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月度论坛. 四月房产新政的解读、评价与预测. 鲁春义. 主要内容. 一. 四月房产新政. 二. 为何四月房产政策力度如此大. 注重学生个性发展. 2. 三. 政策效果如何. 以学生为中心. 3. 四. 房价未来有何变化. 4. 密切联系实际. 五. 如何解决房地产问题. 加强实践教学质量控制. 5. www.themegallery.com. 1. 以市场需求为出发点. 一. 四月房地产新政. 4 月 2 日 ，
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月度论坛 四月房产新政的解读、评价与预测 鲁春义
主要内容 一 四月房产新政 二 为何四月房产政策力度如此大 注重学生个性发展 2 三 政策效果如何 以学生为中心 3 四 房价未来有何变化 4 密切联系实际 五 如何解决房地产问题 加强实践教学质量控制 5 www.themegallery.com
1 以市场需求为出发点 一 四月房地产新政 4月2日， 财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 4月7日， 国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点，要求进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善型住房消费，大力整顿房地产市场秩序。 4月11日， 中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告。银监会表示，银行不应对投机投资购房提供贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。
1 以市场需求为出发点 一 四月房地产新政 4月14日， 国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 4月15日， 国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政，被称为新“国四条”：1.对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；2.对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3.对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；4.准许地方政府根据实际情况，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
1 以市场需求为出发点 一 四月房地产新政 4月17日， 国发〔2010〕10号文件《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式下发，要求坚决抑制不合理住房需求，被称为10号文或“国十条”。商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 4月19日， 建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求对开发商的捂盘惜售、哄抬房价等行为给予严厉打击。
解读 • 一、以“10号文”为核心的四月房产新政真实而严厉 • 1.将遏制房价与维护社会稳定等量齐观 • 2.首次将问责机制提到文件的“第二条” • 二、打击的重点是各种投机和炒房行为 • 1.信贷政策的严厉程度在全球都属罕见。 • 2.动用税收杠杆，引导消费，遏制投机。 • 3.增加土地总供应，实行差别化的土地政策，避免人为制造土地稀缺的恐慌。
1 以市场需求为出发点 一 四月房地产新政
1 以市场需求为出发点 一 四月房地产新政
1 以市场需求为出发点 一 四月房地产新政
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注重学生个性发展 二 2 为何四月房产政策力度如此大 房产新政的三大原因： （一）房地产市场不听话 （二）政府三月份已有计划 （三）一季度经济发展态势较好
注重学生个性发展 二 2 为何四月房产政策力度如此大 • （一）房地产市场不听话 • 即历年房地产政策都没有让市场形成房价稳定的预期。 • 2004年 • 《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。 • 市场反应：2005年，上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%；除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。 • 2005年 • 先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条），对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 • 市场反应：房价继续上涨。
（一）房地产市场不听话 • 2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。 • 市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。 • 2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。 • 市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后，2008年，全年房价出现明显下跌。 • 2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，松绑二套房贷。 • 市场反应：其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后大涨。
（一）房地产市场不听话 • 2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 • 市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。 • 2010年1月10日 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。 • 市场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。
