项目四收益法知识目标能力目标素质目标任务分解

项目四收益法 知识目标能力目标素质目标任务分解

［知识目标］ • 1. 掌握收益法的适用对象和条件 • 2. 掌握收益法的基本公式 • 3. 掌握不同收益类型房地产净收 • 益的求取 • 4. 掌握资本化率的求取方法

［能力目标］ • 通过课堂讲解，能界定收益法的适用对象 • 能对估价对象的未来净收益进行预测 3. 能求取估价对象合理的报酬率

［素质目标］ 1. 具备财务管理学基本知识 2. 具备一定的市场信息调查搜集能力 3. 能厘清楚出租和营业两类收益性房地产的收入和费用项目 4. 熟悉利率、内部收益率等同类性质的比率

［任务分解］ 任务一：收益法的基本原理及测算公式任务二：净收益和资本化率的求取

任务一：收益法的基本原理及测算公式 §1. 收益法的基本原理 §2.收益法的测算公式

案例导入 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为50年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的资本化率为9％。讨论:该宗房地产的收益价格为多少？

§1. 收益法的基本原理 一、收益法的概念指预测估价对象未来的正常收益，利用适当的资本化率或报酬率（折现率）将其转换为估价时点价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据将未来预期收益转换为价值的方式，收益法可分为 1、直接资本化法 2、报酬资本化法

1、直接资本化法 将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率求取估价对象价值的方法。 2、报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

二、收益法的理论依据 预期原理：决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素；房地产的价值就是其未来净收益的现值之和。房地产价值高低主要取决于下列因素：未来净收益的大小获得净收益的可靠性获得净收益期限的长短

三、收益法适用的对象和条件 （一）适用对象有收益或有潜在收益的房地产（二）适用条件房地产的收益和风险都能够较准确地量化

四、收益法的操作步骤 （一）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料（二）估算估价对象预期每年的潜在毛收入（三）估算每年的有效毛收入（四）估算年经营费用（五）估算年净收益（六）选用适当的资本化率或报酬率（七）运用适当的公式求出收益价格

§2. 收益法的测算公式 （一）基本公式当报酬率长期不变时，公式简化为：注意：公式中假定净收益A发生在期末若A发生在期中或期初，则应对公式进行调整

举例：若A为期初净收益，则求取现值的公式变为：举例：若A为期初净收益，则求取现值的公式变为：（二）净收益每年不变的公式 1、收益年限为有限年 P=A/r*[1-1/(1+r)n] 2、收益年限为无限年 P=A/r

3、净收益每年不变公式的作用 （1）直接用于测算价格举例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元)

（2）用于不同年限价格之间的换算 1）假定报酬率 r 不变举例：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。

解： =2410.16元/m2 2）假定报酬率 r 变化

举例： 已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/m2，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。 =3893.00元/m2

（三）用于比较不同年限价格的高低 举例：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2 000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。解题思路：求出甲与乙各自的A值，然后比较大小

（四）用于市场法中因年限不同进行的价格调 整举例：某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为：1 200元／㎡，在评估基准地价时设定的土地使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。 =1193.73元／㎡

(三)净收益在前若干年有变化,若干年后保持不变的公式(三)净收益在前若干年有变化,若干年后保持不变的公式 1、收益年限为有限年的公式举例：某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 300.86万元

2、收益年限为无限年的公式 举例: 某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 310.20万元

（四）净收益按等差级数变化的公式 1、净收益按一定数额递增的公式（1）收益年限为有限年的公式净收益未来第1年为A，此后按数额B逐年递增举例见：P69

（2）收益年限为无限年的公式 举例：见P70

2、净收益按一定数额递减的公式 净收益按一定数额递减的公式只有收益年限为有限年一种，无无限年公式公式前提条件：

举例： 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限前后整数年份的净收益；如果报酬率为6%，试计算该宗房地产的收益价格。

解：设该宗房地产的合理经营期限为n年 n≤ 25÷ 2+1 n≤13.5 可知房地产的合理经营期限为13.5年该宗房地产第13年的净收益为: 25-(13-1)×2=1(万元) 该宗房地产第14年的净收益为: 25-(14-1)×2=-1(万元)

