AVHENDINGSLOVEN

1. AVHENDINGSLOVEN Ny rettspraksis Jeløya-seminaret 25. august 2006 Trygve Bergsåker

2. Rt. 2006 s. 31 Kjøpesum kr 1.200.000. Kjøperen instruerte eiendomsmegleren om å holde tilbake kr 200.000 Kjøperens tilbakeholdsrett, avhl § 4-15: ”Når en kjøper etter bestemmelsen har rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen i en mangelssituasjon, og tidspunktet for overtakelse er kommet, innebærer det at kjøperen da kan kreve å overta eiendommen og få skjøte utstedt til seg, selv om en del av kjøpesummen tilbakeholdes.” (Avsnitt 26)  ” … reiser to hovedspørsmål knyttet til tilbakeholdsretten. Når det var avtalt ytelse mot ytelse, er det først spørsmål om kjøpesummen som sto på meglerens konto, ble selgers eiendom ved overtakelsen av eiendommen, slik at kjøperen mistet sin rett til å instruere megleren om å holde den tilbake. Dersom tilbakeholdsrett fortsatt kunne utøves etter overtakelsen, blir det så spørsmål om Jordal holdt tilbake mer enn « nødvendig » for å sikre kravet som følge av mangelen.” (Avsnitt 27) 

3. Rt. 2006 s. 31 Kjøperens rett til å instruere eiendomsmegleren om å holde tilbake ”Det rettslige utgangspunkt er således at når kjøper har innbetalt kjøpesummen til megleren og på det grunnlag fått overta eiendommen, mister kjøperen sin rådighet over kjøpesummen og kan ikke lenger instruere megler om å holde tilbake deler av beløpet på grunn av mangler. Men som det også fremgår av lovavdelingens uttalelse, kan det tenkes unntak fra utgangspunktet …” (Avsnitt 29) ”… fremgår det klart at Jordal ikke ville gi fra seg rådigheten over kjøpesummen før huset var undersøkt. Houge ga henne likevel nøklene og innrettet seg slik at hun fikk overta eiendommen uten at kjøpesummen ble overført til ham. Prinsippet om ytelse mot ytelse ble således fraveket og faktisk avløst med kreditt. I denne situasjon må konklusjonen være at Jordal ikke tapte sin disposisjonsrett over kjøpesummen ved å overta eiendommen. Hennes tilbakeholdsrett var derfor i behold også etter overtakelsen av eiendommen.” (Avsnitt 31) 

4. Rt. 2006 s. 31 Selgerens krav på forsinkelsesrenter ”Prisavslaget utgjør 150.000 kroner, og spørsmålet blir da om det var « nødvendig » å holde tilbake 200.000 kroner for « å sikre at kravet vert dekt », jf. avhendingslova § 4-15.” (Avsnitt 33) ”Jeg legger etter dette til grunn at det er et visst slingringsmonn, uten at det her kan opereres med noen alminnelig kvantifisering. Spørsmålet er etter loven hva som er nødvendig for å sikre kjøpers krav. Vurderingen av hva som er nødvendig, må foretas i forhold til det mangelskravet saken gjelder. I vår sak dreier det seg om utbedring av mangler ved utførelsen av arbeider som hadde ledet til vanninntrengning og soppskader mv. i et eldre hus. Kostnadene til utbedring av mangler av denne karakter vil gjerne være vanskelig å beregne for en kjøper. Jeg finner det klart at beløpet på 200.000 kroner her ligger innenfor det slingringsmonn som bestemmelsen i § 4-15 gir kjøperen.” (Avsnitt 35)

5. Rt. 2006 s. 31 Selgerens krav på forsinkelsesrenter (forts.) ”Houge avslo Jordals tilbud om betaling av 1 million kroner og forlangte hele kjøpesummen utbetalt. Jordal hadde, som jeg har redegjort for, rett til å holde tilbake 200.000 kroner. Houge var da i kreditormora når han nektet å godta betaling av 1 million kroner. Når manglende betaling må tilskrives selgers forhold, skal det ikke betales forsinkelsesrente, jf. også forsinkelsesrenteloven av 17. desember 1976 nr. 100 § 2 annet ledd. Jordal blir etter dette å frifinne for rentekravet.” (Avsnitt 36)

6. Rt. 2005 s. 1281 (Baderom) Salg ”som den er” - fuktighetsskade på bad - dissens 4-1 Spørsmål om Særskilt avtale (garanti) om badets tilstand, slik at ”som den er”-klausulen ikke gjelder badet Mangel etter § 3-8, jfr. § 3-9 første punktum Forholdet mellom § 3-2 (2) og § 3-9

