轨道交通专题
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轨道交通专题 轨道交通站点区域产品设计要点 轨道交通与综合体. 目 录. 轨道交通综合体的特性 典型案例分析 轨道交通综合体产品设计要点小结. 目 录. 轨道交通综合体的特性 典型案例分析 轨道交通综合体产品设计要点小结. 轨道交通与综合体. 2 、典型案例分析. 案例一:日本六本木 案例二:香港圆方 案例三:上海龙之梦 案例四:上海港汇广场 案例五:北京西环广场 案例六:北京东华国际广场(尚未做) 案例七:深圳金中环(尚未做) 案例八:天津世纪都会(尚未做). 轨道交通与综合体. 2 、典型案例分析. 案例一:日本六本木

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轨道交通专题 轨道交通站点区域产品设计要点 轨道交通与综合体

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Presentation Transcript


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轨道交通专题

轨道交通站点区域产品设计要点

轨道交通与综合体


6003071

目 录

轨道交通综合体的特性

典型案例分析

轨道交通综合体产品设计要点小结


6003071

目 录

轨道交通综合体的特性

典型案例分析

轨道交通综合体产品设计要点小结


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析

案例一:日本六本木

案例二:香港圆方

案例三:上海龙之梦

案例四:上海港汇广场

案例五:北京西环广场

案例六:北京东华国际广场(尚未做)

案例七:深圳金中环(尚未做)

案例八:天津世纪都会(尚未做)


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析

案例一:日本六本木

案例二:香港圆方

案例三:上海龙之梦

案例四:上海港汇广场

案例五:北京西环广场

案例六:北京东华国际广场

案例七:深圳金中环

案例八:天津世纪都会


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(1)案例概况:

  • 建成时间:2003年

  • 规模:地块面积:11.6公顷,用地面积:85000平方米,建筑面积:725000平方米

  • 开发单位:森大厦株式会社,项目费用:4700亿日元(包括土地价值)

  • 建筑设计:KPF建筑设计公司及英国、日本等多名设计师

  • 工程概况:

    • 位于日本东京港区 ,超大型都会复合性休闲文化商业中心,四条地铁线路和多条公交线路经过。

    • 包括办公、住宅、商业、酒店、美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等 文化及公共设施。

    • 超大型轨道站点综合项目,满足居住、办公、购物等多项功能,标志性的建筑、丰富的外部空间、便利的交通条件,使其成为东京中心商务区的同时,也成为旅游胜地。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(2)区位、与轨道的联系:

  • 区位:位于东京都港区六本木,毗临新桥、虎门的商务街,霞关的政府机关青街道,青山、赤坂的商业街。


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B1

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(2)区位、与轨道的联系:

  • 与轨道的联系:与地铁日比谷线直接连接,另有大江户线、南北线及高速3号涉谷线经过。


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A街区

B街区

C街区

D街区

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(3)规划布局:

  • 整体分为四个街区:

    • A街区:作为 六本木的主入口,和地铁六本木站和地下通道相连,由地铁明冠和好莱坞美容广场组成

    • B街区:商业、文化、信息中心,中央区域是地上54层的森大厦,是六本木的标志,大厦周围配置了酒店、榉树坡综合体、朝日电视台等

    • C街区:位于地块南侧,由4栋住宅楼组成

    • D街区:六本木门楼,由店铺、办公、住宅组成


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(3)规划布局:

  • 主要物业指标:

    • 住宅:150000平方米

    • 办公:380000平方米

    • 文化:6300平方米

    • 餐饮:13600平方米

    • 酒店:390间客房


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

  • 地铁联系:地铁明冠利用直通电梯与日比谷线六本木站相连接,其它几条地铁步行几分钟也可以到达,但没有直接的联系。

  • 汽车专用线设计:项目内设置中心环状汽车专用线路,并沿线设置停车场出入口、停车处、出租车处、公交车站等设施,降低了对周边道路的影响,并实行了人车分离。

(4)交通组织:


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

  • 停车场:项目内部在各个街区、建筑物间分散地配置了停车场,使得到访各个不同的功能建筑变得更加使得,顺利解决了庞大交通量的问题。

(4)交通组织:


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66广场

毛利庭院

屋顶花园

榉树坡大道

公寓屋顶花园

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(5)景观环境:

  • 六本木的景观是主题是创造“垂直花园都市”,将城市高层化的同时创造出的空间作为街道、游步道、绿地以及公园等加以利用,更进一步将建筑的屋顶也进行绿化,在整体城市创建庭院式的环境。


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台地商业

西街

榉树坡大道

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(6)商业:

  • 商业主要由三部分组成:

    • 台地商业:面向毛利庭院的台地商业,充分利用原有地形高差,打造楼梯和斜坡,产生各种各样的序列感受,引导来访者漫步其间;

    • 西街商业:镶嵌在森大厦和凯悦酒店之间的商业街由玻璃顶和玻璃大墙面组成,通过酒店和大厦各层间的天桥产生立体交叉流线。 商业街共4层,高22~25米,面积1900平方米;

