住房保障制度与土地政策

住房保障制度与土地政策 陈健哈尔滨工业大学管理学院

第一部分住房保障制度 • 前言 • 1、保障房的概念 • 2、为什么要建保障房 • 3、房价为什么那么高 • 4、国家出台系列房地产政策 • 5、保障房问题、难点、空置率 • 6、保障房各地做法 • 7、思考

前言 • 1998 年 7 月 3 日，国务院发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这标志着住房市场化改革已经在全国范围内展开。 • 随着改革开放和市场经济的纵深发展，虽然中国住房市场化改革取得了明显的成果，但市场的弊端也慢慢浮出水面。尤其近几年，房价一路飙升，住房供给和有效需求的矛盾十分突出，住房逐渐成为普通民众尤其是弱势群体可望而不可及的物品。 • 廉租房作为住房保障体系的核心，是社会为弱势群体提供满足其基本住房所需的若干制度安排，是城市政府必须面对的问题。

2008年11月,国务院出台扩大内需、促进经济增长的十条措施,其中第一条措施就提出加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程,扩大农村危房改造试点。2008年11月,国务院出台扩大内需、促进经济增长的十条措施,其中第一条措施就提出加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程,扩大农村危房改造试点。 • 2009年12月8日结束的中央经济工作会议,，再一次明确“加强廉租住房等保障性住房建设”。 • 2011年，1000万套保障性住房的建设任务指标分解落地，2月27日，国务院总理温家宝公开表示，未来五年，中国计划新建保障性住房3600万套，保障性住房覆盖率可达20％。

1、保障房的概念 • 保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。 • 中央政府公布的保障房分为：一类为棚户区改造和拆迁；一类为可销售的经济适用住房、两限房；一类为租赁房，如廉租房、公租房。 • 但各地政府列入保障房的范围与定义不同。北京市为六种，最多的地区有八到十种，如享受经济适用住房政策的用房、单位自建和租赁房、定向安置拆迁房、农村上楼以及其他。

2、为什么要建保障房 • <关于加快发展公共租赁住房的指导意见> • 住房和城乡建设部，国家发展和改革委员会，财政部，国土资源部，中国人民银行，国家税务总局，中国银行业监督管理委员会，二〇一〇年六月八日 • 由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。 • 大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。

中国政府网和新华网：温家宝：我对抑制房价还有信心 保障房责任书关键在决心 • 2月27日电27日上午，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝再次专程来到中国政府网和新华网访谈室，接受中国政府网和新华网联合专访，同海内外网友进行在线交流。这已经是温总理第三次同海内外网友进行在线交流。在回答网友问题时，温总理说，我对抑制房价还有信心，保障性住房的责任书关键在于决心。

《新京报》：温家宝视察保障房建设称降房价决心坚定不移2011年05月02日《新京报》：温家宝视察保障房建设称降房价决心坚定不移2011年05月02日 • 温家宝说，我今天之所以到保障性住房工地来，就是因为中央十分重视保障性住房建设。中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。

2011年第17期《求是》 ：温家宝:落实千万套保障房计划是房产调控的关键 • 中新网9月1日电今日出版的2011年第17期《求是》杂志将发表中共中央政治局常委、国务院总理温家宝的重要文章《关于当前的宏观经济形势和经济工作》指出，落实好1000万套保障性住房开工建设计划，是确保房地产市场调控效果的重要举措，也是一项必须完成的硬任务，不能有丝毫懈怠。

11月6日在俄罗斯圣彼得堡：温家宝:下调房价是国家坚定政策决不动摇11月6日在俄罗斯圣彼得堡：温家宝:下调房价是国家坚定政策决不动摇 • 中国国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。 • 温家宝强调，今年国家的财政收入约十万亿元，取之于民，更要用之于民。 • 温家宝说：“房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。 • 温家宝说：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。” • 温总理认为，作为发展中的大国，我们将自己事情办好，就是对世界最大的贡献。当然，我们要按照国际规则，调控好应该发展的速度。

