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ESAMI DI ABILITAZIONE GEOMETRI

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ESAMI DI ABILITAZIONE GEOMETRI. CENNI DI ESTIMO. STIMA DEI FABBRICATI CIVIL I. STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO STIMA IN BASE AL COSTO STIMA A SITI E CEMENTI STIMA IN BASE AL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE STIMA IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE

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Presentation Transcript
stima dei fabbricati civil i
STIMA DEI FABBRICATI CIVILI
  • STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO
  • STIMA IN BASE AL COSTO
  • STIMA A SITI E CEMENTI
  • STIMA IN BASE AL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
  • STIMA IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE
  • STIMA IN BASE AL VALORE COMPLEMENTARE
stima delle aree edificabili
STIMA DELLE AREE EDIFICABILI
  • PROBABILE VALORE DI MERCATO
  • PROBABILE VALORE DI TRASFORMAZIONE
  • PROBABILE VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
fabbricati civili valore di mercato
FABBRICATI CIVILI – VALORE DI MERCATO
  • PROCESSO SINTETICO
  • COMPARAZIONE CON FABBRICATI SIMILI
  • PREZZI DI VENDITA RECENTI NOTI
  • SCELTA DEL PARAMETRO TECNICO

SUPERFICIE

NUMERO DEI VANI

VOLUME

CANONE DI LOCAZIONE

x : ∑V = p : ∑p

V = valori ; p = parametri

AGGIUNTE E DETRAZIONI

aggiunte detrazioni
AGGIUNTE DETRAZIONI
  • REDDITI TRANSITORI
  • TEMPORANEA ESENZIONE IMP
  • PARCHI, GIARDINI, ORTI NON COMPRESI NEL FABBRICATO
  • OPERE D’ARTE NON ASPORTABILI
  • LAVORI DI MIGLIORIA AD OPERA COMUNALE
  • MINORI REDDITI TRANSITORI
  • SPESE STRAORDINARIE
  • SERVITU’ PASSIVE
  • IPOTECHE,RENDITE VITALIZIE,USUFRUTTO,ABITAZIONE
fabbricati civili valore di costo
Fabbricati civili valore di costo
  • SOMMA DELLE SPESE CHE SOSTERREBBE UN IMPRENDITORE ORDINARIO PER LA COSTRUZIONE (GIUDIZIO DI STIMA)
  • COSTO REALE RILEVATO CONTABILMENTE PER L’IMPRENDITORE CONCRETO
fabbricati civili valore di capitalizzazione
Fabbricati civili valore di capitalizzazione

V= REDDITO NETTO/r

RICERCA DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE

REDDITO LORDO DETRATTO DI QUOTE DI :

  • MANUTENZIONE
  • ASSICURAZIONE
  • AMMORTAMENTO
  • SERVIZI E AMMINISTRAZIONE
  • IMPOSTE E TASSE
fabbricati civili valore di trasformazione
Fabbricati civilivalore di trasformazione

Il valore di trasformazione che si attribuisce ad un bene trasformato è uguale alla differenza:

Valore dei beni ottenuti dalla trsformazione detratte le spese sostenute per la trasformazione.

Ricorre quando l’imprenditore vuole determinare la convenienza economica

fabbricati civili valore complementare
Fabbricati civili – valore complementare
  • E’ il valore che si attribuisce ad un bene che faccia parte di un altro bene.
  • Differenza fra il valore dell’intero bene e quello che avrebbe la parte residua come se concepito staccato e vendibile autonomamente dal bene principale.
aree fabbricabili valore di mercato
Aree fabbricabilivalore di mercato

Va = Vm – (K + P)

Va = valore dell’area

Vm= valore dell’edificio

K = costi di costruzione

P= profitto

In realtà il K comprende:

K = (kt+S+U+O) + (Ou+C) +Interessi+Imposte

Kt=costo tecnico di costruzione

S= spese generali del costruttorre

U= utile normale d’impresa

O= oneri professionali

Ou= oneri di urbanizzazione

C= oneri comunali c osto di costruzione

I= interessi passivi

Imp.= Imposte e tasse

aree fabbricabili valore di trasformazione
Aree fabbricabili – valore di trasformazione

Si ottiene facendo la differenza tra il

Valore fabbricato edificabile

Ed

il costo di costruzione escluso quello dell’area

aree fabbricabili valore di capitalizzazione
Aree fabbricabili - valore di CAPITALIZZAZIONE

QUESTO ASPETTO VIENE PRESO IN CONSIDERAZIONE PER LA

DETERMINAZIONE DEL VALORE MINIMO

NELLE AREE AGRICOLE POSIZIONATE NELLE PERIFERIE OGGETTO DI ESPANSIONE

SI RICERCA IL Bf E LO SI CAPITALIZZA

diritto e indennita di sopraelevazione art 1127 c c
DIRITTO E INDENNITA’ DI SOPRAELEVAZIONE (ART.1127 C.C.)

L’ art.1127 c.c. attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo di proprietà.

La stessa facoltà spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa, secondo il c.c., se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono.

I condomini possono opporsi se la sop… pregiudica l’aspetto architettonico o diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

indennita di sopraelevazione
Indennita’ di sopraelevazione

Chi da corso alla sopraelevazione “ deve corrispondere agli altri condomini una indennità pari al

Valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso il numero dei piani ivi compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota a lui spettante.

Egli è tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o in parte avevano il diritto di usare (art.1127 c.c.)

diritto di sopraelevare
Diritto di sopraelevare

Il diritto di sopraelevare può essere esercitato quando:

  • L’intervento è tecnicamente possibile
  • Giuridicamente attuabile (norme urbanistiche)
  • Economicamente conveniente.
sopraelevazione
sopraelevazione

Valore del diritto di sopraelevazione

Vds = Vas - Ind

Vas = valore di mercato dell’area di sopraelevazione

Ind = valore dell’indennità di sopraelevazione

(area di sopraelevazione si intende soltanto quella che potrà essere effettivamente edificata tenuto conto di tutte le limitazioni derivanti dal PRG e caratteristiche architettotinche e strutturali dell’edificio stesso.

Ind = __V_______ _ a __V_____

n + 1 n + 1

V = valore dell’area di sedime

n = n. piani prima della sopraelevazione

a = aliquota di comproprietà spettante a chi esegue la sopraelevazione

la nuda proprieta
LA NUDA PROPRIETA’

Vnp = V – Vu

Vu = a ( qⁿ - 1/r qⁿ )

a = Bf (terreni) ; canone medio annuo (fabbricati)

Vnp = valore nuda proprietà

Vu = valore usufrutto

n = anni di vita probabile

a = annualità annua media netta

V = valore del bene in regime di ordinarietà

indennita di occupazione
INDENNITA’ DIOCCUPAZIONe

Terreni agricoli

1/12 del valore agricolo medio per la coltura efettivamente praticata

Aree edificabili

Indennizzo annuo pari al mancato reddito + imposte pagate nel periodo

O

Valore venale x interessi legali