서 울 시 ( 주 택 국 )

서울시 전세가격 안정화 대책 서 울 시 (주 택 국)

보고순서 전세가격 동향 및 상승원인 분석 1 2 3 주택 멸실량 및 공급량 분석 전세가격 안정화 대책 ⅰ 멸실시기 조정 ⅱ 공급관리 ⅲ 수요관리

전세가격 동향 및 상승 원인 분석 1 ‘08년 경제위기 이전 수준 회복 경기침체시 하락한 전세가격이 ‘08년 최고점 대비 99%까지 회복 ※ 주택 매매가격 지수 - ’08년 매매가격 최고점 대비 99%까지 회복 - 강남, 서초, 송파, 강동 등 동남권역 중심으로 상승폭이 큼 서울시 전체 ‘09년 상반기 신규 공급물량 : 8천호 감소 (작년 동기 대비) → ‘08년 상반기 27,236호, ‘09년 상반기 19,256호 ※서울지역 주택 매매·전세가격 지수 추이 자료 : 국민은행(단위:’08.12 = 100)

전세가격 동향 및 상승 원인 분석 2 전세가격 상승세 지속 일반원인 - 경기회복에 따라 금융위기 이전 수준으로 주택가격 회복 - 저금리, 단기 유동자금의 주택시장 유입 - 실질소득 감소, 주택가격 상승으로 매매수요 → 전세수요로 전이 국지적 요인 - 강남 대단지 아파트 임대기간 만료, 지하철 9호선 개통등 지역별 초과 수요 ※ 09년까지는 공급 > 멸실로 공급부족이 주원인은 아님 아파트 전세가격 상승폭 : 강남 0.9%, 강북 0.7%, 수도권 0.7% (8월) ※ 주요지역 주택 전세가격 증감률 자료:국민은행(기간:1~8월,단위:증감률, %) 이전수준 회복세 아파트위주의 상승 지하철9호선

주택 멸실량 및 공급량 분석 3 멸실량 및 공급량 - 정비사업 09년까지는 멸실량 대비 공급량 상회 (전세가 상승 영향 미미) 10년 상반기 및 11~12년도는 공급량 대비 멸실량 증가로 전세가 상승 우려 - 멸실량 시기조정 필요 2 1 22,300 34,400 10,100

전세가격 안정화 대책 – 멸실시기 조정 4 대규모 멸실 예상지역(‘09년~’10년) ※ 상기 멸실량 및 공급량은 생활권역 전체의 물량이 아님

전세가격 안정화 대책 – 멸실시기 조정 5 조정필요성 지역별 멸실량 = 공급량일 경우에도 전세가 상승요인 상존 - 원주민 재정착률은 20% 내외 → 80%는 인근지역 서민주택 탐색 - 1~2인 가구 수요 증가(년간 4만) : 공급량이 지역내, 지역인근 수요를 충족시키기 어려움 ※ 예시) 용답재개발 : 멸실 2,367세대, 건립세대 1,251 → 이주수요 1,984세대 특히, 공급량 대비 대규모 멸실 예상지역에 대해서는 사업속도를 늦춰 멸실시기를 조정할 필요성이 큼 조정방법 조정대상 - 자치구별 단기간(6개월)내 대규모 주택 멸실 예상 지역 - 주택전세가격 상승률 월간 1.5% 또는 3개월간 3% 이상 지역 조정기간 : 3월 ~ 12월

전세가격 안정화 대책 – 멸실시기 조정 6 조정기준 - 수급량 기준(멸실량 - 공급량) · 관리처분 인가시점 기준 전·후 6개월 이내 멸실량 및 공급량 (멸실량 전2월, 후4월, 공급량 전3월, 후3월) ※ 동 기간내 도시형생활주택, Shift, 오피스텔 등의 인허가 실적 공급량에 반영 - 전세가격 상승률 기준 · 주택전세가격 상승률 월간 1.5% 또는 3개월간 3% 이상 지역(주택거래신고지역) 세부 적용방안 ※ 자치구별 멸실량 및 공급량을 기준으로 하되 권역별 멸실량 및 공급량을 감안하여 조정

