项目总体定位研究

11. 易居中国项目前期策划工作模型 0 区域开发系统研究 7 11 13 项目土地开发战略研究 19 项目财务评价 1 项目总体定位研究 规划布局研究 • 战略背景、战略目标、开发战略思考 • 财务收入评价、财务支出评价、经济指标评价 • 开发模式、驱动力、功能组织，盈利模式、城市设计 • 总体定位、价值定位、形象定位 • 功能布局、整体规划建议、景观建议、标志性建筑建议、公共空间建议 2 区域开发案例研究 14 土地开发政府关系研究 20 项目战略合作伙伴研究 • 政府角色定位，企业入驻政策支持、公建建设支持、土地招商推广支持 • 选取标准、案例解读、案例借鉴 • 战略合作伙伴类别、战略合作伙伴引进模式 项目启动 8 项目产业定位研究 3 城市空间发展研究 • 产业选择、产业核心优势、产业发展目标 15 项目区域开发策略研究 21 项目融资组合研究 • 运营目标、运营原则、运营策略 • 融资背景、融资模式、融资组合选择 • 空间结构、城市功能、城市规划、发展机遇 项目收地控地研究 9 12 16 22 项目营销策划研究 4 城市经济与产业发展研究 产品建议研究 项目功能定位研究 • 政府土地供应计划、项目收地计划 • 营销目标客户分类、营销策略、营销计划 • 规模研究、结构研究、产业研究国民研究 • 整体功能定位、功能组团、功能配比 17 项目启动区研究 23 项目土地招商研究 5 房地产市场发展研究 • 总体规划、物业普尔比、物业布局、产品设计、景观设计、交通组织、其他建议 • 启动区选择原则、启动区选择模型、启动区定位策划、启动区功能 • 整体房地产环境研究、住宅类物业市场研究、商业类物业市场研究、酒店类物业市场研究、土地市场研究 • 招商策略思考、招商客户、招商目标、招商计划 10 项目发展愿景研究 区域开发顾问服务研究 18 项目开发时序研究 24 项目发展条件研究 6 • 发展愿景、发展风险评估 • 开发时序、土地出让时序、公建建设时序 • 服务团队、服务构架、服务内容 • 区位、交通、基地条件、自然景观资源、政府规划和发展意图 项目基础研究 静态解决方案 动态解决方案 3-4周 3-4周 5-6周

24. 核心竞争力/创造奇迹 • 2007年6月16日天津城上城项目开盘当日销售600套，成交5亿，创天津历史单天成交记录 • 07年6月16—12月间，实现销售额达17个亿，占南开区同期市场份额的26%，创天津历史占有率记录! • 2007年8月18日，中新西安浐灞项目当天销售1800套，实现中国历史单天成交套数最高记录! • 08年9月29日天津恒大金碧天下别墅开盘当日销售268套成为2008年10月份中国别墅产品销售套数总冠军！ • 09年6月28日成都恒大金碧天下别墅开盘当日销售998套 • 改写中国别墅成交历史记录! • 09年8月8日浦东星河湾项目开盘当天销售40个亿，两天成交48个亿单价50000元/平米创中国历史单天成交销售记录! • 09年11月28日中粮海景一号开盘2小时销售66套22个亿销售记录创中国历史每小时成交最高记录!

25. 核心竞争力/销售业绩 【易居中国销售业绩】 2009年蝉联中国新建商品房营销代理行业销售冠军

39. 天津公司核心竞争力/销售业绩 【天津易居销售业绩】 2009年稳居天津新建商品房销售代理头名

40. 天津公司核心竞争力/团队建设 易居是战士，可以快速复制的顶级战士 • 完善的各层级带教培训计划 • 众多优秀的在售项目提供的实战平台 • 独一无二的培训基地——浦东星河湾培训基地 • 权威的市场平台——中国房地产信息集团 • 国家级培训专家团队——全国著名房地产营销专家 易居的“造星”体系可以为所服务项目快速“复制”人才。

41. 【天津易居六大优势】 天津公司核心竞争力/六大优势 【优势一】熟悉天津房地产市场，敏锐把握市场状况 通过多年建设，易居（中国）拥有一支中国最为庞大的专业市场研究队伍，针对天津各级市场、各个区域、各种产品定期进行房地产市场总结，出具各类月报、半月报、周报等市场分析报告，并定期出具各类研究报告，为合作伙伴提供及时准确的市场信息和决策依据； 【优势二】对各类项目具有丰富的操作经验和把控能力 目前易居（中国）在天津操作的项目主要可分为城市中心豪宅物业、高端住宅和近郊优质项目，其中，豪宅物业（代表楼盘—檀府、玛歌庄园）、市中心高端住宅（代表楼盘—格调竹境、城上城）、市中心高端公寓（代表楼盘—上品、嘀嗒）等积累了丰富的高端项目操盘经验，得到万科、泰达，中新等国内外一线开发商的一致认可； 【优势三】业内独一无二的自主型技术研发和专业培训体系 易居（中国）拥有我国唯一一家正规的涵盖房地产市场研究、技术开发和专业培训等领域的专业研究院----上海易居房产研究院；拥有涵盖中国全境，独一无二的中国房地产决策咨询系统----“CRIC SYSTEM”；在行业内率先开发、研制和应用了客户资源管理CRM系统；2009年10月16日，CRIC在美国纳斯达克挂牌上市。

