1 / 39

קרנות תמ"א 38 בע"מ

קרנות תמ"א 38 בע"מ. אפיק ההשקעה היותר בטוח שלך. מצגת מאי 2014. המטרה : מימון יזמי תמ"א 38. שיטת העבודה : גיוס ספיציפי לכל פרויקט (לא קרן) וביצוע ליווי פיננסי סגור, בשיטה הבנקאית ( CL ) בתוספות ייחודית. הלווים : יזמי תמ"א 38 חיזוק בינוי ב פרויקטים קטנים.

amiel
Download Presentation

קרנות תמ"א 38 בע"מ

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript


  1. קרנות תמ"א 38 בע"מ אפיק ההשקעה היותר בטוח שלך מצגת מאי 2014

  2. המטרה : מימון יזמי תמ"א 38 • שיטת העבודה : גיוס ספיציפי לכל פרויקט (לא קרן) וביצוע ליווי פיננסי סגור, בשיטה הבנקאית (CL) בתוספות ייחודית. • הלווים: יזמי תמ"א 38 חיזוק בינוי בפרויקטים קטנים. • חיתום בטחונות: קרנות תמ"א 38 בע"מ. • ניהול האשראי:קרנותתמ"א 38 בע"מ+חברת פיקוח הנדסי. • טיפול בהפרת אמות מידה: חברת נאמנות. • בטחונות: הפרויקט (כל זכויות התמ"א+הדירות החדשות+ עודפים) בטחונותנוספים(ערבות אישית, שש"כ, מניות) ועוד.

  3. מה מציעה חברת קרנות תמ"א 38: • חברת קרנות תמ"א 38 בע"מ מציעה אפיק השתתפות במימון פרוייקטים של תמ"א 38/3 (חיזוק ובינוי), תוך קבלה ומתן של ביטחונות ממשיים בצמוד לבקרה קפדנית. • המודל מותאם לניהול חוב ולליווי פרוייקטים מסוג זה. • ריבית שנתית למלווים לתקופה של עד 18 חודשים לפרויקט: • 13.2%-9.0%. משולמת חודשית (1.1% - 0.75% לחודש).

  4. מודל קרנות תמ"א 38 בע"מ: • מימון פרויקטים בעלי רווחיות נאותה, ליזמים עם ניסיון מוכח. המימון מתחיל בסמוך לקבלת היתר הבניה. • התהליך מבוצע בדומה לשיטת הליווי הבנקאי לבניה (CL) וכולל פיקוח ע"י חברת הנדסה מנוסה, חיצונית ואוטונומית לחלוטין. • מעבר ובנוסף ל (CL), נקבעו מנגנוני ניטור ובטחונות נוספים ייחודיים וזאת כמסקנה לניתוח סיכונים בתהליך: • רישום וקבלת בטחונות עבור המלווים באמצעות חברת נאמנות. • אישור בא כוח הדיירים. • ניהול רציף של הפרויקט.

  5. קשרי הגומלין – מערכת ההסכמים: איתור,אישור,גיוס מלווים,חיתום, ניהול חוב חברת קרנות תמ"א 38 בע"מ הסכם נאמנות הסכם שרותים הסכם נאמנות הסכם נאמנות יזם פרויקט תמ"א 38 מלווים חשבון הכנסו לנת (חשבון נאמנות) מתן הלוואה הסכם הלוואה מלווים החזרי ריביות /קרן הסכם נאמנות הסכם נאמנות חברת נאמנות הסכם נאמנות הסכם נאמנות בטחונות ,השתלטות בהפרה

  6. מקורות ושימושים: עודפים MG(margin call) מכירות מוקדמות מימון בניה סך המכירות הצפויות בפרוייקט הלוואות בסינדיקציה של קרנות 38 הון עצמי תכנון ואגרות מכירות בשליטתנו מקורות בשליטתנו שימושים בשליטתנו (סך עלויות הפרויקט) Margin Call– נקודה קריטית ("כרטיס צהוב") של מצב הפרויקט.

