康复保健、长寿文化等理念，开发打造了典雅温泉城，让业主每一天都是度假。典雅温泉城占地270亩，总建筑面积65万平方米。

在建项目——典雅·温泉城 • 典雅温泉酒店温泉城内汇集了城市温泉洋房、阔景高层、酒店公寓、温泉主题商业群等地标性资源业态，社区临街商业、独栋高端商业、五星级酒店（典雅温泉酒店）、医疗机构、超市、银行一应俱全，独特的高端温泉城社区综合体给每个家庭最美好的生活。已开盘的部分有典雅温泉城A、B、C、D组团，实现销售收入达48,830万元。另外，典雅温泉城A、B组团高层现已停止销售，由江津区政府团购剩余未销售部分，E组团为自持酒店，将于2014年8月开业。

在建项目——典雅·悦润 悦润效果图悦润鸟瞰图 2013年4月，重庆典雅集团投资开发位于重庆两江新区核心都市综合功能区——回兴版块（都市综合功能板块的几何中心位置）机场快速干道回兴下道口处的典雅悦润项目；典雅悦润总投资45,544万元，预计于2014年11月开盘，总占地面积24743平方米，总建筑面积72,493平方米，容积率2.12，绿化率32.68%，规划户数为383户。由一幢5星级酒店及两幢17层高尚住宅组成；典雅悦润规划51-69m灵活可变高层，以实用一房变二房、二房变三房为主。

被收购方—重庆君融 重庆君融置业有限公司成立于2013年3月，注册资本20,000万元，公司经营范围主要为房地产开发，酒店经营管理等，法人代表胡雪莲，注册地址为重庆市巴南区渝南大道79号5-2#。

被收购方—重庆君融 重庆君融于2013年3月初由重庆典雅全资成立，初始成立注册资本为800万元。2013年5月份，重庆典雅和重庆信托对重庆君融进行联合增资，共增加注册资本人民币19,200万元，其中重庆典雅注资8,058万元，重庆信托注资11,142万元。增资后重庆君融注册资本变更为20,000万元，重庆典雅持股比例为44.29%，重庆信托持股比例为55.71%。由于重庆信托控股项目公司，导致重庆君融申请商业银行开发贷款存在障碍，重庆典雅经与重庆信托协商，决定提前回购股权。

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重庆市整体概述 重庆概况：重庆地处于中国内陆之西南，位于长江上游。1997年重庆成为中国西部地区唯一的直辖市，是中国五大中心城市之一，也是国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。2011年国务院批复的《成都经济区区域规划》把重庆定位为国际大都市。发展优势区域优势：地处长江上游经济带核心区域，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的中国开发地区。经济优势：2014年上半年gdp同比增长排名全国第一文化优势：巴渝文化、陪都文化、山城文化、饮食文化等地方文化根深蒂固。政策优势：西部大开发，两江新区，保税港区和三峡库区等国际级政策优惠。

巴南区整体概述 巴南区位于重庆市主城区南部，属于重庆主城核心九区之一，东与涪陵区，南川区相接壤，西与江津区，大渡口区毗邻，北与南岸区，江北区，渝北区，长寿区交界。巴南区区位优势相当明显，距重庆市中心7公里，长江横贯区境，李家沱和马桑溪两座长江大桥沟通南北，重庆“二环八射”中有“二环二射”贯穿区境内，以及全市规划的9条轻轨线有3条进入境内。十二五期间，巴南区将结合城市功能提升，加快发展高端房地产业，结合主城大型人口聚居区建设，在龙洲湾、鹿角、界石和滨江沿线、花溪河流域整治区域，开发建设高端楼盘，吸引中等以上收入的市民置业居住，打造主城中高端人群集中居住区。

花溪半岛项目概况 典雅·花溪半岛项目坐落于巴南区李家沱花溪河畔，距南坪商圈，鱼洞商圈，龙洲湾商圈，巴滨路驱车只需10分钟，占领李家沱门户位置，附近有轻轨3号线及数十条公交线路，交通十分便利。

用地现状

交通现状

花溪半岛项目—周边配套 花溪半岛项目地理位置卓越，位于城市副中心之一李家沱商圈的核心位置，生活及商业配套设施应有尽有，教育、金融（银行）、购物、休闲等均在项目3公里范围内，步行20分钟内解决各种生活及商业所需。幼儿园：金海洋幼儿园、李家沱幼儿园、雪芹艺术双语幼儿园等小学&中学：清华中学、重庆市第三十四中学、李家沱小学、清华小学等大学：重庆理工大学、重庆民族专修学院、重庆知识产权学院商场：光彩商场、重百商场李家沱店、都和广场购物中心等超市：泰豪超市王家坝店、佳园超市、永辉超市、中百超市等公园：江涌翠堤亲水公园、民主社区公园医院：重庆医科大学第二附属医院花溪分院、巴南区第二医院等银行：农业银行、中国银行、工商银行、交通银行、建设银行，重庆农商行等