3、房价为什么那么高 2006年8月-2011年8月我国住宅商品房平均销售价格情况（单位：元/平方米）

通常的说法是： • 城市化带来的住房需求和土地资源短缺导致的供求矛盾是房价上涨的主要原因。 • 投资性需求旺盛助长了房价不断上升。 • 地方财政过渡依赖房地产业是房价上涨的深层次原因。 • 招拍挂制度的设计缺陷是房价上涨的制度性原因。 • 保障性住房的门槛过高是造成买房难的一个重要原因。 • 所以，保障房不是解决房价问题的唯一因素。住房限购作用比较大，却被批评阻碍了刚性需求。

流动性过剩之说： • 所谓流动性过剩就是指有过多的货币投放量，这些多余的资金需要寻找投资出路，于是就有了投资或者经济过热现象，以及通货膨胀危险。 • 流动性过剩的根源一是来自于中国不断推升的贸易顺差，出口企业不断把收回的美元兑换给国家，国家就得不断向经济体系投放人民币，这就造成了流动性过剩。而在人民币持续升值的背景下，国际资本不断进入我国，楼市过热、股市过热已成为必然。 • 流动性过剩的根源二是为了保增长，中国政府推出了4万亿和十大产业振兴规划，同时宽松的货币政策向市场注入了大量的资金。但这些资金并没有流入实体经济，由于传统制造业等不景气，导致大量资金进入楼市。国内经济的国进民退现象，造成了许多私企老板暂时不经营实体了，把工厂关了改投资房地产业。

土地、贫富差距 • 人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。在城市的过程中，是节约土地的，有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。 • 土地制度制造高房价和住房难。 • 中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。

人民币升值、投机。。 • 人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫。 • 中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性泛滥和通货膨胀。 • 出口政策和外汇政策。美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过多，为房价上涨推波助澜。 • 推动中国高房价的是对民营资本投资和发展限制的各种政策，如国企垄断领域对民企的实际限制，对民间金融发展的限制，及其他一切危害民营资本投资经营的各种限制和不合理的税收设计等。

打击投机不利，自身经济存在问题。。 • 廉租房供给不足导致商品房需求刚性。 • 打击高房价不力：但在现在制度下，政府为地方财政和经济增长而容忍高房价。 • 中国自身经济有问题。由于中国对劳动者分配过低，加之低社会保障和低民生投入，必然导致中国内需不足，内需不足必然就需要由外需来弥补。 • 生产人口与消费人口之比严重偏高。中国生产人口与消费人口之比在世界上遥遥领先。消费人口比重过低而生产人口比重过高，就会导致生产的相对过剩。

4、国家出台系列房地产政策 • 2003年4月中国人民银行下发121号文件，即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。 • 2005年年8月国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件）。 • 2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条。 • 2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施（简称“国六条”），将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“九部委‘十五条’”）对“国六条”进一步细化。

2007年8月13日，国务院出台24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。2007年8月13日，国务院出台24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。 • 2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。 • 2010年4月27日国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）。 • 2010年9月29日，国务院出台新的调控措施。 • 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的新国八条。

5、保障房问题、难点、空置率

国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授谈空置率：国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授谈空置率： • 国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授说：“我有一个学生在东莞买了680套房子。”这说明，中国房价虚高，脱离普通民众的购买力，主要是由投机者拉动的。 • 一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。

保障房三大难题： • 难题之一：资金。 • 提起保障房建设，可算一热门话题。有人算了一笔账，“十二五”期间，我国将兴建3600万套保障房，加上“十一五”已兴建的1500万套，共5100万套。 • 5100万套意味着什么呢？按我国城镇化速度，到“十二五”末，全国城镇化水平将达到51.4%，城镇居民总人口将达到7.4亿人，以城镇户均人口3.1人计算，城镇居民将达到2.387亿户。2.387亿住户，5100万套住房，也就是说，五年后，将有21.4%的城镇家庭，通过保障房解决住房难题。 • 3600万套保障房，需要多少资金呢？我们且以2010年全国商品房平均价格5034元/平方米、全国平均造价2000元/平方米、保障房单套面积60平方米计算，这些保障房全部完工，将需要资金约4.3万亿元. • 这么一笔庞大资金，除中央政府答应支付少部分外，绝大部分，还得由地方政府埋单。但是，除京津沪等比较富裕的一线城市外，哪个政府有这么大财力，在短短几年内筹措到这么一笔巨款呢？

