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物 业 管 理 概 论. 主编：谢希钢 编写人员 ：谢希钢、周向群、杨群. 目 录. 1 物业管理概述. 6 物业管理市场与招投标. 2 物业管理相关理论. 7 物业管理企业财务. 3 物业管理的内涵. 8 物业管理法律法规. 4 物业管理的组织机构. 9 物业管理制度. 5 业主和业主委员会. 10 物业管理的发展. 1 物业管理概述.
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物 业 管 理 概 论 主编：谢希钢 编写人员 ：谢希钢、周向群、杨群
目 录 • 1 物业管理概述 • 6 物业管理市场与招投标 • 2 物业管理相关理论 • 7 物业管理企业财务 • 3 物业管理的内涵 • 8 物业管理法律法规 • 4 物业管理的组织机构 • 9 物业管理制度 • 5 业主和业主委员会 • 10 物业管理的发展
1.1 物业管理的起源与发展 • 1.1.1 物业管理的起源 • 19世纪60年代的英国 奥克维亚·西尔（Octavia Hill）女士 • 19世纪末的美国 1908年，美国芝加哥摩天大楼的管理者乔治·A·霍尔特组织了“芝加哥建筑物管理人员组织”（Chicago Building Managers Organization,CBMO） 1911年，美国又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owner and Managers Association,BOMA）。 • 1970年亚洲 香港政府在制定了《多层建筑物条件》，又先后制定了《房屋条例》、《建筑物管理条件》等法规。
1.1.2 物业管理在中国大陆的发展 • 1）物业管理的发展历程 • 第一阶段：起步阶段（1980年至1985年）。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生，标志着物业管理在我国开始起步。 • 第二阶段：探索阶段（1985年至1994年）。以深圳市全面推行物业管理和建设部召开第一次全国住宅小区管理工作会议为标志。 • 第三阶段：发展阶段（1995年至今）。以建设部1995年初在深圳召开全国物业管理座谈会为标志。
2）我国物业管理的发展现状 ⑴现阶段我国物业管理的发展特点 • ①物业管理的普及率不断提高 • ②物业管理的市场竞争机制基本形成 • ③物业管理的内涵进一步拓展 • ④物业管理行业的品牌意识不断加强
⑵当前我国物业管理发展中存在的问题 • ①物业管理法制滞后 • ②物业管理运作欠规范 • ③业主委员会名实难符 • ④房屋共用部位、共用设施设备维修基金管理不落实 • ⑤行业队伍素质偏低，人才短缺
1.2 物业与物业管理 • 1.2.1 物业 • 1.2.1.1 物业的含义 “物业”一词原出于港澳及东南亚一带，意为单元性的房地产，既指单元性的地产，也指单元性的建筑物。 英语中物业表示为：“Estate”或“Property”，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”、“不动产”等，是一个较为广义的范畴。 从物业管理的角度出发，一般认为“物业”是指已建成并投入使用的各类建筑物及与之配套的设备、设施和场地，一个完整的“物业”至少应包括建筑物、设备、设施、场地四个要素。
根据物业使用功能的不同，物业可分为以下类型：根据物业使用功能的不同，物业可分为以下类型： 1）居住物业。包括住宅小区、公寓、别墅、度假村等。 2）商业物业。包括写字楼、商业大厦、商业广场、酒店、宾馆等。 3）工业物业。包括工业厂房、仓库等。 4）其它物业。如车站、码头、体育场馆、医院、学校等。 物业的类型不同，使用功能也不同，其物业管理的内容、要求和特点也存在很大区别。
1.2.1.2 物业的特性 • 1）商品特性 • 2）权属性 • 3）多样性 • 4）长期性 • 5）固定性
1.2.2 物业管理 • 1.2.2.1 物业管理的含义 • 1）广义的物业管理概念 是由物业的含义引申出来的，它泛指一切为了物业的正常使用、经 营而对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务。 • 2）狭义的物业管理概念 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物 业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
1.2.2.2 物业管理的性质 从物业管理的概念可以得出，物业管理具有以下基本性质： • 1）服务性 • 2）综合性 • 3）社会性 • 4）专业性 • 5）经营性
