היתר בניה עלינו והיתר עליכם

1. מועצה אזורית עמק חפר היתר בניה עלינו והיתר עליכם איך אוכל לסייע לעצמי לקבל היתר בניה? עורכת ומנחה: אילנה ברק, אדריכלית - סגנית מהנדסת הועדה המקומית לתכנון ובניה ilanabarak@hefer.org.il

2. ממה נובעות כל אותן הנחיות לצורך קבלת היתר בניה? • תוכניות מתאר/ מפורטות/ מקומיות • חוק התכנון והבניה ותקנותיו • תוכניות בינוי ופיתוח • החלטות ועדה מקומית • הוראות למתקני תברואה • תקנות בטיחות בעבודה • תקנות למניעת מפגעים • חוק העתיקות • ועוד... • חוק ההתגוננות האזרחית • החלטות מינהל מקרקעי ישראל • חוקי עזר עירוניים • תקנים ישראליים

3. סולם היררכי של תוכניות תוכניות מתאר ארציות תוכניות מתאר מחוזיות תוכניות מתאר מקומיות תוכניות מפורטות תוכניות בינוי ופיתוח היתר בניה

4. תמ"א 35 מרקמים

5. עח/ 1/ 6 חופית

6. עח/מק/70 /8ב' הרחבת בחן

9. חוק התכנון והבניה והתקנות לפיו • מאפשר מתן היתר לפי זכויות הבניה לקרקע • מגדיר סטיות מותרות מהוראות – טווח מוגבל • מחייב חתימת בעלים – מינהל מקרקעי ישראל • מגדיר את אופן חישוב השטחים • קובע תעריף אגרות הבניה • מגדיר מסלולים למתן היתר בניה • קובע הנחיות בסוגיות שונות בתחום

10. תוכניות בינוי ופיתוח • בדרך כלל בהרחבות הישובים • הגדרת גבהי פיתוח הקרקע • הגדרת גובה מפלסי המבנים • מיקום הכניסות לחניות • מיקום חניות/מחסנים/פילרים לאשפה ומערכות • שילוב כל מערכות התשתית: ביוב, מים, חשמל ועוד

11. אני רוצה לבנות בית, איך להתחיל? • הזמנת תוכנית מדידה מצבית ממודד מוסמך • בקשה למידע על זכויות הבניה מהועדה המקומית • פניה לאדריכל ומהנדס שיתכננו עבורי • הגשת בקשה להיתר ערוכה על פי הדרישות

12. איך אבחר את המודד? • בהרחבות הישובים עדיף לפנות למודד שכבר ערך את תוכניות החלוקה במתחם למניעת אי התאמות • במקומות אחרים רצוי להזמין מדידה ממודד שמכיר טוב את הישוב • טיפ - כדאי לסכם עם המודד את המחיר שיכלול גם את המדידות שיידרשו במהלך הבניה: סימון קווי הבניין בשטח בטרם ביצוע עבודות הבניה, אישור מפלס הכניסה, ומיפוי מצבי סופי לקראת טופס 4.

13. כמה עולה המידע הנדרש להיתר?תוך כמה זמן אקבל מענה?מה זו מדידה עדכנית? • עלות: 162 ₪ • זמן: תוך 30 יום (ע"פ החוק) • תוכנית מדידה עדכנית: שנערכה ע"י מודד מוסמך ועד לפני 6 חודשים

14. איך אבחר אדריכל ומהנדס? בעלי המקצוע המורשים לערוך בקשה להיתר: • אדריכל, מהנדס בניין, הנדסאי אדריכלות, הנדסאי בניין • לראות בתים אחרים שתכנן • לשאול את לקוחותיו על השירות שקבלו • טיפ -לסגור מה כולל השירות: השגת אישורים מגורמים חיצוניים לועדה? עלות העתקי הגרמושקה במכון העתקות? בקורת במהלך הבניה? רמת פירוט התכנון?

15. מה כוללת הבקשה להיתר (הגרמושקה)? • מפרט הכולל פרטים המזהים את מגרש המבקשים, ועורכי הבקשה לרבות חתימותיהם • תרשים סביבה ותרשים מגרש • תוכנית מפלסים בקנה מידה 1:100 • תוכנית פיתוח מפורטת • חתכים אופיניים וחזיתות בקנה מידה 1:100 • תרשים חישוב שטחי הבניה • תכנית המרחב המוגן (ממ"ד) • נספח סניטרי

16. מה נדרש על מנת להגיש בקשה להיתר? • לצרף העתק מהמידע הנדרש להיתר • לצרף תוכנית מדידה עדכנית (מודד מוסמך) • להביא תיק ורוד הכולל את המפרט הטכני (גרמושקה) • להביא תשלום עבור הפיקדון – 20% מהאגרה המשוערת • תנאי סף נוספים: חתימת המבקשים ועורך הבקשה על ה"גרמושקה" גם חתימת מתכנן השלד

17. מה קורה בהמשך עם הבקשה שלי? • הבקשה נקלטת באופן ממוחשב • נשלחת למבקשים הודעה על זהות בודק הבקשה • הבקשה מועברת לקבלת דו"ח מפקח מהשטח • בודק הבקשה עורך "גיליון דרישות" בה נכללים דרישות לקבלת הבהרות לבקשה ו/או להשלמת חתימות, חוות דעת, אישורים מגורמים שונים, תיקונים טכניים ועוד.

