1 / 48

HUKUM RUMAH SUSUN

HAK DAN KEWAJIBAN PEMILIK RUMAH SUSUN

amedan571
Download Presentation

HUKUM RUMAH SUSUN

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. HUKUM HAK MILIKBANGUNAN BERTINGKAT EKO YUDHISTIRA.,SH.,M.Kn

  2. STRATA BANGUNANBERTINGKAT

  3. Istilah Strata Bangunan Bertingkat • STRATA TITLE berasaldaribahasaasing yang dalamprakteknyaistilahinimempunyaiarti“Kepemilikan yang Bertingkat”. • Strata Title  terminologibaratpopulertentangsuatukepemilikanterhadapsebagianruangdalamsuatugedungbertingkatseperti apartment ataurumahsusun. • Strata Title tidak ada dalam kamus kepustakaan hukum Indonesia. • Strata Title  digunakandinegara-negarasepertiSINGAPURA dan AUSTRALIA yang padaintinyamemungkinkankepemilikanbersamasecarahorisontaldisampingpemilikansecaravertikal . • Strata Title hakmilikatassatuanrumahsusun (sarusun). • Strata Title  hakkepemilikanbersamaatassebuahkompleksbangunan yang terdiridarihakeksklusifatasruangpribadisertahakbersamaatasruangpublik.

  4. Negara Italia  Condominium Condominium berasaldari 2 sukukata: “Con”  bersama-sama “Dominium”  pemilikan • InggrisdanAmerika Joint Property • Singapuradan Australia  Strata Title

  5. Istilah di Indonesia • RumahSusun • Apartemen • Flat • Condominium • BangunanBertingkat “akantetapidalambahasahukumnyasemuadisebutsebagaiRumahSusun”

  6. SEJARAH Strata titlesendiridiperkenalkanpertama kali padatahun 1961 dinegarabagianNew South Wales diAustralia, untukmengatasihakkepemilikansecara legal blokapartemen. Sebelumnyametode paling memadaiuntukmembagikepemilikanadalahdengan “company title”, yang padaakhirnyaberakibatberbagaimacamcacathukum yang berujungpadakesulitanuntukmendapatkankreditdari bank.

  7. Beberapanegara yang mengadopsisistemstrata title Australia iniadalahtermasuk : • Canada • Singapura • Afrika Selatan • Indonesia • Malaysia • Filipina • India • Dubai • dll

  8. Latar Belakang LatarBelakangbangunanbertingkatdengansistemkondominium: • Faktorkepadatanpenduduk yang makinmeningkat, terutamadikota-kotabesar yang akanmempengaruhipeningkatantempatpemukimandantempatberusaha, sedangkantanah yang tersedia (relatif) tetap. • Dengansistemsewamenyewadirasakanadanyakelemahan, karena developer tidakdapatmengembalikan modal yang dipinjambagipembangunanrumahhuniantersebut. Demikianhalnyadenganpenyewa, seberapa pun lama iamenyewasecarayuridiskedudukannyatetapsebagaipenyewarumah.

  9. Pengaturan Awal • PengaturanawaltercantumdidalamThe Conveyancing (Strata Titles) Act 1961 yang kemudiandenganThe Strata Titles Act 1973. • Negara Belanda yang dalambeberapadasawarsahukumnyadiacuolehhukum Indonesia jugatelahditiruperihalrumahsusundidalamTiendenTitel A BurgerlijkWetboekpadabagian yang dinamakanAppartementsrechten.

  10. SumberHukum • Undang-undangNomor 20 Tahun 2011 tentangRumahRusun. • Undang-undangNomor 28 Tahun 2002 tentangBangunanGedung • PP No. 36 Tahun 2005 tentangPeraturanPelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentangBangunanGedung. • PeraturanMenteriPekerjaanUmum No. 29/PRT/M/2006 tentangPedomanPersyaratanTeknisBangunanGedung.

  11. JikaTertarikMemilikiApartemen, KenaliDuluSertifikatHakMilikAtasSatuanRumahSusun Berbedadenganrumah yang biasanyabersertifikathakmilik, rumahsusunataubangunanbertingkatdilengkapidenganSertifikatHakSatuanRumahSusun (SHSRS). Olehkarenaitu, pastikanmemahamitentanghalinibesertadasarhukumrumahsusunsebelummembelinya.