전세가격 안정화 대책 – 멸실시기 조정 7 시기 조정 후 멸실/공급 변동(’09~’10년) 재 개 발 재 건 축 뉴 타 운 시기 조정 후 멸실/공급 변동(’11~’12년) 재개발재건축 뉴 타 운 현 재 조정안 공급량

전세가격 안정화 대책 – 멸실시기 조정 8 멸실시기 조정 협의 및 심의 멸실시기 조정에 대한 국토해양부 협의(9월중) ※ 근거 : 주택법 제4조및 같은법 시행령 제5조, 시행규칙 제4조 - 주택의 건설, 공급 및 관리, 수급체계 및 가격동향에 중대한 영향을 미치는 조치 별도의 시기조정위원회 구성 운영 - 멸실시기 조정기간 심의 - 구성방법 등에 대해서는 국토부와 협의

전세가격 안정화 대책 - 공급관리 9 공공임대주택1,000호 긴급 공급 공급물량 및 입주대상 보금자리주택 공급 확대 공급시기 : ‘09. 9~ 10월 공급, ‘09년 內 입주 정부시범사업 신속 추진 – 2개 지구 10,400호 공급 추진 서울시 보금자리주택 사업 추가지정 –총 22,000호 공급 - ‘09.8월 ~ 9월 4개소 추가지정 요청

전세가격 안정화 대책 - 공급관리 10 도시형생활주택 조기공급 주차장 설치기준 완화구역 확대 지정 - 연면적200㎡당 1대로 완화(1대/10세대)※ 일반지역의 20% 수준 - 09. 8월 1차 후보지 5개소 선정, 9월부터 25개소 지정 (구별 1개소이상의무화) 기존 건축물의 용도변경 용이 - 용도변경시 층간소음과 계단폭에 대한 규정 적용 배제 - 09.5.4이후 3년간 한시적으로 적용 도시형생활주택 신속한 공급독려 - 자치구별 실적비교 공표, 인허가처리 지연 등 점검, 멸실시기 조정과 연계 제도개선 조속 시행 건의 (서울시 → 국토부) - 주차장기준 개선(세대 → 면적 기준), 진입도로 폭 완화(6m → 4m)

전세가격 안정화 대책 - 공급관리 11 신규공급 – 20,000호 - 보금자리주택 5,700호 추가 확대( 정부시범 2개 지구 500호, 서울시 약 5,200호) - 강서마곡지구 4,300호, 위례신도시 10,000호 ※ 수도권(경기·인천)내 지자체 또는 주택공사 보금자리주택 시행분의 장기전세주택 확대 공급 대정부 건의 장기전세주택 공급 확대 기존 계획 물량의 차질없는 공급 추진 : 112,000호 - 2009 하반기 ~ 2010 대규모 물량 조기 공급 추진 : 11,680호 · 2009년 하반기 : 신내2지구 등 1,392호 / 2010년 중 : 강일2지구 등 10,290호 유휴 도시계획시설(공간시설) 복합화를 통한 서민주택공급 확대 대상시설 : 환승주차장(17), 버스차고지(8), 물재생센타(4) 등 추진방법 : 평면시설 입체화를 통한 복합개발 추진계획 : ‘10~’121개소 시범사업 실시 후 확대 시행

전세가격 안정화 대책 - 공급관리 12 종 세분 조정을 통한 주택공급 추진방안 : 구릉지를 제외하고 정비사업을 통해 종 상향 조정 대 상 지 : 134㎢(제2종 일반지역 7층이하 85 ㎢, 12층이하 49 ㎢) 조정 후 공공주택 공급량 증가 – 1만 6천여호 증가(임대주택 6,000호 포함)

