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长沙市中心区小户型调研

长沙市中心区小户型调研. 2008 年 1 月. 调研对象. 调研对象 — 长沙市房地产市场上的小户型产 品，界定为平均面积在 80㎡ 以下 的纯小户型项目和含有部分 80㎡ 以下小户型的代表性项目。. 提纲. 个案列举. 整合分析. 区域分析. 价格分析. 产品分析. 营销分析. 总结. 提纲. 个案列举. 整合分析. 区域分析. 价格分析. 产品分析. 营销分析. 总结. 个案 －－ 铂宫（ 1 ）. 小户型公寓.

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长沙市中心区小户型调研

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Presentation Transcript

  1. 长沙市中心区小户型调研 2008年1月

  2. 调研对象 调研对象—长沙市房地产市场上的小户型产 品，界定为平均面积在80㎡以下 的纯小户型项目和含有部分80㎡ 以下小户型的代表性项目。

  3. 提纲 个案列举 整合分析 区域分析 价格分析 产品分析 营销分析 总结

  4. 提纲 个案列举 整合分析 区域分析 价格分析 产品分析 营销分析 总结

  5. 个案－－铂宫（1） 小户型公寓 铂宫，中山亭9万平米PT公馆区。占据五一商圈里的稀有静地，精装30-70平米静享公馆。

  6. 个案－－铂宫（2） 总套数:304 销售率:50% 整层平面图

  7. 个案－－五一大道202（1） 本项目位于长沙市五一广场附近，与长沙最繁华的五一商圈核心位置，雄踞城市繁华的心脏。

  8. 个案－－五一大道202（2） 五一大道202总共只有52套小户型, 全部是44.54㎡的结构相同的单间, 总套数:52 销售率:50% 户型图

  9. 个案－－新青年公寓(1) 本项目主要针对的是城市新新人类，满足其追求时尚的心理需求。推开窗,步行街、湘江风光带尽收眼底。不用出门就已经身处城市最中央。

  10. 个案－－新青年公寓(2) 54.33㎡ 68.65㎡ 总套数:300 销售率:88% 73.26㎡ 112.68㎡ 户型图

  11. 个案－－白沙晶城（1） 千年水脉白沙井，标志都市原点；明厅、明卧、明厨、明卫，体现经典户型的人性关怀，小户型有大享受。

  12. 个案－－白沙晶城（2） 35㎡ 42㎡ 35㎡ 总套数:812 销售率:30% 47㎡ 65㎡ 户型图

  13. 个案－－佳天·瑞宁花园（1） 小户型 佳天·瑞宁花园距桂花公园不到百米,小区内更有15000平米中心花园,小资一房带私家花园,享受更多鲜氧绿意。

  14. 个案－－佳天·瑞宁花园（2） 瑞宁花园总共只有156套小户型, 全部是50㎡的结构相同的单间, 总套数:156 销售率:0% 户型图

  15. 个案－－东上一品（1） 东上一品外立面大气、稳重、雄伟、挺拔，造型简洁明快，是东塘乃至星城又一地标性建筑。

  16. 个案－－东上一品（2） 总套数:364 销售率:60% 整层平面图

  17. 个案－－百盛·天心华庭（1） 城市中心区公园文化藏品物业，占据长沙千年城标天心阁西北，为城市中心区稀缺的地理区域。欧式贵族宫殿建筑风格，双子塔高层建筑实现全景360度视野。

  18. 个案－－百盛·天心华庭（2） 整层平面图 总套数:368 销售率:77%

  19. 个案－－四达·新时代广场（1） 新时代广场双子星现代大气的建筑风格，成为芙蓉路上的标志性建筑。建筑全部采用无梁楼盖设计，拥有市中心罕有的3000余平米的大型广场、三大空中花园,还有中央空调、24小时热水。

  20. 个案－－四达·新时代广场（2） 56㎡ 84㎡ 新时代广场有486套商住两用的单间， 面积从54㎡到112 ㎡，可自行分隔。 52㎡ 53㎡ 60㎡ 103㎡ 109㎡ 总套数:486 销售率:50% 67㎡ 60㎡