  12. 1. Dasar Hukum (antara lain) : HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN a. UU No. 16/1985 tentang Rumah Susun; b. PP No. 4/1988 tentang Rumah Susun; c. Peraturan Kepala BPN No. 2/1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun; d. Peraturan Kepala BPN No. 4/1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Catatan: Dalam konsep Rancangan Undang-Undang Pertanahan Nasional disebut : Hak Milik atas Satuan Gedung Bertingkat.

  13. 2. Tujuan pembangunan rumah susun dirumuskan sebagai berikut : a. Untuk pemenuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat; b. Untuk mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras dan seimbang; c. Untuk meremajakan daerah - daerah kumuh; d. Untuk mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan; e. Untukmendorong pemukiman yang berkepadatan tinggi.

  14. 3. Pengertian a. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian yang distrukturkan secarafungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan- satuanyang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. b. Dalam sistem Rumah Susun terdapat 2 elemen pokok dalam sistem pemilikannya, yaitu:   i. Pemilikan yang bersifat perorangan yang dapat dinikmati secara terpisah; ii.Pemilikan bersama yang tidak dapat dimiliki secara perorangan tetapi dimiliki bersama dan dinikmati bersama

  15. c. Satuan rumah susun, yaitu ruang yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah yang mempunyai sarana perhubungan ke jalan umum. d. Pemilikan bersama obyeknya, yaitu : i. Bagian bersama, yaitu bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Contohnya fondasi, balik, dinding luar, lantai, atap, tangga, lift, jaringan pipa dan lain-lain; ii. Benda bersama, yaitu benda yang bukan merupakan bagian rumah susun tetapi dimiliki bersamasecara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contohnya taman, lapangan parkir, kolam renang, lapangan bermain, dan lain-lain. iii. Tanah bersama, yaitu sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batas-batasnya dalam persyaratan izin bangunan.

  16. BAGIAN BERSAMA SARUSUN TANAH BERSAMA (M/S/P) BENDA BERSAMA

  17. 4. Berdasarkan pasal 7 UU No. 16/1985, Rumah Susun hanya dapat dibangun di atas tanah yang dikuasai dengan : • a. Hak Milik; •   b. Hak Guna Bangunan; •   c. Hak Pakai atas tanah negara; •   d. Hak Pengelolaan • 5. Apabila Rumah Susun dibangun di atas tanah Hak Pengelolaan, maka yang perlu diperhatikan adalah : • a. Hak Pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan- badan hukum yang seluruhmodalnya dimiliki oleh Pemerintah atau/dan Pemerintah Daerah. • b. PenyelenggaraPembangunanwajib menyelesaikan • status Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan tersebut sebelum menjual satuan rumah susun.

  18. 6. a. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS)adalah pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah susun dan hak bersama yang meliputi : i. Hak bersama atas bagian bersama; ii. Hak bersama atas benda bersama; iii. Hak bersama atas tanah bersama; yang kesemuanya merupakan satu kesatuan hak yang tidak terpisahkan. b. Pemilik satuan rumah susun harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah bersama, sebagaimana dimaksud dalam pasal 21, 36, dan 42 UUPA.

  19. 7. Untuk menjamin kepastian hak bagi pemilik satuan rumah susun, Pemerintah memberikan alat pembuktian yang kuat berupa Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang terdiri dari: a. Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur atas tanah hak bersama; b. Gambar Denah Tingkat Rumah Susun, yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki; c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