临安情况 • 刚刚过去的一季度，临安房地产投资完成5.16亿元，同比增长85.9%；销售9.81万平方米，同比增长84.4%；销售额5.09亿元，同比增长96.5%；房地产在去年大幅下降基础上回升向好。一季度新开工面积8.89万平方米，同比增长215.2%，房地产市场出现需求旺盛局面，房价持续上涨。
注重学生个性发展 二 2 为何四月房产政策力度如此大 （二）政府三月份已有计划 以新“10号文件”为核心的房产政策属于政府工作报告的后续政策。 3月9日，温家宝总理所做的政府工作报告中强调，促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
（三）一季度经济发展态势较好 • 第一季度国内生产总值（GDP）同比跃升11.9%，增速大大高于上年同期。中国社会科学院日前将中国2010年国内生产总值（GDP）增速由去年末预测的9.1%调高至9.9%。国际货币基金组织日前也将中国2011年GDP增幅预期值从3个月前的9.7%上调至9.9%。北京大学国家发展研究院（CCER）在25日“CCER中国经济观察”报告会上公布的“朗润预测”结果显示，二季度我国GDP（国内生产总值）增速将为 10.5%。 • 所以，基于一季度国内GDP11.9%的速度及全年“保八”的预期，国民经济在政策上有了更大的调整空间。
以学生为中心 三 3 政策效果如何 房贷算账 二套房产 ，以贷款100万、20年等额本息还款为例，政策后每月多还款1332.38元，总共多支出约32万元。
1、首套房：新政实施后，购房人要多支付10万元首付，由于贷款额降低，借款人每月可少还614.45元月供，总还款利息节省47466.66元；1、首套房：新政实施后，购房人要多支付10万元首付，由于贷款额降低，借款人每月可少还614.45元月供，总还款利息节省47466.66元； 2、二套房：新政后，购房人要多支付10万元首付。由于贷款额降低，贷款每月可少还747.34元，总还款利息节省79361.69元。
以学生为中心 三 3 政策效果如何：市场反映 • （一）房地产板块普跌 • （二）各地出现抛售现象 • （三）楼市将迎“拐点” ？
（一）房地产板块普跌 • 新浪地产消息称，受楼市组合拳的影响，4月19日（即10号文件后的第一个交易日）沪指下跌4.79%，报2980点，沪深300跌5.36%。地产股今日低开低走，一路下探，共有25只个股跌停（不含ST股），龙头万科也下跌超过8%，盘中最低跌到8.26元，创近一年以来新低。 • 个股方面，板块个股领跌两市，龙头招商地产午后开盘近1小时继续暴跌，该股一度逼近跌停，收盘19.11元，跌幅9.99%。
（二）各地出现抛售现象 • 据北京晨报报道，4月14日到18日4天时间内，北京二手房市场新增客户需求仅为2000套，仅相当于13日一天新增的需求，客户需求新增下跌了八成。 • 同时南方日报消息称，4月上旬，三亚的一手房成交再度出现量价齐跌。3月下旬以来，海口、三亚等地的房源突然变得充裕起来，一些炒房客开始大量抛售手中房源，三亚甚至出现了全民卖房的盛况。 • 据我爱我家房产统计，国务院10号文颁布后，快进快出的短期炒家迅速抛盘离场，业主几近沸点的心态平复，通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%，而购房委托量下降了25%，成交较4月初的周末下降了20%。
（二）各地出现抛售现象 • 根据中国指数研究院的统计数据，最近一周，部分城市成交量出现全面下挫，杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，4个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。不过与此同时，一些二三线城市的成交依旧活跃，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比则出现大幅度的上涨。
（二）各地出现抛售现象 • 杭州主城区成交量应声而落，成交从高峰期进入“速冻”状态，上周(4.19-4.25)杭州主城区成交住宅219套，较前一周的1426套降幅达84.6%，成交量跌落至2月份的水平；不仅住宅如此，写字楼和商铺的成交量也大幅下降，周成交跌幅分别为80.2%和52.2%。新政威力初显成效。
（三）楼市将迎“拐点” ？ • 此次“10号文”调控力度被业界认为是史上最大的楼市宏观调控政策，严厉程度十年内罕见，而第三套房停贷政策是迄今为止最为严厉控制房价上涨的措施。深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京则出现浙江投资客单笔上亿的抛售。多位业内人士认为，此轮调控有可能成为楼市“拐点”。 • SOHO中国董事局主席潘石屹认为，楼市“拐点”正在逼近，“未来房价‘拐点’有多远，住房价格到底如何变化，相信未来一个月时间就可以见分晓，但住房的成交量会迅速降下来”。
四 4 房价未来有何变化 密切联系实际 （一）房价不会大跌 （二）房价为何不会大跌
（一）房价不会大跌 • 房价目前不会大跌，将来还是会涨。但政府不希望房价涨得太快，希望将过快的上涨势头控制下来。短期内，成交量或会受影响，但当前政策难以使房价暴跌。理由是影响房价的三大基本因素（投机需求、通胀预期、人民币升值）没有改变，其中最重要的就是通胀预期与人民币升值预期没变。人民币升值资本流入，大量进入房地产市场。
（二）房价为何不会大跌 • 政府方面 • 1.政府的目的不是大降房价 • 2.政策明显指向的是高房价地区 • 3.政策落实存疑问 • 4.政策措施还不够强 • 5.政策未涉及改革实质 • 买方 • 6.通胀预期 • 7.人民升值预期 • 卖方 • 8.房地产开发商资金充裕
五 加强实践教学质量控制 5 如何解决房地产问题 （一）短期来看，还需配合加息 （二）长期来看，改革要彻底
（一）短期来看，还需配合加息 • 根据央行发布的《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》，1季度房地产贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%；个人房贷新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%。新增房贷的高速增长让人不得不把目光聚焦在货币环境上。 • 截至4月20日，除中信和北京银行外，12家上市银行已经发布年报，累计贷款总额高达21.77万亿元。值得注意的是，各家银行在房地产行业巨大的贷款规模，也在年报中表露无遗。统计显示，包括房地产行业企业贷款和个人住房抵押贷款在内，这12家银行的涉房贷款总额达到5.28万亿元，占银行贷款总额的24.27%。其中，对房地产行业的公司贷款为1.66万亿元，个人住房抵押贷款为3.62万亿元。
