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房产税和城镇土地使用税政策讲解

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房产税和城镇土地使用税政策讲解 - PowerPoint PPT Presentation


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房产税和城镇土地使用税政策讲解. 财产与行为税管理处 张大鹏. 大纲. 纳税义务人 征税对象 征税范围 计税依据 税率 税收优惠 征管规定. 第一部分 房产税. 房产税,是以房屋为征税对象,按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。目前我国现行的房产税暂行条例是国务院 1986 年 9 月 15 日发布,同年 10 月 1 日开始实施的。.

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Presentation Transcript
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房产税和城镇土地使用税政策讲解

财产与行为税管理处 张大鹏

大连市地方税务局

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大纲
  • 纳税义务人
  • 征税对象
  • 征税范围
  • 计税依据
  • 税率
  • 税收优惠
  • 征管规定

大连市地方税务局

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第一部分 房产税

大连市地方税务局

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房产税,是以房屋为征税对象,按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。目前我国现行的房产税暂行条例是国务院1986年9月15日发布,同年10月1日开始实施的。房产税,是以房屋为征税对象,按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。目前我国现行的房产税暂行条例是国务院1986年9月15日发布,同年10月1日开始实施的。

大连市地方税务局

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2008年12月31日,国务院公布了第546号令,自2009年1月1日起,废止《城市房地产税暂行条例》,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人(以下简称外资企业和外籍个人),依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。随着我国经济和城市建设的发展,房产税已经作为国家税制体系重要组成部分,在保证地方财政收入、贯彻国家宏观调控政策等方面,发挥着其他税种不可替代的调节作用。2008年12月31日,国务院公布了第546号令,自2009年1月1日起,废止《城市房地产税暂行条例》,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人(以下简称外资企业和外籍个人),依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。随着我国经济和城市建设的发展,房产税已经作为国家税制体系重要组成部分,在保证地方财政收入、贯彻国家宏观调控政策等方面,发挥着其他税种不可替代的调节作用。

大连市地方税务局

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纳税义务人

基本规定

  • 房屋的产权所有人为房产税的纳税义务人;
  • 产权属于全民所有的,经营管理的单位为房产税的纳税义务人;
  • 房屋产权出典的,承典人为房产税的纳税义务人;
  • 产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

大连市地方税务局

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纳税义务人

特殊规定

  • 融资租赁的房屋,在租赁期内,出租方(即金融性公司)为房产税的纳税义务人;租赁期满后,房屋产权所有人为纳税义务人。
  • 自2009年12月1日起,《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第三条规定融资租赁的房产,承租人为房产税纳税义务人。由承租人自融资租赁合同约订开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约订开始日的,由承租人自合同签订日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

大连市地方税务局

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纳税义务人

特殊规定

  • 在大连市范围内出租房屋的单位和个人,为房产税的纳税义务人。(《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》(大地税函[2006]149号)第三条规定:“自2007年1月1日起,转租房屋不缴纳房产税”)。
  • 大地税发(1998)170号规定:对在房屋交易中,凡购买方未取得产权的(如只取得一定年限或永久使用权),购买方为房产税的纳税义务人。
  • 对单位或个人以分期付款方式购买房产,首次付款后,若已办理了产权转移手续,产权已确定为购房者所有的,购房者为房产税的纳税义务人;若购买方未取得房屋产权证但已投入使用该房产的,使用人为房产税的纳税义务人。
  • 财税(2009)128号规定:无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

大连市地方税务局

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征税对象

房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

对于独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。

大连市地方税务局

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征税对象

特殊规定

  • 对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
  • 水泥厂贮存,氧化水泥的水泥罐不属于房产,不征收房产税;
  • 加油站罩棚不属于房产,不征收房产税。
  • 已拆除不存在的房产不论其账面是否保留原值都不征收房产税;

大连市地方税务局

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征税对象

特殊规定

  • 超龄使用的房屋应征收房产税
  • 闲置不用的房屋应征收房产税

大连市地方税务局

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征税范围

  • 城市
  • 县城
  • 建制镇
  • 工矿区

大连市地方税务局

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征税范围

2000年,辽宁省政府下发了辽政[2000]23号,规定,从2000年1月1日起,对凡在我省建制镇所辖行政区域内拥有或使用非农、林、牧、渔业的生产经营用房产的单位和个人征收房产税。从此我省将建制镇所辖的行政村也纳入到了房产税的征税范围之内。所以目前我市行政区域内,除乡及所辖的村外,都属房产税征税范围。

大连市地方税务局

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计税依据

按照房屋原值征收

按照房屋原值征收

房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

按照房屋租金征收

按照房屋租金计算缴纳

大连市地方税务局

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计税依据

房屋原价

按照房屋原值征收

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152)规定“对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估”。

