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长城新盛 • 西安汇成和苑项目组合投资 集合信托计划

长城新盛 • 西安汇成和苑项目组合投资 集合信托计划. 长城信托 2014.4. 目 录. 1 项目概述 2 交易对手情况 3 用款项目及还款来源分析 4 抵押物价值测算 5 项目收益性 6 风险揭示及对策 7 投资亮点. 1 5 11 28 32 34 38. 1 项目概述 —— 产品要素( 1/2). 信托计划产品要素表. 1 项目概述 —— 产品要素( 2/2). 信托计划产品要素续表. 1 项目概述 —— 交易结构. 目 录.

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长城新盛 • 西安汇成和苑项目组合投资 集合信托计划

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  1. 长城新盛•西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划长城新盛•西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划 长城信托 2014.4

  2. 目 录 1 项目概述 2 交易对手情况 3 用款项目及还款来源分析 4 抵押物价值测算 5 项目收益性 6 风险揭示及对策 7 投资亮点 1 5 11 28 32 34 38

  3. 1项目概述——产品要素(1/2) 信托计划产品要素表

  4. 1项目概述——产品要素(2/2) 信托计划产品要素续表

  5. 1项目概述——交易结构

  6. 目 录 1 项目概述 2 交易对手情况 3 用款项目及还款来源分析 4 抵押物价值测算 5 项目收益性 6 风险揭示及对策 7 投资亮点 1 5 11 28 32 34 38

  7. 2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(1/5)2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(1/5) 西安知时节房地产开发有限公司成立于2006年,是以房地产开发为主要经营业务的公司

  8. 2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(2/5)2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(2/5) 公司股东为刘思甜、朱博学、刘甲午三名自然人;刘思甜为公司实际控制人。 实际控制人

  9. 2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(3/5)2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(3/5) 刘思甜先生现投资控制12家企业,并长期担任湖南商会异地会长,在湖南商人及当地具有一定知名度。 刘思甜主要荣誉及职务

  10. 2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(4/5)2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(4/5) 西安知时节房地产开发有限公司 管理团队 公司实际控制人具有20年以上丰富的房地产开发及建筑施工行业从业经验 三一重工咸阳6S店 西安长丰园小区 • 2011年: • 2011年投资建设西安长丰园小区三区1、2、3号楼住宅及5号楼商业,项目建面8万平米 • 2009年: • 2009年投资建设三一重工咸阳6S重型机械销售店、厂房项目 • 2010年: • 2010年投资建设解放军第323医院综合楼项目 • 2011年: • 2011投资建设铜川锦绣小区经济适用房项目,共十栋楼,建筑面积12.88 万平米 铜川锦绣小区 解放军323医院

  11. 2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(5/5)2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(5/5) 截至2013年12月,公司资产总额63024万元,主要为存货和预付款项。公司资产负债率为57.68%,负债主要为股东借款和定向销售定金。 资产及负债结构 主要科目 具体分析 预付款项11754万元 • 预付给总包方中十冶集团及云辉土方的汇成和苑项目工程费 资产总额 63024万元 • 土地费用、前期费用、建安费用等项目开发成本 存货 42803万元 销售定金22892万元 • 其中西安交大18921万、西安广电1657万、曲江圣境2314万 负债总额 36355万元 • 股东借款8077万元;易芳等关联方往来款3243万 股东及关联方借款 11320万元

  12. 目 录 1 项目概述 2 交易对手情况 3 用款项目及还款来源分析 3.1 市场分析 3.2 用款项目情况 3.3 还款来源测算 4 抵押物价值测算 5 项目收益性 6 风险揭示及对策 7 投资亮点 1 5 11 28 32 34 38

  13. 3用款项目及还款来源分析——项目概览 • 本信托计划用款和还款来源均为西安汇成和苑项目。 • 西安交大等定向销售,已预定住宅面积90%,销售难度小; • 第一还款来源7.26亿元覆盖信托融资本息和2.48倍;销售回款总计可实现14.3亿元,覆盖信托融资本息和的4.92倍; • 项目总工程量已完成70%,预计2014年8月整体竣工,项目完工风险小。