  7. ניהול הסיכונים: Margin Call • מודל ייחודי לניהול סיכונים כתהליך מובנה בקבלת ההחלטות וניהול הפרויקט. • כל פרויקט נבחן ע"י ניתוח הסיכונים וקביעת דרכי פעולה להקטנתם. • סיכונים מנוהלים מבוקרים תוך כדי ביצוע הפרויקט. • המלווה מקבל תמונת מצב עדכנית של הביטחונות והסיכונים על פי דרישה. בטחונות – הסכמים - תהליכים

  8. בטחונות: • כל הביטחונות נרשמים לטובת חברת הנאמנויות עבור המלווים. • הנאמן מקבל את הביטחונות על מנת שיוכל להשלים את הפרויקט במקרה של אירוע כשל, ללא ערכאות משפטיות ותוך המשכיות הפרויקט. • כיסוי מקיף ומלא של עשרות (!) בדיקות ובטחונות שונים כגון: דוח שמאות במתכונת בנקאית, משכנתא על יחידה רישומית,שיעבוד זכויות חוזיות, שיעבוד שוטף כללי ועוד.

  9. תהליך זרימת הכסף החזרים למלווים- ריבית חודשית, החזר קרן ממכירת הדירות כספי מכירת דירות כספי מלווים חשבון הכנסות (חשבון נאמנות) חשבון שוטף (חשבון יזם) העברת כספים ליזם רק לאחר אישור על התקדמות הפרויקט על ידי מפקח מטעמנו תשלומי ספקים וקבלנים

  10. מערכת ההסכמים: • פניית יזם לביצוע גיוס ניהול ובקרה • הסכם 1 חברת נאמנויות יזם יזם מלווה מלווה יזם • הסכם 2 • הגדרת תנאי ההלוואה וכל מחויבויות היזם. קרנות תמא 38 בע"מ קרנות תמא 38 בע"מ • הגדרת כל הפעילויות בנושא קבלת בטחונות, שחרור כספים ופעילויות בעת הפרת אמות מידה ומימוש בטחונות. • הסכם 3

  11. התמורה למשתתפים במימון • ריבית שקלית:%-13.2 %9לשנה (משולמת חודשית). • עמלת הקצאת אשראי: 2.4% לשנה (בגין התחייבות עתידית). • עמלת פרעון מוקדם: עד 4%. • הגנה למלווים באירוע חריג של עלית ריבית הפריים.

  12. קרנות תמ"א 38 בונים על בטוח!!!

  13. פרויקטים בניהול:

  14. במימון -אוסישקין 18 תל אביב מימון פרויקט בתל אביב לחיזוק מבנה בן 12 דירות ובניית 4 דירות גג חדשות במסגרת תמ"א 38. עלות ביצוע הפרויקט : 9 מ' ₪. מסגרת מימון מאושרת : 5 מ' ₪. • בטחונות: בהתאם לנהלים ואישור וועדת השקעות. • מכירות צפויות: מעל 11 מ' ₪. • גויס עד היום 5 מ' • גיוס נוכחי – הושלם • ההלוואה נפרעה באפריל 2014 הושלם בהצלחה !!

  15. במימון/מימוש בר אילן 17 רעננה מימון פרויקט ברעננה לחיזוק מבנה בן 2 כניסות ובניית 4 פנטהאוזים במסגרת תמ"א 38. עלות ביצוע הפרויקט : 12מ'₪. מסגרת מימון מאושרת : 6.5 מ' ₪. גויס עד היום : 4.1 מ' ₪. הכנסות ממכירת דירות: מעל 16 מ' ₪. בטחונות: בהתאם לנהלים ואישור וועדת השקעות. הפרויקט בשלבי מימוש

  16. במימוןוגיוס – וודג'ווד 11 חיפה מימון פרויקט בחיפה לחיזוק מבנה ובניית 5 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38. עלות ביצוע הפרויקט:9 מ' ₪. מסגרת מימון מאושרת : 5.5מ' ₪. הכנסות ממכירת דירות:מעל 11 מ' ₪. בטחונות: בהתאם לנהלים ואישור וועדת השקעות. • גויס עד היום :4.5 מ' ₪. • גיוס הבא–1.0מ' הושלם

  17. במימון וגיוס – בר אילן 6 הרצליה מימון פרויקט בהרצליה לחיזוק מבנה ובניית 6דירות חדשות במסגרת תמ"א 38. עלות ביצוע הפרויקט:8 מ' ₪. מסגרת מימון מאושרת:5.5 מ' ₪. הכנסות ממכירת דירות: מעל 10 מ' ₪. בטחונות: בהתאם לנהלים ואישור וועדת השקעות. • גויס עד היום :4.9 מ'.