  20. PROSES PELAKSANAAN SERTIPIKASI RUMAH SUSUN (Berdasarkan PP No. 4/1998) Pelaksanaan sertipikasi Rumah Susun sebagai berikut : 3. 4. 5. 1. 2. Perencanaan Pembangunan Rumah Susun (Ps. 9 dan 10) Izin Mendirikan Bangunan (IMB) (Ps. 30) Selesai Menbanguan Pencadangan Tanah/Ijin Lokasi Pembebasan Tanah 5a. 3a. 3b. Pengesahan Pertelaan (Ps. 31) Permohonan Hak Atas Tanah dan Sertipikat (HPL/HGB) Pengajuan Hak Sertipikat HGB bersamaan Developer 8. 9. 7.. Sertipikasi HMSRS (a/n Developer) Jual Beli HMSRS (Akta PPAT) Akta Pemisahan dibuat Developer dan disahkan Pemda 6. 10. Izin Layak Hun (ps. 35)i Pendaftaran Peralihan HMSRS a/n Pembeli Sertipikat HMSRS A/n Pembeli 11. UU dan PP memberikan kewenangan kepada Pemerintah Daerah untuk mengatur secara detail berbagai bentuk perizinan yang ditetapkan oleh UU dan PP yang pelaksanaannya harus diatur dalam Peraturan Daerah (PERDA). Berbagai Daerah karena otonomi yamg diberikan dapat berbeda-beda cara mengaturnya terutama menyangkut instansi yang menanganinya AD/ART Perhimpunan Penghuni

  21. PETA PENDAFTARAN Disahkan oleh WaGub (melalui Kanwil BPN) Gambar & Batas Pemilikan bersama/ Perseorangan Hak PERTELAAN NPP Kewajiban Koefisien Roya Partial • Uraian : • Hak & Kewajiban • -Hitungan NPP Disetujui oleh Kanwil BPN

  22. 8. Pembebanan Hak Rumah Susun yang sudah selesai dibangun dan yang akan dibangun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan kesatuan dengan tanah tersebut, dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan. Dengan tujuan untuk meningkatkan pembangunan rumah susun, melalui pasal 12 ayat 2 UURS, telah diberikan kemungkinan untuk membebani Hak Tanggungan atas tanah beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang diberikan (kredit konstruksi).

  23. 9. Roya Parsial Apabila Hak Tanggungan hapus karena sebab-sebab tertentu maka perlu ada penghapusan/roya pada buku tanah/sertipikat hak atas tanah serta buku tanah/sertipikat hak tanggungannya. Dengan berlakunya UURS, dapat dilakukan roya sebagian (roya parsial) dengan syarat harus diperjanjikan terlebih dahulu dalam akta pemberiannya (pasal 16 UURS).

  24. ROYA PARTIAL: RUMAH SUSUN HT NPP1 HMSRS DEV HT NPP1 HMSRS A HT NPP1 HMSRS A HT NPP2 HMSRS DEV HT NPP2 HMSRS B HT NPP1 HMRSR A HGB (B1) an. Developer HT NPP3 HMSRS DEV HT NPP3 HMSRS C HT NPP1 HMSRS A Akta Pemisahan AKTA PPAT APHT KPR HT KPR Akta Kredit Konstruksi Hak Tanggungan Roya Partial

  25. JENIS RUMAH SUSUN dan PENGUASAANNYA Rumahsusunterdiridari: • RumahSusunUmum, adalah: Rumahsusun yang diselenggarakanuntukmemenuhikebutuhanrumahbagimasyarakatberpenghasilanrendah • PenguasaannyadapatdilakukandengancaraDimilikiatauDisewa

  26. JENIS RUMAH SUSUN dan PENGUASAANNYA • RumahSusunKhusus, adalah: Rumahsusun yang diselenggarakanuntukmemenuhikebutuhankhusus. • PenguasaannyadapatdilakukandengancaraPinjam-pakaiatauSewa

  27. JENIS RUMAH SUSUN dan PENGUASAANNYA • RumahSusun Negara, adalah: Rumahsusun yang dimilikinegaradanberfungsisebagaitempattinggalatauhunian, saranapembinaankeluargasertapenunjangpelaksanaantugaspejabatdan/ataupegawainegeri. • PenguasaannyadapatdilakukandengancaraPinjam-pakai, SewaatauSewa-beli

  28. JENIS RUMAH SUSUN dan PENGUASAANNYA • RumahSusunKomersial, adalah: Rumahsusun yang diselenggarakanuntukmendapatkankeuntungan. • PenguasaannyadapatdilakukandengancaraDimilikiatauDisewa-sewa

