物業交易淺讀

林新強 物業交易淺讀林李黎律師事務所合伙人中國委托公証人

課程目標

1. 可以買貴樓不能買錯樓 • 樓市有高低潮1983, 1986, 1987, 1989, 1991, 1993, 1997 • 買錯樓：有斜坡在附近、鬼屋、有人跳樓、業權不完整……

2.不同種類的樓宇，其買賣手續，有些少變化：2.不同種類的樓宇，其買賣手續，有些少變化：屋苑、丁屋、居屋、拍賣、承按人的迫倉樓和一般的樓宇買賣。

3. 一般買賣程序和要注意的重點。 (一) 買賣程序 (a) 代理/律師/安排按揭貸款 (b) 臨時合同 (c) 侓師 (d) 確定按揭貸款 (e) 正式買賣合同 (f) 律師審查業權 (g) 驗樓 (h) 成交 (i) 完成整個物業交易手續

(二) 注意重點 (a) 選擇合適的地產代理、有經驗的律師和做足功夫 - 地產代理 - 律師 - 靠自己 - 看更安排按揭貸款 - 注意利率、罸息、可否用自己律師、不防貨比三家。

(1) 問題： 臨時買賣合約需要考慮的問題和相關條文落名 (印花稅？)、價錢 (地產代理、報紙?)、物業地址(唐樓? )、成交日期(抄樓、確認人？)、按金(放訂否？)

(2) 相關條文 : 有關訂金 (i)正式合約：某年某月某日或以前須簽署正式買賣合約及買方須付訂金：港幣______。 (ii) 港幣_____須在簽署正式買賣合約時付清作為首期餘款正式買賣合約須於_____或之前簽妥。

(iii)所有買方支付的訂金須交付賣方其代表律師作中間人託管，直至賣方能証明買方代表律師滿意樓價尾數足夠清還樓宇之按揭貸款(iii)所有買方支付的訂金須交付賣方其代表律師作中間人託管，直至賣方能証明買方代表律師滿意樓價尾數足夠清還樓宇之按揭貸款 (及買方代表侓師滿意業主之業權完整) 買方可以用銀行支票支付大訂

(c) 盡快找有經驗律師

(d) 確定按揭貸款 - 確保足夠金錢成交 - 同一律師代表好處

(e) 正式買賣合同 -條文比臨時合約多 -目的 -不能達成協意？

(f) 律師審查業權 - 澄清業權問題

(g) 驗樓 - 盤點傢俬 - 核對樓宇費用 - 了解樓宇狀況

(h) 完成交易 - 成交時間的重要性 - 樓市高底潮的影響

(i) 交易後的手續 - 登記轉讓契等 - 送契到按揭銀行或新買家

4. 個案實錄特顯律師的重要性

重溫整個物業買賣程序 代理/律師/安排按揭貸款 • 臨時合同 • 律師 • 確定按揭貸款 • 正式買賣合同 • 律師審查業權 • 驗樓 • 成交 • 完成整個物業交易手續

- 時刻為重 (一) 安排按揭貸款失誤

(二) 重温在臨時合同交付大訂的條款 -御用大律師都睇錯？

(三) 律師審查業權 (a) 如何審查業權? (b) 做見習律師時的經驗 - 按揭解契 - 公司查冊 (c) 業權文件需要起碼是經核証副本 Chan Kam Sing and other v. Lam Ping Ping Grace [1989] MP3276

(d) 業主拒絕提供在土地註冊處上有記錄的按揭契(d) 業主拒絕提供在土地註冊處上有記錄的按揭契 (e) 官判有非法僭建物的樓宇無問題 (f) 法官自打嘴巴 - Lai v. Chan [1987] MP 2206 unreported - Kok Yun Kuen v. Au Yeung Bik Tai and others [1991] HCMP No.2021

(四)律師完成物業交易後的工作 有限公司業主在轉讓契上的簽名方式不符合其組織章程之規定

(五) 買賣雙方打官司不一定是對立的 香港法例第219章物業轉易及財產條例第12條「藉呈請書或原訟傳票向法院提出申請（公正地判決）任何土地售賣或交換的任何合約所引起的任何問題」

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