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

附属设备和配套设施

按照房屋原值征收

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

摘自《国家税务总局关于进一步明确房屋附属

设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

地价

《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号 )第三条规定: 对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

概念解释

  • 宗地:是土地权属界址线围成的地块,是土地登记和地籍调查的基本单位,一般情况下,一宗土地为一个权属单位。
  • 容积率:是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗土地面积之比,是反映土地使用强度的指标。

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

举例

实例1:某工厂有一宗土地,占地20000平方米,每平方米平均地价1000元,该宗土地上房屋建筑面积8000平方米,通过计算可知该宗地容积率=总建筑面积/土地面积=8000/20000=0.4,因此,计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1000/平方米=1600万元

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

slide20

计税依据

举例

实例2:某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产,其中,该宗土地面积1000平方米,地价2000万元,通过计算可知宗地容积率为5,因此,应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

slide21

计税依据

121号文件相关问题解读

问:如何确认宗地容积率?是按规划容积率确认,还是按实际容积率确认?

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

答:纳税人可根据取得的土地规划许可证上标注的宗地容积率确认该宗土地的宗地容积率;如果没有土地规划许可证的情况下,可以一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗土地面积之比确认该宗土地的宗地容积率。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

121号文件相关问题解读

问:企业以划拨的方式取得土地时,如 何确认土地价款计入房产原值?

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

答:如果企业是以无偿划拨的方式取得土地,没有支付土地价款,则不需要确认地价计入房产原值

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

121号文件相关问题解读

问:企业以租赁方式从其他企业手中取得一块土地,并在该地块上自建房屋,是否需将承租地块地价款并入房屋原值?

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

答:在有偿承租其他单位和个人的土地上建房,不需将承租土地价值计入房屋原值

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

slide24

计税依据

121号文件相关问题解读

问:纳税人为取得土地使用权所支付成本费用,是否包括购买土地所缴纳的契税。

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

答:纳税人购买土地所缴纳的契税,均属于地价的组成部分,应计入房产原值征税。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

121号文件相关问题解读

问:当宗地容积率在0.5—1之间时,是否应将容积率乘以土地价值,以此计算的结果再按建筑面积分摊,并确定征税的房产原值。

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

答:除宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外,宗地容积率等于或高于0.5的,一律按照地价全额计入房产原值计征房产税,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

slide26

计税依据

121号文件相关问题解读

问:如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产,又有在建或规划建设的房产,在将土地价值计入房产原值征收房产税时,是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

答:在建房产和待建房产尚未建成使用,按照现行房产税有关规定不属于应税房产,不应当缴纳房产税,其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此,该宗土地的地价,应按照建成和在建(包括待建)房产的建筑面积比例进行分摊。其中:建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税;在建和待建房产分摊的土地价值,待房产建成后再计入房产原值征收房产税。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

外币记账情况

以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时,均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

从租计征

根据大连市地方税务局公告[2011]5号规定,自2011年4月1日起,在大连市行政区域内出租房屋的纳税人,应当自出租房屋的次月起,按月缴纳房产税,房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值;合同约定有免租期的,分摊的租赁期限不包含免租期;免租期内,由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人,应当在税务机关代开发票时,按照代开发票金额,一次性缴纳房产税。

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

免租期规定

按照房屋原值征收

对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

slide30

计税依据

租金收入的确定

《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》(大地税函〔2006〕149号)规定:“对出租房屋取得的租金收入应按租金全额计算缴纳房产税。

纳税人取得的出租房屋收入中含有水费、电费和物业管理费等费用的,在计算缴纳房产税时,对物价部门有收费标准的,按照物价部门的收费标准并提供合法、有效凭据,证明其确已交费的部分可给予扣除;对物价部门没有规定收费标准的费用,可据实给予扣除,但对于纳税人采取变相增加相关费用收取标准,致使房屋租金收入明显低于市场租金标准的情况,主管地税机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,核定其租金收入征收房产税”。

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

slide31

计税依据

转租房屋

按照房屋原值征收

对于转租房屋,2006年12月31日以前是按照租金差额征收房产税,自2007年1月1日起,《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》(大地税函〔2006〕149号)规定:转租收入不征收房产税。

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

地下建筑

对于具备房屋功能的地下建筑,房产税计税依据的确定问题,《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2006]181号)规定:“自用的地下建筑,按以下方式计税:

1)工业用途房产,以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。(我市规定为50%)

2)商业和其他用途房产,以房屋原价的70—80%作为应税房产原值。(我市规定为70%)

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

大连市地方税务局

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计税依据

未竣工决算已投入使用

对已经投入使用但工程尚未决算的,在工程决算前,暂按工程预算价值计算缴纳房产税;对工程决算后,应自工程决算之次月起,按固定资产决算价值计算缴纳房产税,对工程决算前已按预算价值计算缴纳的税款不应再多退少补。