1.2.2.3 物业管理与传统房屋管理的区别 • 1) 我国传统的房屋管理体制的特征 我国传统的房屋管理，是指由政府的职能部门，对国有房产，以行政手段进行管理的一种体制。传统房屋管理有以下几个重要的特征： • ⑴管理者为政府职能部门，如市、区房管局和基层单位——房管所（站）、管养段。 • ⑵管理单位并非企业，而属于事业单位。 • ⑶管理对象是国有房产（或其它直管公房），一般情况下，房管部门既拥有房产的管理权又拥有其产权。 • ⑷管理手段基本上为行政手段，经费主要来源于低租金和国家的财政补贴，管理服务是无偿提供的，是福利型的管理。 • ⑸用户只能被动接受管理，别无选择。 • ⑹管理内容单一，一般只限于房屋及附属设备的维修、养护。管理效果不佳，物业寿命缩短，社会财富浪费。
2) 物业管理与传统房屋管理的区别 • ⑴管理实体的性质不同。 传统的房屋管理模式是一种行政性、福利型的房管模式，管理者主体是政府机构——各地区房管部门及其下属的事业单位——房管所（站）。物业管理则是由具有企业法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司实施。 • ⑵管理手段不同。 传统房管采用行政手段为主直接进行福利型的封闭式管理，管理单位长期不变。物业管理运用经济手段进行市场化的有偿服务，管理单位实行聘用任期制。
⑶所管房屋的产权结构不同。 传统的房管房屋绝大多数是国家或单位所有，属公产，其产权关系单一，使用人不是产权人。物业管理所管房屋产权多元化，以商品房所有者为主。 • ⑷业主和用户的地位不同。 传统房管由于产权单一，房管基本上成了一种单向行为；一切由管理单位说了算，使用人处于被动接受管理的地位。物业管理是一种契约行为，业主和用户与物业管理者通过共同认可的合同联系起来，明确了双方的责、权、利，业主和用户居主导地位。 • ⑸服务内容有区别。 传统房管以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。物业管理则实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务于人，并以人为核心提供物质和精神双重性服务。
1.2.2.4 物业管理的作用 物业管理与传统的房屋管理模式相比是一个进步。这个进步不仅是体现在作为一种管理体制，物业管理更适合社会主义市场经济体制；更体现在物业管理具有许多传统房屋管理所不具备的巨大作用。从国外和国内开展物业管理的实践看，物业管理的巨大作用主要体现在四个方面: • 1）物业管理能够为业主和用户创造并保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境和氛围 • 2）物业管理可以确保物业功能的正常发挥 • 3）物业管理可以延长物业的使用年限 • 4）物业管理有助于提高城市管理的专业化、社会化、现代化水平
2.1 物业管理与经济学 理解物业管理，首先人们是把它作为一项经济活动来看待的，这涉及经济学中的产权理论、价值—价格理论等。又因为它提供的服务在市场中实现了生产、交换、分配、消费过程的统一，所以它与市场基本经济规律又密不可分。与此同时，政府的调控作用也参与其中，最终使物业管理成了与现代经济学高度相关的行业。
2.1.1 产权理论 • 2.1.1.1 产权的界定 经济学界认为，从资产本身的社会属性来判断，所有的资产都可以划分为三大类：私人性资产、公共性资产、介于私人性和公共性之间的准公共性资产。 • 1）私有产权 • 2）社团产权 • 3）集体产权
2.1.1.2 建筑物区分所有权 作为现代民法中一项重要的不动产所有权形式，建筑物区分所有权不同于前面所界定的私有产权，也不同于集体产权，而是一种复合形态的所有形式。 • 1) 区分所有权的概念 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的公共关系所生的成员权之总称。
2）区分所有权的特征 建筑物区分所有权作为一种特殊的复合性的不动产所有权形式，具有区别于一般不动产所有权的特征： • ⑴复合性 • ⑵专有所有权的主导性 • ⑶一体性 • ⑷登记公示性 • ⑸权利主体的多重性
3）区分所有权的种类 • ⑴纵切型区分所有权 • ⑵横切型区分所有权 • ⑶混合型区分所有权
2.1.1.3 住宅区里的产权形态 为了论述方便，以图2—1为例说明。在图2—1中，长方形的虚线表示某住宅区；甲、乙、丙、丁连体或不连体的一梯两户的住宅楼，其中甲、丙各6层，乙、丁各8层加设升降电梯。假设这些住宅均已分套出售，各有业主，借助此图形，我们来分析物业的产权特征。
1）专有部分 单元套房业主专有所有权的物业是一个以立方米计量的空间，其计算公式为： 式中：V——体积（m3）; m——入户门内的净使用面积（ m2）; m’——内部固定构件（如隔墙、壁柜等）的面积（m2）; h——空内净高（m）。