花溪半岛项目—竞争力分析 • 政策利好花溪半岛项目处于巴南区李家沱商圈花溪河畔，根据《重庆市城乡总体规划(2007-2020年)》，李家沱地区是重庆主城空间中“1个城市中心14个城市副中心”的重要组成部分。按照《重庆市巴南区李家沱商圈发展规划(2009-2020)》，李家沱商圈将打造成为重庆第七商圈、重庆南部商贸中心核心区、西部地区最大的特色专业市场聚集带。未来5-10年，李家沱核心商圈商业面积将达到100万平方米以上，可预见的是，随着李家沱商圈的逐渐成熟，以及李家沱区域“城市副中心”的带动效应，区域内地产项目将吸引更多客户前往置业，未来价值看好。 • 交通条件卓越李家沱商圈花溪街道地处重庆巴南区实施“一城、四区、一中心”发展战略的主战场，交通便捷，境内210国道、内环高速公路、渝南大道纵横交错，毗邻轻轨3号线岔道口站、规划和在建的8号线将经过于此，到市政府驻地、江北机场、区政府驻地等均在半小时车程以内。

花溪半岛项目—竞争力分析 • 良好的自然环境巴南区在主城九区中功能规划定义本就为宜居、宜商､宜业､宜娱､宜游的城市生态园林区域。巴南区坐拥重庆4大温泉其二的东温泉,南温泉｡被评为中国温泉之乡｡规划巴南区在2020年内建成11个温泉,成为温泉度假胜地｡巴南区力争在2015年发展成为国家级旅游度假区,2020年发展成为国际温泉度假区｡而花溪半岛所在地区拥有一山一河一江（燕尾山、花溪河、长江）丰富的自然资源，山川秀美，有山有水，显山露水，具有建设山水园林城区和打造最佳人居环境的良好条件。项目所在区域的良好自然环境无疑会成为吸引潜在置业人群的一大亮点。

花溪半岛项目—竞争力分析 • 强劲的市场需求 • （1）本地及周边（李家沱附近）置业者： • 该消费群体范围包括渝南大道沿线和附近工业园区和李家沱和鱼洞的政府机关，企事业职工、个体经营者等。由于八公里家具市场、重庆西部汽车城、麒龙服装工业园区、花溪工业园区、宗申工业园区毗邻李家沱，同时重庆建设厂和重庆理工学院的的逐渐迁移至该区域从而对典雅花溪半岛附近的房地产市场形成了有力支撑。 • 以巴南经济园区为代表的工业园区为例，园区总体规划面积58.22平方公里，分为花溪汽摩产业园、鱼洞天明汽摩产业园（含金竹）、界石数码产业园、鹿角信息产业园和武新装备产业园5个组团，其中，花溪、金竹为建成区。目前园区入驻投产企业已达120余家，形成了汽车摩托车、电子信息、装备制造等特色产业。2011年，园区实现工业总产值405亿元，工业增加值131.7亿元，利税39亿元，完成固定资产投资35亿元。自2004年以来，园区已连续8年被评为重庆市“十强工业园区”。力争到2016年，园区工业总产值达到1200亿元，园区资产达到100亿元。大量企业的进驻也代表大量相关行业从事人员的进入，将带来大批的潜在置业群体。

花溪半岛项目—竞争力分析 • （2）外区置业者： • 该消费群体范围包括九龙坡、大渡口、南岸区的置业者。李家沱目前商品房价格均在在7500元左右，比主城核心区域低1000元左右，且基本生活配套设施完备，交通完善，可吸引部分中年置业者和在上述区域工作的年轻置业者。这将构成李家沱房地产市场的主要消费需求。随着主城房价的进一步上涨，李家沱的价格优势和交通优势将更加明显的凸现出来，将吸引更多的消费者到该区域置业。同时随着重庆主城的旧城改造，有更多的拆迁户将选择房价相对便宜、交通相对方面，生活配套完善且充满潜力的李家沱区域置业，进一步拉动李家沱的住房需求。 • （3）投资者： • 由于李家沱优越的交通区位，区域发展空间大，目前商品房价格比较低，增值空间大，部分长线投资者出于居住和投资两种动机并举的原因，选择该区域置业。