廉租房资金来源？土地出让净收益的10% • 现实政策，廉租房资金来源主要是土地出让净收益的10%，2008年，国家财政出资68亿，2009年国家财政出资150亿，这实在是杯水车薪，但是政策层面国家能做到的仅此而已。 • 而地方层面只有土地出让净收益的10%，更难解决廉租房的基本需求。所以地方层面廉租房唯一的长效解决方式是廉租房、经适房配建在商品房小区，由开发企业在商品房用地中划出一块，并且解决资金来源问题，这对于土地价值日益增高的土地开发成本来说，雪上加霜。 • 这就是目前财政的基本状况，而且越穷困的地区、土地出让受阻的地区，土地价值没有真实体现的地区，财政用于廉租房的支出越小。保障房建设只能在土地价格上打转，也就是低价征地，这是最不合理的制度安排。

任志强： • 任志强在博鳌21世纪房地产论坛，发表演讲，指出“今年我们政府提出要完成1000万套，我说根本不可能，然后改为10月份之前开工1000万套，我们这么多家只完成800多万套，要1000万套我觉得是做梦一样。” • 地产经济学家邓浩志在搜狐微博中表示，千万套保障房任务可能无法完成。各地方新增保障开工计划是以往年度的4、5倍，筹资、筹地成为最头痛的问题。地方融资平台危机已经显示了地方财政的困境；如果新增建设用地投入保障房，出让土地减少势必加剧地方财政收入不足局面。未来几年保障房计划或许只能是一个有开工仪式而落成遥遥无期的应付工程。

难题之二：土地。 • 3600万套保障房，需要多大面积土地呢？这也是可以算得出来的。经过多年持续不断土地开发，各地城市能够用于商业开发的土地，已经不多。要再挤出来搞保障房，不是不可能，而是很紧张。 • 城区拿不出来，郊区不还有土地吗？保障房建在郊区，配套搞得如何？交通是否便利？这又是不得不考虑的问题，而这恰恰又是郊区土地的一大软肋。 • 小产权房问题能够解决吗？农民被上楼合理吗?土地问题究竟如何处理？宅基地是一种财产权。应尽快推进改革，赋予农民完整的、可交易的宅基地物权。

农村集体土地确权 小产权房问题有望明年解决2011-6-2 • 国土资源部、财政部和农业部近日联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（以下简称《通知》），要求力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个所有权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。 • 概括起来“小产权房”一般具有如下5个基本特征：(1)在农村集体土地(包括耕地等农用地和建设用地)上建设；(2)未经国土资源主管部门和城乡规划部门审批；(3)未缴纳土地出让金等有关规费；(4)建设主体往往不是或不主要是农民或农民集体；(5)全部或部分面向社会(公开或非公开)出售。

[国研专稿]关于“小产权房”问题处置的政策建议2011-1-27[国研专稿]关于“小产权房”问题处置的政策建议2011-1-27 • “小产权房”开发形式主要有5种，即村集体自建、村集体与开发商联建、村民自建、村民联建、村民与开发商联建。其中，村集体自建、村集体与开发商联建所占比例最大，约50%～60%；其次为村民联建，所占比例在30%左右；村民自建、村民与开发商联建所占比例约10%～20%。 • 及早禁止“小产权房”的建设和销售；及早在重点城市进行“小产权房”真实情况调查；分时段、分类型、分区域，积极稳妥处置“小产权房”问题；探索集体建设用地进入市场的渠道、方式和程序；明确部门职责，实行多部门联合处置；明确并细化“小产权房”处置的法律依据。着眼于从根本上解决问题，应建立健全土地城镇化利益分享机制，以实现建设用地制度二元结构一元化为目标，鼓励土地制度创新和探索。

难题之三：管理。 • 首先，这房到底是卖还是租，就让人大伤脑筋。怎样才能防止有人从中倒手，牟取暴利？各地在实践中经验很少，教训很多。在法制尚不健全、信息很不透明的当代，要开出一些虚假证明非常容易。只要骗得一套经济房，转手倒卖即可获利数十万甚至上百万元！如此巨大的利益诱惑下，什么事情人们做不出来？或许正因如此，越来越多的地方政府已明确表示，保障房须以廉租房屋和公租房为主，只租不卖. • 确实，保障房只租不卖，这原则无疑很对。但即便如此，这么大片大片的廉租房公租房，到底由谁来管理？怎样去管理？久而久之，会不会成为城市弱势群体的另类风景，成为类似印度、巴西等国那样的城市“贫民窟”？都是摆在地方政府面前必须破解的难题。