    • 榉树坡大道:项目东西向的主要干道,道路两侧裙楼布置商业。

  • 其它商业:电视台、住宅、好莱坞美容大楼等其它建筑底层也设置有部分商业


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轨道交通与综合体

顶层展望台

2、典型案例分析 ——日本六本木

森艺术中心

森美术馆

(7)森大厦:

东京展望台

  • 主要用途:事务所、店铺、美术馆

  • 使用面积:379500平方米

  • 层数:地上54层,地下6层

  • 各层功能:

    • 顶层展望台:海拔270米,开放式的空中回廊;

    • 森美术馆:52、53层,与东京展望台并设;

    • 东京展望台:52层,海拔250米,可360度眺望东京大都市;

    • 俱乐部:51层,以森艺术中心为核心的会员制俱乐部;

    • 森都市未来研究所:50层

    • 教育中心:49、40层

    • 事务所:7~48层

    • 底层及地下部分:大厦及美术馆入口、停车及商业

俱乐部

森都市未来研究所

教育中心

写字楼

入口、商业及停车场


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(7)森大厦:

  • 森都市未来研究所:

    • 森大厦50层

    • 以“城市”为主题,通过模型、电影等多种表现手法,从不同角度展示有并“城市”的信息。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(7)森大厦:

  • 教育中心:

    • 森大厦49、40层

    • 拥有学校、24小时会员制图书馆、论坛等多功能智能化和满足好奇心等创造性活动的场所


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(7)森大厦:

  • 俱乐部:

    • 森大厦51层

    • 为各个领域的精英提供融洽的交流机会,创造丰富的企划部生活;

    • 含8个餐厅和5个酒吧


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榉树坡综合体、露天广场

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(8)榉树坡综合体、露天广场:

  • 榉树坡综合体:

    • 东京都市中心首家影院综合体,包含日本国内9个最大的放映厅;

    • 使用面积:23700平方米

    • 层数:地上7层,地下3层

  • 露天广场:

    • 能容纳2000人的中心广场,地面设计为螺旋状上落的露天台地,中央配置游泳池和喷水池。


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朝日电视台

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(9)朝日电视台:

  • 朝日电视台:六层高的建筑,通过舒缓的曲面玻璃幕墙,实现了与自然的整合。

    • 主要用途:电视工作室、事务所、店铺

    • 使用面积:73700平方米

    • 层数:地上8层,地下3层


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凯悦酒店

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(10)酒店:

  • 主要用途:宾馆、店铺

  • 使用面积:69000平方米

  • 层数:地上21层,地下2层


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(10)酒店:

  • 提供包括28間套房在内的389間客房

  • 10間餐厅

  • 酒吧、温泉浴場和健身房

  • 13个宴會會場、教堂、神殿等


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住宅区

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(11)住宅:

  • 住宅楼共有4档,6~43层,户型多样,满足了从工作室到5个卧室的多种选择。


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A

B

C

D

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

(11)住宅:

  • 住宅使用面积共14900平方米

  • 层数:

    • 公寓A:地上6层,地下2层

    • 公寓B:地上43层,地下2层

    • 公寓C:地上43层,地下2层

    • 公寓D:地上18层,地下2层


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榉树坡阳台

出入塔

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——日本六本木

  • 出入塔

    • 主要用途:宾馆、住宅、店铺

    • 使用面积:30800平方米

    • 层数:地上15层,地下2层

(13)榉树坡阳台、出入塔

  • 榉树坡阳台

    • 主要用途:事务所、店铺

    • 使用面积:6900平方米

    • 层数:地上6层,地下1层

榉树坡阳台

出入塔


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轨道交通与综合体

  • 日本东京超大型都会复合性休闲文化商业中心,总建筑面积72.5万平方米,目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施;

  • 六本木新城将城市设计与项目设计相互结合,充分利用地铁交通和城市公路交通,园林设计立体化,整体设计趣味化,具有丰富的设计内涵;

  • 物业类型丰富,包括:写字楼、酒店、住宅、商业、文化设施等,其中的重要建筑森塔已成为东京的标志性建筑之一,高达10米的巨蜘蛛也为世人所熟悉;

  • 综合考虑了地铁、公交、自驾车等多种交通方式,甚至提供了免费的摩托车和自行车停车场,有效解决大交通流量的问题;

  • 充分利用地形,强调立体绿化及景观的参与性,突出庭院艺术。

  • 特色看点:超大体量,物业复合,标志性外观,综合交通体系,趣味设计。

2、典型案例分析 ——日本六本木

(14)点评:


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析

案例一:日本六本木

案例二:香港圆方

案例三:上海龙之梦

案例四:上海港汇广场

案例五:北京西环广场

案例六:北京东华国际广场

案例七:深圳金中环

案例八:天津世纪都会


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(1)案例概况:

  • 开发时间:2000年-2010年,分为七期开发,集住宅、商业、写字楼、酒店开发于一体;其中圆方商场建成于2007年。

  • 规模:总建筑面积109万㎡,总占地13.54公顷,容积率8.05。Union Square内大部分建筑物都高于200米,组成一个摩天大楼建筑群 ,发展完成后,将成为香港的新地标 。

