GAYRIMENKUL DEĞERLEME ESASLARI-ÖZET ERSAN YILDIRIM 1-3 EKİM -2004

1. GAYRIMENKUL DEĞERLEMEESASLARI-ÖZETERSAN YILDIRIM1-3 EKİM -2004

2. DEĞERLEME PROSESİ BİR MÜŞTERİNİN BİR GAYRIMENKULÜN DEĞERİ HAKKINDAKİ SORUSUNA CEVAP VEREBİLMEK İÇİN KULLANILAN SİSTEMATİK PROSEDÜR

3. PROSEDÜRPROBLEMİN TANIMI • DEĞERLEMENİN NE İÇİN KULLANILACAĞI • DEĞERLEMENİN AMACININ BELİRLENMESİ • DEĞERLEMENİN TARİHİ • GEÇMİŞ (RETROSPEKTİF) • PROSPEKTİF(GELECEK) VEYA • GÜNCEL DEĞER • EFEKTİF TARİH VEYA RAPOR TARİHİ • KAPSAMI • SINIRLAMALAR

4. PROSEDÜRGAYRIMENKULÖZELLİKLERİ A. KONUMU, FİZİKSEL, EKONOMİK VE YASAL NİTELİKLERİ; GAYRIMENKULUN TANIMLANMASI, ADRESİ, YASAL TANITIMI, PAFTA, ADA, PARSEL VB. BİLGİLER B. DEĞERLENECEK TAŞINMAZ HİSSESİ (HAKKI) CİNSİ : 1) TAM MÜLKİYET 2) KISMİ HAKLAR

5. PROSEDÜRVERİ TOPLAMA • GENEL VERİLER • SPESİFİK VERİLER • LOKAL ARZ TALEP VERİLERİ

6. DEĞER YARATAN FAKTÖRLER • KULLANIŞLILIK • KITLIK(ENDERLİK) • ARZU • EFEKTİF SATINALMA GÜCÜ

7. DEĞERE ETKİYEN EKONOMİK FAKTÖRLER • ARZ TALEP • DENGE • UYUMLULUK • KATILIM • İKAME • BEKLENTİ VE DEĞİŞİM • DIŞSAL ETMENLER

8. PROSEDÜREN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ • ARAZİYE EN YÜKSEK GELİRİ SAĞLAYAN KULLANIMIN BELİRLENMESİNİ SAĞLAR. • ÜZERİNDE İNŞAAT OLAN MÜLKDE, YAPILANDIRMALAR YIKILMALI MI? YENİLENMELİ Mİ? YA DA OLDUĞU GİBİ Mİ BIRAKILMALI?

9. PROSEDÜRARSA DEĞERLEME DEĞERLEME • SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI • MALİYET YAKLAŞIMI • GELİR YAKLAŞIMI • MÜMKÜNSE HER ÜÇ YAKLAŞIM DA KULLANILIR

10. PROSEDÜRDEĞERLEME YAKLAŞIMLARI DEĞERLEME • SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI • MALİYET YAKLAŞIMI • GELİR YAKLAŞIMI • MÜMKÜNSE HER ÜÇ YAKLAŞIM DA KULLANILIR

11. PROSEDÜRUZLAŞTIRMA VE SON DEĞERİN BELİRLENMESİ • DEĞERLEME PROSESİNDE EN SON ADIM OLUP KULLANILAN YAKLAŞIMLAR SONUCU DEĞER İÇİN TEK BİR SPESİFİK RAKAMIN YA DA BİR DEĞER ARALIĞININ BELİRLENMESİ İŞLEMİDİR.

12. PROSEDÜRTANIMLANAN DEĞERİN RAPORLANMASI • DEĞERLEMECİ, BULGULARINI VE SONUÇLARINI BİR RAPORDA ÖZETLEYİP BUNU MÜŞTERİSİNE AKTARMADIĞI SÜRECE DEĞERLEME PROSESİ SONA ERMEZ.

13. ADİL PİYASA DEĞERİ (FAIR MARKET VALUE) • İSTEKLİ RASYONEL BİR ALICI VE İSTEKLİ RASYONEL BİR SATICININ, EŞİT KOŞULLARDA, ALIM VEYA SATIM KONUSUNDA HİÇBİR BASKI ALTINDA KALMADAN ARALARINDA EL SIKIŞTIKLARI FİYATTIR. • PİYASA RAYİÇ DEĞERİ OLARAK DA BİLİNİR.

14. ADİL PİYASA DEĞERİ • BELİRLİ BİR ALICI OLMAKSIZIN İKİ BAĞIMSIZ GRUP ARASINDA HİPOTETİK BİR SATIŞ ÖNGÖRÜLMÜŞTÜR • HER İKİ TARAFTA VARLIK’I DEĞERLEMEK İÇİN GEREKLİ BİLGİ VE VERİLERE SAHİPTİR. • HER İKİ TARAFIN MOTİVASYONU AYNIDIR. • SATIŞIN PEŞİN GERÇEKLEŞTİĞİ VARSAYILIR.

15. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ • SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI (BENZER SATIŞLAR) YAKLAŞIMI • MALİYET YAKLAŞIMI • GELİR YAKLAŞIMI

16. SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI YÖNTEMİ • UYGUN KARŞILAŞTIRMA KRİTERLERİ KULLANILARAK, • YAKIN ZAMANDA SATILMIŞ OLAN VE DEĞERLENECEK MÜLKE BENZER ÖZELLİKTEKİ MÜLKLERİN SATIŞ FİYATI ÜZERİNDE, • SEÇİLEN BU KARŞILAŞTIRMA KRİTERLERİNE GÖRE BULUNACAK GEREKLİ DÜZELTMELERİN UYGULANMASIYLA DEĞERLENECEK MÜLKÜN DEĞERİNİN BELİRLENMESİ PROSEDÜRÜ OLARAK TANIMLANABİLİR.

17. KULLANIM ALANLARI • YETERLİ SAYIDA GÜVENİLİR VERİ BULUNMASI DURUMUNDA HER CİNS MÜLKE UYGULANABİLİR. • VERİ OLMASI DURUMUNDA, DEĞERİ BELİRLEMEK İÇİN EN UYGUN YAKLAŞIMDIR.

18. KULLANIM ALANLARI • GENELLİKLE GELİR GETİRMEYEN (KONUT AMAÇLI) MÜLKLER • SAHİBİ TARAFINDAN KULLANILAN KÜÇÜK TİCARİ VE ENDÜSTRİYEL MÜLKLER İÇİN YAYGIN OLARAK KULLANILIR.

19. UYGUN OLMAYAN DURUMLAR • VERİ YETERSİZLİĞİ • VOLATİL DÖNEMLER

20. KARŞILAŞTIRMA BİRİMLERİ • TOPLAM MÜLK BAŞINA FİYAT • M² BAŞINA FİYAT • APARTMAN BAŞINA FİYAT • ODA BAŞINA FİYAT—TİPİK OLARAK APARTMANLARDA • DÖNÜM BAŞINA FİYAT • BRÜT BİNA M²’Sİ VEYA KİRALANABİLİR ALAN M²’Sİ BAŞINA FİYAT— GENELLİKLE TİCARİ MÜLKLERDE YAYGINDIR. • NET KİRALANABİLİR ALAN M²’Sİ BAŞINA FİYAT— GENELLİKLE OFİSLERDE

21. DÜZELTME (AYARLAMA) İŞLEMİ • DEĞERLEME TARİHİNDE, KARŞILAŞTIRILA-BİLİR SATIŞ MÜLKÜNÜ, KONU MÜLKE EŞDEĞER HALE GETİRMEK İÇİN DÜZELTME İŞLEMİ YAPILIR.

22. KARŞILAŞTIRMA BİLEŞENLERİ • HUKUKSAL : MÜLKİYET HAKLARI: • FİNANSAL : SATIŞIN FİNANSMAN BİÇİMİ • SATIŞ KOŞULLARI • SATIŞ SONRASI YAPILACAK HARCAMALAR • PİYASA KOŞULLARI: ZAMAN DÜZELTMESİ • KONUM : • FİZİKSEL: • KULLANIM BİÇİMİ(İMAR DURUMU) • GAYRIMENKUL DIŞI BİLEŞENLER

23. FİZİKSEL KARAKTERİSTİKLER • FİZİKSEL FARKLILIKLAR OLARAK, 1) BİNA BOYUTLARI 2) MİMARİ STİLİ 3) İNŞAAT KALİTESİ 4) YAŞI 5) DURUMU 6) FONKSİYONEL KULLANILILIRLIĞI 7) ARSA ALANI

24. DÜZELTME SIRASI • MÜLKİYET HAKLARI • FİNANSMAN • SATIŞ KOŞULLARI • SATIŞ SONRASI HARCAMALAR • PİYASA KOŞULLARI • KONUM • FİZİKSEL ÖZELLİKLER • NON-ARMS-LENGTH TRANSICTION DÜZELTMESİ YAPILAMAZ.

25. DÜZELTMELERİN BELİRLENMESİ VE ÖLÇÜMÜ-NİCELİKSEL TEKNİKLER • EŞLEŞTİRİLMİŞ VERİ ANALİZİ: • İSTATİSTİKSEL ANALİZ : • GRAFİK ANALİZ.

