租屋安全與法律

1. 租屋安全與法律 主講人：王越 網址：WWW.TMM.ORG.TW

2. 崔媽媽的源起 崔媽媽基金會於1989年的無殼蝸牛運動後創設，是 長期關心居住議題的社會公益團體。成立二十年來 ，所發展出的工作項目如下： 1.租屋服務(特別是學生租屋) 2.搬家服務(同學搬家可利用) 3.評鑑和推薦優良搬家公司 4.弱勢者之居住扶助（租屋、搬家） 5.居住議題之消費糾紛的申訴服務 6.公寓大廈社區營造之推動

3. 前言 • 租：出借房屋所收取的報酬稱之。 • 賃：「租屋也」，離家住宿稱之。 • 學生住宿問題可以區分為三類種型 一、校內宿舍。 二、校外集居(大型宿舍)。 三、校外散居(個人租屋)。

4. 租屋資訊的來源 • 1.親友/學長姐介紹 • 2.學校資訊(租屋博覽會) • 3.租屋網站、部落格、BBS • 4.紅紙條 • 5.報紙、仲介公司 • 6.大樓管理員

5. 師大夜市現狼跡 女留學生遭性侵 中央社:2010/03/09 22:58 租屋於師大夜市附近1名日本來台留學的女學生，上週遭不明男子性侵害。 警方表示，確有女學生遭性侵。這名被害女學生租屋在師大夜市附近的雅房，房門僅有簡易的喇叭鎖。案發時，歹徒侵入房間後，隨即矇住被害人的雙眼和嘴巴，讓被害人無法發聲和抵抗。警方已著手偵辦，調閱附近監視錄影器畫面，希望能查出犯案嫌疑人的下落。

6. 提醒(由外而內..) • 基本功 • 不同時段看屋 • 觀察租所四週環境 • 公共空間是否充足及被佔用 • 多打聽 • 設備檢查、測試 • 通風採光問題

7. 一、居住安全７問？ ‧頂樓加蓋的門戶安全嗎？ ‧同住戶會隨手關門嗎？ ‧加裝設備會影響逃生嗎？ ‧熱水器擺放位置對嗎？ ‧門鎖能更換或加裝嗎？ ‧停車區位明亮嗎？ ‧陌生人可以隨便進入嗎？ 二、消防安全３要點 ‧滅火器能用會用嗎？ ‧逃生口/防火巷能用嗎？ ‧電箱安全嗎？ 居住/消防安全

8. 頂樓加蓋的門戶安全嗎？

9. 入侵租屋 逼2女大生口交 自由時報 2010-05-16 〔記者黃立翔／台北報導〕 板橋出租公寓出現狼蹤，一名「鋸子大盜」爬窗侵入2名女大學生租屋處，持鋸搶走現金1500元，還強逼她們輪流為他口交得逞。 警方說，女大學生租屋處是頂樓加蓋公寓，裝有鐵窗，歹徒從樓梯間直上4樓頂後，用鋁梯就輕易翻過鐵窗進入公寓陽台，再爬窗侵入，犯案後騎贓車逃逸；監視器發現可能是有地緣關係或曾在附近租屋的不良份子。

10. 要人命 的設備

13. 這個月10日，這戶人家已經發生一次一氧化碳中毒意外屋裡3個人都被救了回來，但這次卻沒這麼幸運了這個月10日，這戶人家已經發生一次一氧化碳中毒意外屋裡3個人都被救了回來，但這次卻沒這麼幸運了

14. 新店14歲

15. 注意逃生口 逃生口─小孩專用 火災時不管用

18. 租屋中 決定租屋簽約前~再想清楚及確認一、這房間符合需求嗎？二、設備夠用嗎？三、再想想缺點能適應嗎？四、契約已看清楚及合理嗎？

19. 簽約前的基本觀念 要不要簽約 法律的保障 看清楚全部的條文 契約版本要愈簡單愈好 勿輕信房東言；簽約不是「只是個型式……」 口頭承諾也是一種契約 該寫的要寫清楚

20. 簽約─租賃契約成立要件 • 私法自治—私人間之權利義務關係，由私人間自行決定，政府及法律原則上不強制涉入(意思表示確定即完成) • 民法第421條： 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。 簡單說：人(房東、房客)+物(房子)+錢(租金)

21. 提醒(寫入合約或附加約定事項) • 保障個人隱私及安全，可換鎖 • 避免衝突，宜先告知，解除疑慮(和約) • 房東進出需事先告知 • 搬走時，恢復原狀(換回原鎖)