7. Rt. 2005 s. 1281 (Baderom) Spørsmålet om det var inngått særskilt avtale (garanti) om badets tilstand Flertallet (fire dommere): ”Som nevnt hadde kjøperne før kjøpekontrakten ble skrevet, blitt presentert for et ytterligere dokument knyttet til badet, erklæringen fra Norsk Flisteknikk AS. Det kan reises spørsmål om denne erklæringen, til tross for ordlyden i kjøpekontrakten, kan begrunne et ansvar for selgeren. Erklæringen faller etter sin ordlyd i to: Den gir en nærmere beskrivelse av materialbruk, utførelse og den kompetanse Svendsen hadde. Og den inneholder avslutningsvis en form for garanti fra utstederen ved det tidsbegrensede løfte om utbedring av skade. Slik erklæringen er utformet, kan den, slik jeg ser det, ikke etter sin ordlyd gi grunnlag for kjøpernes krav mot selgeren om prisavslag.” (Avsnitt 42) Dissens (en dommer)

8. Rt. 2005 s. 1281 (Baderom) Mangel etter § 3-8, jfr. § 3-9 første punktum? ”Kjøperne har på dette punkt pekt på de opplysninger som selgeren ga i sin egenoppgave til forsikringsselskapet da det ble tegnet boligsalgsforsikring. Som nevnt ble det der svart bekreftende på spørsmål om arbeidene i våtrom var utført av fagfolk « med våtromsertifikat eller tilsvarende kvalifikasjoner » og benektende på spørsmål om det i huset var våtrom som ikke « tilfredsstiller forskriftene ». ---” (Avsnitt 45) ”Det kan nok reises spørsmål om de opplysninger som selgeren på denne måten ga ved å krysse av på skjemaet, kan sies å være uriktige i lovens forstand. Det kan blant annet anføres at de ble korrigert ved tilstandsrapporten, som var utarbeidet av en fagmann. Jeg finner det unødvendig å gå nærmere inn på dette, i det jeg er kommet til at opplysningene i egenerklæringen til forsikringsselskapet ikke har virket inn på den avtalen om kjøp som partene senere inngikk, jf. avhendingsloven §3-8 annet ledd. Jeg legger her vekt både på karakteren av de opplysninger som ble gitt i det utfylte skjemaet, og ikke minst den samlede informasjon som kjøperne hadde fått om badet da kjøpekontrakten ble inngått. På den bakgrunn kan ikke egenerklæringen leses isolert.” (Avsnitt 46)

9. Rt. 2005 s. 1281 (Baderom) Forts: Mangel etter § 3-8, jfr. § 3-9 første punktum? ”Det kan være noe usikkert på hvilket tidspunkt kjøperne ble gjort kjent med egenoppgaven, som var datert 27. juni 1999. Den er i motsetning til tilstandsrapporten ikke nevnt i salgsoppgaven fra megleren, som en kjøper regelmessig blir kjent med på et tidlig stadium i salgsprosessen. Som nevnt inneholdt takstmannens tilstandsrapport opplysninger som ga grunn til usikkerhet om badet var bygget på en tilfredsstillende måte. Kjøperne ble senere gjort kjent med erklæringen fra Norsk Flisteknikk AS, og de var dessuten muntlig i kontakt med Svendsen, som hadde utført arbeidene på badet. I denne situasjon står det for meg som rimelig klart at de ikke la vekt på de avkrysninger som den ikke bygningskyndige selgeren på et tidligere stadium hadde gjort i egenerklæringen til forsikringsselskapet.” (Avsnitt 47)

10. Rt. 2005 s. 1281 (Baderom) Forholdet mellom § 3-2 (2) og § 3-9 - ”Avhendingsloven §3-2 bestemmer i annet ledd at en eiendom ved forbrukerkjøp skal være i samsvar med « offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov ». Kjøperne har under henvisning til lovens §3-9 første punktum gjort gjeldende at brudd på slike krav må innebære at det er tale om en mangel av en slik art at den kan gjøres gjeldende selv om eiendommen er solgt « som den er ». Heller ikke på dette punkt kan kjøperne gis medhold.” (Avsnitt 48) ”- - - I saken reises spørsmål om §3-9 første punktum inneholder en uttømmende oppregning, eller om bestemmelsen kan suppleres med andre typer mangler utenfor de som faller inn under vesentlighetskriteriet i annet ledd.” (Avsnitt 50) ”Lovteksten åpner ikke for at §3-9 første punktum også skal få anvendelse for andre typer mangler. Jeg kan heller ikke se at lovforarbeidene gir særlig støtte for det. Det er i juridisk teori gitt uttrykk for ulike syn, uten at jeg finner grunn til å gå nærmere inn på dette.” (Avsnitt 51)

