1 / 49

Eigen woning

Eigen woning. EFD Noord Heerenveen 1 maart 2006 Assen 14 maart 2006. Eigen woning. Bijleenregeling Huwelijk en eigen woning Echtscheiding en eigen woning Wet Hillen Besluit 25 oktober 2005 (postfinanciering) Beleidsbesluit e.w. regeling 27 januari 2006. Eigen woning (1).

zeke
Download Presentation

Eigen woning

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Eigen woning EFD Noord Heerenveen 1 maart 2006 Assen 14 maart 2006 mr A.C. Plantinga

  2. Eigen woning • Bijleenregeling • Huwelijk en eigen woning • Echtscheiding en eigen woning • Wet Hillen • Besluit 25 oktober 2005 (postfinanciering) • Beleidsbesluit e.w. regeling 27 januari 2006 mr A.C. Plantinga

  3. Eigen woning (1) • Gebouw of gedeelte; duurzaam aan plaats gebonden woonschip of woonwagen; • anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking aan belastingplichtige + personen die tot zijn huishouden behoren (niet in gebruik t.b.v. eigen onderneming) • in buitenland gelegen eigen woning kan als eigen woning gelden mr A.C. Plantinga

  4. Eigen woning (2) • Eigen woning (economisch) eigendom van de belastingplichtige; • grond in erfpacht: e.w. regeling van toepassing; • gehuwden/partners: eigendomsverhouding en huw. vermogensregime niet van belang; • mits partnerregeling van toepassing: fiscale aftrek naar keuze verdelen over de partners • vruchtgebruiker krachtens erfrecht • lidmaatschap coöperatieve flatvereniging mr A.C. Plantinga

  5. Eigen woning (3) Wet IB’01: artt. 3.110 - 3.123 Inkomsten eigen woning in box 1: • belastbare inkomsten (+/-): ew forfait, voordeel uit kap. verzekering eigen woning, financieringsrente • saldo belast tegen progressief tarief; • verliesverrekening uitsluitend in box 1 (-3 +8 jr) • waarde eigen woning, schuld eigen woning, kap. verzekering eigen woning niet in box 3 of 2 mr A.C. Plantinga

  6. Eigen woning (4) Verhuisregeling a. nieuwe e.w. betrokken: e.w. regeling toepasselijk; oude e.w. staat leeg te koop: rente oude e.w. aftrekbaar gedurende lopende kalenderjaar + 2 jaar b. nieuwe e.w. gekocht, nog niet betrokken: rente aftrekbaar gedurende lopende kalenderjaar + 2 jaar oude (nog bewoonde) e.w.: e.w. regeling toepasselijk mr A.C. Plantinga

  7. Eigen woning (5) Echtscheiding: gedurende 2 jaar na verlaten e.w. blijft e.w. regeling van toepassing op de vertrokken ex-echtgenoot  rente aftrekbaar; e.w. forfait toepasselijk; geldt slechts voor één woning; Verblijf in AWBZ-inrichting: gedurende 2 jaar blijft e.w. regeling van toepassing mr A.C. Plantinga

  8. Eigen woning (6) • Verhuisregeling: e.w. forfait niet van toepassing • Echtscheiding en AWBZ: e.w. forfait van toepassing • Eigendom bij 2 of meer personen niet partners: e.w. forfait naar mate van gerechtigdheid e.w. • tijdelijke verhuur (e.w. blijft hoofdverblijf) e.w. forfait niet van toepassing 3/4 huuropbrengst belast in box 1 kosten niet aftrekbaar mr A.C. Plantinga

  9. Eigen woning (7) • Permanent verhuurde kamer: e.w.- regeling op gehele e.w. toepasselijk • Kamerverhuurvrijstelling mits: - huur niet > 3.902 per jaar - kamer vormt geen zelfstandige woonruimte - verhuurde kamer wordt niet tijdelijk verhuurd - verhuurde kamer deel van hoofdverblijf - eigenaar + huurder ingeschreven op woonadres mr A.C. Plantinga

  10. Eigen woning (8) • Voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning belaste voordeel: rentebestanddeel in uitkering (uitkering -/- som betaalde premies) • vrijstellingen: 140.500 duur 20 jr. bandbreedte 10:1 31.900 duur 15 jr. bandbreedte 10:1 geen cumulatie; mr A.C. Plantinga

  11. Eigen woning (9) Aftrekbare kosten: • rente + kosten geldlening ter verwerving e.w. • periodieke betalingen van rechten van erfpacht, opstal of beklemming • rente van schulden ter afkoop van rechten van erfpacht, opstal, of beklemming • rente + kosten geldlening voor onderhoud en verbetering e.w. mr A.C. Plantinga

