Attivita professionale del perito
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ATTIVITA’ PROFESSIONALE DEL PERITO. GENERALITA’:

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Presentation Transcript
Attivita professionale del perito

ATTIVITA’ PROFESSIONALE DEL PERITO

GENERALITA’:

La stima può essere richiesta nell’ambito di una conflittualità tra le parti ( Valutazione estimativa o perizia) oppure in un contesto di non conflittualità ( valutazione economica o parere). Se la conflittualità può essere ricomposta in via bonaria la funzione del perito è solo di supporto tecnico-estimativo. Se invece la conflittualità è esasperata la sua ricomposizione avviene in sede giudiziaria nel ricorso del processo civile. Infine c’è l’arbitrato che consiste in una soluzione intermedia tra la via bonaria e quella giudiziaria che consiste in un preventivo accordo.

Con la legge finanziaria 2002 è stata introdotta la perizia giurata per scopi fiscali fatta da un tecnico( geometra ) per determinare il valore delle aree edificabili ai fini delle imposte IRPEF, REGISTRO, IPOTECARIE, CATASTALE.

Il perito ricevuto l’incarico, noto il quesito, dovrà sviluppare il procedimento individuando :

l’aspetto economico;

Stabilire il procedimento (sintetico o analitico );

Analizzare i rapporti legali ed economici esistenti tra persone e cose;

Rilevare i dati di fatto e ipotetici;

Elaborare i dati secondo il procedimento;

Stendere la relazione.


Procedimenti di stima
PROCEDIMENTI DI STIMA

  • Procedimenti sintetici:

  • Per confronto o comparativa;

  • Per valori tipici;

  • Storica e a vista solo in casi eccezionali e per fini statistici.

  • Procedimento analitico.

  • Nella stima dei fondi rustici sia che si sceglie il procedimento sintetico che analitico e per qualunque aspetto economico è importante reperire informazioni sui valori e parametri dei fondi simili a quello oggetto di stima.

    Per attingere queste notizie ci si rivolge:

  • Ad agenzie immobiliari;

  • Mediatori ed operatori economici;

  • Ufficio registro;

  • Studi professionali e notarili;

  • Commissioni provinciali;

  • I.N.E.A.


Stima dei frutti pendenti ed anticipazioni colturali
STIMA DEI FRUTTI PENDENTI ED ANTICIPAZIONI COLTURALI

  • Per frutti pendenti si intendono i prodotti delle colture erbacee o arboree, ben visibili come tali e prossimi alla raccolta.

  • Per anticipazione si intendono i prodotti in corso di maturazione non ancora visibili, perché nel momento della stima la coltivazione si trova in una fase di sviluppo iniziale.

  • I casi pratici in cui si ricorre alla stima dei frutti pendenti o anticipazioni colturali sono:

  • Danni causati dall’occupazione di terreni coltivati ( servitù, espropriazioni, ecc.);

  • Danni da grandine o inquinamento o altre cause accidentali;

  • vendita o affitto di un fondo nel corso dell’annata agraria con coltivazioni in atto;

  • Vendita del prodotto “ in piedi “.


Stima dei fondi rustici
STIMA DEI FONDI RUSTICI

  • Gli aspetti economici che si applicano nella stima dei fondi rustici sono:

  • Valore di mercato;

    2 Valore di trasformazione;

    3 Valore di capitalizzazione;

  • Valore complementare;

    In agricoltura è possibile applicare per alcuni prodotti il:

  • Valore di produzione e di riproduzione;

  • Valore di surrrogazione.


Procedimenti di stima frutti pendenti o anticipazioni colturali
PROCEDIMENTI DI STIMA FRUTTI PENDENTI O ANTICIPAZIONI COLTURALI

  • STIMA IN BASE AI RDDITI FUTURI:

  • È dato dalla sommatoria da m a n dei prodotti meno la sommatoria da m a n delle spese risparmiate fino alla fine del ciclo.

