公寓大廈管理條例之規約與案例研討

1. 公寓大廈管理條例之規約與案例研討 臺北市政府法規委員會 資深法務專員 張雨新 2014年4月1日

2. 規約之意義 • 公寓大廈管理條例第3條第12款規定：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」 • 規約應解釋為經一定成數區分所有權人之合同行為，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，屬於公寓大廈之「居家憲法」。 • 區分所有權人可以透過集會之方式自行訂定，只要不違反法律強制、禁止之規定或違反公共秩序善良風俗即可。

3. 公寓大廈是否必須訂定規約？ 三安目標 • 公共安居 • 公共安寧 • 公共安全

4. 規約之產生 • 依第28條第1項規定，當公寓大廈建物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3個月內召集區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向地方主管機關報備。 • 嗣後，依第31條規定，由區分所有權人會議以決議程序為之，即「應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權人比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」通過之決議。

5. 與規約相關之條文 • 第23條規定，「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」茲以本條例其他條文所訂得以規約規定之事項，整理如下： • 第10條第2項，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。（規約規定共用部分費用分擔方式） • 第15條第1項，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。（依使用執照及規約使用之義務）

6. 規約之產生 • 第16條第4項，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。（維護公共衛生、安寧之義務） • 第25條第3項，區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一年至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。（召集人任期之規定）

7. 規約之產生 • 第29條第2項，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。（自律性維護機制） • 第31條，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。（會議之決議方式）

8. 規約相關法律問題－(公10)－案例1 • 第10條第2項，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 • 管理委員會可否自行決議共用部分（例:停車位）費用分擔方式？ • 最高法院民事判決 92年度台簡上字第3號 管理委員會就共用部分或約定共用部分之管理維護費用，並無決議之權限。

9. 規約相關法律問題－(公10)－案例2 • 規約可否授權管理委員會自行訂定共用部分費用分擔方式？ • 板橋地方法院民事判決87年度訴字第1612號 經區分所有權人會議依決議或規約授權管理委員會決定，則管理委員會在授權範圍內，自得訂立相關辦法拘束區分所有權人，惟逾越授權範圍，縱有管理委員會決議，亦不得拘束區分所有權人。

10. 規約相關法律問題－(公10)－案例3 • 規約授權管理委員會訂定停車位收費金額，但管委會就非住戶租購停車位之管理費高於住戶三倍之收費？ • 高等法院民事判決96年度上易字第424號 • 規約授權管理委員會可議決停車位之管理費收費金額。 • 管理委員會之決議違反公平原則、比例原則，應屬無效。

11. 規約相關法律問題－(公15)－案例4 • 第15條第1項，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。 • 規約規定：「本大樓之陽台不得設置鐵鋁窗」 是否合理？ • 公寓大廈管理條例第8條第1項 →規約／決議＋主管機關報備＝住戶應受拘束 • 公寓大廈管理條例第49條第1項 →制止→新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰 ＋限改＋連續處罰(他律性維護機制)

12. 規約相關法律問題－(公15)－案例4-1 • 公寓大廈管理條例施行前已存在之鐵鋁窗，於條例施行後，可否以規約禁止設置鐵鋁窗?可否處罰? • 最高行政法院92年度判字第1322號判決 • 買受人繼受該區分所有建築物之設備、狀態、位置所衍生之一切權利義務而言，並不含原區分所有權人應負行為罰之義務。 • 住戶之違反行為及管理委員會或主管機關之制止行為，均須對於公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。至公寓大廈管理條例施行前，如有違反規定變更使用者，因屬既存之違建，僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理，方符法規不溯及既往之原則。

13. 規約相關法律問題－(公15)－案例5 • 規約規定：「本大樓之外牆不得設置冷氣主機（含管線）」 是否合理？ • 高等法院臺中分院民事判決93年度上字第204號 • 公寓大廈管理條例第8條之有關「設置廣告物或其他類似之行為」規定，並未包括冷氣主機之設置。 • 公寓大廈管理條例第3條第4款亦僅就公寓「共用部分」定義為立法解釋，無關乎系爭冷氣主機之裝置。如主張大樓「外牆」之「共同部分」，在無區分所有權人決議之情形下，自不得設置系爭冷氣主機云云，顯有誤會。 • 景觀法草案、臺北市景觀自治條例草案