  18. במימון וגיוס – אברבנאל 3 ראשון לציון מימון פרויקט בראשון לציון לחיזוק מבנה ובניית 8 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38. עלות ביצוע הפרויקט: 9.5 מ' ₪ בניכוי הון עצמי שהוזרם (2.8) 6.7 מ' ₪. מסגרת מימון לאישור: 4 מ' ₪. הכנסות ממכירת דירות: 11.0 מ' ₪. בטחונות: בהתאם לנהלים ואישור וועדת השקעות. • גויס עד היום :3.5מ' • גיוס נוכחי– הושלם

  19. פרויקטים נוספים בהליכי בחינה ואישור • מימון פרויקט לחיזוק מבנה ברחוב בר אילן 20 הרצליה , לו"ז משוער יוני 2014 . • מימון פרויקט לחיזוק מבנה ברחוב דיזינגוף 326 תל אביב, לו"ז משוער יוני 2014 . • מימון פרויקט לחיזוק מבנה בהרברט סמואל 4 פתח תקווה, לו"ז משוער יוני 2014.

  20. מי אנחנו ?

  21. רקע וניסיון השותפים בחברה: (50%) רונן גאון (בנקאות אשראי, מימון ) אנוויז'ן יזמות בע"מ (50%) ((יזמות , ניהול וביצוע נדל"ן קרנות תמ"א 38 בע"מ

  22. מבנה החברה חיים בן צבי יו"ר הדירקטוריון ומנהל הכספים בועז אנגלנדר מנכ"ל משותף – תפעול והנדסה רונן גאון מנכ"ל משותף – אינטגרציה ופיננסים ועדת השקעות : עו"ד צביקה אגמון משקיף יורם אלישר שמאות ופיקוח הנדסי קשרי משקיעים עו"ד זוהר אנגלנדר יועץ משפטי מנהלי פרוייקטים (עפ"י הצורך) מנהלי פרוייקטים (עפ"י הצורך) מנהלי פרוייקטים (עפ"י הצורך)

  23. מנהלי החברה רונן גאון - מוסמך מנהל עסקים,בוגר כלכלה , לשעבר מנהל סניף וחבר הנהלה בבנק דקסיה , מנהל סניף ראשי בבנק ירושלים, לשעבר דירקטור בבריטיש ישראל ובאקסלנס נשואה באמירים קרן נאמנות ובחברת ר. אלה. בעל ניסיון רב במימון בנקאי של פרויקטים בנדל"ן בהיקפים משמעותיים ובגדלים שונים. חיים בן צבי - כלכלן, לשעבר מנכ"ל רפא"ל , משנה למנכ"ל, סמנכ"ל כספים וסמנכ"ל שיווק בפז, מנכ"ל בורגר ראנץ, דירקטור ויו"ר ועדת הביקורת של "אוצרות" – חברה לניהול תיקים של בנק "אוצר החייל". כיום משמש כיו"ר החברה, יו"ר בחברת התקשורת "טיקל" ויו"ר חברת אנוויז'ן יזמות בע"מ ועוד.

  24. מנהלי החברה • בועז אנגלנדר - מהנדס, סא"ל במיל, מנכ"ל חברת אנוויז'ן יזמות בע"מהיוזמת פרוייקטי תמ"א 38. ניהל פרויקטים בהיקפים גדולים, מתמחה בתחום תמ"א 38, מנהל משותף בחברת ביצוע העוסקת בתחום. עו"ד (ונוטריון) זהר אנגלנדר - מתמחה במקרקעין, ליווה ביצוע פרויקטים בהיקפים של מאות יחידות דיור בתחום פרויקטי פינוי בינוי בקריית אונו וביהוד, הרחבות ישובים ועוד, מתמחה בנדל"ן ומשפט מסחרי.

  25. וועדת השקעות: כל פרויקט עובר אישור וועדת השקעות הכוללת את מנהלי החברה, עו"ד הקרן, אישי ציבור וחברת הפיקוח "שבח הנדסה". שותפים לעשייה כחברי ועדת השקעות: עו"ד צבי אגמון – עו"ד ומייסד משרד עורכי דין מהמובילים בארץ. משקיף - יורם אלישר ניהול ופיקוח סיכוני שוק וביצוע – "שבח הנדסה".

