「台北某基地」 辦理都市更新申請案紀實

1. 「台北某基地」 辦理都市更新申請案紀實

2. 本課程主題說明 • 辦理都市更新的起因 • 辦理都市更新的條件 • 辦理都市更新記錄回顧-都市設計審議+都市更新 • 都市更新成果與探討

3. 壹、「台北某基地」新建工程簡介 • 基地位於台北市 • 總面積約18,000平方公尺 • 計畫安置原住戶約392戶 • 技術服務廠商全程參予計畫案 • 統包商公開甄選後負責設計與施工

4. 貳、技術服務工作契約相關事項 • 基地開發問題及計劃需求之評估 • 初步規劃及可行性報告及建議 • 本工程總樓地板面積上限建議及建造費用之概算 • 本工程涉及「都市更新」審查等工作時，乙方須編擬工作計畫，供甲方辦理工程招標

5. 參、基地基本資料 • 使用分區：住三 • 基地面積：約18,000㎡ • 法定建蔽率：45% • 法定容積率：225

6. 肆、基地現況說明 • 多數為公有住宅，原始住戶僅有 居住權 • 違佔建戶計有52戶 • 合法之建物一棟，(為民人廟堂)，土地歸 屬公有 • 兩面臨接計劃道路一面臨接私設 道路

7. 伍、計畫目標基本需求 • 戶數需求 34坪型144戶 30坪型176戶 28坪型21戶 26坪型51戶 合計392戶 ˙初步規劃推算出，可興建之 戶數僅341戶(包含一樓為住 宅使用)，容積不 足，建議 可用「都市更新」或「增設 停車場獎勵」方式爭取

8. 陸、業主對辦理「都市更新」之考量 • 優點 可獲取較大的容積獎勵，解決戶數不足之問題 可擺脫「民人廟堂」不願配合改建之困擾 • 缺點 申請時間沉長，恐影響本案期程 原計劃無編列此預算 • 執行 統包商甄選前辦妥都市更新事業概要 由統包商續辦都市更新事業計畫

9. 柒、夲案辦理都市更新相關法令(一) ˙需配合辦理「都市設計及土地使用開發許可審議」 1.建築基地達六,OOO平方公尺且總樓地板面積達三O,OOO平方公尺之建築開發案 2.集合住宅類總戶數量達二OO戶之建築開發案 ˙都市更新條例第九條： 經劃定應實施更新之地區････，主管機關得･･･同意「其他機關」為實 施者，實施都市更新事業 ˙都市更新條例第二十五條： 都市更新計畫範圍內重建區段之土地，以「權利變換」方式實施之 但由主管機關或其他機關辦理者，････經全體土地及合法建築物所 權人同意者，得以「協議合建」或其他方式實施之

10. 夲案辦理都市更新相關法令(二) ˙都市更新條例第十條： 經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建物所有權人得････，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，････。 前項之申請････土地及合法建物所有權人均超過十分之ㄧ，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之ㄧ之同意。 ˙都市更新條例第二十二條： 實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，････土地及合法建物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意。

11. 捌、申請實施都市更新的條件 ˙本基地已於89年6月27日被台北市都委會劃入為更新地區 ˙基本獎勵容積分析 獎勵後總容積F＝F0＋△F1~＋△F6，(F＜1.5F0) F0：法定容積(基準容積) △F1：原有建物法定容積與更新後容積之比較 (夲基地無此狀況) △F2：更新後居住樓地板面積平均水準之比較 (夲基地無此狀況) △F3：更新地區公告後 (89/6/27)，三年內提出申請實施更新者，5% △F4：以下列各項措施所需成本經費，除以獎勵樓層單位面積不含建 築成本及管銷費用之銷售淨利核算…(夲基地無此狀況) △F5：1.更新基地規模其面積大於5,000平方公尺以上者，5% 2.以留設基地三邊4公尺寬之人行步道，預估為，4.97% △F6：實施者為現地安置基地內舊違章建築戶所需樓地板面積， 6.78%(初算) ˙預估獎勵容積＝△F3＋△F5＋△F6＝21.75%