该宗房地产的收益价格计算如下：

（五）净收益按等比级数变化的公式 1、净收益按一定比率递增的公式（1）收益年限为有限年 r——报酬率 s——净收益递增比率举例：P70 [例5-6]

（2）收益年限为无限年 举例：P70 [例5-7] 2、净收益按一定比率递减的公式（1）收益年限为有限年举例：P71 [例5-8]

（2）收益年限为无限年 （六）预知未来若干年后的价格的公式 A——在第t年前（含t年）保持不变 Pt——第t年末的价格

举例： 1、某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。试求新火车站确定兴建前提下的该宗房地产的现时价格。

2、某出租的写字楼需要估价。目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，试求该写字楼目前的价值。2、某出租的写字楼需要估价。目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，试求该写字楼目前的价值。

3、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。试求该旧办公楼的价值。3、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。试求该旧办公楼的价值。

4、预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10%。试求该宗房地产现在的价格。4、预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10%。试求该宗房地产现在的价格。

[作业与思考] 1、什么是收益法？ 2、收益法的理论依据是什么？ 3、收益法的适用对象是什么？ 4、收益法的操作步骤是什么？

任务二净收益和资本化率的求取 §1. 净收益的求取 §2. 资本化率的求取

案例导入 • 某单位通过有偿出让方式取得了一宗地的土地使用权，当时购入价为每平方米400元，宗地占地面积为10000平方米，出让期为40年，在此地块上建设了一饭店，建筑容积率为3，目前已使用了10年，根据当地市场资料，用比较法评估此地块得到目前出让期为40年时的地价为每平方米500元（容积率为1时的地价），据当地资料，当容积率每增加1时，宗地单位面积地价比容积率为1时的地价的基础上增加6％，该饭店现在每月的房地经营净收入为11万元，当地同类型饭店现在每月的房地产经营净收入为10万元。若土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。 • 讨论：试评估其不动产的现时价格。

§1. 净收益的求取 一、净收益的概念和类型（一）净收益概念 ——指由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。（二）净收益的类型 1、实际净收益与客观净收益实际净收益：指房地产在目前使用状态下实际取得的净收益客观净收益：房地产在使用中排除了影响净收益的特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益

在估价时，采用客观净收益，但有租约限制的除外在估价时，采用客观净收益，但有租约限制的除外 2、有形净收益和无形净收益有形净收益：指由房地产带来的直接货币收益无形净收益：指由房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。

在估价时，净收益的求取不仅包括有形净收益，还应考虑无形净收益。无形净收益难以量化，可通过选取较低的报酬率求取。在估价时，净收益的求取不仅包括有形净收益，还应考虑无形净收益。无形净收益难以量化，可通过选取较低的报酬率求取。注意实践中，无形净收益常常已体现在价格中。

二、净收益的计算 房地产获取收益的方式：出租、营业净收益计算的两种途径：（一）基于租赁收入测算净收益 ——典型形式（二）基于营业收入测算净收益

（一）基于租赁收入测算净收益 基本公式：净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用＝有效毛收入一运营费用潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生

1、潜在毛收入 ——指假定房地产在充分利用、无空置(即100％出租)情况下的收入 2、有效毛收入 ——指由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金(延迟支付、少付或不付租金)以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。 3、运营费用 ——指维持房地产正常生产、经营或使用必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益。

4、净收益 ——有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益，未扣除所得税。运营费用率：运营费用与有效毛收入之比净收益率：净收益占有效毛收入的比率净收益率是运营费用率的补集

（二）基于营业收入测算净收益 与基于租赁收入的净收益测算的不同点： 1、潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入； 2、要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。

三、不同收益类型房地产净收益的求取 （一）出租型房地产净收益求取（二）营业型房地产净收益求取（三）自用或尚未使用的房地产净收益求取

（一）出租型房地产净收益求取 净收益=租赁收入-出租人负担的费用 1、租赁收入租金收入+租赁保证金或押金的利息收入 2、出租人负担的费用出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分，包括：维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费等。具体见表

项目四 收益法 知识目标 能力目标 素质目标 任务分解