第十一章房地产法

第十一章房地产法

第一节房地产法概述 是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。一、房地产概述（一）房地产的概念是指以土地和房屋及其附着物为物质基础所形成的财产和财产权利房地产（二）房地产业的概念与范围房地产业

二、房地产法概述 （一）房地产立法及其宗旨房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》（本章简称《房地产法》），该法于2007年通过了修订，新法自2007年8月30日起施行。（二）房地产法的调整范围

（三）房地产法的基本原则 1. 土地公有原则 2. 土地有偿使用原则 3. 珍惜、合理地利用土地与切实保护耕地的原则 4. 房地产综合开发原则 5. 城镇住房商品化原则 6. 宏观调控与市场调节相结合的原则

第二节房地产用地法律制度 一、土地使用权制度（一）征用 1. 土地征用的概念是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的条件和程序，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。土地征用 2. 土地征用的法律特征 ①主体是国家；②是国家行政行为；③ 是国家公共利益的需要； ④以土地补偿为必备条件； ⑤标的是集体所有的土地。

3. 土地征用的原则与程序 （1）土地征用的原则（2）土地征用程序

[案例11-1] 2009年3月，被征地农户林某联系陈律师，反映在尚未就征地安置补偿达成协议的情况下，市国土资源局在3月1日向其送达了“责令交出已征土地决定书”，责令其在10日之内拆除房屋及其院落，交出土地，逾期不履行决定书，则申请法院强制执行。林某认为其合法权益受到了侵害，要求陈律师代理此案。陈律师认为，市国土资源局作出的“决定书”的具体行政行为不当，市政府实施的此次土地征用行为存在重大程序瑕疵，侵害了被征地户的合法权益，遂受理了此案。问：市国土资源局的行为是否妥当？

市国土资源局的行为不妥，依据《土地管理法》和相关条例的规定，征用土地，用地单位应当依照法律的规定向被征对象支付土地补偿，青苗和安置费用，并妥善安排生产生活后方可对土地实施征收征用。市国土资源局的行为不妥，依据《土地管理法》和相关条例的规定，征用土地，用地单位应当依照法律的规定向被征对象支付土地补偿，青苗和安置费用，并妥善安排生产生活后方可对土地实施征收征用。参考答案

（二）出让 1. 土地使用权出让的概念是指国家以国有土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让（1）拍卖出让（2）招标出让（3）协议出让（4）挂牌出让土地使用权出让的年限 • 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

（三）划拨 1. 土地使用权划拨的概念与形式 • 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（1）有偿划拨（2）无偿划拨 • ①国家机关用地和军事用地； ②城市基础设施用地和公益事业用地； ③ 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④法律、行政法规规定的其他用地。 2. 土地使用权划拨取得的使用年限

某市一家国有企业因经营不善、连年亏损，便打算将企业所使用的划拨土地使用权作如下处理： ① 将1.5亩国有土地使用权抵押给产品供应方；② 私下将1.2亩国有土地使用权以协议出租、一次性收取租金的方式出租给公司职工张某等4人，协议出租期为50年，张某等4人可以该公司拖欠其本人的工资抵缴土地租金。问：该国有企业的做法是否妥当？ [案例11-2]

企业该做法不妥当。依据《房地产法》第24条规定，无偿划拨土地具有用途的限制，用于国家机关，军事用途，公共设施，基础设施等，该企业擅自改变了土地的使用性质，违反了法律规定。企业该做法不妥当。依据《房地产法》第24条规定，无偿划拨土地具有用途的限制，用于国家机关，军事用途，公共设施，基础设施等，该企业擅自改变了土地的使用性质，违反了法律规定。参考答案

二、房地产开发制度 • 房地产开发，是指在依据《房地产法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（一）城市房屋拆迁法律制度 1. 城市房屋拆迁的概念与特征 • 城市房屋拆迁，是指在城市规划区内的国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人进行补偿和安置的行为。 2. 城市房屋拆迁的原则

