토지이용규제와 보상의 문제

1. 토지이용규제와 보상의 문제 • 우발이익(Windfall)과 우발손실(Wipe-out) 발생 • 개인의 노력과 상관없이 제도적으로 유발 토지이용규제 효과

2. 토지이용규제와 보상의 문제 • 우발이익 환수나 우발손실의 보상 • 개발이익과 달리 어떠한 장치도 마련되어있지 않는 것이 상례 • 많은 경우 토지이용규제와 우발이익이나 우발손실 사이의 인과관계가 간접적이고 불명확하기 때문 • 형평과 효율의 차원에서 적절한 대책이 필요 토지이용규제 효과

3. 토지이용규제와 보상의 문제 • 정의 • 환수된 우발이익을 보상으로 지급하는 지역•지구제 • 단점 • 우발이익과 우발손실의 효과를 금전화해서 추정하는 데 발생하는 문제 • 지급능력의 문제 = 토지세 세입의 충분성 문제 • 장점 • 형평의 문제 해소 가능 • 토지이용의 효율을 높일 수 있음 수용부 지역·지구제

4. 토지이용규제와 보상의 문제 • 의의 • 토지소유권은 인정하되 개발권을 정부가 토지소유자로부터 미리 매입하는 제도 • 목적 : 우량농지 보전 • 장점 • 높은 호응도, 농지보전의 영속성 제고, 재정적 안정성 제고 • 단점 • 과도한 재정부담, 집적의 이익 곤란, 대상농지선정의 장기화, 과잉보상의 여지 • 개발권선매제도의 성공을 위한 조건 • 농지나 공지를 생활환경의 일부로 인식하는 것 개발권선매제도

5. 토지이용규제와 보상의 문제 • 개발권 양도제도의 취지 및 전제조건 • 막대한 경비 조달을 위해 등장 • 엄격한 토지이용규제, 충분한 보상, 재정부담 최소화, 용도규제의 용이한 전환 • 내용 • 개발권 양도제의 구조 : 보전지역(송출지역)과 개발지역(수용지역) • 개발권 양도제의 구분 : 제1세대, 제2세대 • 시행절차 • 종합토지이용계획 작성 → 증서 발급 → 증서를 양도가능하게 함 →토지이용밀도에 관한 상한선을 설정하고 개발권 부여 개발권양도제도

6. 토지이용규제와 보상의 문제 • 개발권양도제도 성공을 위한 전제조건 • 수용지역 잘 선정 • 규제과정과 허가과정의 투명성 • TDR 구입의 이익 확실히 보장 • 이해관계자들을 이해시킬 것 • TDR은행의 설립 • 한계 : 고밀도개발에 대한 수용지역의 반발 • 개발권 발급량의 결정 및 개발권 배정방법 • 개발권 발급량의 결정 : 현저한 과소보상이 되지 않도록 결정, 전환율 결정 • 개발권 배정방법 : 면적에 비례, 시장가치 기준, 우발손실에 비례 개발권양도제도

7. 토지이용규제와 보상의 문제 • 개발권에 대한 수요 및 공급 • 충분한 개발권 수요를 위한 규제당국의 조치 • 개발권 수요의 결정요인 : 지가, 토지이용규제의 강도, 건축수요, 개발권 전환율 • 공급의 결정요인 : 발급된 개발권의 수개발권 소유자의 현금필요성 및 미래시장에 대한 기대 • 개발권 양도제도의 성과 • 성과 : 토지이용규제로 인한 재산상의 손실을 개발이익으로 보상 • 문제점 : 보전지역의 우발손실이 다른 지역(개발지역)에 우발손실을 입히면서 보상될 수 있음 개발권양도제도