大连市地方税务局

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税率

  • 按房屋原值征收-1.2%
  • 按租金收入征收-12%
  • 自2008年3月1日起,财税[2008]24号文件规定:“对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

大连市地方税务局

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计算公式

从值计征应纳房产税

=房屋原值× (1-30%)× 1.2%

从租计征应纳房产税

=房屋租金收入× 12%(4%)

大连市地方税务局

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税收优惠

《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定下列房产免纳房产税:

  • 国家机关、人民团体、军队自用的房产
  • 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
  • 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
  • 个人所有非营业用的房产
  • 经财政部批准免税的其他房产

大连市地方税务局

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税收优惠

新增减免税项目

  • 学校、托儿所、幼儿园
  • 医疗卫生机构
  • 老年服务机构
  • 学生公寓
  • 供热企业
  • 军队出租房屋
  • 非营利性科研机构

已废止的减免税项目

  • 高新技术企业
  • 搬迁改造企业
  • 关闭停产企业
  • 福利企业
  • 校办企业
  • 高校后勤

大连市地方税务局

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税收优惠—学校、托儿所、幼儿园

《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》(财税[2004]39号)第二条规定“对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。

《辽宁省地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(辽地税函〔2009〕189号)规定:“对经教育部门批准,从事学历教育的全日制民办学校自用的房产和土地,暂免征收房产税和城镇土地使用税

大连市地方税务局

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税收优惠—医疗卫生机构

财政部 国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知(财税[2000]42号 )规定:

  • 对非营利性医疗机构自用的房产和土地,免征房产税和城镇土地使用税
  • 对营利性医疗机构取得的收入,按规定征收各项税收。为了支持营利性医疗机构的发展,对营利性医疗机构取得的收入直接用于改善医疗卫生条件的,自其取得执业登记之日起,3年内给予下列优惠:对营利性医疗机构自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。3年免税期后,恢复征税。
  • 对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。

大连市地方税务局

slide40

税收优惠—老年服务机构

财政部 国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税[2000]97号 )规定:对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免征收自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税。

大连市地方税务局

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税收优惠—高校学生公寓

财政部和国家税务总局下发《关于经营高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》(财税[2009]155号),规定:“对高校学生公寓自2009年1月1日至2010年12月31日免征房产税”。(不免征城镇土地使用税)

大连市地方税务局

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税收优惠—供热企业

《财政部国家税务总局关于继续执行供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》(财税[2009]11号)规定:“自2009年1月1日至2011年6月30日,对向居民供热而收取采暖费的供热企业,为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。”

大连市地方税务局

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税收优惠—军队出租房屋

关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知(财税[2004]123号)规定:

自2004年8月1日起,对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税(注:不免土地使用税);此前已征税款不予退还,未征税款不再补征。暂免征收房产税的军队空余房产,在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》,以备查验。

大连市地方税务局

slide44

税收优惠—非营利性科研机构

《财政部国家税务总局关于非营利性科研机构税收政策的通知》(财税[2001]5号)规定:“非营利性科研机构自用的房产、土地,免征房产税、城镇土地使用税”。

大连市地方税务局

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税收优惠

由审批类改为备案类减免税项目

大修停用半年以上房屋

需报送的证明材料

纳税人的自然情况

大修房屋的基本情况

房屋大修的法律证明文书

大连市地方税务局

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征管规定之一

纳税义务发生时间

大连市地方税务局

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October十月

  • 纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。
  • 纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,自投入使用次月起按规定征收房产税。
  • 纳税人新购入或拨入的房产应从购入或拨入的次月起征收房产税。
  • 购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税。
  • 购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
  • 出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

大连市地方税务局

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征管规定之二

纳税义务截止时间

大连市地方税务局

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纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

大连市地方税务局

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征管规定之三

纳税期限

大连市地方税务局

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从租计征房产税规定:

出租房屋的纳税人每月1至15日申报缴纳上月出租收入应纳税的房产税。

从价计征房产税规定:

除金融保险业纳税人每季度第一个月1至15日申报缴纳当季度房产税和城镇土地使用税外,其他纳税人每月1至15日申报缴纳当月房产税和城镇土地使用税,其中个体工商户可在有利税收征管的前提下经主管地税机关确定实行简并征期。

大连市地方税务局

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征管规定之四

纳税地点

大连市地方税务局

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房产税由房产所在地的税务机关征收, 房产不在一地的纳税人,应按房产的座落地点,分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。

市内四区(含园区)的纳税人,其坐落在市内四区(含园区)房产所应缴纳的房产税和土地使用税,统一由房屋和土地管理并核算纳税人的税务登记地主管税务机关负责征收。

大连市地方税务局

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第二部分 城镇土地使用税

大连市地方税务局

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城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人,以其实际占用的土地面积为计税依据,按照规定的税额标准计算征收的税种。城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人,以其实际占用的土地面积为计税依据,按照规定的税额标准计算征收的税种。