  • Fp = SPr – SSp oppure < 10gg alla raccolta

  • Fp = SPr – SSp/ 1+ rt. > 10gg alla raccolta

  • STIMA IN BASE AL COSTO:

  • È dato dalla sommatoria di tutte le spese sostenute dal momento zero al momento della stima.

  • Fp = Ssp


Stima delle scorte aziendali
Stima delle scorte aziendali COLTURALI

  • Le scorte in una azienda sono classificate in sc.vive, sc.morte, e pr. di scorta.

  • La presenza e la quantità e tipo di scorte dipende dall’indirizzo produttivo e dal tipo di organizzazione dell’azienda.

  • La stima delle scorte viene fatta in riferimento a quanto effettivamente presente per quantità e qualità nel momento della stima.

  • Bestiame: aspetto economico valore di mercato cioè quantità per il prezzo unitario in funzione della razza e della categoria.

  • Macchine: aspetto economico valore di mercato considerando lo stato di conservazione ed età ( valore usato ) oppure valore a nuovo per coefficiente di vetustà o deprezzamento. Il deprezzamento può essere stimato forfetariamente mediante una % oppure la formula D= Vi – Vf /n oppure D = (Vi – Vf) * r/qn – 1.

  • n = durata economica della macchina.

  • Prodotti di scorta: aspetto economico valore di mercato, valore di trasformazione o valore di surrogazione.


Stima dei miglioramenti
STIMA DEI MIGLIORAMENTI COLTURALI

  • I miglioramenti fondiari vengono eseguiti da un privato con l’intento di aumentare il reddito o il valore del fondo. Si parla di bonifica o trasformazione fondiaria quando si vuole migliorare le condizioni di vita e di lavoro di una popolazione rurale ed è eseguita da un ente pubblico.

  • I più comuni miglioramenti sono: nuovi fabbricati, piantagioni arboree, pozzi e impianti irrigui, sistemazioni del terreno.

  • I problemi estimativi che riguardano i miglioramenti sono:

    a) Giudizi di convenienza economica;

    b) Calcolo dell’indennità per chi esegue miglioramenti su fondo altrui;

    c) Determinazione del valore potenziale.

  • Miglioramenti possono essere eseguiti dal proprietario o dall’affittuario e pertanto i giudizi saranno espressi in maniera diversa.

  • Proprietario:

    a) in termini di reddito Rf – Ra > Kn*r;

    b) in termini di valore Vp – Va > Kn;

    c) in termini di fruttuosità r > r’ r= Rf – Ra / Kn

  • Affittuario ( Rp – R a ) qn – 1 /rqn > Kn – Ind/qn


Stima degli arboreti
STIMA DEGLI ARBORETI COLTURALI

  • Caratteristiche degli arboreti:

  • La specie; La varietà; La forma di allevamento; Specializzato coetaneo; Specializzato disetaneo; Promiscuo; A governo annuo; A governo periodico; Perpetuo; Autonomo.

  • L’arboreto, da un punto di vista estimativo, può essere distinto in due parti:

  • La terra nuda ( terreno nudo privo di coltivazione );

  • Il soprassuolo ( piante in piedi, privi di frutti che costituiscono i frutti pendenti ).

  • La terra nuda mantiene sostanzialmente nel tempo le sue caratteristiche,

  • Il soprassuolo, invece, attraversa un ciclo caratterizzato da varie fasi:

  • Fase di impianto;

  • Fase di incremento;

  • Fase di maturità;

  • Fase di decremento o vecchiaia.


Valutazione estimativa degli arboreti
Valutazione estimativa degli arboreti COLTURALI

  • Aspetto economico:

  • valore di mercato:

  • Valore della terra nuda ( Vo );

  • Valore intermedio (Vm );

  • Valore soprassuolo ( Vss );

  • Ricerca dell’età del massimo tornaconto;

  • Procedimenti di stima:

  • Procedimento sintetico comparativo;

  • Procedimento analitico.


Casi di stima particolare degli arboreti
CASI DI STIMA PARTICOLARE DEGLI ARBORETI COLTURALI

  • IL VALUTAZIONE DEL Vo NEL CASO IN CUI TERMINATO IL CICLO DEL FRUTTETO SI PASSI DEFINITIVAMENTE A COLTURE ERBACEE.

