우물 속의 개구리
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우물 속의 개구리 6 강 - 실물형과 대출형 부동산 펀드의 종류 PowerPoint PPT Presentation


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우물 속의 개구리 6 강 - 실물형과 대출형 부동산 펀드의 종류. 부동산 펀드의 종류. 레버리지. 부동산 펀드의 종류. 부동산에서는 펀드에서조차 레버리지가 허용된다. 금전의 차입이 허용. 순자산 총액의 200% 까지. 부동산 펀드의 종류. 주식형 펀드. 부동산 펀드. 펀드재산을 운용함에 있어 원칙적으로 금전의 대여가 금지 되어 있다. 대여 목적이 부동산과 관련된 회사라면 펀드 조성 금액 전부에 대해서 금전의 대여마저도 허용. 대출형 부동산 펀드. PF ( 프로젝트 파이넨싱 ).

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우물 속의 개구리 6 강 - 실물형과 대출형 부동산 펀드의 종류

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Presentation Transcript


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우물 속의 개구리 6강-

실물형과 대출형

부동산 펀드의 종류


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부동산 펀드의 종류

레버리지


6

부동산 펀드의 종류

부동산에서는 펀드에서조차

레버리지가 허용된다.

금전의 차입이 허용.

순자산 총액의

200%까지


6

부동산 펀드의 종류

주식형 펀드

부동산 펀드

펀드재산을 운용함에 있어 원칙적으로 금전의 대여가 금지되어 있다.

대여 목적이 부동산과 관련된 회사라면

펀드 조성 금액 전부에 대해서

금전의 대여마저도 허용


6

대출형 부동산 펀드

PF

(프로젝트

파이넨싱)

출자방식(Equity Financing)

대출 방식(Dept Financing)


6

대출형 부동산 펀드

PF는

오로지 사업성!


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대출형 부동산 펀드


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대출형 부동산 펀드

PF는 규모가 크다


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대출형 부동산 펀드

비소구금융의 특징을 가지고 있다

PROJECT

※ 부도가 났다고 해도 시행자에 대해 대출 채권의 회수와

관련된 어떠한 청구도 할 수 없다.


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대출형 부동산 펀드

PF는 부외금융의 성격을 가진다

출자금의 한도

내에서만 책임

PROJECT

싱가포르 마리나베이샌즈호텔

시행사 부도

실질사업자

※ PF와 관련된 부채는 시행법인의 부채이지 출자자의 부채가

아니기 때문에 대차대조표 상에 부채가 계상되지 않는다.


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대출형 부동산 펀드

시공자가(건설사) 신용보강을 하는 경우가 일반적

보증

용산 랜드마크

※ 5대 건설사가 신용보증을 하고 만약의 사태에도 현금화가 쉬운 아파트나 강남의 사무실 등 최고의 조건이라면 국채에 100BP 정도의 차이가 날 정도로 이자가 낮은 것이 보통이다.


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대출형 부동산 펀드

대출형 PF에 투자하기 위해서

우리가 고려해야 하는 것이

어떤 것일까?

담보

신용보강

PF에 대한 투자에서 가장 중요한 것은

결국 부동산 경기가 된다.

2008년 금융위기


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대출형 부동산 펀드

경기는 최우선적으로 고려되어야만 하는 필수 조항,

제외한다면 다음과 같은 조항들을 살펴야만 함

1. 해당 프로젝트에 너무 많은 사람들이

이해관계자로 엮여 있다면 실패할 가능성이 높다.

조기

청산

토지보상 과정

프로젝트 무산

XX 꽃마을 프로젝트

투자자 손해


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대출형 부동산 펀드

2. 시공사의 신용능력을 살피라.

PF의 시공사에 대해

법적으로 BBB- 등급 이상을 요구하고 있지만

우리는 대략 A- 등급 의 프로젝트에만 참가하는 것이 좋다.

신용보강


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권리에 투자하는 <권리형 부동산 펀드>

미분양 문제

건설사 부도위험


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권리에 투자하는 <권리형 부동산 펀드>

지상권

권리형

펀드

XX권

지역권

금융권

전세권

채권


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권리에 투자하는 <권리형 부동산 펀드>

우리나라는 아직 부동산 관련 펀드가

정착단계에 있지않았기 때문에

아직은 모든 것이 완벽하지는 않다.

※ 특히 얼마 전에 미분양 물량을 처리하기

위한 권리형 펀드가 나오고 나서도

초기에는 인기가 없었던 이유는

세무 관계가 좀 복잡했었기 때문이었다.


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권리에 투자하는 <권리형 부동산 펀드>

권리형 부동산 펀드는 왜 인기가 없었던 걸까?

▶ 권리에 대한 보장이 확실치 않았기 때문.

분양권은 그냥 민사상의 약속, 이중으로 분양이 되었다고 해도 권리를 주장하기 어려움

▶ 만약 아파트 권리를 취득해서 보유했다면 그것을 다시 되 팔 경우 세금을 피할 수 없었다.