12. 拾、執行都市更新節點 ˙技術服務廠商 (全程約3.5個月) 92/01/12第一次公聽會( 更新概要) 92/02/17申請實施都市更新事業概要計畫 92/04/25事業概要核准 ˙統包商 (全程約14個月) 93/01/29第二次公聽會( 事業計畫) 93/05/08第三次公聽會( 權利變換) 93/05/22申請更新事業計畫併權利變換計畫 93/09/11公開展覽 93/09/30第四次公聽會( 公辦) 93/10/29召開幹事會 93/12/22召開委員會 94/03/23都市更新事業計畫暨權利變換計畫核准

13. 拾壹、執行記錄總表--技術服務廠商 ˙92/02/17申請實施都市更新事業概要計畫 依都市更新條例第二十二條製作，內容： （一）計劃地區範圍 （二）計畫目標 （三）現況分析 （四）都市計劃現況 （五）更新實施方式及有關費用分擔 （六）處理方式及其區段劃分 （七）區內公共設施興修或改善計畫 （八）土地使用計畫及建築物配置設計圖說 （九）都市設計或景觀計畫 （十）拆遷安置計畫 （十ㄧ）財務計畫 （十二）預估實施進度 （十三）效益評估 （十四）相關單位配合辦理事項

14. 附件： (一)產權清冊 1.地籍圖 2.土地及合法建物清冊 (二)公聽會相關文件及記錄 1.會議記錄 2.簽到表 3.邀請名單暨通知方式說明 4.公告張貼之照片 5.公告通知 6.相關單位通知公文 7.公聽會登報內容 (三)土地登記謄本 (四)合法建物使照執存根 ˙92/04/25台北市政府函：事業概要核准

15. 拾貳、執行都市更新紀錄--統包廠商 ˙93/01/16決議民人廟堂採「協議合建」之方式辦理 ˙93/01/19張貼都更事業計畫自辦公聽會公告 公告內容 （一）辦理單位：(實施者) （二）協辦單位： （三）法令依據：都市更新條例第十九條辦理 （四）公聽會時間：民國93年01月29日下午二時整（星期四） （五）公聽會地點：台北市某活動中心 （六）邀請對象：1.都市更新專家學者 2.台北市都市發展局、區公所、里長 3.所有地號其地上物之建物所有權人、當地居民

16. ˙93/01/29都市更新事業計畫自辦公聽會 公聽會記錄方式 （一）主席致辭 （二）建築師報告 （三）主席發言 （四）民眾發言 （五）建築師回答 （六）主席說明 （七）…… ˙93/03/11「民人廟堂」協調會-協議合建未獲同意 ˙93/04/01申請都市更新事業計畫提送期限展延 原因：預擬權利變換計畫

17. ˙93/04/18「民人廟堂」協調會-「協議合建」未獲同意˙93/04/18「民人廟堂」協調會-「協議合建」未獲同意 ˙93/04/30業主同意統包商擬具權利變換計畫先向更新處提送 ˙93/05/08補辦「權利變換計畫」自辦公聽會 公聽會記錄方式： （一）主席致詞： （二）建築師報告： （三）主席報告 （四）民眾發言： （五）主席回覆： （六）專家學者： （七）民意代表： （八）……

18. ˙93/05/22都市更新事業計畫（採權利變換計畫）向都更處掛號申請˙93/05/22都市更新事業計畫（採權利變換計畫）向都更處掛號申請 書圖大綱： （一）更新前土地、建物權利關係名冊 （二）更新後土地使用計畫及建築計畫 （三）各項公共設施設計施工基準及權屬 （四）舊違章建築戶處理方案 （五）土地改良物拆遷補償費 （六）權利變換所需費用 （七）共同負擔 1.公共設施用地共同負擔 2.費用共同負擔 3.土地所有權人平均負擔比例 4.各土地所有權人共同負擔額度 （八）更新後分配面積及位置 （九）不參與分配名冊 （十）土地及建築物分配清冊 1.更新前後權利價值估價 2.鑑價公司之選定 3.參與分配之最小面積 （十ㄧ）公開抽籤作業方式 （十二）地籍整理計畫 （十三）其他應表明事項 1.公告禁止事項 2.權利變換結果登記 （十四）都市更新事業計畫進度與產權登記預定日期