政策问题：有专家指出：针对房地产市场是堵多于疏。政策问题：有专家指出：针对房地产市场是堵多于疏。 • 根据国际一些国家控制房价的经验：一是加息，二是高税收。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。具有惩罚性质的税收制度，对土地投机发挥了巨大的抑制作用。 • 进一步完善房产税：有一种观点认为：开征房产税则不仅仅是为了抑制投机性住房、扩大自住性住房，也是为了替地方政府设置一个稳定、持久的支柱型税源，纠正地方政府盲目卖地、“寅吃卯粮”的土地财政倾向。其实，无论是上海也好，重庆也好，“房产税”的税额是十分有限的：重庆预计每年有2亿元，上海则存在较大不确定性，有可能比较多，也可能非常少。主要是买房人人均购房面积是否超过60平方米。事实上，“房产税”的收入是不能和土地出让金相比的。上海2010年的土地出让金超过1500亿，如果上海所有住宅约5亿平方米的都征“房产税”，以平均20000元的0.5%打7折计算，也就是350亿，和土地出让金相比还是小巫见大巫。因此，以目前的“房产税”税率，来纠正地方政府盲目卖地、“寅吃卯粮”的土地财政倾向是不现实的。

开征房产收益税：目前，政府真正要解决的问题是还住房的本原，即居住功能，限制投资功能的溢出。过度的投机和投资已经扭曲了住房的基本功能，现在的调控就是恢复住房居住的基本功能。如果一套住房100万买进，200万卖出的话，这增值的100万可以征收房产增值税，同时将其他交易的税种进行统一归并。 • 增加供给保持市场平衡：住房保障一定要落实：有关住房保障也是老生常谈了，最近两年来房地产宏观调控都提到要加大住房保障力度，但到需要具体落实的时候，往往是“雷声大雨点小”，资金、土地等等问题一大堆，似乎难以解决。尤其是一些地方政府，对土地出让非常积极，而对住房保障则是能拖则拖。我国“十二五”规划确定完成3600万套保障性住房，其中2011年要完成1000万套。根据最新报道：截至5月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套，占计划的34%。有的地方进展仍然较慢，有6个省区的开工率不足20%，

报导：1.5亿 廉租房保障金被挪6千万，中央投资遭套取 • 根据《中华人民共和国审计法》的规定，2009 年和 2010 年，审计署分两次对北京、天津、山西、辽宁、黑龙江、上海、江苏、福建、山东、河南、湖北、湖南、广东、海南、重庆、四川、云南、陕西和甘肃等 19 个省（直辖市，以下简称 19个省市）2007 年至 2009 年廉租住房保障情况和 2008 年第四季度以来中央投资补助的棚户区改造情况进行了审计调查，重点调查了 32 个地级以上城市。 • 日前，审计署公布了审计调查结果，结果显示1.5 亿元廉租房保障金被挪用，2132 户不符合条件的家庭获得补贴或住房，6 个城市套取中央投资补助资金 6129万元。

（一）一些城市未按规定从土地出让净收益中按时足额提取廉租住房保障资金。按规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于 10%。但北京、上海、重庆、成都等 22 个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。 • 2007 年至 2009 年，这些城市共计少提取 146.23 亿元。其主要原因：一是一些经济发达城市土地出让净收益基数较大，以前年度提取的廉租住房保障资金加上其他渠道筹集的资金已可以满足一定时期内的廉租住房保障需求，因而自行降低了提取比例；二是一些城市对土地出让净收益尚未做出准确核算，致使未提或少提廉租住房保障资金。 • 审计指出上述问题后，截至2010 年 8 月底，除天津市表示通过其他渠道筹集的廉租住房保障资金已满足需求外，其余 21 个城市或在审计指出问题的当年加大了廉租住房建设资金提取的力度，或承诺今后严格按规定执行，确保廉租住房保障资金足额到位。北京、上海等 11 个城市还从土地出让净收益中补提了以往年度廉租住房保障资金 38.61 亿元。