11. Rt. 2005 s. 1281 (Baderom) Forts.: Forholdet mellom § 3-2 (2) og § 3-9 ”Spørsmålet var oppe til avgjørelse i den dom som er referert i RG-2004-72 (Borgarting), og som gjaldt lekkasje forårsaket av at et tak var « lagt galt i henhold til byggeforskriften ». Lagmannsretten konkluderte med at en ansvarsfraskrivelse som falt inn under avhendingsloven §3-9, også gjaldt der eiendommen ikke var i samsvar med offentligrettslige krav nevnt i §3-2 annet ledd. Det ble i dommen påpekt at bestemmelser i offentlige forskrifter ofte kan være generelt utformet, gjerne i form av funksjonskrav, og at det kan være vanskelig å konstatere om det har funnet sted et forskriftsbrudd. De krav som er omhandlet i §3-2 annet ledd, kan gjelde forhold både av vesentlig og av mindre vesentlig betydning. Det ville ikke gi noen rimelig løsning om ethvert avvik skulle kunne gi kjøperen rett til misligholdsbeføyelser i strid med en « som den er »-klausul. Avhendingsloven §3-9 annet punktum gir alt i alt en rimeligere og mer fleksibel løsning enn det §3-2 annet ledd legger opp til når avtalen inneholder en generell ansvarsfraskrivelse. Hensynet til å avgrense antall rettstvister tilsa derfor at brudd på offentligrettslige krav ble bedømt på samme måte som andre feil ved eiendommen i forhold til ansvarsfraskrivelser.” (Avsnitt 52)

12. Rt. 2005 s. 1281 (Baderom) Forts.: Forholdet mellom § 3-2 (2) og § 3-9 - ”Jeg er enig i det som her er gjengitt fra dommen. Til lagmannsrettens bemerkning om at forskrifter både kan gjelde forhold av vesentlig og av mindre vesentlig betydning, tilføyer jeg at det vel også kan være noe tilfeldig i hvilken grad ulike sider ved et byggearbeid i det hele tatt blir regulert ved offentlige krav. Slik §3-9 lyder, vil bestemmelsen helst omfatte de klare og/eller vesentlige mangler. I den grad en forskriftsmangel har resultert i en vesentlig mangel, vil §3-9 annet punktum kunne anvendes. Det er uansett ikke tale om en slik mangel i den foreliggende sak.” (Avsnitt 53)

13. Rt. 2005 s. 870 Prinsipalt solidarisk ansvar mellom eiendomsmegler og selger ”Jeg kan ikke se at det foreligger hensyn som taler for at meglerens ansvar bør være subsidiært i forhold til selgerens. Når en megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, kan jeg ikke se at det er avgjørende argumenter mot at han skal hefte prinsipalt solidarisk overfor kjøper. Ankende part har vist til at selger urettmessig kan sitte igjen med en større kjøpesum enn han har krav på. Som det fremgår, mener jeg at en megler i utgangspunktet har rett til regress mot selger.” (Avsnitt 46)

14. Rt. 2005 s. 870 Gjelder enten kravet mot selger er prisavslag eller erstatning Megleren er ansvarlig selv om kravet mot selgeren er frafalt gjennom forlik Uttalelsen om at megleren i utgangspunktet har regress mot selger

15. Rt. 2003 s. 1312 Kjøp av enebolig under oppføring før bustadoppføringslova trådte i kraft. Kjøpet reguleres derfor av avhendingsloven Huset skulle ifølge salgsprospektet ha hybelleilighet med egen inngang i underetasjen

16. Rt. 2003 s. 1312 Huset ble byggemeldt som enebolig med en boenhet, men ble bygget med hybelleilighet i samsvar med prospektet Spørsmål om mangel som følge av at lydisolering mellom hovedleilighet og hybelleilighet ikke oppfyller forskriftens krav til flerfamliehus

17. Rt. 2003 s. 1312 Høyesterett kom til at avtalen var avgjørende, ikke hva som var byggemeldt og godkjent Det forelå derfor mangel etter avhl. §§ 3-1 (1) og § 3-2 (2) Enighet om prisavslag etter § 4-12 på kr 150.000

18. Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt) Boligareal oppgitt til 112 kvm i takst og prospekt Korrekt boligareal: 102 kvm (summeringsfeil) Spørsmål om mangel etter § 3-8

19. Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt) ”I dag er teknikken forbedret slik at målinger kan utføres langt mer nøyaktig. - - - Dette er nå vesentlig forbedret ved at målemetodene er definert i Norsk Standard 3940 og gitt ulike betegnelser, slik som bruttoareal og boligareal. Denne utviklingen medfører at det i dag er mindre grunn til å tillate særlig store avvik på grunn av usikkerhet. I forbindelse med salg av boliger er det videre grunn til å trekke frem den bruk som i dag gjøres av statistikker over og sammenligninger av boligpriser, som bygger på kvadratmeterpris ved salg. Dermed øker viktigheten av å ha pålitelige arealmålinger for boliger.” (Avsnitt 35)

20. Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt) ”Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor - også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.” (Avsnitt 36)

21. Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt) § 3-8 annet ledd. Årsakssammenheng. Bevisbyrde - ”For det første uttaler forarbeidene her at « det bør oppstilles et krav om årsakssammenheng », og støtter med dette forutsetningsalternativene. For det annet pekes det på at dersom en opplysning er egnet til å virke kjøpsmotiverende, vil det trolig være en presumsjon for at den også har vært det for den aktuelle kjøperen. Her gis det altså anvisning på at vurderingen i utgangspunktet skal objektiviseres. Spørsmålet blir altså om en opplysning generelt sett må antas egnet til å motivere. Jeg er enig i dette syn, som etter min mening også bevismessig har gode grunner for seg. Når det så legges til at det er selger som har bevisbyrden for at avtalen ville vært inngått på samme vilkår med korrekt informasjon, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 91 annen spalte, vil det normalt avgjørende at kjøpere generelt tillegger et bestemt forhold vekt i kjøpsbeslutningen. Med mindre helt konkrete omstendigheter foreligger, vil selgeren i denne situasjon ikke ha oppfylt sin bevisbyrde med hensyn til å vise at salget hadde funnet sted på samme vilkår også dersom korrekte opplysninger var blitt gitt.” (Avsnitt 42)

22. Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt) ”- - - Det må antas at kvadratmeterprisen for de fleste boligkjøpere vil være viktig, både i seg selv og for å vurdere ett prospekt opp mot andre som er aktuelle. Dersom først arealavviket, slik som det er i vår sak, er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel etter §3-8 første ledd, kan det etter min mening vanskelig tenkes at den tilhørende økningen i pris pr. kvadratmeter ikke også vil være motiverende for en kjøper. Med mindre det da foreligger helt spesielle subjektive momenter i motsatt retning, vil kravet til årsakssammenheng være tilfredsstilt.” (Avsnitt 44) Uttalelsen om årsakssammenheng og bevisbyrde har ikke bare betydning ved uriktige opplysninger om areal, men også ved andre uriktige opplysninger etter § 3-8 Enighet om prisavslag kr 50.000 (dessverre – dermed mistet vi Høyesteretts syn på utmåling av prisavslag ved arealsvikt)

23. Rt. 2003 s. 387 (Takterrasse) Selgerens ansvar for mangel på fellesareal ved kjøp av selveierleilighet (I tillegg spørsmål om fradrag for skattefordel etter skattel. § 7-13) Terrassen fremhevet i salgsoppgaven og i taksten

24. Rt. 2003 s. 387 (Takterrasse) ”Det kan etter dette ikke være tvilsomt at takterrassen er omfattet av kjøpsavtalen, og dermed inngår i den mangelsvurdering som skal foretas etter avhendingslova kapittel 3. Ifølge §3-1 første ledd første punktum har eiendommen mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Bestemmelsen stiller ikke opp noe krav om at den eventuelle mangel skal knytte seg til egenskaper ved det som etter eierseksjonsloven betegnes som « bruksenhet » - også fellesarealer som tak, trapperom og heis omfattes, ---_” (Avsnitt 27)

25. Rt. 2003 s. 387 (Takterrasse) ”I forhold til mangelsvurderingen er det derfor uten betydning om terrassen i sameierettslig forstand er fellesareal eller del av den overdratte bruksenhet, og hvem som eventuelt har ansvaret for det ytre vedlikehold. Det avgjørende må være om salgsgjenstanden er i samsvar med avtalen. Med de skader terrassen og stuegulvet hadde, som nødvendiggjorde omfattende reparasjonsarbeider, kan det etter mitt syn ikke være tvilsomt at det her dreier seg om en mangel.” (Avsnitt 28)

