Porovnávací způsob oceňování majetku

1. Porovnávací způsob oceňování majetku Ing. David Slavata, Ph.D. Oceňování majetku A

2. Statek movitý a nemovitý Nemovitost: Pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemek: Část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí. Stavba: Je výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu a účelu využití.

3. Porovnávací metoda použití • Homogenní statek • Existence trhu • Časová aktuálnost

4. Co ovlivňuje hodnotu u věcí movitých: • Výrobní materiál • Kvalita provedení • Technický stav • Opravitelnost • Dostupnost náhradních dílů

5. Co ovlivňuje hodnotu u věcí nemovitých: • Místo • Využitelnost • Opotřebení • Dopravní dostupnost • Velikost stavby (pozemku) • Infrastruktura atd.

6. Princip • Pro použití srovnávací metody musíme mít minimálně 2 nemovitosti (nemovitost A, nemovitost B) • U nemovitosti A (nemovitost oceňovaná) neznáme cenu, ale známe její technické a jiné parametry • U nemovitosti B (nemovitost srovnávací) známe cenu a známe také její technické a jiné parametry

7. Metody • Metoda porovnání odbornou rozvahou • Metoda zjištění hodnoty pomocí koeficientu prodejnosti • Metoda přímého porovnání • Metoda nepřímého porovnání

8. Metoda porovnání odbornou rozvahou PH1 = 1/n x SUM PCi

9. Vhodnost a výhodnost využití • Jednoduchá metoda • Nutnost vysoké homogennosti statku • Nutnost časové aktuálnosti • Např. Bytová jednotka

10. Metoda zjištění hodnoty pomocí koeficientu prodejnosti PH = Cc x Kp Kp = (1/n x SUM Cpi) / (1/ x SUM Cci)

11. Nevýhoda metody • Kombinace s nákladovou metodou • Nutnost zjištění věcné hodnoty

12. Metoda přímého porovnání • Přímým přičítáním nebo odečítáním částky formou přirážek nebo srážek podle odlišnosti jednotlivých položek • Pomocí koeficientů odlišnosti na základě jejich multiplikačního efektu

13. Metoda přímého přičítání nebo odečítání PH2a = [(CA +/- sum PSAi) x V1 + (CB +/-sumPSBi) x V2 +….+(CX +/- sum PSXi) x Vz] / V1 + V2+ … + Vz

14. Pomocí koeficientu odlišnosti PH2b = sum ITCsi / n ITCSi = TCsi / Isi Isi = k1 x k2 x k3 x…..x kn

15. Postup • Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s obdobnými parametry jako nemovitosti oceňované • Ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně realizované ceny násobíme korekčním koeficientem • Jednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty k • Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro každou srovnávací nemovitost • Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem odlišnosti • Průměr upravených cen o index odlišnosti nám dává tržní hodnotu oceňované nemovitosti

16. Metoda nepřímého porovnání • Data o srovnávacích nemovitostech transformujeme do jedné průměrné nemovitosti • Následně srovnáváme oceňovanou nemovitost pouze s jednou průměrnou nemovitostí

17. Metody nepřímého porovnání • Přímým přičítáním nebo odečítáním přirážek a srážek • Pomocí koeficientů odlišnosti

18. Pomocí koeficientu odlišnosti PH3 = JTC0 x Vým0 JTC0 = SJTC x I0 I0 = k10 x k20 x …xkn0 SJTC = sum IJTCsi / n IJTCsi = JTCsi / Isi ISi = k1 x k2 x … x kn

19. Postup • Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s obdobnými parametry jako nemovitosti oceňované a převedeme je na jednotkovou cenu • Zvolíme si parametry průměrné nemovitosti • Jednotkové ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně realizované ceny násobíme korekčním koeficientem • Jednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty k • Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro každou srovnávací nemovitost • Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem odlišnosti • Průměr upravených jednotkových cen o index odlišnosti nám dává tržní hodnotu průměrné nemovitosti • Určíme koeficienty odlišnosti pro oceňovanou nemovitost • Součinem koeficientů odlišnosti pro oceňovanou nemovitost určíme index odlišnosti • Součinem indexu odlišnosti s jednotkovou cenou průměrné nemovitosti dostaneme tržní jednotkovou hodnotu oceňované nemovitosti • Vynásobením tržní jednotkové hodnoty nemovitosti a výměry oceňované nemovitosti dostaneme tržní hodnotu oceňované nemovitosti

20. Datbáze – zdroje informací • Kupní smlouvy • Údaje finančních úřadů • Údaje realitních kanceláří • Databáze jednotlivých znalců a odhadců • Inzerce

21. Děkuji za pozornost