（二）廉租住房保障政策在一些地方执行中出现偏差（二）廉租住房保障政策在一些地方执行中出现偏差 • 在重点调查的 32 个城市中，有 18 个城市向 2132 户不符合条件的家庭发放廉租住房租赁补贴413.12 万元、分配廉租住房 533套；抽查 22 个城市的廉租住房保障家庭中，有 1.32 万户未将租赁补贴按规定用于改善住房条件，而是用于家庭其他消费，使租赁补贴变成了“生活补贴”。 • 审计指出上述问题后，截至2010年8月底，18个城市对不符合条件领取了廉租住房租赁补贴的1569个家庭停发了租赁补贴，收回廉租住房租赁补贴资金86.47万元；对不符合条件的家庭分配的533套廉租住房，已清退107套，其余426套正在清退过程中。对涉嫌骗取廉租住房租赁补贴的5名基层工作人员，有关单位已分别对其给予了撤职、行政记大过等处分。 • 对于廉租住房租赁补贴未用于或未完全用于改善住房条件的问题，各有关地区政府都在积极探索如何从租赁补贴的审核程序、发放形式以及后续监督等方面进行纠正。如济南市和泰安市计划采取领取租赁补贴与租赁住房实际支出挂钩的措施进行纠正，海口市和深圳市的部分城区已采取提供房屋租赁协议才能给予补贴的措施进行纠正。

（三） 一些地方廉租住房建设中存在配套设施不完善工作程序不够规范等问题 • 一是由于廉租住房配套设施不完善、地址偏远、交通不便等，南京等 13 个城市的一些地方存在廉租住房配租困难、房源闲置的问题，有的地方甚至出现已入住家庭退房的情况。 • 二是南京、昆明等 13 个城市投入 12.60 亿元新建、收购或装修的廉租住房项目，存在执行招投标或政府采购有关规定不严格的问题。 • 审计指出上述问题后，截至2010 年 8 月底，乐山、盐城等 11个城市采取了完善道路、交通、水电等配套设施和加快廉租住房配租进程等措施进行纠正；西安市和泉州市提出了完善配套设施和加快配租工作的计划。对于新建、收购或装修廉租住房项目未执行招投标或政府采购有关规定的问题，有关城市均加强了工程项目的招投标管理，其中南京、深圳、盐城三市专门召开会议部署相关工作，制定了规范性文件。

（四）一些地方廉租住房入住后出现了租金、 物业费收取难和不符合条件住户退出难等问题 • 在重点调查的32个城市中，天津、沈阳、重庆等12个城市截至2009年底，累计欠收廉租住房租金和物业费238.05万元；沈阳、厦门、常德、成都、乐山、昆明6个城市中的20个区县存在不符合保障条件的廉租住房家庭退出难的问题。其主要原因：一是对拖欠租金、拒绝退出廉租住房的行为，缺乏有效措施和明确规定；二是入住廉租住房的部分家庭，在其收入发生变化已不符合实物配租条件后，大多仍无能力购置新住房，腾退其现有廉租住房确有困难。 • 审计指出上述问题后，截至2010 年 8 月底，重庆、广州等 7个城市采取分户计费、入户催缴等措施加大了租金、物业费的催缴力度，重庆、平凉等地采取了有偿劳动抵扣租金或聘用本小区人员承担物业服务工作等措施，在一定程度上缓解了租金、物业费收取难的问题。

（五）一些地方存在套取、 挪用廉租住房保障资金等问题 • 在重点调查的 32 个城市中，有 6 个城市和 4 个县将廉租住房保障资金用于回购经济适用房和工作经费等支出，共计 15231.3万元；有 6 个城市的 34 个项目利用虚假申报材料等，套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金6129 万元。 • 审计指出上述问题后，截至2010 年 8 月底，审计发现的挪用的廉租住房保障资金 15231.3 万元已全部归还，利用虚假材料套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金的问题均已通过调整项目或补办手续的方式整改完毕。