전세가격 안정화 대책 - 공급관리 13 다세대, 다가구 공급 확대 방안 `09. 9월 국토해양부에 개정 건의

전세가격 안정화 대책 - 공급관리 14 검토배경 - 재건축에 비해 서민들이 많은 재개발지역의 용적률이 상대적으로 적음 - 기본계획상 용적률 완화를 통한 소형주택 공급물량 증대 필요 주택재개발 기준 용적률 상향 조정 소형주택 공급 확대 완화방안 - 기준용적률 20% 상향 조정(예 : 190 ⇒ 210%)시 상한용적률 25% 증가 ※ 상한용적률 = 기준용적률 ×(1+1.3α) α = 순부담률(평균 14.4%) 공급방안 : 용적률 증가분 ⇒ 60㎡이하 소형주택 공급(약 12,000세대) 조치사항 - 서울시 도시계획조례 제55조 개정 - 공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무 처리지침 개정 - 도시 및 주거환경정비 기본계획 변경

전세가격 안정화 대책 - 공급관리 15 영구·공공임대아파트 단계별 리모델링·재건축 추진 • 추진방향 • 영구·공공임대아파트 공급 확대 효과(39,800호 → 54,500호 , +14,700) • 시설개선 및 임대아파트 입주대기자 해소를 통한 저소득층 주거복지 증진 • ※ 영구임대주택 입주대기자 : 10,408세대(’08년 기준) • 복지인프라 구축 및 무장애주택 건설 세부 추진계획 국토부 협의사항 : 소요예산 국비지원 및 관련법 개정 (※장기공공임대주택 입주자의 삶의질 향상 지원법)

전세가격 안정화 대책 – 공급관리 16 Youth Housing 공급 – 대학가 주변 6,270호 공급 노후 다가구 주택 매입 재건축 추진 (‘20년까지 총 2,000호 공급) 시범사업 • - 성북구 정릉동 일대 70호 공급 • 식당, 휴게실, 세탁실, 도서실 등 • ※ 임대료 수준 • 1실(2인기준) 당 20만원 상당 기존 및 신규매입 다가구 주택 전용 수리 후 공급 (‘11년까지 200호 공급) 부분 임대형 주택 건설 (‘20년까지 총 4,000호 공급) - 추진방법 : 사업승인시 전용 84 ㎡ 이상 , 가변형 도입(전체 7% 정도) - 공급규모 : 26개 뉴타운 사업지구내 4,000호

전세가격 안정화 대책 - 수요관리 17 지원금액 : 가구당 43,000원 ~ 65,000원 저소득 월세지원 확대 및 절차 간소화 저소득 전세자금 지원 확대(국토부 건의) 지원규모 확대 09년 상반기 3,100세대 983백만원 → 09년 하반기 4,500세대 1,500백만원 ※ 2008년도 2,100세대 대비 2009년 상반기 1,000세대 증가 지원대상 확대 : 차상위계층 → 정비사업 철거 세입자 중 긴급주거지원대상자까지 확대 절차간소화 : 심의위원회 분기별 1회 개최 → 수시 및 서면심의 지원대상 : 전세보증금 7천만원 이하 → 8천만원 이하 지원금액 : 보증금의 70%이내, 최고 49백만원 → 최고 56백만원 융자지원 - 신용도가 낮은 저소득가구의 보증한도 상향조정 : 2배 → 3배 - 보유차량 대상범위 확대 : 자동차 1,600cc → 1,800cc

전세가격 안정화 대책 - 수요관리 18 추진배경 - 금년 1~7월간 서울시 소형주택 전세가격 총 3.8%(약 900~1,400만원) 상승 - 우선변제청구 보호범위가 시장의 상황을 제대로 반영하지 못함 서울지역 우선변제청구 보호범위 확대 우선변제 보호범위 확대 ‘09. 9월 : 법무부 개정건의 → 법무부 주택임대차위원회의 안건으로 조속히 상정되도록 협의

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