14. 規約相關法律問題－(公15)－案例6 • 規約規定：「汽車停車位，不得放置機車或汽機車互為交互使用停放 」 是否合理？ • 臺中高等行政法院判決96年度簡字第401號 • 訴願決定及原處分撤銷 • 原告向建商買受之停車位，即屬原告之專有部分，原告就其買受之停車位停放機車，並非存放其他物品，亦未占用公共設施部分，即未違反停車空間與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。

15. 規約相關法律問題－(公15)－案例7 • 規約規定：「本大樓不得經營某種行業（如老人養護所、美容院及仲介公司等）或限制營業時間」 是否合理？ • 肯定說:從財產權負擔之觀點，以規約既係區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議應共同遵守事項，則區分所有權人應受規約之拘束。 • 否定說:規約應不得限制區分所有權人對其專有部分之使用、收益、處分。（公４）

16. 規約相關法律問題－(公15)－案例7 • 實務意見： • 內政部86年2月26日臺內營字第8672309號函 (否定說）。 • 最高法院71年臺上字第737號判例—規約為私權契約，不得較都市計畫法、建築法等有更嚴格之標準。 • 限制營業時間?否定-除法律另有限制外，得自由使用，排除干涉。

17. 規約相關法律問題－(公15)－案例8 • 臺北市文山區台灣關愛之家案 • 臺北地方法院民事判決95年度重訴字第542號 • ＯＯ社區區分所有權人會議所為之系爭決議乃針對關愛之家協會即住戶關於系爭房屋使用之限制。 • 規約規定住戶不得收容傳染病患，並無違反憲法第10 條「人民有居住及遷徙之自由」規定或違反公序良俗、比例原則。

18. 規約相關法律問題－(公15)－案例8-1 • 高等法院民事判決95年度上易字第1012號 • 公寓大廈管理條例第23條第1項亦規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」 • 人類免疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條例於96年7月11日公布施行，該條例第4條第1項：「感染者之人格與 合法權益應受尊重及保障，不得予以歧視，拒絕其就學、就醫、就業、安養、居住或予其他不公平之待遇。 」

19. 規約相關法律問題－(公16)－案例9 • 第16條第4項，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。 • 公寓大廈裡可以飼養寵物嗎？ • 住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。(必須載明於規約始生效力，公23第2項③) • 從該項反面來看，是允許在公寓大廈中飼養動物的。 • 違反者→三千以上一萬五以下罰鍰＋限改＋連續處罰（公47）

20. 規約相關法律問題－(公16)－案例9-1 • 規約原未禁養寵物，但之後於區分所有權人會議通過新增禁養寵物規約，原住戶當初入住時其住戶公約並未規定禁養寵物，是否仍可飼養寵物並遵守飼養寵物的規定即可? • 基於新法不及於舊法及法律不溯及既往的法律觀點不受拘束？ • 臺南地方法院民事判決94年簡上字第68號判決--不論是否於規約成立後遷入，均須受此規約之拘束。

21. 規約相關法律問題－(公25)－案例10 • 第25條第3項，召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一年至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。 • Ｑ：規約約定召集人任期二年，連選連任二次？ 　 Ａ：否定－強制規定，避免壟斷。 • Ｑ：規約約定區分所有權人會議召集人委託他人代理？ 　 Ａ：否定－無明文規定可委託代理。

22. 規約相關法律問題－(公25)－案例11 • 最高法院民事判決92年度台上字第2517號 • 無召集權人召集之會議（當然無效）－－確認該會議決議不存在之訴 • 區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。 • 適例：召集人非區分所有權人而召集會議（公25第3項)

23. 規約相關法律問題－(公25)－案例11-1 • 臺北地方法院民事判決96年度訴字第2050號 • 有召集權人召集之會議，但召集程序或決議方法違反法令－－撤銷會議決議之訴 • 類推民法第56條第1項撤銷總會決議規定:以區分所有權人當場對於召集程序或決議方法表示異議者，始得在決議後3個月內提起撤銷之訴。 • 可否繼受撤銷訴權？

24. 規約相關法律問題－(公25)－案例11-1 • 適例: • 召集程序違法: • 非急迫情事召開臨時會，未於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人(公30第1項) • 管理委員之選任事項以臨時動議提出。 • 決議方法違法: • 以問卷回收方式代替區分所有權人會議決議? • 議案由主席裁示以鼓掌通過?