26. DÜZELTMELERİN BELİRLENMESİ VE ÖLÇÜMÜ - NİTELİKSEL TEKNİKLER • BAĞIL KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ • SIRALAMA ANALİZİ

27. DÜZELTME TÜRLERİ • YÜZDE DÜZELTMESİ: GENELLİKLE PİYASA KOŞULLARINDAKİ DEĞİŞME İLE KONUM FARKLILIKLARINI YANSITMAK ÜZERE KULLANILIR. • PARASAL DÜZELTME

28. DÜZELTME PROSESİ EN YAYGIN İKİ UYGULAMA • EŞLEŞTİRİLMİŞ VERİ ANALİZİ. • BAĞIL KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ.

29. DÜZELTME • BRÜT DÜZELTME—GENEL OLARAK MİKTARI NE KADAR AZSA KARŞILAŞTIRMA O KADAR İYİDİR. • NET DÜZELTME—GENEL OLARAK MİKTARI NE KADAR AZSA O KADAR İYİDİR.

30. DÜZELTMEÖRNEK

31. DÜZELTME ÖRNEK • KOMBİ İÇİN DÜZELTME KAÇ DOLARDIR? • BOYUT DÜZELTMESİ M² BAŞINA KAÇ DOLARDIR? • BİNA YAŞI DÜZELTMESİ HER YIL İÇİN KAÇ DOLAR OLMALIDIR? • MÜLKÜN DEĞERİ NEDİR? • HERBİR BİNA İÇİN BRÜT VE NET DÜZELTME NE KADARDIR?

32. DÜZELTMEÖRNEK

33. MALİYET YAKLAŞIMIPİYASA DEĞERİNİ BELİRLEMEK İÇİN NE ZAMAN KULLANILIR? • ARSA DEĞERİ AYRI OLARAK BULUNABİLMEKTE • YAPILANMALAR OLDUKÇA YENİ VEYA ÇOK AZ YIPRANMIŞ • YENİ VEYA TEKLİF AŞAMASINDAKİ İNŞAATLARIN (PROJELERİN) DEĞERLEMESİNDE.

34. MALİYET YAKLAŞIMIPİYASA DEĞERİNİ BELİRLEMEK İÇİN NE ZAMAN KULLANILIR? • PİYASADA SIK SIK ALIM SATIMI YAPILMAYAN ÖZEL AMAÇLI MÜLKLERİN DEĞERLEMESİNDE • KARŞILAŞTIRILABİLİR SATIŞ BİLGİSİ YOK • ALIŞILAGELMİŞ TİPTEN BİR MÜLK DEĞİLDİR YA DA ÇOK YAVAŞ BİR PAZARI VAR. • MÜLK GELİR ÜRETEN BİR MÜLK DE DEĞİLDİR. • BU DURUMDA TEK ALTERNATİF MALİYET YAKLAŞIMIDIR.

35. MALİYET YAKLAŞIMIPİYASA DEĞERİNİ BELİRLEMEK İÇİN NE ZAMAN KULLANILIR? • EKLENTİLER VE YENİLEMELER SÖZ KONUSU İSE: • SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI YÖNTEMİNDE FİZİKSEL DÜZELTME HESABINDA • FİZİBİLİTE ÇALIŞMALARINDA • ARSA VE YAPILANMALARIN AYRI AYRI DEĞERLENMESİNİN GEREKTİĞİ DURUMLARDA:

36. MALİYET YAKLAŞIMIUYGUN OLMAYAN DURUMLAR • YAPILANDIRMALAR ESKİ İSE VE EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIMDAN UZAKSA, • PİYASA VERİLERİYLE DESTEKLENMİYORSA • TAM MÜLKİYET DIŞINDAKİ DEĞERLEMELERDE

37. ADIMLAR 1.) BOŞMUŞ GİBİ ARSA DEĞERİNİN BELİRLENMESİ. 2.) BİNA İÇİN EFEKTİF DEĞERLEME TARİHİ İÇİN DOĞRUDAN VE DOLAYLI MALİYETLERİN BELİRLENMESİ 3.) GİRİŞİMCİ KARI BELİRLENMESİ. 4.) 2+3. 5.) BİRİKMİŞ AMORTİSMANIN BELİRLENMESİ • FİZİKSEL YIPRANMA • FONKSİYONEL DEMODE OLMA • EKONOMİK (DIŞSAL) DEMODE OLMA 6.) 4-5 7.) ARSA ÜZERİNDEKİ YAPILANDIRMALAR 8.) 6+7+1 9.) DÜZELTMELER

38. İNŞAAT MALİYETİ BELİRLENMESİYENİDEN YAPMA VE YENİLEME MALİYETLERİ • YENİDEN YAPMA MALİYETİ • YENİLEME MALİYETİ

39. İNŞAAT MALİYETİ BELİRLENMESİMALİYET BİLEŞENLERİ • DOĞRUDAN MALİYETLER— YAPILANDIRMA İNŞAATLARI SIRASINDA KULLANILAN İŞÇİLİK MALZEME VB. İÇİN YAPILAN HARCAMALAR • DOLAYLI MALİYETLER—İNŞAAT İÇİN GEREKLİ ANCAK TİPİK OLARAK İNŞAAT KONTRATININ BİR PARÇASI OLMAYAN HARCAMA VE TAHSİSATLAR • GİRİŞİMCİ KARI—PİYASADAN ÇIKARILAN BİR ORANDIR.