19. ˙93/05/30函請北市府都市發展局請併將 都市更新與都市設計審議採「聯 席會議」審查 ˙93/06/12業主依法訂定期限（不得少於30日）通知權利變換計關係人辦理分配 ˙93/06/21函送都發局掛號申請「都市設計審議」 ˙93/07/02都市設計審議「幹事會議」 ˙93/07/14都發局函：都市設計審議幹事會會議紀錄 審查意見分項： （一）法令檢討部分 　　　　 （二）交通動線規劃 （三）建築規劃設計 （四）開放空間及景觀規劃設計 （五）其他 （六）相關書面意見

20. ˙93/07/17都更處函發：「都市更新計畫及權利變換計畫報核案，請依審 查修正」 ˙93/07/24「民人廟堂」協調會-「權利變換」未獲同意- ˙93/08/01都市更新計畫及權利變換計畫書圖，修正後提送都更處審查 ˙93/08/08統包商函都發局：請同意展延（為配合都更公展），都市設 計審議提送委員會審議期程 ˙93/08/15都發局函：同意都審配合都更展延，惟展期不得超過90天 ˙93/09/12都更處都市更新公開展覽書圖30天 ˙93/09/18公聽會開會通知 ˙93/09/30第四次都市更新公聽會( 公辦 ) 主持人為台北市政府官員，其餘與自辦公聽會略同。 ˙93/10/12都市更新公開展覽書圖30天期滿 ˙93/10/20「民人廟堂」所有權人同意參與權利變換 ˙93/10/24都市更新處函發都市更新審議「幹事會」開會通知 ˙93/10/29都市更新處召開都市更新審議「幹事會」

21. ˙93/11/19都市更新處函：都市更新幹事會會議紀錄 會議記錄要點： （一）鑑價報告請依不動產估價技術規則第十六條規定項目載明。 （二）南側車道出入口是否移設，請規劃單位再予檢討。 （三）違建認定說明及需求戶數資料，請再予修正補充。 （四）請補充社區管理公約，並說明人行步道應提供公眾通行。 （五）本案更新事業計畫規劃四百餘戶，計畫人口增加，考慮對地 區空間的承載影響，請就防災計畫提出說明。 （六）計畫書（含都市設計）修正送本處業務科先檢視後，在檢視圖說 依程序提請召開都市更新及都市設計聯席委員會審議。 ˙93/11/22都市發展局同意採都市更新委員會聯席審查方式辦理 ˙93/11/27都市更新處函：有關都市更新幹事會議紀錄請依審查意見及結論修正，俾召開聯席委員會 ˙93/12/02統包商提報都市更新處依幹事會議結論修正後之都市更新相關書圖

22. ˙93/12/12統包商陳請都更處將本案都市更新計畫併入 近期召開之都更委員會之議程辦理 ˙93/12/15都市更新處函：有關本案都市更新計畫案， 將提近次都更審議委員會議審議 ˙93/12/17都市發展局函：都市更新委員會開會通知 ˙93/12/22都市更新處召開都市更新審議委員會會議 ˙93/12/23都市設計及土地使用開發許可審議，修正後報告書45份送都發局重新掛號 ˙93/12/26都市發展局函：都市設計審議案將排入近期都設審議委員會審議，日期另定 ˙94/01/02都市發展局函：都市設計審議委員會開會通知

23. ˙94/01/08台北市政府函：都市更新委員會會議紀錄˙94/01/08台北市政府函：都市更新委員會會議紀錄 會議紀錄要項： （一）建築容積獎勵額度依下列合計： 1. △F3配合更新期限之獎勵，同意給予法定容積百分之五之獎勵 額度。 2. △F5-1富有地方特色之設計，須符合都市設計審議要求原則下，予以合計獎勵額度。 3. △F5-3人行步道獎勵······，同意給予法定容積百分之三.九之獎勵額度。 4. △F5-5更新基地規模獎勵，給予法定容積百分之五之獎勵額度。 5. △F6安置舊違章戶獎勵給予法定容積百分之六.五六之獎勵額度。 （二）本案建築設計涉及量體通風採光色彩天際線及保留地下停車場緊急通道部份，納入本市都市設計及開發許可審議委員會審議。 （三）······權利變換計畫內檢附之三家鑑價報告摘要，請依據｢不動產估價技術規則｣第十六條規定予以摘錄。 （四）本案修正通過，請實施者依前述決議事項修正，並提經本市本市都市設計及開發許可審議委員會審議通過後，送都市發展局辦理後續報府核定之事 ˙94/01/09都市更新處召開都市設計審議委員會議