전세권:소유권이 아니라 양도 취득세 발생 사항이 아님

분양권:소유권에 대한 권리, 매도하게 되면 세금을 반드시 내야만 함

권리형

부동산

펀드


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권리에 투자하는 <권리형 부동산 펀드>

미국에서 워낙 유동성 장세를 길게 끌고가는 바람에 실업률이 떨어지지 않았고 그로 인해 부동산 경기는 2011년까지도 기척도 보이지 않았다.


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권리에 투자하는 <권리형 부동산 펀드>


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권리에 투자하는 <권리형 부동산 펀드>

투자 금액 1억 원까지는

이와 관련된 펀드에 투자할 경우

취 등록세

50% 감면

양도세

면제

배당소득

면세혜택


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증권형 부동산 펀드

일반적인 부동산 펀드에 투자하는 것과 비슷한 효과를 내면서도 환금성을 보장 받을 수 있도록 고안된 것이 바로 증권형 펀드!

※ 부동산 펀드의 약점을 보완하기 위해 만들어진 펀드.


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증권형 부동산 펀드

리츠에 투자를 하나

그 주식에 투자를 하나

큰 차이가 없어.

간투법

자통법

직접적인 투자효과를 가져온다는 해석 하에 부동산 펀드로 인정.

지분형 투자는 부동산에 대한직접적인 투자가

아니다.

이익의 90%까지 배당


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증권형 부동산 펀드

해외 부동산의 경우 잘만 분산해 놓는다면 나의 자산을 효과적으로 지킬 수 있다.

※ 국내와 해외를 병행해서 투자하는 것을 더욱 권하는 편이며

가급적이면 여러 리츠에 분산투자를 하는 것도 좋다.


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증권형 부동산 펀드

지속적으로 관리를 해줘야만 하는 투자 대상.

직접투자보다는 펀드형태의 간접투자가 나은 선택이라는 결론!

해외 부동산에 대한 투자를 직접하는 것은 어떤가요?


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증권형 부동산 펀드


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증권형 부동산 펀드

우리나라는 그래도 제법 선진국에 속해있다.

그럼에도 불구하고 자금회수가 어려운 나라다.

그래서 다른 민족에서 뭔가 매수해서 이익을 남겨도 별로 마음에 남지 않는 나라에 투자하는 것이 좋다.


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증권형 부동산 펀드

선진국

별로 변화가 없어 재미없다.

후진국

리스크가 너무 크다.


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증권형 부동산 펀드

PFV의 경우 딱 하나의 프로젝트를 위해 회사가 존립, 다른 현금의 아웃플로에 위험 노출도가 전혀 없다.


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부동산을 기초자산으로 한 파생상품

임대료

임대료 지수

공실률 지수


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부동산을 기초자산으로 한 파생상품


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부동산을 기초자산으로 한 파생상품

시장의 글로벌 화


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부동산을 기초자산으로 한 파생상품

고배당은 기본!

2004년 6월 간접투자법에 의해 최초의 부동산 펀드가 “대출형 부동산펀드”의 형태로 개발

이익의 90%까지 배당

은행이 주도하는 은행계정 PF와

증권사가 주도하는 ABS방식의 PF가 시장을 주도.

실물형 부동산 펀드는 2006년 이후에 처음 나타나기 시작했는데...

부동산 펀드에 대한 투자자들의 니즈를 충족시키기 위해서 등장한 것이 바로 “임대형 부동산 펀드”였다.


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부동산을 기초자산으로 한 파생상품

일산 <라페스타>


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부동산을 기초자산으로 한 파생상품

오로지 주식!


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부동산을 기초자산으로 한 파생상품

부동산

상품

주식

채권


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부동산을 기초자산으로 한 파생상품

기대수익

리스크


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부동산을 기초자산으로 한 파생상품

채권과 주식의 장점을 고르게 담았다고 보면 된다.


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부동산을 기초자산으로 한 파생상품

개인연금에 대한 비용처리

VBO(Vested Benefit Obligation)

퇴직급여 수령이 현재 시점에서 가능한

직원들만 그것도 현재의 급여수준에

맞추어서 계산하는 방식

PBO(Projected Benefit Obligation)

현 임직원들의 평균 퇴직기간을 고려, 미래에 퇴직한다는 것을 전제로 여기에서는 그 동안의 임금상승률이 적용되는 것은 물론, 미래에 지급할 돈의 현재의 가치로 할인하기 위해현재의 할인율도 고려


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부동산을 기초자산으로 한 파생상품

무너지는 농업기반

우리나라 금융수준

국부 유출 가능성


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Sharp 핵심

몇 가지 술수만 배워서 한 몫 잡으려 한다면 최강의 금융공학으로 무장한 외인들에게 지난 수 십 년 간 그랬던 것처럼 앞으로도 다 퍼줘야만 한다는 점을 왜...모르는가?


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수고하셨습니다^^


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