  12. Eigen woning (10) • Rente vóór 31-12-1995 bestaande hyp. schulden op e.w. (pardonregeling) • rente leningen woning in aanbouw of woning in de verkoop (lopende kalenderjaar + 2 jaar) • rente leningen woning bij echtscheiding en opname in AWBZ instelling (2 jaar) mr A.C. Plantinga

  13. Eigen woning (11) • Periode rente-aftrek max. 30 jaar per lening, voor bestaande leningen te rekenen vanaf 01-01-2001 • bij tussentijdse gedeeltelijke aflossing loopt 30 jaarstermijn door; bij algehele aflossing wordt 30 jaarstermijn onderbroken • leningen voor onderhoud/verbetering e.w.: nieuwe 30 jaarstermijn • NB: bijleenregeling! mr A.C. Plantinga

  14. Eigen woning - Bijleenregeling (1) • Invoering per 1-1-2004 • Begrippen: - EW lening - Vervreemdingsaldo - EW reserve • EW reserve vervalt na 5 jaar mr A.C. Plantinga

  15. Eigen woning - Bijleenregeling (2) • Bij doorstromen naar duurdere woning: • Overwaarde aanwenden voor financiering nieuwe woning (‘in de stenen stoppen’) • Indien nieuwe woning tóch geheel gefinancierd: rente deels niet aftrekbaar • Bij doorstromen naar goedkopere woning: • rente over huidige hypotheek blijft fiscaal aftrekbaar (als deze tenminste de investering in de nieuwe woning dekt) mr A.C. Plantinga

  16. Eigen woning - Bijleenregeling (3) Duurdere woning: • Verkoopprijs oude woning 200.000 • Hypotheek oude woning 150.000 • koopprijs nieuwe woning 350.000 • Hypotheek nieuwe woning 400.000 Renteaftrek mogelijk over maximaal: 150.000 +( 350.000 -/- 200.000) = 300.000 mr A.C. Plantinga

  17. Eigen woning - Bijleenregeling (4) Goedkopere woning: - Verkoopprijs oude woning 300.000 EW lening oude woning 200.000 Koopprijs nieuwe woning 150.000 EW reserve 300.000 -/- 200.000 = 100.000 Renteaftrek mogelijk over maximaal: 150.000 mr A.C. Plantinga

  18. Verhuizen (1a) • X en Y ongehuwde partners • X eigenaar eigen woning A; • Verkoopprijs 275 EWL 100 • Nieuwe EW wordt eigendom van Y • Koopsom 400 volledig gefinancierd • Hoeveel bedraagt EWL voor Y? mr A.C. Plantinga

  19. Verhuizen (1b) • 225 mr A.C. Plantinga

  20. Verhuizen (2a) • D woont in huurwoning; • D koopt nieuwe EW; koopsom: 200; EWL: 200 levering ultimo 2005 • D en E gaan direct samenwonen in EW van E • Juli 2005: Verkoop EW van E; EWR: 50 D en E wonen in caravan tot eind 2005 • Hoeveel bedraagt EWL van D? mr A.C. Plantinga

  21. Verhuizen (2b) • 150 vanaf juli 2005, zolang samenwoning duurt • Na einde samenwoningherleeft EWL van D tot 200 mr A.C. Plantinga

  22. Verbouwen (1) Opbrengst oude woning 600.000 • Lening (=EW schuld) 400.000 Vervreemdingssaldo (EW-reserve) 200.000 Keuze: Koopsom appartement 1 250.000 • kosten verbouwing 75.000 325.000 Koopsom appartement 2 (geheel naar wens) 325.000 mr A.C. Plantinga

  23. Verbouwen (2) Het aan te kopen appartement volledig financieren met geleend geld Gevolgen bijleenregeling bij de keuze voor de onderscheiden appartementen? mr A.C. Plantinga

  24. Verbouwen (3) Appartement 1 Koopsom 250.000 rente aftrekbaar Kosten verbouwing 75.000 rente niet aftrekbaar EW-reserve: 125.000 (verdampt na 5 jr) Appartement 2 Koopsom 325.000 rente aftrekbaar EW-reserve 200.000 (verdampt na 5 jr) NB: overdrachtsbelasting! mr A.C. Plantinga

  25. Financiering verbouwing (1) • Besluit 25 oktober 2005 (CPP2005/2073M) • Oogmerkvereiste: lening moet zijn aangegaan voor verbouwing; betaling vanaf andere rekening toegestaan • Liquiditeitseis: verbouwingskosten liquide beschikbaar mr A.C. Plantinga

  26. Financiering verbouwing (2) • Financiering vooraf: - zesmaandsperiode na sluiten lening: rente volledig aftrekbaar (box 1), ongeacht of betalingen zijn gedaan - daarna: rente aftrekbaar (box 1) nadat en voorzover kosten van verbouwing zijn betaald mr A.C. Plantinga