  14. 3.1 房地产市场分析——西安市宏观 西安GDP占西北五省比例高达14% 86% 人口占比9% 86% • 陕西省省会、西北五省第一大城市,国家重要的科研、教育和工业基地; • 新一线城市,仅次于天津,领先于厦门、无锡、福州等,根据《2013年第一财经周刊城市排名》; • 2009年国务院批准《关中—天水经济区发展规划》,将西安建设成国际化大都市,西咸新区是中国第七个国家级新区; • 西安市总面积为9983平方公里;常住人口855万,总人口约1055万; 2012年GDP4369亿,西北地区第一,近9年年均增长13%。 西安市位置 教育、科研实力 • 中国重点高等院校,全国第三,仅次于北京、上海 • 科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地,综合科技实力居全国第三位

  15. 3.1 房地产市场分析——西安市宏观 高素质人口导入 年均增长13.1万人 西安高新技术、航空航天科技产业 西安高等教育资源 • 中国重点高等院校最为集中的城市之一,在校学生人数与教育综合质量仅次于北京、上海,居全国第三位; • 西安现有普通高等院校37所,民办及其他高等教育机构36所,其中全国前百名大学就有6所; • 博士点334个,国家级重点学科60个,两院院士密度名列前茅。 • 我国科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地,综合科技实力居全国第三位。 • 市级以上科研机构672家,国家重点实验室93个,每年3000多项科技成果,科技进步对全市经济增长的贡献率达到50%。 • 西安高新区创新竞争力排名在全国107个开发区位于第三位,仅次于北京中关村、上海张江科技园。 • 高新区现有从业人员54.6万人,留学回国人员2.2万人,西安研发人员稳定性好,流动性小。

  16. 3.1 房地产市场分析——西安市宏观 北郊板块 大明宫板块 汉长安城遗址保护区 浐灞板块 西郊板块 老城区板块 东郊板块 高新板块 城南 板块 曲江板块 长安区板块 西安市轨交规划 西安市区域图 • 规划线路15条,总长586.7公里 • 目前已开通1号线、2号线 • 在建3号线、4号线,5号线 • 中国西北地区首个、中国大陆第十个运营轨道交通系统的城市 • 西安市现辖行政区: 9区4县,市区包括新城区、碑林区、雁塔区、莲湖区、未央区; • 西安市区位板块:高新、曲江、城南、浐灞等10个板块 • 其中,高新、曲江为核心板块,城南板块是位于高新、曲江之间的传统黄金住宅区域

  17. 3.1 房地产市场分析——西安市各区域 2013年西安市商品房成交价格逐步上升,城南板块成交量、成交均价领先。 2013年西安商品房成交市场情况 2013区域板块供求情况 • 2013年度,城南板块作为传统成熟住宅区域,成交量领先,领先于曲江、高新两大核心板块; • 成交价格,曲江板块10534元/平米领先西安市场;城南板块成交价格以8706元/平米仅次于曲江板块。 • 2013年10月,西安市普通住宅共成交82.58万平米,环比下滑7.6%,同比上升13.37%; • 成交价格为6838元/平米,环比上升2.11%,同比上升4%,价格逐步上升。

  18. 3.2 用款项目情况——项目区位图 3.2 用款项目情况——项目区位图 城南板块链接西安两大核心板块—曲江、高新;早期进驻重点企业、院校形成成熟住宅区。 浐灞 一环:古城墙 陕西省 政府 8KM 高新 城南 曲江 汇成和苑 对应上海内中环间、北京三四环间