  26. מדיניות ניהול סיכונים

  27. ניהול סיכונים: ניהול עסקים וניהול סיכונים כרוכים זה בזה ולא ניתן להפרידם. טרם בניית התהליכים, ביצענו סקר סיכונים פנימי, שתוצאותיו היוו אבני דרך לבניית תהליכי עבודה.

  28. ניהול סיכונים: • בוצע ניטור סיכונים ב- 3 רמות : • ברמת החברה ותהליכי העבודה. • בתהליך בחירת הפרויקט. • שוטף במהלך הפרויקט. הגדרת תהליכי העבודה של החברה כולל מדיניות אישורים, בטחונות נדרשים, מערך ההסכמים ותהליכי הבקרה והניהול.

  29. סיכונים עיקריים שאותרו בתהליך: היזם כשל. מיסוי מלווים. הזכויות מותנות. דיירים קיימים בבניין. מורכבות ולוחות זמנים. ירידת עודפים (ירידת הכנסות ו/או עליה בהוצאות).

  30. גידור הסיכונים: • הסיכונים גודרו בין היתר באמצעות: • קביעת מדיניות אישור יזם. • קביעת מדיניות אישור פרויקט. • הגדרת בטחונות ואישורים נדרשים. • בניית מערך הסכמים. • הגדרת תהליכים. • תהליכי רולינג.

  31. מדיניות אישור יזם: • ללא "אורות אדומים" מהותיים. • הצהרת עושר בגובה הפער בין העודפים בפרוייקט וה – MC. • לפחות אחד מהתנאים הבאים : • יזם עם ניסיון והיקף ביצוע של לפחות 15 מ' ₪ . • יזם שהשלים לפחות פרויקט אחד בתמ"א. • בהיעדר ניסיון,מנהל פרויקט מטעמנו.

  32. מדיניות אישור פרויקט: • עודפים לפני מימון - לפחות 30%. • עד 8 דירות חדשות בפרויקט. • הון עצמי – לפי נוסחת עודפים. • בפרויקטים בהם 40% מהדירות במחיר מעל ל - 4 מ' ₪ עודפים של לפחות 35%. • נוסחת עודפים :רווח לפני מס + הון עצמי = עודפים, לא יפחת מ20% משווי המכירות.

  33. בטחונות: • בטחונות הנרשמים ברשם (לדוגמא: שיעבוד שוטף). • בטחונות ללא רישום (לדוגמא: מורשי חתימה). • אישורים לקבל לפני ביצוע (לדוגמא : השקעת הון). • נקבעו חוות דעת עו"ד לפני ביצוע (לדוגמא חוזים). • נקבעו מסמכים לקבל תוך כדי ביצוע. • והכי חשוב KT001 "אישור בא כוח הדיירים".

  34. דוגמאות לביטחונות ואישורים: • שיעבוד שוטף כללי, משכנתא על יחידה רישומית, שיעבוד פוליסת ביטוח, שיעבוד חשבון שוטף, ערבות אישית, קבלן חליפי, רישיון קבלן מבצע, מנהל פרויקט, חשבון הכנסות ועוד. • הבטוחות נרשמים לטובת חברת נאמנות עבור המלווים.

  35. Margin Call (MC) : Margin Call • תקרת ביטחון לירידה האפשרית בעודפי הפרויקט ולוחות הזמנים שמעבר לה נדרש היזם להשלים הון עצמי אחרת עוברת השלמת הפרויקט לניהול החברה והנאמן באופן שיבטיח השלמה רציפה של הפרויקט. • רצף הביצוע מתאפשר באמצעות ייפויי כוח הנחתמים במועד החתימה על ההסכם.

  36. תהליכים: • קבלת דוח אפס משמאי במתכונת ליווי. • וועדת השקעות. • שחרור כספים על פי אבני דרך ובאישור • חברת פיקוח הנדסי. • קביעת אמות מידה ופעולות בהפרתן. • כל סכסוך לבוררות אחרי אכלוס.

  37. סבירות רמת הסיכון דוגמא למפת סיכונים לפרויקט: רמת הסיכון הכוללת של הפרויקט

  38. סיכונים שנמדדים במהלך הפרויקט:

  39. לסיכום • מימון אשראי ובטחונות כמו בנק ויותר. • כל הפרויקט ויותר משועבדים. • הפרויקט וניהולו בפיקוח צמוד והדוק. • יכולת השתלטות מהירה. • "קומה אחת מעל כולם"

More Related