报导：保障房概念模糊成数字注水诱因 • 据了解，今年国家下达的保障性安居工程建设任务为1000万套，要求各地今年10月底前全部开工，年底前确保完成400万套。但是在保障房建设的起步阶段，面临着融资、土地、管理等诸多难题。全国房地产经理人联盟常务理事陈俊告诉记者，“保守估计全年保障房建设计划目前仍存在短缺资金约500亿元，任务重压之下，各地政府普遍将在建、未建、已建项目都算在开工数据当中。” • “真正的保障房应该只包括廉租房、经济适用房、公租房。但是现在保障房的范围被普遍扩大，缺乏正常而完备的统一体系。” • 随着业内对保障房建设相关数据的关注与质疑，近日，国家统计局和相关部门联合下发通知，要求从7月分开始建立保障房统计调查制度，以更准确反映保障房资金投入力度以及建设进程。 • 记者获悉，今年9月住房和城乡建设部将会同监察部开展保障性安居工程建设政策落实情况的监督检查，其中包括任务分解、项目前期准备、项目开工、完成投资、竣工及项目信息公开、项目真实性等情况。

保障房融资 • 2011年6月9日，国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》指出：地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设；支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；2011年6月1日央行发布《2010中国区域金融运行报告》显示，截止2010年年底全国共有地方政府融资平台1万余家，同时央行称平台贷款在人民币各项贷款中占比不超过30%，而央行此前公布的统计数据显示2010年年底人民币各项贷款47.92亿元，由此可以粗略推出一个上限值，平台贷款占比不超过30%意味着平台贷款规模的上限约为14.4万亿元！与2年前比地方政府债务竟然膨胀的如此之快！ • 正是在地方融资平台日益成为中国经济发展的“定时炸弹”时，中央相继在2010年6月10日发布《关于加强地方融资平台公司管理有关问题的通知》（国发[2010]19号）；在2010年11月20日发布《关于进一步规范地方政府投融资平台公司发现债券行为有关问题的通知》，以此加强对地方政府融资平台的监控！然而，在清理地方政府债务的号角刚刚吹响时，对地方融资平台的围猎便放开了一个大口子！

6、保障房各地做法 • 报导：重庆模式 • 重庆打算四年内推出 4000 万平方米的廉租屋，廉租屋占整个房地产市场的 20%，提供给大学生、外来务工者等低收入者居住。重庆政策的思路是宁愿宽，不要严，只要有工作就给你户口、给你房子。如果租了多年后想买也可以，但要卖的话只是卖回给政府。通过严把出口关口，打消投机者通过造假买卖经济适用房与廉租屋来获得的念头。 • 重庆建廉租屋的资金来源，政府提供三成，社保资金提供七成，以房租还社保投资。因为社保资金只能放银行，银行存款利率只有 2%，而投资廉租房可以得到 3% 以上的利率，所以政府出面与社保基金谈判，吸引社保资金进入。而且重庆的廉租房小区穿插建在商品房小区之间，从市区到外环都有。这样可使住在廉租屋的居民不致有被歧视的感觉。

重庆市多层次住房保障体系 • 1. 保障对象分层次。多层次划分的原则是根据住房居民的支付能力的差异将居民划分为6个层次, 并采取差异性的针对方式, 实现对不同层次的人群提供不同性质的住房需求的目标, 其框架图如下:

保障供应分阶段。重庆市2005 年- 2020年的住房保障制度发展分为三个阶段: • 前期方案: 2005一2009 年时段, 重庆市人均GDP已超3000美元. • 相当于小康前期时期, 社会财富分配方式从双金字塔型向过渡阶段转变。此时, 社会经济发展特点是居民可支配收入不高, 住房市场的主要问题是住房紧缺。经济适用房政策由于其实施过程中出现的各种问题, 如保障对象错位, 房型不合理等原因, 很大程度上也影响了住房市场的效率, 必须得到进一步的改革, 以求解决住房紧缺、保障多数中低收入居民的基本住房。

中期方案: 2010年一2015 年期间, 重庆市人均GDP 达到8000 美元, 重庆市从小康后期向基本实现现代化阶段迈进, 此时社会居民的家庭收入结构处于过渡型结构当中。 • 中高收入家庭的住房继续推行商品化、市场化的运作方式; • 中等收入家庭的住房保障需要逐渐退出住房保障体系的范围, 政府可以向中等收入家庭提供税收优惠、贷款优惠等来提高他们的购房能力; • 中等偏下收入家庭的住房保障形式以公租房为主, 为保证其可持续发展, 努力寻求公租房租售并举的政策支持, 缓解政府财政压力; • 最低收入家庭租住廉租房, 继续享受政府的全面保障。因为廉租房作为政府型住房将永久性地存在, 既使许多发达国家在现阶段也依然需要。重庆市在现阶段的公租房建设处于政策实施初期, 房源建设和政策实施力度都需要进一步加强。