2）部分共用 是指某资源为一定范围内的人所共同拥有和使用。例如，甲幢的步行楼梯间（含楼梯间）及其周边外墙，应为101室～602室计12个单元套房的区分所有人所共有；乙幢的升降电梯、附设步行楼梯（均含楼梯间）及其周边外墙，应为乙楼103室～804室计16个单元套房的区分所有人所共有；甲、乙两幢住宅楼垂直投影范围内的土地使用权、地基基础以及相互间的连体墙，则为101室～804室计28个单元的区分所有权人所共有。 3）全体共有 在整个平行四边形的虚线内（即某住宅小区内），除以上列举的专有部分、部分共有的权利客体以外的其余部分，如道路，绿化等，应为该住宅区所有区分所有权人全体所有。
2.1.1.4 异产毗连的和约定安排 1989年国家建设部发布5号令《城市异产毗连房屋管理暂行规定》。“异产”是指不同所有权人的房屋，“毗连”是指房屋的相邻或相连。“异产毗连”即指由“区分所有”权利客体相互构成的产权关系。这个规章的发布，第一次在我国提出了处理此类财产关系的政策框架。
2.1.2 价格理论 • 2.1.2.1 物业管理的供需分析 中国住房制度的改革尚处于过渡期，于是出现了物业管理的两种供给： • 一是应市场需求产生的供给; • 二是在转轨中由原房管部门改制而产生的供给。
2.1.2.2 物业管理的价格分析 • 1）价格参数的过分繁杂。 • 2）物业管理价格的交易成本。 • 3）边际成本。 • 4）市场形态的影响——物业管理市场竞争的不充分性。
2.1.3 价值规律与宏观调控 • 2.1.3.1 物业管理与价值规律 价值规律在经济活动的四大环节中表现形式不一，分别是生产领域的价值决定规律、交换过程的价值规律、分配环节的按比例分配资源规律及消费领域的价值实现规律。故此，物业管理的运行也须从这4方面入手。 • 首先，物业公司欲在市场竞争中处于不败地位，必须走质量取胜之路。 • 其次，物业管理的盈利是以收费方式实现的。 • 再者，在物业管理方兴未艾的现阶段，市场对其的需求正随着房地产业兴旺而节节攀升。但总体而言，这种需求仍大大滞后，不成比例，物业管理在市场中量的扩张还大有潜力可挖。 • 最后，市场竞争激烈的不争事实，要求物业公司挣脱行政、条块的束缚，引入竞争机制，实现优胜劣汰。
2.1.3.2 物业管理与政府调控 政府对物业管理的间接控制，主要是本着“确保双方合理利益”的原则，制定切实可行的规章制度，在发生争议和需要平衡时，由政府相关部门出面协调。而这种协调必然要求政府部门与业主和物业公司发生一定的联系。
2.2.1 特殊的行业管理 管理起源于人们的共同劳动，在人们组成集体去达到共同目标的时候，就必须进行管理以协调各成员的活动。管理是人们运用已掌握的知识，对管理对象进行一系列有组织、有意识的实践活动，以达到最佳预期目标的循环过程。 管理须发挥以下职能: 1）计划 2）组织 3）领导 4）协调 5）控制 2.2 物业管理与管理学
管理物业既包括“硬管理”，还含有“软管理”。管理物业既包括“硬管理”，还含有“软管理”。 • 1）公司管理----公司管理是指物业公司为保证工作效率、而在公司内部进行的管理。 • 2）硬管理----物的管理 • 3）软管理----秩序的管理
1）物业管理决策与计划 2）物业管理组织 3）物业管理领导 4）物业管理控制 5）物业管理协调 物业管理职能是一个有机的整体。通过决策和计划，可以明确物业管理的目标和方向；通过组织，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；通过领导职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。 2.2.2 管理学的具体应用
2.3 物业管理与法学 • 2.3.1 物业管理法律关系的构成 物业管理法律关系作为法律关系的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形成的权利义务关系。如同其他任何法律关系一样，物业管理法律关系，也是由三个要素构成：主体、内容和客体。
1 2 3 4 1）物业管理法律关系的主体 • 自然人 • 法人 • 国家机关 • 其他组织
(1) 权利 1.主体可以作出一定的行为或不作出一定的行为； 2.主体可以要求他人作出一定的行为或不作出一定的行为。 (2) 义务 1.义务人必须作出一定的行为； 2.义务人必须不作出一定的行为。 2）物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容就是物业管理法律关系的主体依法享有的权利和依法承担的义务。