[案例11-3] 原告在被告（某农场）的场部建筑房屋，被告一直没有异议，且将该房屋列入被告的批准用地范围。后来，被告突然以原告的房屋是违章建筑为由而强行将之拆除，原告诉请法院判令被告停止侵害其土地使用权，并赔偿其因被告的侵权行为而遭受的损失。问：法院应当如何处理？

被告在原告建造并使用房屋过程中没有异议，并将其列入批准范围，应当认定房屋的合法性。在被告拆除原告房屋的过程中，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予补偿。被告在原告建造并使用房屋过程中没有异议，并将其列入批准范围，应当认定房屋的合法性。在被告拆除原告房屋的过程中，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予补偿。参考答案

（二）房地产项目开发 1. 房地产项目开发的内容 2. 从事房地产项目开发的企业资质要求

三、房地产交易制度 • 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（一）房地产转让 1. 房地产禁止转让的情形 2. 房地产转让的条件（1）出让方式取得土地使用权的转让条件。（2）划拨方式取得土地使用权的转让条件。 3. 房地产转让合同 4. 商品房预售

（二） 房地产抵押 • 房地产抵押的概念与范围 • 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 • 房地产抵押的注意事项

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（三）房屋租赁

[案例11-4] 2008年10月15日，出租人罗某与承租人刘某签订房屋租赁合同，合同约定：“罗某将该房租赁给刘某，租期一年，至2009年10月15日止，租金每月2000元。”2008年12月3日，罗某在未通知刘某的情况下，将该房屋出售给朱某，刘某获知租赁的房子被卖后，诉至法院要求确认罗某与朱某的房屋买卖合同无效，同时要求自己对该房屋行使优先购买权。问：刘某的主张能否得到法院的支持？

罗某在出售房屋时并未通知承租人刘某，行为存在瑕疵，刘某做为承租人在同等价格的情况下享有优先购买权，如果价格上不能达成一致，刘某研究可以根据“买卖不破租赁”的原则，要求新业主承担出租人的履约义务。罗某在出售房屋时并未通知承租人刘某，行为存在瑕疵，刘某做为承租人在同等价格的情况下享有优先购买权，如果价格上不能达成一致，刘某研究可以根据“买卖不破租赁”的原则，要求新业主承担出租人的履约义务。参考答案

四、房地产服务机构 • 1. 房地产中介服务的概念与种类 • 房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 • 2. 设立房地产中介服务机构的条件 • 3. 房地产中介机构的禁止性行为（一）中介服务机构

（二） 物业管理 1. 物业管理的概念业主的权利与义务（1）业主的权利（2）业主的义务

【综合案例】 2009年7月，某市航运公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，航运公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的仓储公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后航运公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。此时航运公司却提出，土地的所有权属于国家，航运公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚决不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求航运公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。问：（1）航运公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？（2）航运公司与仓储公司签订的租赁合同是否有效？为什么？（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利？为什么？（4）本案应如何处理？

参考答案 （1）可以。土地使用权可以抵押，但划拨取得使用权除外。（2）有效。按照公示公信原则，便于国家对不动产的管理，在房屋租赁上法律设定了登记备案制度。房屋租赁合同未经登记备案的，合同对双方当事人有效，但不得对抗第三人。（3）不能。租金来自于租赁合同，银行不是合同相对人不得主张基于合同的租金权利。（4）本案银行拥有收回贷款取得利息的权利，并可以在贷款人违约之下基于贷款合同拍卖土地使用权，但主张租金权利不能获得支持。另外，基于“买卖不破租赁原则”，仓储公司拥有继续租用该仓库的权利直到原来租用合同届满。

一、判断题 1.√ 2.√ 3.× 4.× 5.√ 二、单项选择题 1.B 2.D 3.A 4. B 5.C 三、多项选择题 1． ABCD2.ABCD 3． ABC4. ABCD5. ABC 【习题】

第十一章 房地产法