大连市地方税务局

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近年来,国家针对当前土地管理特别是土地调控中出现的新动向、新情况,对有关土地调控措施予以了明确,其中一项重要措施是通过调整相关税收政策,加大对建设用地的税收调节力度,抑制建设用地的过度扩张。城镇土地使用税作为土地保有环节唯一的征税税种,其政策规定也进行了较大的调整。2006年12月31日国务院发布了《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》(中华人民共和国国务院令第483号),对1988暂行条例作了相应修改。近年来,国家针对当前土地管理特别是土地调控中出现的新动向、新情况,对有关土地调控措施予以了明确,其中一项重要措施是通过调整相关税收政策,加大对建设用地的税收调节力度,抑制建设用地的过度扩张。城镇土地使用税作为土地保有环节唯一的征税税种,其政策规定也进行了较大的调整。2006年12月31日国务院发布了《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》(中华人民共和国国务院令第483号),对1988暂行条例作了相应修改。

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纳税义务人

基本规定

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人,包括个体工商户以及其他个人。

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纳税义务人

具体规定

  • 土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。”
  • 对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地),免征土地使用税;对纳税单位无偿使用免税单位的土地,纳税单位应照章缴纳土地使用税。”
  • 自2006年5月1日起,在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的,由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

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征税范围

与房产税的规定一致

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计税依据

基本规定

《暂行条例》第三条规定:土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作,由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

纳税人实际占用的土地面积,是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的,应由纳税人据实申报土地面积。

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

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计税依据

具体规定

按照房屋原值征收

  • 土地使用权共有的各方,应按其实际使用的土地面积占总面积的比例,分别计算缴纳土地使用税。
  • 纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑,对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

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计税依据

房地产开发用地

按照房屋原值征收

在房地产开发项目完工后至房地产全部出售期间,对未出售部分和已经出售部分,应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

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计税依据

地下建筑用地

  • 自2009年12月1日起,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 。

按照房屋原值征收

依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30%。

按照房屋租金征收

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税率

城镇土地使用税采用幅度定额税 率。新修定后的《暂行条例》 规定:土地使用税每平方米年税额如下:

1、大城市1.5元至30元

2、中等城市1.2元至24元

3、小城市0.9元至18元

4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元

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税率—我市规定

《大连市人民政府关于调整城镇土地 使用税有关政策的通知》(大政发[2007]74号),文件规定:自2007年1月1日起,我市城镇土地使用税税额标准调整为十个等级,各等级每平方米年税额标准分别为:一等24元;二等18元;三等12元;四等9元;五等7.5元;六等6元;七等4.5元;八等3.6元;九等3元;十等2.4元。

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税收优惠

《条例》第六条规定下列土地免缴土地使用税:

  • 国家机关、人民团体、军队自用的土地;
  • 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;
  • 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;
  • 市政街道、广场、绿化地带等公共用地;
  • 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;
  • 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;
  • 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

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税收优惠—安置残疾人就业企业

对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位,可减征或免征该年度城镇土地使用税。

我省规定:符合上述标准的企业免征

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税收优惠—企业的铁路专用线、公路等用地

对企业的铁路专用线、公路等用地,除另有规定者外,在企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的,应照章征收土地使用税;在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的,暂免征收土地使用税。

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税收优惠—企业的绿化用地

对企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地,应照章征收土地使用税,厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地,暂免征收土地使用税。

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税收优惠—搬迁企业的用地

  • 企业搬迁后,其原有场地和新场地都使用的,均应照章征收土地使用税;原有场地不使用的,可暂免征收土地使用税。
  • 纳税人在申报缴纳土地使用税时可自行扣除免税金额,无须报请税务机关审核批准,但应在纳税申报表的附表或者备注栏内对免税土地面积、免税金额以及免税土地是属于搬迁后的原场地等情况予以说明。

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税收优惠—企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地税收优惠—企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地

  • 对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地,尚未利用的,可暂免征收土地使用税。
  • 纳税人在申报缴纳土地使用税时可自行扣除免税金额,无须报请税务机关审核批准,但应在纳税申报表的附表或者备注栏内对免税土地面积、免税金额以及免税土地是属于荒山、林地、湖泊占地等情况予以说明。

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税收优惠—安全防范用地

对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地,可由各省、自治区、直辖市税务局确定,暂免征收土地使用税;对仓库库区、厂房本身用地,应照章征收土地使用税。

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征管规定之一

纳税义务发生时间

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October十月

  • 征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;
  • 征用的非耕地,自批准征用次日起缴纳土地使用税。(征用的耕地与非耕地,以土地管理机关批准的文件依据确定)

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

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谢谢大家!

Thankyou!

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