远期方案: 从2015年左右开始到2020 年, 重庆市的人群GDP 预测将超l万美元, 重庆市人民生活水平将达到中等发达国家水平, 即重庆市进入基本实现现代化的阶段。 • 住房供应体系将进入高度市场化,此时经济适用房将完成的历史使命而结束政策的实施。 • 高收入和中高收入家庭住房市场完全进入市场化运作; 租、买市场商品房, 完全市场化运作; • 中等收入家庭根据自身情况购买适宜居住的普通限价商品房,也基本以市场化的方式运作为主; • 中低收入和最低收入家庭一并列入公租房保障方式。此时这两个阶层所占总家庭数的比例大约不超20%, 政府已有承担其全保的能力。

报导：北京百亿成立保障房投资公司 • 6月30日下午，北京市专营公租房持有和运营的保障房投资公司成立，初步拟融资500亿元，而且资金都已落实，北京市财政出资100亿元，其余资金由几家银行、保险公司和国有企业投资。 • 公司为正局级单位，级别堪比北京市住建委，今后保障房的分配管理仍在北京市住房保障办，而持有和运营的保障房资产则交给这家公司运营，初期主要负责公租房的收购、运营和新建工作。 • 据了解，北京市政府成立投资中心，是作为全市统筹建设公租房的融资、建设收购和运营管理平台，以用来完成“十二五”时期100万套保障性住房建设收购任务，加快公租房的发展，解决资金难题。投资中心注册资本金为100亿元，由北京市财政以货币形式出资。市财政每年还注入资本金对投资中心进行增资，确保投资中心可持续运转。 • 另外，市政府设立投资中心管理委员会，为投资中心的决策机构，负责审议发展规划、审批年度建设及融资计划、审议年度工作报告、决定年度预决算等。

报导：北京试点“承诺房价最低者拿地”2011-08-05报导：北京试点“承诺房价最低者拿地”2011-08-05 • 北京商品房将增添一种全新的土地出让方式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。昨天，北京首个“限地价竞房价”的地块———门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。 • “这种出让方式简单来说，就是在事先确定地价的情况下，以商品房售价‘价低者得’的原则，确定最终的竞得者。”市国土局相关负责人告诉记者，该地块的楼面地价定为5850元/平米，总地价22亿多元。无论最终是谁竞得该地块，需要支付的土地出让金都是一样的。

报导：土地出让频出新招 • 从去年试点的“限房价竞地价”、“限地价竞配建政策房面积”，到此次推出的“限地价竞房价”，北京近一年多来，不断探索和尝试新的土地出让方式，而且这些都属于全国首创。 • 限地价竞房价：把政府的土地收益固定，房价则是越低越好，以最大的限度让利于民。在这种新方式下，政府限定死了较低的地价，可以完全地将地价控制在合理区间。而房价则是在出让过程中，越竞争越低，也可达到抑制房价过快上涨的目的。 • 限房价竞地价：把房价事先以较低的价格固定下来，政府的土地收益是可以浮动的。 • 无论是“限房价竞地价”还是“限地价竞房价”，都是针对中低价位、中小套型普通商品房的土地出让方式。面对的都是社会上大量的，超过了保障房申请资格但又无法承担商品房高额售价的“夹心层”人群。

南方日报报导：广东省住房保障制度改革: 经适房淡出公租房主唱 2011年11月03日 • 今日起，《广东省住房保障制度改革创新方案》(以下简称《方案》)开始公开向全省征求意见。昨日，南方日报独家从省住建厅提前一窥《方案》全貌。 • 据了解，日前，广州市、中山市被确定为开展全省保障性住房创新试点城市，积极研究制定住房保障工作创新方案，两市方案目前已经得到了省住建厅的批复。在此基础上，省住建厅从保障和改善民生出发，制定了本《方案》。 • 《方案》明确，到“十二五”期末，全省保障性住房覆盖面将达到20%左右，覆盖城镇低收入家庭、新就业职工和外来务工人员。尤其值得注意的是，未来我省廉租房、直管公房、经适房和公租房等保障房将合并管理、并轨运行，统一归类为公租房，且只租不售。 • 亮点1 保障房以租赁为主 • 亮点2 以需定建轮候保障以需定建、轮侯保障。