  21. 个案－－天健·芙蓉盛世（1） 小户型公寓 芙蓉中路近百万平米国际城市综合体，中心区规模最大的社区。高尚住宅、大型商业、甲级写字楼、星级酒店、风情商业街、休闲广场，综合业态的完整组合。

  22. 个案－－天健·芙蓉盛世（2） 总套数:672 销售率:6%

  23. 个案－－QQ生活馆 项目周边成熟社区林立，生活配套完善。楼体内高达27米的挑空中庭，很好地解决了采光通风问题。项目系旧写字楼改建，价格相对便宜。

  24. 个案－－绝对·西罗亚 位于黄兴路步行街与大古道巷交汇处的北侧，地段具有不可复制性的优势。

  25. 提纲 个案列举 整合分析 区域分析 价格分析 产品分析 营销分析 总结

  26. 区域分布分析 目前市场上小户型产品主要以五一商圈和东塘商圈为中心散落分布，其中又以五一商圈周边区域放量最大。繁华的商圈周边由于交通便利，配套齐全，能吸引更多的投资客户，成为小户型产品的首选区域。

  27. 价格分析 目前市场上,五一商圈小户型产品价格最高,均价在7000左右;东塘商圈小户型产品均价在6000左右;伍家岭商圈小户型产品均价在5500左右.临主干道的高层小户型产品因具备商务功能而比同类产品价格略高.

  28. 产品分析1 目前市场上的小户型产品具体户型有单间、一房一厅、紧凑型的二房一厅和小复式。主力户型仍然是酒店式的单间，面积区间从30-70㎡，其中又以42-60㎡为主。

  29. 产品分析2 目前市场上，独栋小户型产品普遍没有天然气管网入户；面积在50㎡以下的单间户型大多数没有阳台和独立厨房的设计；小户型产品的交房装修标准以毛坯房为主。

  30. 销售情况分析1 07年年底之前入市的小户型产品普遍销售情况良好，年底到08年1月入市的小户型产品受政策和市场震荡影响，销售趋缓。同个楼盘中，方正实用，面积适中的户型较为畅销，超过65平米又不好分隔的大单间和形状不规则、浪费面积较多的户型则相对受到冷落。

  31. 销售情况分析2 结构紧凑合理的65-70多平米的小两房在市场上相对稀缺，销售情况最好。这类产品总价低，功能齐全，在一段时间内有较高的需求。

  32. 提纲 个案列举 整合分析 区域分析 价格分析 产品分析 营销分析 总结

  33. 总结 ○ 小户型产品目前的主要客户群体是投资客户。银行贷款政策的调整对这一部分群体有一定的影响，但因为这部分投资客户的投资方向为长期投资而不是短线炒房，所以银行的政策并没有从根本上对其产生影响。一次性付款的客户比以往增多。 ○ 比起平面广告和售楼部的包装等宣传推广手段，样板房和大堂的展示更能激发客户的购买欲望。 样板房的展示性和引导性在楼盘销售中起了很大的推动作用。有样板房展示的楼盘比没有样板房的楼盘所取得的口碑要好，预后销售也会更好。 ○ 精装修房和毛坯房相比，同等条件下消费者比较愿意接受不带装修的产品，但铂宫的成功经验说明在产品的户型相对欠缺时，精装修的效果可以给客户一定的引导作用。 ○ 结构紧凑合理的65-70多平米的小两房在市场上相对稀缺，销售情况最好。这类产品总价低，功能齐全，在一段时间内有较高的需求。 ○ 随着市场的成熟和竞争的激化，小户型产品由单一的地段决定价格向多元化综合价值标准转变。空中花园、交流平台、交友会所等更高层面的配套成为发展商和消费者关注的侧面。同等地段，配套更好人文环境更高尚的小户型产品能将价格提高10%，并且销售情况更好。

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