  29. TANAH DIMANA RUMAH SUSUN DAPAT DIDIRIKAN RumahSusundapatdidirikandiatastanah: • HakMilik • HGB / HakPakaiatas Tanah Negara • HGB / HakPakaidiatasHakPengelolaan (Pasal 17 UURS) RumahSusunUmumdan/atauRumahSusunKhususdapatdibangundengan: • Pemanfaatanbarangmiliknegara/daerahberupatanah • Pendayagunaan Tanah Wakaf (Pasal 18 UURS)

  30. Pemanfaatanbarangmiliknegara/daerahberupatanahuntukpembangunanrumahsusun, dilakukandengancara: • SewaatauKerjaSamaPemanfaatan, dandiatastanahtsbharustelahditerbitkansertipikathakatastanahsesuaiketentuanperaturanperundang-undangan. (Pasal19 UURS) • Harusdilakukandenganperjanjiantertulisdihadapanpejabat yang berwenangsesuaidenganketentuanperaturanperundang-undangan. (Pasal 21 UURS)

  31. Perjanjiantertulisdimaksudsekurang-kurangnyamemuat: • Hakdankewajibanpenyewadanpemiliktanah • Jangkawaktusewaatastanah(diberikanselama 60 tahunsejakditandatanganinyaperjanjiantertulisdandicatatkandikantorpertanahan) • Kepastianpemiliktanahuntukmendapatkanpengembaliantanahpadaakhirmasaperjanjiansewa • Jaminanpenyewaterhadaptanah yang dikembalikantidakterdapatpermasalahanfisik, administrasidanhukum

  32. PEMILIKAN SARUSUN HakkepemilikanatassarusunmerupakanHakMilikAtasSarusun (HMSRS) yang bersifatperseoranganatassatuan-satuanrumahsusundanhakbersama yang meliputi: • Hakbersamaatas Tanah Bersama • HakbersamaatasBagianBersama • Hakbersamaatas Benda Bersama • HakatasBagianbersama, Benda bersama, dan Tanah bersamadihitungberdasarkan NPP (Pasal 46 ayat 2 UURS)

  33. TANDA BUKTI KEPEMILIKAN SARUSUN DI ATAS TANAH HAK • SebagaitandabuktikepemilikanatassarusundiatastanahHakMilik, HGB/HakPakaidiatastanahnegara, HGB/HakPakaidiatas Tanah HakPengelolaanditerbitkan: SERTIPIKAT HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN (SHM SARUSUN) (Pasal 47 UURS) • SHM Sarusunditerbitkanbagisetiaporang yang memenuhisyaratsebagaipemeganghakatastanah.

  34. TANDA BUKTI KEPEMILIKAN SARUSUN DI ATAS BARANG MILIK NEGARA/DAERAH BERUPA TANAH atauTANAH WAKAF DENGAN CARA SEWA • SebagaitandabuktikepemilikanatassarusundiatasBarangmiliknegara/daerahberupatanahatau Tanah wakafdengancarasewa, diterbitkan: SERTIPIKAT KEPEMILIKAN BANGUNAN GEDUNG SATUAN RUMAH SUSUN (SKBG SARUSUN) (Pasal 48 UURS)

  35. SERTIPIKAT HAK ATAS RUANG • SertipikatHakMilikSarusun (SHM Sarusun) adalahtandabuktikepemilikanatassarusundiatastanahHakMilik, HGB/HakPakaidiatasTanah Negara atauHGB/HakPakaidiatastanahHakPengelolaan • SertipikatKepemilikanBangunanGedung (SKBG) adalahtandabuktikepemilikanatassarusundiatasBarangMilik Negara/Daerah berupatanahatau Tanah Wakafdengancarasewa.