18. איזה דרישות אתבקש למלא? להביא חתימות של: • ועד הישוב • מנהל מקרקעי ישראל • אישור פיקוד העורף (לעניין הממ"ד) • אישור חברת חשמל ובזק • במקרה של מבנה לא קונבנציונלי גם את אישור שירותי הכבאות • חתימות האחראים לביצוע השלד והביקורת

19. איזה עוד דרישות אתבקש למלא? • לצרף הוכחת בעלות, חוזה חכירה ונסח טאבו • לצרף הצהרת מהנדס בצרוף חישובים סטאטיים וסכימה סטאטית. • לצרף הסכם עם מעבדה מוסמכת לבדיקת איכות הבטונים, אטימות הממ"ד, גמר פנימי לממ"ד. • לצרף הצהרה והסכם בעניין פינוי פסולת בניין • לצרף תוכנית סניטרית (תוכנית ביוב)

20. דיון בבקשה להיתר • כל בקשה להיתר צריכה לקבל החלטה סטטוטורית • מסוג לאשר את הבקשה או לסרב. • ההחלטות מתקבלות ברשות הרישוי של הועדה בה חברים יו"ר הועדה והמהנדס. • הועדה מתכנסת בתדירות גבוהה בד"כ פעם בשבוע. • בקשות הכוללות הקלה מועברות לדיון בועדת המשנה המורכבת מנציגי ציבור מתכנסת פעם ב-3 שבועות לערך.

21. נוסחי החלטה נפוצים • לאשר את הבקשה כפוף להשלמת דרישות... • לחזור ולדון בבקשה לאחר השלמת דרישות בסיסיות • לחזור ולדון בבקשה לאחר קבלת הבהרות נוספות • לסרב לבקשה

22. האם יש דרישות נוספות? לאחר שיש החלטה לאשר והושלמו כל הדרישות לרבות קבלת תשריטים מתוקנים יש להשלים את הדרישות האחרונות בטרם קבלת ההיתר: • החתמת מחלקת הגביה לעניין החבות בהיטלי פיתוח למיניהם: היטל ביוב, היטל סלילה וכד' • לשלם את אגרת הבניה שחושבה לפי היקף הבניה כ- 28 ₪ למ"ר כולל מחסנים ופרגולות • לחתום על התנאים להיתר הבניה

24. מה קורה אם אני מבקש לבנות מעברלזכויות הבניה? סוגי הקלות שניתן לבקש: • הקלה מקו בניין צידי או אחורי: 10%, 30% • הקלה בתכסית • הקלה בגובה גדר • הקלה לצורך בחתימת שכן • הקלה למרחקים בין מבנים

25. בקשה הכוללת הקלה – מסלול אחר • בקשה הכוללת הקלה תדון בועדת המשנה • בטרם הדיון יש צורך בפרסום דבר ההקלה לפי הנחיות החוק: 3 עיתונים, פרסום על הנכס, שליחת הודעות לשכנים • הדיון יכול להתקיים בחלוף שבועיים ממועד הפרסום האחרון • אם יש מתנגדים שומעים אותם בדיון • הועדה מכריעה בהתנגדות

26. בקשה הכוללת הקלה – מסלול אחר (המשך) • במקרה של דחיית ההתנגדות יש להמתין 30 יום ממועד שליחת ההודעה למתנגדים עד להוצאת ההיתר • במקרה של אישור הבקשה, בדרך כלל, חל היטל השבחה על הבקשה • עריכת שומת היטל ההשבחה עלול לארוך זמן • ניתן להגיש השגה על השומה • אישור הבקשה להקלה כרוך גם בדרישה לחתימה על כתב שיפוי

28. פרגולות • עד 50 מ"ר לדירה • עד 40% מעבר לקו הבניין • מחומרים קלים בלבד • משטח הצללה מישורי • ללא קירות • המרווחים מחולקים שווה • המרווחים לפחות 40% מהשטח

29. ערבות בנקאית • ערבות בנקאית נדרשת לפי התקנות במקרה שמדובר בתוספת או בשינוי למבנה קיים • סכום הערבות בין 5,000 ₪ - 100,000 ₪ • פי 10 משיעור האגרה

30. החלטות ועדה מקומית • אי הסכמה למסד סגור ואטום • גדר מבוקשת בתחום מגרש המבקש • מסד לגדר בגובה 40 ס"מ • חניות במקביל ולא בטור

31. בהצלחה!