  27. Financiering verbouwing (3) • Financiering achteraf - lening aangegaan binnen zes maanden na aanvang verbouwing - tot bedrag gedane verbouwingskosten: voldaan aan oogmerkvereiste  rente fiscaal aftrekbaar mr A.C. Plantinga

  28. Financiering verbouwing (4) • Verbouwingsdepot: - saldo betaalde en ontvangen rente aftrekbaar (box 1) gedurende 2 jaren na afsluiten lening mr A.C. Plantinga

  29. Ouders/kinderen (1) • Verkoop bloot-eigendom e.w. ouders aan kinderen zowel bloot-eigendom (kinderen) als vruchtgebruik (ouders) in box 3  e.w. regeling niet van toepassing (geen e.w. forfait, financieringsrente niet aftrekbaar) • terugkoop bloot-eigendom door ouders: aangemerkt als aanschaf eigen woning --> e.w. regeling van toepassing: (e.w. forfait, aftrek rente van zowel bloot-eigendom als vruchtgebruik) mr A.C. Plantinga

  30. Ouders/kinderen (2) • Ouders verkopen in 1998 bloot eigendom eigen woning aan kinderen voor 200; hypotheek 400 wordt niet afgelost. • 2001: fiscale positie ouders en kinderen mbt EW? • 2005: Ouders kopen bloot eigendom terug voor 350, volledig gefinancierd • Bedrag aftrek rente: 550 (oude lening + waardestijging) mr A.C. Plantinga

  31. Echtscheiding en EW (1) • Maximaal 24 mnd. EW-regeling voor vertrokken partner • Rente-aftrek op financiering overbedeling • Bijleenregeling van toepassing • Toedeling EW-forfait • KEW fiscaal geruisloos wijzigen mr A.C. Plantinga

  32. Echtscheiding en EW (2) A en B tezamen eigen woning waarde 250000 EW-lening 200000 rente 7% Verdeling: 50/50 A verlaat EW op 1-1-2005 (vooruitlopend op echtscheiding) Jaar 2005 en 2006: EW regeling op A toepasselijk Aftrek bij A: ½ (1500-14000) = 6250 pers.geb.aftrek woongenot = 750 Aftrek bij B: ½ (1500-14000) = 6250 Belast bij B: woongenot als alimentatie = 750 mr A.C. Plantinga

  33. Echtscheiding en EW (3) • A en B gehuwd in agvg, scheiden per 1 maart 2005 • A vertrekt uit EW per 1 maart 2005; • B vertrekt uit EW per 1 februari 2007; pand te koop • Verhuisregeling: A ultimo 2007; B ultimo 2009 • B vertrekt uit EW per 1 april 2007; pand te koop • Verhuisregeling: uitsluitend voor B ultimo 2009 • A: zijn EW-deel per 1 maart 2007 naar box 3; EW reserve mr A.C. Plantinga

  34. Echtscheiding en KEW • Geen beperking kring van verzekerden (art. 3.116 lid 2a Wet IB ’01) • Toescheiding/vervreemding in het kader van het aangaan/einde huwelijk of gezamenlijke huishouding geschiedt fiscaal geruisloos (art. 3.116 lid 3c jo 3.119 Wet IB ’01) • Besluit St. Secr.30 januari 2006 (CPP2005/2169M) wijziging verhouding premie ubl/ubo toegestaan, mits totale premie niet wordt verhoogd. mr A.C. Plantinga

  35. Huwelijk en EW (1) • P en Q hebben ieder een eigen woning. • Beide woningen zijn gefinancierd. Situatie A • Zij huwen in gemeenschap van goederen en kopen samen een nieuwe eigen woning. • De beide oude woningen worden verkocht Situatie B • Idem, maar nu koopt een van beiden een nieuwe eigen woning Bijleenregeling bij verkoop oude woningen? mr A.C. Plantinga

  36. Huwelijk en EW (2) • P en Q huwen buiten gemeenschap van goederen • Q koopt de nieuwe woning Situatie A • Zij hebben niet eerst samengewoond Situatie B • Zij hebben eerst samengewoond in de woning van P Bijleenregeling bij verkoop oude woningen? mr A.C. Plantinga

  37. Uitwerking Situatie B P: EW 400.000 EWL 300.000 Q: EW 200.000 EWL 100.000 P/Q: nieuwe EW KPS 500.000 volledig gefinancierd 50/50 eigendom P: EWS 250.000 EWR: 100.000 Q:EWS 100.000* EWR: nihil 250.000 – 100.000 (EWR Q) – 50.000 (deel EWR P) = 100.000 mr A.C. Plantinga

  38. Verhuur EW aan ex-partner • A en B gehuwd in gemeenschap van goederen • Scheiding  A vertrekt; B blijft wonen • A verhuurt zijn helft vd woning aan B • Beiden: helft EWF en helft rente EW-lening in box 1 • Huur onbelast; niet in mindering op aftrekbare rente • A na 24 mnd.: fictieve vervreemding (EW-reserve) woning + lening naar box 3 mr A.C. Plantinga