40. İNŞAAT MALİYETİ BELİRLENMESİ • MALİYET İNDEKSİ YÖNTEMİ • KARŞILAŞTIRILMALI BİRİM YÖNTEMİ • YERİNDE BİRİM YÖNTEMİ • KEŞİF YÖNTEMİ

41. MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİAMORTİSMAN BİLEŞENLERİ • FİZİKSEL YIPRANMA VE DEĞER KAYBI • FONKSİYONEL DEMODE OLMA • DISSAL DEMODE OLMA

42. MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİPROSEDÜR • DEĞER KAYBINI OLUŞTURAN BİLEŞENLER AYRI AYRI BELİRLENEREK KATEGORİZE EDİLİR VE ÖLÇÜLÜR. • BELİRLENEN YENİDEN YAPMA VEYA YENİLEME MALİYETİNDEN HER BİR TÜR AMORTİSMAN İÇİN HESAPLANAN TUTARLAR DÜŞÜLÜR. • BÖYLECE YAPILANMANIN AMORTİSMANLI YENİDEN YAPMA VEYA YENİLEME MALİYETİ HESAPLANIR.

43. MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİTANIMLAR • FİZİKSEL AMORTİSMAN • DEFTER AMORTİSMANI • FİZİKSEL ÖMÜR • EKONOMİK ÖMÜR • KALAN EKONOMİK ÖMÜR • FAYDALI ÖMÜR • GERÇEK YAŞ- KRONOLOJİK YAŞ • EFEKTİF YAŞ

44. MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİAMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ • PİYASADAN ÇIKARMA YÖNTEMİ • YAŞ-ÖMÜR YÖNTEMİ • DÖKÜM YÖNTEMİ

45. AMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ BAŞLICA AMORTİSMAN BİLEŞENLERİ FİZİKSEL • GECİKMİŞ BAKIM- İYİLEŞTİRİLEBİLİR FİZİKSEL DEĞER KAYBI • İYİLEŞTİRİLEMEYEN FİZİKSEL DEĞER KAYIPLARI • KISA ÖMÜRLÜ BİLEŞENLER • UZUN ÖMÜRLÜ BİLEŞENLER

46. AMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ BAŞLICA AMORTİSMAN BİLEŞENLERİ FONKSİYONEL • İYİLEŞTİRİLEBİLİR FONKSİYONEL DEMODELİK • EKLEME GEREKTİREN EKSİKLİKLER • İKAME VEYA MODERNİZASYON GEREKTİREN EKSİKLER • AŞIRI YETERLİLİK • İYİLEŞTİRİLEMEYEN FONKSİYONEL DEMODELİKLER • EKSİKLİKLER • AŞIRI YETERLİLİK

47. MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİAMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ DIŞSAL DEMODELİKLER İKİ YÖNTEMLE BELİRLENİR. • SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI. • GELİR VEYA KİRA KAYBI KAPİTALİZASYONU

48. ARSA DEĞERLEMENİÇİN AYRI ARSA DEĞERİ? • BOŞ ARSA • BOŞMUŞ GİBİ EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM • MALİYET YAKLAŞIMI • GELİR KAPİTALİZASYONU • EMLAK VERGİSİ • SİGORTA • KAMULAŞTIRMA

49. KAVRAMLAR VE İLKELER • EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM: ARAZİNİN BİR DEĞERİ VARDIR. YAPILANMALAR DA BU DEĞERE KATKIDA BULUNUR. EĞER YAPILANMALAR KATMA DEĞER OLUŞTURAMIYORLARSA YIKIM GEREKLİDİR. • ARAZİ FİZİKSEL OLARAK DEĞER KAYBETMEZ. YANİ ARSADAN BİR AMORTİSMAN AYRILMAZ. YALNIZCA YAPILANMALAR FİZİKSEL DEĞER KAYBINA UĞRARLAR. • BUNUNLA BİRLİKTE, PİYASA KOŞULLARI VE DIŞ ETMENLER ARSA NEDENİYLE DEĞERİ DEĞİŞEBİLİR.

50. TEKNİKLER- SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI YAKLAŞIMI • SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI TEKNİĞİ UYGUN VE YETERLİ VERİ OLDUĞUNDA ARAZİLERİ DEĞERLEMEK İÇİN EN YAYGIN OLARAK KULLANILAN VE TERCİH EDİLEN YÖNTEMDİR.