22. 問題6 多人合租，契約該如何簽？ • 一人代表簽約，則需承擔所有的責任 • 各別和房東簽約最保險 • 多人並列，並標示清楚各人承租範圍及金額 • 可考慮成為二房東

23. 如果房客的承租對象是二房東，應要求二房東出具授權證明，也就是房東授權可轉租他人的契約書，更要留意合約到期日。如果房客的承租對象是二房東，應要求二房東出具授權證明，也就是房東授權可轉租他人的契約書，更要留意合約到期日。 若遇仲介代為處理，應該在仲介公司內談妥並寫好合約(無合約切勿付任何金錢)，有些仲介為達到成交，會表示可代替房客向房東談條件，而收取房客訂金而未簽約，但房客繳交訂金後，房仲與房東談判破裂，訂金又已支付，就易生糾紛。 碰到二房東、仲介怎麼辦?

24. 真實案例 小豪與同學合租房屋，房仲協助選了一間房子，經要求先支付5,000元定金。收到：『茲收到陳豪先生所給付之定金五千元』的收據。 付完定金後請業者告知房東，更新床組及粉刷。卻得到：『沒辦法！房東以現狀交予房客』；業者還說請準備一個月租金及二個月押金共30,000元，還有半個月仲介費5000元。小豪? ? ? ? ? ?

25. 問題 • 房仲一開始就沒說『要支付仲介費』！是不是有欺騙的嫌疑？ • 聽到要收仲介費後，不到十分鐘，立即反悔，這樣定金5,000元，也要被?收嗎？且簽定的定金收據有法律效力嗎？ • 如果我們要承租，房仲收錢後，居然不跟房東談設備更新的事情，這樣 一來，我們豈不是很吃虧嗎？

26. 問題7 修 繕 責 任 • 民法423 出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。 • 民法429 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

27. 修 繕 責 任 • 民法430 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。

28. 問題8 房屋返還(簽約時注意) • 原狀返還：以房子交付時的狀況返還 • 現狀返還：以房子經使用後自然耗損的下的狀況返還。 • 因住客通常會加裝些物品如子釘子、掛勾(徵求房東同意)，故儘量爭取以現狀返還，否則仍需返還原狀 • 協議達成事項列於租約中 回前頁

29. 下列哪項不須返還原狀？ 1.床墊睡壞了 2.在牆上釘釘子 3.開關旁的牆壁變黑了 4.原來的牆壁顏色不喜歡自 己換了顏色 455條：承租人於租賃關係終止時，應返還租賃物。租賃物有生產能力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

30. 問題9 違建能出租嗎？ • 住進去後，才發現是違建，房東並未事先告知，可以要求退租嗎？

33. 承租違建應考量的重點 • 房屋結構 • 消防安全 • 居住安全 • 用水用電的安全 • 隨時有被拆的風險

34. 問題10

35. 提醒： • 民法425(所有權移轉不破租賃) 例外 ： • 查封、賣屋在租屋之前，不適用 • 超過五年未經公證的定期租約或不定期租約

36. 房東可終止合約的條件 1.承租人非法為租任務使用、收益，經阻止 而仍繼續。438條 2.承租人支付租金遲延，經催告而不依期限 支付。440條。 3.承租人非法轉租租賃物。443條。 4.承租人乘出租人不知或不顧異議，取去留 置物。447-2。

37. 房客可終止租約的條件 1.海砂屋、輻射屋、政府機關認定之危樓。 424條 2.房東有修繕義務、但經催告仍不修繕時。 430條 3.租賃物因風災或地震等不可歸責於承租人 的事由，不能達到租賃的目的時。435條 4.因第3人主張權利，導致無法使用時。 436條

38. 問題11 關於生活公約 一、房東可以規定生活公約嗎？ 二、生活公約要遵守嗎？ 三、房東要遵守生活公約嗎？

39. 問題12 解決方式及求助管道 《解決方式》 • 情理法，90%以上糾紛解決均靠協商 • 勿惡言相向、互放狠話、勿用法條來壓房東 • 回學校尋求教官支援 《求助管道》 • 學校(生輔組、住宿組、軍訓室) • 當地縣市政府、鄉市鎮公所調解委員佰 • 崔媽媽基金會(02)2365-8140 網址：www.tmm.org.tw

40. 如何寄送【存證信函】 一、郵局購買或至中華郵政網站下載 二、準備一式三份(郵局、房東、房 東各執一份) 三、以雙掛號寄送

41. 存證信函的內容要點 1.說明時間、地點、發生何事 2.主張自己應有的權利，或是房 東應盡的義務 3.要求要明確合理、勿模糊籠統 4.勿做情緒上的宣洩