  • Il caso in esame si configura nel problema dei redditi transitori e permanenti.

  • Vo = SBf x 1/qn + Bf/r x 1/qn( procedimento matematico)

  • Se si vuole applicare il metodo estimativo bisognerà prima trasformare il reddito periodico in annualità e poi applicare la seguente formula:

  • Bfs/r + (Bff – Bfs ) x qn-1/rqn

  • RICERCA DEL VALORE DEL SOPRASSUOLO NEL CASOIL REIMPIANTO NON AVVENGA SUBITO IL DANNO MA IN UN ANNO INTERMEDIO FRA m e n cioè m’.

  • Vs =( SPr – SSp + Vo ) x 1/qn - Vo x 1/qm’


Stima dei frutteti specializzati disetanei
STIMA DEI FRUTTETI SPECIALIZZATI DISETANEI COLTURALI

  • VM= Bf/r;

  • Vo = SBf/qn-1* n;

  • Vs = Vm – Vo;

  • Determinazione del Vo nella fase di assestamento:

  • Vo = ( SPr – SSp + Bf/r ) 1/qn procedimento matematico dei redditi transitori e permanenti.


Oliveto autonomo a ciclo lunghissimo
OLIVETO AUTONOMO A CICLO LUNGHISSIMO COLTURALI

  • Calcolo del Vm nella fase di maturità:

  • Vm = Bf/r;

  • Calcolo del Vm nella fase di incremento es. al 25° anno mentre la fase di maturità inizia al 40° anno:

  • Smm’( Pr – Sp + Bf/r )1/qm-m’.

  • Vo = Som’ ( Pr – Sp +Bf/r ) 1/qm’.


Stima dei miglioramenti fondiari
STIMA DEI MIGLIORAMENTI FONDIARI COLTURALI

  • GIUDIZI DI CONVENIENZA ECONOMICA;

  • INDENNITA’ PER CHI ESEGUE I MIGLIORAMENTI SU FONDI ALTRUI;

  • RIPARTO DELLE SPESE CONSORZIALI.


Riparto spese consorziali
RIPARTO SPESE CONSORZIALI COLTURALI

I consorzi si occupano dell’esecuzione, della manutenzione e dell’esercizio delle opere di bonifica o di miglioramento fondiario secondo le finalità e con gli strumenti dettati dal regio decreto del 1933 n.215 ( dalle norme sulla bonifica integrale ) e dalla legge 18/05/1989 n.183 ( norme sul riassetto organizzativo e funzionale della difesa del suolo ) coadiuvata da una legge regionale.

Con il contratto di consorzio più imprenditori istituiscono un’organizzazione comune per la disciplina di determinate opere.

Vi sono pertanto:

  • Consorzi di bonifica;

  • Consorzi di miglioramento fondiario.

    I primi sono costituiti per lo più da enti pubblici ( Stato, Regione );

    I secondi sono per lo più costituiti da privati proprietari.


Riparto spese consorziali1
Riparto Spese Consorziali COLTURALI

I proprietari situati entro il comprensorio sono obbligati a contribuire alle spese necessarie all’esecuzione dell’opera in ragione del BENEFICIO che traggono dalla bonifica o del miglioramento fondiario.

Il beneficio è determinato da indici o parametri che possono essere di tipo tecnico o economico, quantitativo o qualitativo.

Esempi: per una bonifica il beneficio che un immobile riceve dall’opera è proporzionale al danno evitato. Gli indici che in questo caso sono presi in considerazione sono l’indice idraulico e l’indice economico.

  • Il primo è dato dalla combinazione di due indici indice di rischio e indice pedologico;

  • Il secondo tiene conto dell’incremento di reddito o di valore degli immobili. ( RD, RC, Vo ai fini ICI, Bf, Ca, PLV ).

    Per un consorzio di irrigazione l’indice è dato dalla competenza ( cioè la quantità di acqua fornita ). C = Q x O/24 T;

    Per i consorzi stradali l’indice è la distanza di percorrenza.


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