亮点3 学香港设管理机构 《方案》还借鉴、学习了香港的公屋、居屋制度，从体制保障上设立了三个保障房的管理机构。首先是住房保障委员会。各市、县设立住房保障委员会，成员由政府部门、人大代表、政协委员、专家学者、群众代表等人员组成，行使住房保障工作的决策权和监督权。其职责基本相当于香港的房委会。第二个是住房保障管理机构。市、县人民政府设立专职机构，负责拟订住房保障政策，组织编制住房保障发展规划、年度计划并监督实施，指导监督公租房建设。其职责基本相当于香港的房屋署。第三个是住房保障具体实施机构。即设立非营利性专业化住房保障具体实施机构，具体承办公租房的需求调查、登记、建设、运营管理和维修养护等事务。其职责基本相当于香港的房屋协会。此外，省政府成立省住房保障制度改革工作领导小组，负责制定全省住房保障制度改革重大方针和政策措施，研究部署、指导实施住房保障制度改革工作。

亮点4 公积金收益建公租房 具体模式包括由政府划拨土地并投资建设和管理的公租房；在新建普通商品住房、“三旧”改造时配建一定比例的公租房；鼓励房地产开发等各类企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资、建设和运营公租房；企事业单位利用自有存量建设用地或与拥有自有存量建设用地的单位合作建设公租房；外来务工人员集中的开发区、产业园区，引导投资主体或由政府直接配套建设公租房；利用集体建设用地建设几类。在资金保障方面，除加大财政投入，我省还将积极发挥公积金的作用。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公租房建设。 • 广东还将发展企业债券融资，设立公租房投融资公司，作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。

报导：为上海公积金收储廉租房源叫好 • 从上海市住房公积金官方网站查询的信息得悉，截止2009年底该中心在上海市多个区域收储廉租房源4288套，面积28.28 万平方米，且大部分已装修准备交付使用，上海市住房公积金管理中心已经为全国住房公积金同行开了个好头，是住房公积金将来的一大利好消息。 • 这种做法从几个角度分析都有利，首先从老百姓的角度看解决好了他们的住房难题就是好的做法；其次从地方政府、建设部乃至国家的角度来看能解决好住房问题又不增加财政负担肯定是好的做法；再则从住房公积金职责的角度来看，用自己的增值收益解决好缴交职工的住房问题无可厚非。保证了住房公积金增值收益不减少、不外流。

PPP模式可以解决保障房融资难题《经济参考报》2011-8-11PPP模式可以解决保障房融资难题《经济参考报》2011-8-11 PPP融资模式，即公共部门与民营企业合作模式。近日，国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长孟春在参加首届中国城市保障性住房发展高峰论坛时表示，中央今年确定开建一千万套保障性住房，其中廉租房的融资问题成为制约建设的瓶颈。而由政府回购的形式需要动用当地政府财政的资金，按照目前这种比例来看，这当中资金缺口大约在五千亿左右。根据发达国家的经验，通过金融创新，将政府直接主导型的融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式，可以有效发挥金融杠杆的调节作用，推动公共住房的建设供给效率。　　在廉租房建设中引入PPP模式具有可行性。第一，当前廉租房建设资金缺口较大，有必要在廉租房建设过程中引进市场竞争机制，拓宽融资渠道，并发展多元化的投资主体。PPP融资模式恰好可以有效地缓解当前我国政府机构建设资金不足的问题。第二，我国民营企业有实力为廉租房建设提供充分的技术支持和资金补充，解决廉租房建设资金缺乏的问题。第三，政府机构提供包括准入制度、税收优惠、贷款担保和土地优先开发的支持政策。廉租房收益稳定，风险低，投资回收期长的特点，亦使民营资本进入廉租房建设成为可能。

住房保障制度与土地政策

住房保障制度与土地政策

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