  19. 3.2 用款项目情况——项目周边配套 项目周边配套完善,交通便捷;西安地铁2号线会展中心站,地铁5号线东仪路. 链接曲江、高新两大核心板块 交通便利的成熟配套住宅区 • 周边交通: • 周边有30路; 44路; 204路; 226路; 709路; 905路等公交车,路线通达全城 • 地铁2号线会展中心站2.4公里;地铁5号线东仪路站800米 • 距离陕西省政府8公里,西安咸阳国际机场30公里,距离西安火车站9公里 • 周边商业: • 华润万家超市、麦德龙超市、巴黎春天、万豪酒店、奥特莱斯、世纪金花商业中心、万象春天·金街、城市立方 • 曲江商圈、高新CBD等 • 周边配套: • 学校:电子城小学、西安南苑中学、西安电子科技中学、西安交大第二附属中学、西安交通大学、西安美院、西安石油大学等 • 医院:西安交大医学院第一附属医院、陕西省第三人民医院、五二一医院、西安市第八医院 • 银行:建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、浦发银行等 • 周边景观:大雁塔、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、大唐不夜城

  20. 3.2 用款项目情况——项目规划指标及建设现状 项目总工程量已完成70%,预计2014年8月整体竣工。 1号楼-已建至12F 项目现状-全景 2号楼-已封顶 6号楼-已封顶 4、5号楼地下部分 3号楼-已建至7F

  21. 3.2 用款项目情况——城中村改造项目背景及流程 西安市 城中村改造背景 • 城中村改造前,西安市三环以内,六个城区城中村292处;总人口近240万 • 违章建筑不安全、生活环境差、公共资源不足、人口混杂 第一批 城中村改造项目 根据2009年6月30日西安市城中村(棚户区)改造办公室文件《 2009年城中村改造方案批复》的项目名单予以公布,西安市雁塔区双桥头村被列为西安市2009年度第一批城中村改造村之一。 标准城中村改造 程序及完成情况

  22. 3.2 用款项目情况——项目开发过程 城中村改造立项 出让土地挂牌 正式销售、项目竣工 城中村改造方案批复 出让土地收储、招拍挂 商品房部分正式销售及竣工 城中村改造阶段结束 商品房开发阶段开始 项目已于2012年完成城中村改造阶段,开始商品房开发阶段。 2证、 城中村改造 文件齐备 2009 2011 2012 2013 2014 拆迁安置完成 取得出让用地土地证 安置房建设完成、原村民回迁 西雁国用(2013出)第391号

  23. 3.2 用款项目情况——资金用途 38%自有资金 自有资金 30648万 销售已投 22092万 已投入 52740万 总投资 80831万 信托资金 22000万 未投入 28091万 • 资金需求背景: • 2013年10月,央视焦点访谈曝光,未取得预售证的城改类项目停止房展会及无证发放按揭款。知时节房产寻求融资。 65%已投入资金 再投入 6091万

  24. 3.2 用款项目情况——建筑形态及房型设计 • 项目将以中小户型为主,主力房型为78平米-99平米的两房,119平米-142平米的三房; • 项目所有户型均为“双南”、“南北通”户型; “四明”格局;大理石及石板材干挂、城中村改造项目中不配置安置房的中小户型高端居住社区。 78平米,2室2厅1卫 99平米,2室2厅1卫 119平米,3室2厅2卫

  25. 3.2用款项目情况——周边在售住宅项目 • 项目所在的城南板块共有在售住宅项目共18个。周边在售住宅项目销售均价为7420元/平方米,近1年涨幅为12.7%。

  26. 3.2 用款项目情况——周边在售商业项目 周边在售商业项目有限,可比项目中1F 3.5万/平方米,负1F 2万,2F 1.8万。 • 综上所述,项目销售及定价策略较合理。 • 住宅以低于市场价23%锁定西安交大教师等定向90%房源。 • 同时稳定高质量消费群带动商业价格向上空间。

  27. 3.2 用款项目情况——定向销售客户群 曲江圣境 西安广电 西安交大 • 均价5183元,低于周边均价30%,低于未售住宅定价23%; • 吸引高校教师、广电从业者入住; • 住宅品质氛围提升; • 配套商业汇聚强大消费力 90%房源已预定;2014Q3(预计)取得预售证、银行按揭贷款发放后即可收取4.3亿元应收房款。