  39. Overlijden • K en L zijn bgvg gehuwd (koude uitsluiting) • K is eigenaar van de eigen woning • K overlijdt; heeft bij testament L volledig onterfd • Gevolgen eigen woning en EWL voor L? • Wettelijke rechten: - Persoonlijk recht van gebruik 6 mnd - levenslang recht van vruchtgebruik • EW regeling van toepassing bij L (vruchtgebruik krachtens erfrecht) mr A.C. Plantinga

  40. Wet Hillen (1) Regeling: • Bijtelling eigenwoningforfait niet hoger dan aftrek hypotheekrente. • Invoering per 1-1-2005 Doel: • Stimuleren aflossen hypotheekschuld mr A.C. Plantinga

  41. Wet Hillen (2) • F en G hebben EW WOZ-waarde 450; • EWL 50; rente 6% • Kapitaalverzekering (geen KEW) expireert: 75 • Salaris F: 60 Salaris G: nihil • Spaartegoed: 39044; rente 3% • Overigens geen vermogen • EWL aflossen? mr A.C. Plantinga

  42. Wet Hillen (3) A B C Hyp.rente - 3.000 3.000 nihil Fisc.voordeel + 156* 156 nihil Rente ink. + 1.171 1.171 1.171 Rente ink. + ----- 2.250 750 Box 3 heffing - nihil 900 300 Saldo - 1.673 - 323 + 1.621 * (0,6%x450.000) – 3.000 = 300x0,52=156 mr A.C. Plantinga

  43. Wet Hillen (4) EW: waarde 400.000 EWS 100.000 Rente 6% Betaling rente in jaar 2: helft vooruit helft achteraf Jr. 1 jr. 2 jr. 3 EWF 2.400 2.400 2.400 EW rente 9.000 nihil9.000 Saldo - 6.600 2.400 - 6.600 Hillen nvt 2.400nvt Aftrek box 1 6.600 nihil 6.600 Voordeel: max. 2.400 x 52% 1.248 mr A.C. Plantinga

  44. Werkruimte (1) Kwalificerende werkruimte: • Zelfstandig gedeelte woning: eigen in/opgang; eigen sanitaire voorzieningen - 70% inkomen vanuit werkruimte verdiend indien elders ook werkruimte ter beschikking of • 70% inkomen in of vanuit werkruimte verdiend, waarvan tenminste 30% in de werkruimte indien elders geen werkruimte ter beschikking mr A.C. Plantinga

  45. Werkruimte (2) EW=ondernemingsvermogen Werkruimte gebruikt in onderneming • Niet kwalificerende werkruimte - onttrekking inclusief werkruimte (3.19 IB ’01) - aftrek van kosten bij onderneming • Kwalificerende werkruimte - onttrekking exclusief werkruimte (3.19 IB’01) - aftrek van kosten bij onderneming mr A.C. Plantinga

  46. Werkruimte (3) EW = privé vermogen A. werkruimte gebruikt in onderneming • Niet kwalificerende werkruimte - Ew forfait inclusief werkruimte - geen aftrek van kosten bij onderneming • Kwalificerende werkruimte - Ew forfait exclusief werkruimte - werkruimte in box 3 - aftrek gebruiksvergoeding tgv box 3 forfait mr A.C. Plantinga

  47. Werkruimte (4) B. Werkruimte tbv dienstbetrekking • Niet kwalificerende werkruimte - EW forfait inclusief werkruimte - vergoeding werkgever = loon • Kwalificerende werkruimte - EW forfait inclusief werkruimte - vergoeding werkgever onbelast mr A.C. Plantinga

  48. Werkruimte (5) C. Werkruimte tbv DGA • Niet kwalificerende werkruimte - EW forfait inclusief werkruimte - vergoeding BV = loon - BV heeft recht op aftrek • Kwalificerende werkruimte - EW forfait exlusief werkruimte - Werkruimte + vergoeding werkgever = ROW - BV heeft recht op aftrek mr A.C. Plantinga

  49. Actualiteiten • Besluit St.Secr. 27 januari 2006 (CPP 2005/2574M) inzake: ew regeling op vruchtgebruik krachtens erfrecht • Arrest Hoge Raad 10 februari 2006 (39879): inzake lening in jaar 2000 niet aangewend voor verbouwing  geen aftrek rente in 2000 • Besluit St. Secr.30 januari 2006 (CPP2005/2169M) o.a. inzake verhouding premie ubl/ubo • Arresten (3) Hoge Raad 24 febr. 2006 inzake oogmerkvereiste en liquiditeitseis mr A.C. Plantinga

More Related