花溪半岛项目—总体开发状况 花溪半岛效果图典雅花溪半岛总用地面积195749.00平方米（约293.62亩），总建筑面积为491737.82平方米。

花溪半岛项目—一期开发计划 花溪半岛一期用地面积为67,750平方米，总建筑面积为229,236平方米，包括6栋高层（建筑面积为111,161.8平方米），8栋小高层花园洋房（建筑面积为36,124.82平方米）及5栋配套商业楼（建筑面积为30,251.6平方米），本专项计划资金部分用于花溪半岛一期建设。花溪半岛开发计划图

花溪半岛项目—一期开发设计 23-33高层产品—保障充分观看滨河主体景观标准8F跃层洋房

花溪半岛项目—一期开发设计 英伦商业街

花溪半岛项目—二期开发计划 公寓楼幼儿园花溪半岛二期为I04-5/01、I04-6/01地块和I04-10/01、I 04-11/01地块，二期占地面积为45,525平方米，总建筑面积为204,6767平方米，包括2栋公寓，4栋小高层，1栋商业和3栋高层。

花溪半岛项目—三期开发计划 联排别墅花溪半岛三期为I06-3/01地块，三期占地面积为82,474平方米，总建筑面积为57,824平方米，包括2栋商业和66栋别墅。

花溪半岛一期户型及定位（高层） 1、高层主力户型房型：2+1室2厅2卫面积：套内71.08㎡，建面88.49㎡房型：1+1室2厅1卫面积：套内46.61㎡，建面58.01㎡

花溪半岛一期户型及定位（花园洋房） 2、花园洋房主力户型房型：3室2厅2卫（可改四房）面积：套内71.87㎡，建面93.73㎡房型：2室2厅2卫面积：套内65㎡，建面85㎡从上述的户型介绍可以发现，花溪半岛一期的高层和洋房都是定位刚需，花园洋房的主力户型在85-94平米，属于刚需户型，假设单价8000元，整套价格约为70万元，首付款约为15-20万元，较为合理的销售定价，有利于提高整体的去化率。

花溪半岛—区域在售楼盘销售情况 • 选取七个距离花溪半岛最近的项目来说明周边楼盘销售情况，相关数据来源于重庆网上房地产网站（http://www.cq315house.com/）。从下表数据可以看出，花溪半岛周围楼盘均保持较高的去化率，花溪半岛项目的销售可期。

花溪半岛—项目投资分析 花溪半岛一期总投资约为9.66亿元，其中土地费用为2.44亿元，具体如下： • 注：一期地块已投资3.14亿元，占总投入的32.5%。

结论及建议 重庆花溪半岛项目基本情况抵押物分析还款来源分析目录产品基本情况交易对手简介

花溪半岛——还款来源分析（销售收入预测） • 参考周边楼盘价格，高层住宅定价为6,500元/平方米，洋房定价为7,500元/平方米，商铺定价为1.5万元/平方米，车位定价为10万元/个，预计花溪半岛一期销售收入如下：

项目现金流预测 如上表所示，本项目专项计划期内可实现净现金流4.04亿元（已剔除5亿元融资本金及利息），项目现金流情况良好，专项计划还款来源较为充足。

重庆花溪半岛项目基本情况 抵押物分析还款来源分析交易对手简介产品基本情况目录结论及建议

花溪半岛的市场估值 为了保障本专项计划的顺利实施，重庆君融拟将其所持有的花溪半岛土地使用权进行抵押，根据重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司出具的预评估报告，具体如下：整体评估值为10.7亿元，较为合理，抵押率为46.7%，风险较低。

还款来源分析 重庆花溪半岛项目基本情况抵押物分析交易对手简介结论及建议产品基本情况目录

结论及建议 典雅花溪半岛项目具备良好的区位优势，项目所在地李家沱商圈作为巴南区连接南岸区､九龙坡区的门户，重庆新晋的“城市副中心”，潜力巨大，已吸引包括恒大、保利、融汇等大型房企入驻，楼盘开发及销售状况俱佳，随着主城核心区域可开发住宅的减少以及未来重庆的“南拓”计划，未来价值可期。交易对手重庆典雅在房地产开发方面经验丰富，已开发项目超过200万平方米。集团公司地产开发外还经营着多家高端酒店，盈利能力良好，企业整体实力较强。经过测算，花溪半岛未来产生的净现金足以覆盖本计划项下的投资本金及收益，此专项资产管理计划风险较低。

信达新兴财富(北京)资产管理有限公司 资产管理二部 2014年8月致谢！

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