Bytová družstva a SVJ PODPORA OPRAV BYTOVÝCH DOMŮ

1. Bytová družstva a SVJ PODPORA OPRAV BYTOVÝCH DOMŮ

2. Vznik BD • úprava v obch. zák. (č. 513/2000 Sb.) § 221 – 260 • ( založení a vznik § 224 a 225) • vznik klasickým způsobem tj. založením na ustavující členské schůzi, která určuje zapisovaný základní kapitál, schvaluje stanovy • volí představenstvo a KK • průběh schůze se osvědčuje notářským zápisem, jehož přílohou je seznam členů, výše jednotlivých členských vkladů a schválený text stanov • družstvo vzniká dnem zápisu do obchodního rejstříku, který podává představenstvo

3. Vznik SVJ • zákon č. 72/1994 Sb, o vlastnictví bytů • V tomto případě jde o zcela nový typ právnické osoby, která vzniká ze zákona bez ohledu na vůli vlastníků, kdy zápis do rejstříku společenství má pouze oznamovací charakter. • Vzniká v domě s nejméně 5 jednotkami, z nichž alespoň 3 jsou ve vlastnictví 3 různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků (§9 odst.3)

4. Vznik SVJ tzv. odložený vznik SVJ (novela č.103/2000 Sb.) se týká BD, kterým byla poskytnuta na výstavbu finanční, úvěrová a jiná pomoc státu (tj. klasická SBD), a bývalá LBD, kdy vzniká SVJ s právní subjektivitou až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou BD doručeny listiny dokládající, že jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než ¼

5. návrh MMR na vydání nového zákona o vlastnictví bytů toto pojetí vzniku SVJ přímo ze zákona opouští a navrhuje obdobnou úpravu vzniku, jako u jiných právnických osob, včetně družstva • je třeba upozornit, že SVJ má tzv. omezenou právní subjektivitu, když SVJ je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Pouze k těmto účelům může SVJ nabývat věci, práva a jiné majetkové hodnoty, popř. byty a nebytové prostory.

6. Rozhodování BD o rozsahu a financování oprav společných částí domu obecně lze konstatovat, že rozhodování v družstvu je jednodušší, což vyplývá ze skutečnosti, že družstvo je jediným vlastníkem domů a tedy zpravidla neexistují žádné spoluvlastnické vztahy ke společným částem domu. Rozhoduje se tedy klasickým způsobem, kdy podle § 238 obch. zák. se vyžaduje pro platnost usnesení členské schůze nebo představenstva jejich řádné svolání, přítomnost nadpoloviční většiny členů a souhlas většiny hlasů přítomných členů. Rozhodování o rozsahu a financování oprav společných částí domu nepatří mezi taxativně vymezenou působnost členské schůze družstva podle obch. zák., takže v těchto záležitostech rozhoduje zpravidla představenstvo, pokud stanovy neurčují, že rozhoduje v těchto věcech členská schůze nebo pokud si členská schůze v konkrétních individuálních věcech taková rozhodování nevyhradila.

7. Rozhodování BD o rozsahu a financování oprav společných částí domu  U větších družstev, kde působí další orgány jako členská schůze samosprávy a výbor samosprávy závisí forma spolupráce či spolurozhodování na konkrétních stanovách každého družstva. Ustanovení obch. zákona o družstvu má v předmětném smyslu jediné speciální ustanovení, a to v § 239 odst. 4, písm. i), kdy členská schůze může rozhodnout o prodeji nebo jiných majetkových dispozicích s nemovitostmi, ve kterých jsou byty , jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká.

8. Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu Složitější situace je u společenství vlastníků jednotek, kdy jednotliví vlastníci bytů jsou zároveň spoluvlastníky společných částí domu a kdy členství ve společenství nezávisí na vůli vlastníka jednotky, ale je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky. Základní princip rozhodování ve společenství je obdobný jako u družstva, tedy tam, kde existuje zákonná úprava vymezená zejména s § 9 zákona o vlastnictví bytů, která svěřuje určité záležitosti k rozhodnutí shromáždění vlastníků jako nejvyššímu orgánu společenství, musí rozhodovat tento nejvyšší orgán. O ostatních věcech rozhoduje výbor nebo pověřený vlastník, pokud si rozhodování v dalších věcech shromáždění nevyhradí.

9. Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu • Shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci, kteří mají většinu hlasů. Pokud zákon pro určité záležitosti nestanoví speciální počet hlasů, postačí k přijetí usnesení nadpoloviční většina přítomných hlasů. • Váha hlasu je určena velikostí spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Spoluvlastníci jednotky mají jeden hlas. Při rovnosti hlasů a nebo když se nedosáhne potřebné většiny případně dohody všech vlastníků jednotek, tam, kde ji zákon vyžaduje, může na návrh kteréhokoliv vlastníka rozhodnout soud. • Jestliže jde o důležitou záležitost, může vlastník, který byl přehlasován, rovněž požádat soud, aby o této záležitosti rozhodl. Právo je nutné uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne rozhodnutí, jinak zanikne.

10. Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu • Souhlas všech vlastníků jednotek •  je nutný k přijetí usnesení pro: • každé usnesení v domě, ve kterém jsou pouze 3 vlastníci • změny prohlášení vlastníka, jestliže se jedná o změnu účelu užívání stavby (rozumí se změna způsobu užívání stavby podle stavebního zákona) • změnu stavby (rozumí se: nástavba, přístavba, stavební úprava při níž se mění spoluvlastnické podíly) • jiné změny zásadní povahy (zákon pojem jiných změn zásadní povahy neupravuje, do této kategorie lze však zahrnout veškeré změny prohlášení, které mají za následek změnu spoluvlastnických podílů v důsledku takových změn, které nepředstavují změnu stavby ani změnu účelu užívání stavby).

11. Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu Souhlas tříčtvrtinové většiny hlasů všech vlastníků § 11 odst. (5) K přijetí usnesení, jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy 7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.

12. Zákon č. 72/1994 Sb., (§ 11 odst. 5) • K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. • Zákon č. 183/2006 Sb., (§ 2odst. 5) • Změnou dokončené stavby je • přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, • nástavba, kterou se stavba zvyšuje, • stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby • NEJDE O ROZŠÍŘENÍ STAVBY • Pokyny ministerstva výstavby a techniky ČSR o vymezení věcného rozsahu rozpočtového nákladu bytového domu ze dne 21. 4. 1969, které byly aplikovány při výstavbě panelových domů • …..do rozpočtových nákladů bytového domu byly zahrnuty mimo jiné: • ….venkovní úpravy na pozemku, jehož rozsah je vymezen plochou zastavěnou bytovým domem a domovní vybaveností vyčleněnou z bytového domu včetně plochy do 0,60 m od vnějšího líce bytového domu a objektů domovní vybavenosti, …..

13. Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu • Souhlas tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků •  je nutný k přijetí usnesení o : • věcech, které jsou obsahem prohlášení a mění se obsah prohlášení v jiných než výše uvedených případech • schválení nebo změně stanov • schválení uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce • určení způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním předpisem, nebo rozhodnutím cenového orgánu.

14. Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu • Souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků • je nutný k přijetí usnesení o : • volbě člena výboru či pověřeného vlastníka • odvolání člena výboru či pověřeného vlastníka

15. Energeticky úsporná opatření…….Proč? • Statistika cen dálkového tepla • Statistika cen dálkového tepla pro byty v roce 2008 • Vážený cenový průměr v ČR u obcí nad 2000 obyvatel vychází z cen dodávek tepla z blokových kotelen, sekundárních rozvodů, domovních předávacích stanic a domovních kotelen: • vážený průměr – 453,- Kč/GJ • dolní mez – 152,- Kč/GJ • horní mez – 1 480,- Kč/GJ 310 Kč/Gj – 1000 Kč/GJ Pardubice – Varnsdorf

16. Současný rozptyl měrné spotřeby tepla na vytápění 1 m2 obytné plochy na rok se u obytných budov pohybuje od 0,25 GJ až po 1 GJ. Realizací úsporně energetických opatření (zateplení, nová okna, regulace, měření, efektivnější užití elektrické energie, využití obnovitelných zdrojů) můžeme uspořit cca 50% energie. Extrém č. 1: mimořádně nízká potřeba tepla , nízká cenová úroveň Byt: 60 m2 Stav: po rekonstrukci Potřeba tepla: 0,25 GJ/ m2.rok Cena: 1 GJ = 310 Kč Roční platba: 4.650,- Kč /rok Extrém č. 2: vysoká potřeba tepla , vysoká cenová úroveň Byt: 60 m2 Stav: původní Potřeba tepla: 1 GJ/ m2.rok Cena: 1 GJ = 1000 Kč Roční platba: 60.000,- Kč /rok

17. Program Nový panel 13. 8. 2010 – ukončení příjmu žádostí Program Zelená úsporám 24. 8. 2010 – ukončení příjmu žádostí pro panelové domy 25. 10. 2010 – ukončení příjmu žádostí

18. Realizované akce v rámci programu Nový PANEL (k 30. 6. 2010, údaje ČMZRB) Z tabulky je možno dovodit, že v průběhu fungování programu PANEL byla k celkem 8510 akcím poskytnuta dotace v souhrnné výši 11,8 mld. Kč. Celkové rozpočtové náklady, tzn. vlastní zdroje + dotovaný úvěr odhadujeme na cca 66 mld. Kč. Celkem prošlo modernizací cca. 330 000 bytů.

19. Stav panelových domů – průzkum SČMBD Úroveň oprav plášťů budov Stav oprav či výměn výtahů

20. Statistika SČMBD – PANEL (stav listopad 2009)

21. Statistika SČMBD – PANEL (stav září 2010)

22. Program PANEL

23. Program PANEL

24. „Užitečnost“ Nového PANELU

25. Zelená úsporám – průzkum zájmu mezi členy SČMBD Březen 2010

26. Zelená úsporám – akce v potížích Zastavení programu se přímo dotýká mnoha bytových družstev a společenství. SČMBD zpracoval mezi svými členy aktuální průzkum, z jehož výsledků vybíráme následující: Za akce postižené zastavením programu je možno považovat již rozestavěné či stavebně dokončené akce, u kterých však doposud nebyla podána žádost o dotaci(to může být v souladu s programem) a akce doposud stavebně nezahájené, které jsou v současné době ve fázi předprojektové a projektové přípravy, jsou projednány s obyvateli dotčeného objektu a na jejichž přípravu již byly vynaloženy finanční náklady (projekt, EA , PENB atd ) případně jsou podepsány úvěrové smlouvy či smlouvy o dílo atd. SČMBD – členská družstva: Akce postižené zastavením programu

27. 60 – 80 % SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2010/31/EU o energetické náročnosti budov

28. Děkuji za pozornost Martin Hanák SČMBD Podolská 50 147 01 Praha 4 www.scmbd.cz