24. ˙94/01/23台北市政府函：都市設計審議委員會會議紀錄˙94/01/23台北市政府函：都市設計審議委員會會議紀錄 會議記錄要項： (一)法令檢討部分 1.…建築高度檢討粗略… 2.…超大街廓設計，並應留設兒童遊戲場… (二)建築設計部分 1.…廣告招牌…一戶一面。 2.…冷氣孔…應用建築建築物造型變化方式與以美化處理… 3.…各棟之造型及色彩上加強住戶及訪客之辨識性。 4.…有關△F5-1富有地方特色之設計…經初審與一般集合住宅…並無突顯該地方原有居住者文化之特色… 提請委員會討論。 (三)交通部分 1.…裝卸車位請與法定停車位有所區別… 2.…機車停車位數請依法定位數留設不宜再增加… 3.…車道出入口未與現有人行道平順銜接，請檢討修正… (四)開放空間及景觀規劃設計 1.…開放空間硬鋪面比例高…考量增加植栽綠美化，以減低 熱負荷及增加基地保水能力。 2.…開放空間之綠地多被分割細碎…建議再調整簡化。 3.…有關資源回收空間請移入地下室… 4.…兒童遊戲區…界線不明且相關設施未標示清楚…請設計重新檢討。 (五)其他 1.…重新檢討雲梯消防車操作活動空間之地面承載力

25. ˙94/02/07統包商提送都市設計審議報告書修訂本申請核備˙94/02/07統包商提送都市設計審議報告書修訂本申請核備 ˙94/02/07統包商提送都市更新事業暨權利變換計畫修訂本申請核備 ˙94/02/14都市發展局函：函覆都市設計審議核備一案，請依審查意見 修正報核 審查意見重點： (一)有關委員會決議本案應於適當空間予以藝術化，並納入住戶公約內予以規範，始同意更新容積獎勵 △F5－１一節，因僅於圖說中標示留設｢藝術小廣場｣空間，仍請系統性說明處理方式，並以構想圖說明其與開放空間之關係。 　（二）有關開放空間內腳踏車道之設置，建請與人行徒步道分離設置。 　（三）有關基地東側８公尺徒步道·········請以設計手法防止汽、機車進入開放空間。 　（四）·····所提供之材質樣本照片顏色與彩色立面圖不符，請補充說明擬採用之材質色系編號。 　（五）有關·····廣告招牌規劃·····請將撤懸型招牌規劃數量縮減為１戶１面。 　（六）於中庭開放空間·····檢討雲梯消防車操作活動空間之地面承載力

26. ˙94/02/24統包商提送都市設計審議報告書 修訂本申請核備 ˙94/02/27台北市政府函：都市設計及土地 使用開發許可審議案，准予核備 ˙94/03/23台北市政府函：都市更新事業暨 權利變換計畫案，准予核定實施 核准說明：夲府核定獎勵容積額度為9,699平方公尺(占基準容積24.46%)，其詳細及額度分數如下： (一) △F3：更新地區公告後3年內提出申請之獎勵，1,982平方公尺(占基準容積5%) (二) △F5：配合地方特色設計、留設人行步道及基地規模等獎勵5,116平方公尺(占基準容積12.90%) (三) △F6：安置舊違章戶獎勵2,600平方公尺(占基準容積6.56%)

27. 拾參、成果與檢討 • 興建住戶411戶,店鋪14戶,計425戶 • 「民人廟堂」不願配合改建之因素 • 申請作業程序確認 • 規劃設計定案 • 掌握公部門作業狀況