  36. SHM SARUSUN SertifikatHakMilikatasSatuanRumahSusunterdiridari : • SalinanBuku Tanah danSuratUkuratashak Tanah Bersama • GambarDenahLantaipada Tingkat RumahSusunbersangkutan yang menunjukkanSatuanRumahSusun yang dimiliki • PertelaanmengenaibesarnyabagianhakatasBagianbersama, Benda bersamadan Tanah bersamabagiybs

  37. SHM SARUSUN (lanjutan) • SHM SarusunditerbitkanolehkantorPertanahanKabupaten/Kota • SHM SarusundapatdijadikanjaminanutangdengandibebaniHakTanggungansesuaidenganketentuanperaturanperundang-undangan (Pasal 47 ayat 5 UURS)

  38. SKBG SARUSUN • SKBG Sarusunmerupakansatukesatuanyang tidakterpisahkan yang terdiriatas: • SalinanBukuBangunanGedung • SalinanSuratPerjanjianSewaatas Tanah • Gambardenahlantaipadatingkatrumahsusunybsyang menunjukkansarusun yang dimiliki • PertelaanmengenaibesarnyabagianhakatasBagianbersamadan Benda bersamaybs.

  39. SKBG SARUSUN (lanjutan) • SKBG SarusunditerbitkanolehInstansiTeknisKabupaten/Kota yang bertugasdanbertanggungjawabdibidangbangunangedung. • SKBG SarusundapatdijadikanjaminanutangdengandibebaniFidusiasesuaidenganketentuanperaturanperundang-undangan. • SKBG Sarusun yang dijadikanjaminanutangsecaraFidusiaharusdidaftarkankekementerian yang menyelenggarakanurusanpemerintahandibidanghukum

  40. Perbedaan antara rumah susun yang didirikan diatas tanah hak yang dapat dimiliki secara pribadi (SHM SARUSUN) dengan rumah susun yang berdiri diatas tanah yang tidak dapat dimiliki tetapi hanya berupa sewa/pinjam pakai (SKBG), yaitu :

  41. Bukti kepemilikan rumah susun yang didirikan diatas tanah yang dapat dimiliki berupa SHM Sarusun, sedangkan rumah susun yang berdiri diatas tanah yang tidak dapat dimiliki berupa SKBG Sarusun. • Kepemilikan SHM Sarusun meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, sedangkan SKBG sarusun hanya meliputi gedung saja, tanahnya tidak termasuk. • SHM Sarusun keluar berdasarkan Akta Jual Beli, sedangkan SKGB Sarusun keluar berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa.

  42. SHM Sarusun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, sedangkan SKBG Sarusun diterbitkan oleh Instansi Tehnik Kabupaten/Kota yang mengurusi bangunan gedung. • Jaminan hutang SHM Sarusun berupa Hak Tanggungan, sedangkan SKBG Sarusun berupa Jaminan Fiducia.

  43. SHM Sarusun terdiri atas: • Salinan buku tanah dan surat ukur • Gambar denah lantai rumah susun ybs. • Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas Bagian bersama, Benda bersama & Tanah bersama. SKBG Sarusun terdiri atas: • Salinan buku bangunan gedung • Salinan surat perjanjian sewa atas tanah • Gambar denah lantai rumah susun ybs. • Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas Bagian bersama dan Benda bersama ybs.

  44. NPP (NilaiPerbandinganProporsional) adalah: Angka yang menunjukkanperbandinganantarasarusunterhadaphakatasBagianbersama, Benda bersama, danTanah bersama yang dihitungberdasarkannilaisarusunybsterhadapjumlahnilairumahsusunsecarakeseluruhanpadawaktupelakupembangunanpertama kali memperhitungkanbiayapembangunannyasecarakeseluruhanuntukmenentukanhargajualnya

  45. NPP (NilaiPerbandinganProporsional) • NPP dituangkandalamAktaPemisahan • NPP terhadapHakdanKewajiban • Dasarpenentuannilai/besarnyapinjaman (HakTanggungan) terhadapmasing-masingHakMilikSarusundanRoya Partial HAK: HakPemilikSarusunterhadapHakatasTanah Bersama, Benda Bersama, danBagianBersama KEWAJIBAN: Bebanbiayapemeliharaandanperbaikankepemilikanbersama (Tanah, Benda, danBagian)

  46. NPP (NilaiPerbandinganProporsional) SistemPerhitunganNPP : • NilaiJualPertama kali (harganilaiproyekpadasaatpembangunan. (UU No. 20 Tahun 2011 tentangRumahSusun) • LuasSatuanRumahSusun (UU No. 16 Tahun 1985 tentangRumahSusun)

  47. SEKIAN DAN TERIMA KASIH

More Related