25. 規約相關法律問題－(公29) • 第29條第2項，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。

26. 規約相關法律問題－(公29)－案例12 • 最高法院民事判決92年度台上字第9號 • 按公寓大廈應成立管理委員會，管理委員會之組織及選任應於規約中定之。查本件大樓規約第五條第二項、第四項規定：「管理委員名額之分配，得以分層、分棟等分區方式劃分。並於選舉前十五日由召集人公告分區範圍及分配名額」；「管理委員選任時應予公告，解任時，亦同」。 • 惟系爭住戶臨時會之開會公告事項，既未載明改選管理委員，亦未於選舉前十五日公告管理委員名額之分配及分區範圍，而以臨時動議方式為之，即與上開大樓規約之規定有違，從而依此項住戶臨時會所選出之管理委員，難謂合法。

27. 規約相關法律問題－(公29)－案例13 • 基隆地方法院民事判決91年度訴字第196號 • 管理委員之選舉除規約另有訂定外，雖非須召開區分所有權人會議始得為之，然有關管理委員參選之資格、任期、投票方式及當選票數等與管理委員選任有關之事項，仍應召開區分所有權人會議，以決議方式於規約中明文訂定。 • 至於管理委員會乃性質上僅係執行機關，並非意思機關，且有關管理委員之選任，又係與其組織本身利害攸關之事項，基於組織之特性及利益迴避之原則，自無自訂選舉辦法規範管理委員選任方式之權限。

28. 規約相關法律問題－(公29)－案例14 • 公寓大廈管理委員罷免得否於區分所有權人會議以臨時動議提出？ • 內政部95年11月17日台內營字第0950806835號 1.「罷免」之性質係屬「解任」。又規約內之「解任」規定，如對於主任委員、管理委員之「罷免」方式已有明定，依規約之規定，未規定者，依區分所有權人會議之決議。 2.「罷免」之性質係屬「解任」，故條例第 30 條第 2 項規定之範疇，自不包含管理委員之罷免，其管理委員之罷免，若規約未規定不得以臨時動議於區分所有權人會議提出，該罷免於區分所有權人會議以臨時動議提出時，尚非條例所不許。 →規約得規定罷免案不得以臨時動議提出。

29. 規約相關法律問題－(公29)－案例15 • 公寓大廈專有部分之共有人，可否同時被選任為管理委員會之管理委員？ • 內政部94年06月02日台內營字第0940083737號 有關公寓大廈專有部分共同登記之區分所有權人，可否同時被選任為管理委員乙節，查條例尚無明文限制。惟依上開條文規定意旨， 除區分所有權人會議決議或規約另有規定外，如具有住戶之身分，自得被選任為管理委員，其管理委員之選任，得依前揭條例於規約規定，未規定者依區分所有權人會議之決議為之。→規約得規定共有人不得被選為管理委員

30. 規約相關法律問題－(公29)－案例16 • 非居住於公寓大廈內之區分所有權人，可否當選為該公寓大廈管理委員會委員？ • 內政部93年10月14日台內營字第0930086958號 有關非居住於大廈內之區分所有權人者，除區分所有權人會議或規約另有規定外，得被選任為管理委員→規約得規定非居住人不得被選為管理委員 • 非區分所有權人之住戶，可否當選為該公寓大廈管理委員會委員？(公29第5項) 除區分所有權人會議或規約另有規定外，得被選任為管理委員→規約得規定住戶不得被選為管理委員

31. 規約相關法律問題－(公31) • 第31條，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

32. 規約相關法律問題－(公31)－案例17 • 可否以區分所有權人會議，於規約自訂不同於第31條之決議人數? • 基於社區自治之精神，得於規約為不同規定，訂定較寬鬆或嚴格之標準。

33. 規約相關法律問題－(公31)－案例18 • 區分所有權人會議因未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達31條定額者，如何處理？ • 召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人 3 人並 5 分之 1 以上及其區分所有權比例合計 5 分之 1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議（公32第 1 項）。

34. 規約相關法律問題－(公31)－案例18-1 • 承前，就同一議案重新召集會議時是否有期限之限制，及重新召集會議仍未達成決議時，可否再依同一議案重新召集會議，目前法無明文，且未限制須由同一召集人召集會議。（內政部93年06月10日台內營字第 0930084190 號） • 就同一議案重新召開會議時，與第一次會議應間隔多少時間？必須在第一次會議結束後，始得為第30條第1項之通知與公告。

35. 規約相關法律問題－(公31)－案例19 • 區分所有權人會議之出席人數與表決權如何計算？ • 內政部95年04月04日內授營建管字第 0950801808號 區分所有權人會議決議同意之計算，均係以「出席人數」作為計算基準，並以簽名簿作為第 27 條計算出席人數之依據。

36. 報告結束 敬請指教