3）物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体，是指物业管理法律关系中主体的权利和义务所共同指向的对象。 客体的行为，可以分为两类： 一类是国家机关的行政行为。如房地产行政机关依法核准物业管理企业资质等级的行为，房地产行政机关依法监督、指导和管理业主委员会的行为等等； 另一类是平等主体之间的民事行为。如物业管理企业依物业管理合同从事清洁、绿化、保安、维修等管理服务行为等等。
委托是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不支付报酬）的活动。委托是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不支付报酬）的活动。 《民法通则》第63条规定，代理是”代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。” 《民法通则》第64条规定：“代理包括委托代理、法定代理和指定代理。” 2.3.2 委托—代理
2.3.3 物业管理的委托—代理关系 传统的产权人与管理者之间的关系是一种管理与被管理的关系，而在现代物业管理中则变成了“委托—代理”关系。也就是说，房屋产权人为了使自己名下的物业能正常使用，保值增值，需要在市场寻找合适的“代理人”，将其物业的管理权委托给代理人使用。当物业管理公司通过委托合同获得该物业的管理权，产权人与管理者之间的委托—代理关系即告成立。
2.3.4 物业管理的委托—代理问题 左右管理效率和效益的几个主要问题如下: • 1）产权利益 • 2）监督距离 • 3）激励机制 • 4）行为能力
2.3.5 物业管理委托—代理问题的解决 • 1）在业主权利方面 2003年9月1日起实施的《物业管理条例》 • 2）在市场成分方面 ⑴当出售率达到一定比例（如50%）或入住一定时间组建业主委员会。 ⑵创造“威胁替代”环境。 • 3）在激励机制方面 合同谈判和定期评议。 • 4）在政府介入方面 ⑴物业管理立法。 ⑵结合住房制度改革，推行物业管理，培养物业管理市场运作体制。 ⑶做好有关行政管理工作，如资质审批、价格登记备案等。
3.1 物业管理的基本内容 物业管理的根本宗旨是为全体业主和物业使用人提供并保持良好的生活、工作环境，尽可能满足他们的合理要求。在物业管理工作实践中，物业管理企业一般是在物业竣工验收后，通过签订物业管理委托合同而正常介入物业管理的。但是物业管理企业也可以早期介入物业管理服务。
3.1.1 物业管理的早期介入与前期物业管理 3.1.1.1 物业管理的早期介入 • 1）物业管理早期介入的概念 管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设， 从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。物业管理企业早期介入的咨询服务对象，主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商承担。
2）物业管理早期介入的工作内容 ⑴投资立项阶段 ⑵规划设计阶段 ⑶施工建设阶段 3）物业管理早期介入的意义 ⑴物业管理早期介入能促使那些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决，减少使用中的后遗症。 ⑵物业管理早期介入是对所管物业的全面了解。
3.1.1.2 前期物业管理 1）概念 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 2）前期物业管理的工作内容 • ⑴草拟物业管理方案，承揽物业管理任务。 • ⑵签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系。 • ⑶设计管理模式，草拟管理制度。 • ⑷建立服务的系统与网络。 • ⑸办理移交接管与入伙事宜。
3.1.1.3 物业管理的早期介入与前期物业管理的关系 一般来说，物业管理由早期介入阶段进入前期物业管理阶段，是以物业的接管验收，物业管理公司与开发商签订前期物业管理合同为标志，两者既有联系又有区别。其区别主要表现在： • 1）是否拥有对于物业的经营管理权 • 2）是否承担相应的民事责任
3.1.2 日常物业管理 3.1.2.1 基本业务 • 1）房屋建筑主体的管理 • 2）房屋附属设备、设施的管理 • 3）相关场地的维护与管理 • 4）消防设备的维护、养护与更新
3.1.2.2 专项业务 1）环境卫生的管理 2）绿化管理 3）治安管理 4）消防管理 5）车辆道路管理 3.1.2.3 特约业务 1）代办各种公用事业费 2）代购车、船、机票 3）代订代送报刊杂志 4）代聘家教、保姆、护理、小时工等 5）代室内清洁 6）业主或使用人委托的其他服务