  28. 3.3 还款保障性——两大还款来源 • 第一还款来源:已定住宅应收房款、未售住宅房款、车位费,合计7.26亿,可覆盖信托本息和2.48倍,安全性较高。 • 销售回款总计可实现14.3亿元,覆盖信托融资本息和的4.92倍。 第一还款来源合计7.26亿 已定住宅 应收房款4.31亿 第二还款来源 商业面积2.4万平米 销售收入4.84亿 抵质押物处置收入 信托存续期间 销售流入合计 14.3亿 第一还款来源 未售车位 销售收入1.98亿 未售住宅 销售收入0.97亿

  29. 3.3还款保障性 • 以未售住宅6800元/平米、商业均价2万元/平米测算; • 项目内部收益率27.6%,资本金内部收益收益率43.2%。 信托存续期内项目销售现金流入预计可达到14.39亿,是本次信托融资本息和的4.9倍。 项目归还信托本息后累计净现金流入仍有6.39亿元,保障性较高。

  30. 3.3还款保障性——压力测试 压力测试I-销售单价下降5%-40% 压力测试II-成本上升5%-50% • 还款现金流对项目销售单价下降不太敏感; • 在下降30%的情况下,项目净利润为1.3亿元,实现盈亏平衡,资金安全性也较高; • 在销售单价下降40%的极端情况下,项目净利润率4.3% 。 • 还款现金流对项目成本上升敏感性一般,在成本上升50%的极端情况下,项目净利润仍能达到2.6亿元,较为安全。

  31. 目 录 1 项目概述 2 交易对手情况 3 用款项目及还款来源分析 4 抵押物价值测算及担保 5 项目收益性 6 风险揭示及对策 7 投资亮点 1 5 11 29 30 32 36

  32. 5.1抵质押物价值测算 西雁国用(2013出)第391号 抵押土地上在建工程 知时节房产51%股权过户、49%质押 • 优先级资金信 • 托22000万元 • 静态抵押率 48.25% • 动态抵押率 • 32.54% 我部聘请上海东洲房地产估价有限公司于2014年3月对抵押物进行评估,评估价值为45600万元;动态抵押率32.54%;静态抵押率为48.25%。 土地+在建工程 要点 数量及价值 抵押率 • 土地面积27230.22平方米; • 评估价值34000万元 • 建筑面积141549平方米 • 评估价值11600万元 • 100%股权 • 按实收资本估值1500万元 • 抵押+股权过户 • 综合担保率46.71%

  33. 5.2担保人及担保能力 • 净资产合计7.8亿 • -或有负债0 • =担保率28.2%

  34. 目 录 1 项目概述 2 交易对手情况 3 用款项目及还款来源分析 4 抵押物价值测算 5 项目收益性 6 风险揭示及对策 7 投资亮点 1 5 11 28 32 32 36

  35. 5项目收益性 本项目收益性较高 销售费 • 年化 投资者收益及推介费(预计) • 年化 打包成本 • 年化

  36. 目 录 1 项目概述 2 交易对手情况 3 用款项目及还款来源分析 4 抵押物价值测算 5 项目收益性 6 风险揭示及对策 7 投资亮点 1 5 11 29 32 34 38

  37. 6风险揭示及对策——风控措施(1/2) 本信托计划风险控制要素表

  38. 6风险揭示及对策——风控措施(2/2) 本信托计划风险控制要素续表

  39. 目 录 1 项目概述 2 交易对手情况 3 用款项目及还款来源分析 4 抵押物价值测算 5 项目收益性 6 风险揭示及对策 7 投资亮点 1 5 11 29 32 34 38

  40. 7投资亮点 住宅项目地理位置优越、品质稀缺、已定向销售90% 湖北治历、湖北湘荆 担保能力强 • 还款来源可靠,短期应收房款4.3亿元,总14.3亿销售现金流入覆盖信托融资本息4.92倍 6大 投资亮点 战略合作—陕西和谐投资基金首个重点合作项目,提升陕西知名度 • 抵押物流动性强;静态抵押率48%、动态抵押率33% 11条风控措施严格控制风险

  41. 谢 谢!

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