26. Rt. 2003 s. 387 (Takterrasse) ”Gjelsvik gjør imidlertid gjeldende at han ikke er ansvarlig for mangelen, fordi reparasjonsutgiftene er fellesutgifter som skal bæres av sameiet. Jeg er enig i at mangelsvurderingen ved fellesarealer - dersom det skulle dreie seg om det - vil kunne bli noe annerledes enn når det dreier seg om mangler ved selve bruksenheten. Forskjellen vil imidlertid normalt bare gi seg utslag i omfanget av et krav om prisavslag eller erstatning, ikke til spørsmålet om det foreligger en mangel: Mangler ved fellesarealer berører normalt samtlige sameiere, slik at utgiftene til utbedring må bæres i fellesskap.” (Avsnitt 29)

27. Rt. 2003 s. 387 (Takterrasse) ”I vår sak gjelder de reparasjonsarbeidene som har begrunnet prisavslagskravet, dels skader som er oppstått inne i leiligheten og dels skader på selve terrassen. I førstnevnte tilfelle er det tale om utbedring av skader på selve bruksenheten. Det er ikke omstridt at seksjonen har en eksklusiv bruksrett til terrassen - noe som også fremgår av plasseringen med utgang fra stuen. Lagmannsrettens konklusjon er at terrassen er forbundet med leilighetens boareal på en slik måte at den - i forhold til avhendingslova - må anses som en del av bruksenheten. Jeg er enig i denne vurderingen. At disse skadene utgjør en mangel ved salgsgjenstanden kan ikke være tvilsomt. Kjøperne må kunne kreve disse omkostninger dekket med grunnlag i avhendingslova §4-12. Et eventuelt ansvar for sameiet begrunnet i manglende vedlikehold, kan ikke begrense kjøperens rettigheter etter avhendingslova. Det er ikke holdepunkter for at selgers ansvar etter avhendingslova er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar.” (Avsnitt 30)

28. Rt. 2002 s. 1425 (Bukkebo) Boligeiendom solgt ”som den er” Salgsoppgave og takst opplyste om skader som følge av vanninntrengning, som ble antatt å skyldes feil ved dreneringen Salgsoppgaven inneholdt rutinemessig oppfordring til interessenter om å foreta undersøkelser, gjerne med sakkyndig bistand Også muntlig oppfordring til undersøkelse

29. Rt. 2002 s. 1425 (Bukkebo) ”Som det fremgår av det jeg har sitert fra salgsoppgaven og taksten, hadde takstmannen skrevet at vanninntrengningen « ... antas å skyldes feil i konstruksjonen med dreneringen ». Kjøperne oppgir at de oppfattet dette som at det var drenert, men ikke på riktig måte. - - - Jeg ser ikke grunn til å gå nærmere inn på dette. I salgsdokumentene var det i alle fall opplyst om en feil som gav grunn til bekymring, og kjøperne hadde fått en rekke oppfordringer til å foreta nærmere undersøkelser med hjelp av sakkyndige. Det er ubestridt at slike undersøkelser ville klarlagt årsaken til vanninntrengningen, og dermed også hva utbedring ville koste. Når kjøperne likevel ikke innhentet tilstandsrapport eller liknende, og heller ikke tok noe forbehold da de inngikk avtalen, må de selv bære risikoen for at feilene viste seg å være en del mer omfattende enn de hadde antatt. Jeg legger her til at jeg er enig med de ankende parter i at man bør prøve å nå frem til en forståelse av avhendingsloven som hindrer rettstvister. (Rt. s. 1430)

30. Rt. 2002 s. 1425 (Bukkebo) ”Jeg nevner at det at selgeren hadde tegnet eierskifteforsikring, etter min mening ikke har betydning for hva som skal anses som en mangel, ---” (Rt. s. 1430) Kritiske synspunkter på premissene i Bukkebodommen Hvem av partene bør besørge tilstandsrapport e. l. over eiendommen? Forståelse av loven som hindrer rettstvister? Betydningen av eierskifteforsikring

31. Rt. 2002 s. 696 (NEBB) Næringseiendom – forurensninger i grunnen Salg ”som den er” – tolkning § 3-7 Foreldelse (dissens en dommer)

32. Rt. 2001 s. 369 (Takstmann) § 3-7 - identifikasjon mellom selger og takstmann Dissens en dommer

33. Rt. 2000 s. 199 (Pelsdyrskur) Forholdet mellom § 4-12 første og annet ledd Dissens 3-2