Presentatie Nieuwe Overlegwet Huurders / Verhuurders

1. Presentatie Nieuwe Overlegwet Huurders / Verhuurders

2. OVERLEGWET (1) • Omvang en werking • Begrippen • Verhuurder • Huurdersorganisatie • Bewonerscommissies • Huurder • Met wie moet verhuurder overleggen

3. OVERLEGWET (2) • Recht op informatie, overleg en advies • Financiering van huurdersorganisaties • Geschillenregeling

4. Omvang en werking • Woongelegenheid • Standplaats in de zin van de woningwet • Woonwagen in de zin van de woningwet • Wooncomplex • Verzameling van tenminste 25 voor verhuur bestemde woongelegenheden, die financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen

5. Begrippen (1) • Verhuurder: • Toegelaten instelling (corporaties) • Eigenaar van minimaal 25 voor verhuur bestemde woongelegenheden in Nederland, of gevolmachtigde namens de eigenaar • Huurder: • Huurder van een woongelegenheid, die in het verhuurde zijn hoofdverblijf heeft (ook onderhuurder met toestemming verhuurder)

6. Begrippen (2) • Huurdersorganisatie: • Vereniging of stichting met doel het behartigen van belangen van huurders EN • Waarvan bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt • Huurders op de hoogte houdt van activiteiten en hen betrekt bij standpuntbepaling • Tenminste 1 x per jaar een vergadering uitschrijft waarin verantwoording wordt afgelegd en toekomst wordt vastgesteld • Die alle huurders van woongelegenheden of wooncomlexen in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten

7. Begrippen (3) • Bewonerscommissie: • Commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, NIET zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex EN die voldoet aan de laatste drie punten van huurdersorganisatie

8. Overleg met wie? • Bij meerdere huurdersorganisaties • Al deze huurdersorganisaties tenzij de verhuurder en die huurdersorganisaties anders afspreken (als er voor alle woongelegenheden één huurdersorganisatie is opgericht, worden huurdersorganisaties m.b.t. één of meer wooncomplexen niet als huurdersorganisatie aangemerkt tenzij:)

9. Overleg met wie? • Zaken die direct met complex te maken hebben aan de orde zijn • De verhuurder en die ene huurdersorganisatie anders zijn overeengekomen • Er bepaalde met name genoemde onderwerpen aan de orde komen

10. Overleg met wie? • Deze onderwerpen zijn: • Slopen, renoveren, kopen, verkopen en als onderpand geven van de woongelegenheden • Beleid leefbaarheid in de buurten en wijken • Herstructurering van de buurten of wijken • Overeenkomsten m.b.t. servicekosten • Beheer van het verhuurde DIT IS DUS VOOR BEWONERSCOMMISSIES

11. Informatie • Verhuurder moet op verzoek de huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurders organisatie zo spoedig mogelijk schriftelijk informeren over: • Beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen EN de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders of dat van wezenlijk belang voor hen kan zijn.

12. Informatie (1) • In ieder geval over: • Instandhouding, treffen van voorzieningen aan de woning of de direct daaraan grenzende omgeving • Slopen, renoveren, verkopen, kopen en bezwaren • Toewijzing en verhuurbeleid • Algemene huurvoorwaarden • Beleid huurprijzen • Samenstelling en kwaliteitsniveau van diensten rechtstreeks in verband met bewoning, betrekken woongelegenheid en huisvesten personen

13. Informatie (2) • Voorstel tot fusie • Beleid leefbaarheid buurten en wijken • Herstructurering buurten en wijken • Beleid huisvesting ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding nodig hebben • Overeenkomsten servicekosten • Uitspraken klachtencommissie van de verhuurder • Beoogde inhoud prestatieafspraken tussen verhuurder en één of meer gemeenten

14. Informatie (3) • Geen informatie nodig als bedrijfsbelang van de verhuurder zich daar tegen verzet!! (LET OP dit kan een valkuil worden)

15. Informatie (3) • De verhuurder informeert de betrokken huurdersorganisatie(s) en de betrokken bewonerscommissie uit eigener beweging over voorgaande zaken • De verhuurder geeft hierbij zijn motivatie aan en hij geeft de gevolgen voor de huurders aan. • Andere afgesproken onderwerpen

16. Overleg • De verhuurder voert een voornemen tot wijziging van de al genoemde onderwerpen niet uit dan nadat hij de betrokken huurdersorganisatie of bewonerscommissie in staat heeft gesteld overleg hierover te voeren en eventueel schriftelijk advies hierover uit te brengen (termijn is minimaal 6 weken) (periode wordt door verhuurder aangegeven)

17. Overleg (2) • Verhuurder moet minimaal één maal per jaar overleg voeren met huurdersorganisatie of bewonerscommissies (kan gezamenlijk, maar niet over de in de wet genoemde onderwerpen) • Huurdersorganisaties of bewonerscommissies kunnen zelf onderwerpen voor de agenda aandragen • Na voorafgaande tijdige mededeling kunnen één of meerder deskundigen worden uitgenodigd.

18. Advies (1) • Binnen 14 dagen na ontvangst van het schriftelijke advies moet de verhuurder schriftelijk aan de adviesgevers met redenen omkleed aangeven waarom hij het advies niet volgt (dus eigenlijk altijd gekwalificeerd adviesrecht)

19. Advies (2) • De verhuurder mag zijn voornemen uitvoeren: • Na ontvangst schriftelijke mededeling van geen bezwaar • Nadat de adviestermijn is verstreken • Drie dagen nadat de mededeling van afwijking advies door de adviesgevers is ontvangen • Wijziging beleid servicekosten mag echter pas uitgevoerd worden met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie

20. Financiën • Verhuurder moet de kosten van de huurdersorganisaties die rechtstreeks samenhangen met het werk vergoeden (inclusief scholingskosten) • Kan op declaratiebasis • Kan ook op basis van andere afspraken (begroting etc)

21. Financiën (2) • Bewonerscommissies moeten in staat gesteld worden hun werkzaamheden uit te voeren, maar • Zij hebben geen recht op financiële bijdragen • Wel moet verhuurder faciliteiten ter beschikking stellen, denk aan • Kopiëren • Vergaderruimte voor ALV • Adressen binnen complex (eventueel namen huurders)

22. Geschillen • Geschillen uit de wet met verzoekschrift aan de kantonrechter • Kantonrechter kan • Uitvoering beleid opschorten totdat verzuim is hersteld • Niet uitvoeren voornemen • Als voornemen afwijkt van advies en • De verhuurder afwijking van advies niet heeft onderbouwd of dat de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs niet tot afwijking van het advies had kunnen komen.

23. Conclusie • Veel veranderingen • Meer adviesrechten • Huidige overeenkomsten geven meer rechten dan de wet • Houden wat we hebben is belangrijk • Jullie aanvullingen • NB wet is minimum

24. RONDVRAAG

25. BEDANKT VOOR UW AANDACHT EN TOT 19 NOVEMBER 2009