42. 【天津易居六大优势】 天津公司核心竞争力/六大优势 【优势四】具有深厚的高端客户资源积累 易居（中国）通过成功操盘各类项目，积累了庞大的客户信息，拥有中国房地产流通服务行业最大的客户资料数据库----“易居会”置业客户数据库； 【优势五】不断创新的知识管理体系 易居（中国）拥有不断创新的“以客户为核心”的营销工具包，包括“客户分析工具包”、“策略生成工具包”、“执行路径工具包”和“营运管理工具包”，涉及服务全过程，确保为合作伙伴提供优质的服务； 【优势六】完善的内部运营监控体系 2004年12月，易居（中国）上海房屋销售（集团）有限公司得到国际权威认证机构BSI（英国标准协会）和国内权威认证机构CQC（中国质量认证中心）专家群的共同认证，获得了两家公司颁发的ISO9001：2000质量管理体系认证证书，并在2005-2007年持续通过了监督审核。易居拥有完善健全的内部运营监控体系，该体系涵盖了项目运营、财务管理、企业法务、人力资源、物品管理等诸多方面；

43. 售前阶段 售中阶段 策划 定位 • 阶段性营销策划方案制定 • 广告策略和媒体策略的把控 • 新闻报道的统筹方案的把控 • 广告计划和预算方案的建议与把控 • 媒体广告效果跟踪及评估 • 提供市场研究报告 • 进行客户细分研究 • 项目发展战略建议 • 项目定位 • 提供总体规划建议 • 提供户型平面建议 • 产品创新深入建议 • 提供建筑细部建议 • 提供物业亮点建议 • 销售计划和销售方案的制定 • 销售进度控制和价格体系的制定 • 销售计划与方案的实施 • 销售执行效果跟踪及评估 产品 销售 • 制定项目营销总策略 • 制定整体销售排期 • 制定整体推广排期 • 销售中心、展示单位规划 • 销售费用预算 • 价格策略及方案 • 签订《商品房买卖合同》及《贷款合同》 • 办理备案进件等银行流程 • 协助交房工作 • 协助客户投诉管理 流程 计划 • 销售团队招聘 • 销售团队培训 • 销售团队考核 • 销售物料准备 • 销售管理制度、说辞制定 • 提供易居研究院天津机构的市场资讯 • 免费提供CRIC系统一套 • 推荐相应的专业公司资源 增值 执行 易居中国服务体系

44. 天津公司部分服务项目案例 中新城上城（市中心高端产品） 发展商：中新集团 地址：南开区老城厢北马路与城厢中路交口 规模：44万平米 物业类型：21—30层高层，及loft产品 主推产品：82-96产品两室，125平米三室 价格水平：10500元/平米 实现业绩：2007年6月16日开盘当日销售600套，成交5亿；07年6月16—12月间，实现销售额达17个亿，占南开区同期市场份额的26%；成为2007年天津年度销售总冠军！2008年上半年间，实现销售额达10个亿， 占南开区同期市场份额的39%。 檀府（市中心豪宅别墅） 发展商：上投集团 地址：南开区老城厢鼓楼东街与城厢东路交口 规模：6.6万平米 物业类型：别墅 主推产品：327-352平米联排别墅 价格水平：20000-22000元/平米（联排） 实现业绩：07年12月份开盘，当月完成2个亿的回款，成为天津市当月别墅产品销售冠军。 创造市中心高端别墅市场的新篇章！

45. 天津公司项目案例 天津公司部分服务项目案例 嘀嗒（市中心的青年公寓） 发展商：中新集团 地址：南开区老城厢南马路与凤丽路交口 规模：7.3万平米 物业类型：层高4.8—5.6米的，12—16层loft产品 主推产品：62—72平米产品 价格水平：11500-12000元/平米 实现业绩：09年3月份新品开盘， 当月推出货量开售比达到75%；实现签约额2.3个亿。 格调竹境（中心城区高端中式社区） 发展商：泰达建设集团 地址：河东区中山门虎丘路东侧 规模：14.5万平米 物业类型：12层小高层，18—30层高层 主推产品：96—106平米两室，140平米三室 价格水平：7800-8000元/平米 实现业绩：08年12月份进场至09年3月， 已签约300套，实现销售金额近2.4个亿。

46. 天津公司项目案例 天津公司部分服务项目案例 恒大金碧天下（盘山5A景区的别墅大盘） 发展商：恒大地产集团 地址：天津蓟县盘山 规模：31.4万米（首期） 物业类型：别墅 主推产品：185平米联排，191平米双拼 价格水平：4800元/平米（联排） 实现业绩：08年9月29日开盘当日销售268套；10.1黄金周期间，实现销售436套；成交面积达到8.4万平方米。成为08年10月中国别墅产品销售套数冠军！ 上品（城市中心的地铁上盖公寓） 发展商：天津联丰置业 地址：河西区下瓦房 规模：8.1万米 物业类型：高层公寓 主推产品：60—80平米一居，80—100平米两居 价格水平：11000—12000元/平米 实现业绩：在产品力、居住舒适度欠缺，单价无优势的条件下，凭借对项目形象与功能的包装，其已成为片区内自住、投资双向需求的首选产品，目前实现月均销售金额近3000万。