  • 开发单位:由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司合作开发。

  • 工程概况:

    • 位于香港九龙油尖旺区西九龙填海区

    • 建成后共18幢5866户住宅、7万平方米酒店式公寓、2个豪华酒店、23万平方米写字楼和8万平方米购物中心,一所1050平方米的幼儿园;


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(2)区位、交通关系:

  • 区位:位于香港西九龙地铁九龙站上盖,四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围。

  • 交通枢纽站:

    • 火车:广深高速铁路(规划中)

    • 地铁:东涌线、机场快线

    • 长途汽车:过境巴士

    • 公共汽车:机场巴士、酒店穿梭巴士、旅游巴士

    • 小汽车:出租车、私家车

    • 车位:5600


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(3)业态种类、功能布局:

  • 业态:交通枢纽站;商业综合体

  • 综合体的构成:

    • 商业:圆方商场

    • 住宅:漾日居、擎天半岛、凯旋门、君临天下

    • 酒店:天玺(W hotel)

    • 写字楼:环球贸易广场


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

酒店及酒店式公寓:天玺

(3)业态种类、功能布局:

商业:圆方商场

写字楼:环球贸易广场

住宅:擎天半岛

住宅:君临天下

住宅:漾日居

住宅:凯旋门


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

  • 港铁负责土地一级开发,二级开发由其他开发商完成,港铁以参股形式持有部分物业;

  • 本项目开发以住宅物业切入,随着周边氛围逐渐成熟,再开发公建类物业,如大型商业、甲级写字楼及五星级酒店

(4)开发节奏:

一期

二期

三期

四期

五期-七期

物业名称

漾日居

擎天半岛

凯旋门

君临天下

圆方

天玺

环球贸易广场

入住时间

2000年

2003

2004

2003

2007

2008

2010

五星级酒店

甲级写字楼

类型

住宅

住宅

住宅

住宅

商业

酒店式公寓

六星级酒店

住宅

栋数

6

5

4

3

1

2

1

规模

10万平方米

8.3万平方米

22万平方米

27万平方米

户数

1288

2126

1054

1122

主力面积

77-232

77-252

55-380

95-271

车位

1332

1270

864

永泰控股有限公司

九龙仓集团有限公司

淡马锡控股有限公司

会德丰有限公司

新加坡置地有限公司

新鸿基地产发展有限公司

开发商

新亚置业信托有限公司

新鸿基地产发展有限公司

恒隆地产有限公司

吉宝置业有限公司

联邦地产有限公司

丽新发展有限公司

海港企业有限公司

环球投资 (百慕达)有限公司

将是全香港

将是全世界第三

全香港最高的纯住宅建筑物

备注

最高的纯住

高、港澳地区最

宅建筑物

高的建筑物


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(7)商业——圆方商场:

  • 圆方商场地铁九龙站上盖,2007年10月1日开业,总建筑面积8.3万平方米,集名店购物、休闲、饮食、娱乐及文化体验于一身。香港首个横向式的大型购物中心。

  • 分为金、木、水、火、土五个主题区,寓意体现平衡。

    • “金区”汇集顶级名牌商店和世界级食肆;

    • “木区”是以健康和美容、时尚为理念的区域;

    • “水区”有多姿多彩的国际美馔;

    • “火区”为动感娱乐地带;

    • “土区”集合各国潮流服饰。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(7)商业——圆方商场:

  • 商场里有一间有十二个放映厅和超级音响系统的电影院(The Grand Cinema);

  • 一个可观赏维港景色的亚洲首个环保溜冰场;

  • “木区”里的Three Sixty超级市场和美食广场,3000平方米,主要销售有机食品,是亚洲首家以有机食品为主题的超级市场。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(8)住宅:

  • 住宅包括漾日居、擎天半岛、凯旋门、君临天下共18座住宅大厦;共提供约5866套住宅

  • 2座混合用途(酒店、服务式住宅及住宅)大厦;其中包含一间豪华酒店及约72472平方米服务式住宅


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(8)住宅:

六期

一期

二期

三期

四期

天玺

物业名称

漾日居

擎天半岛

凯旋门

君临天下

2008

入住时间

2000年

2003

2004

2003

五星级酒店

酒店式公寓

类型

住宅

住宅

住宅

住宅

住宅

栋数

6

5

4

3

2

22万平方米

规模

10万平方米

户数

1288

2126

1054

1122

主力面积

77-232

77-252

55-380

95-271

车位

1332

1270

864

永泰控股有限公司

九龙仓集团有限公司

淡马锡控股有限公司

会德丰有限公司

新加坡置地有限公司

开发商

新亚置业信托有限公司

新鸿基地产

发展有限公司

恒隆地产

有限公司

吉宝置业有限公司

联邦地产有限公司

丽新发展有限公司

海港企业有限公司

环球投资 (百慕达)有限公司

将是全香港最高

的纯居住物业

全香港最高的纯住宅建筑物

备注


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(9)写字楼——环球贸易广场:

  • 组成:一幢118层高的摩天大楼

  • 用途:甲级写字楼、一间豪华酒店、观景台

  • 面积:100000平方米

  • 预计落成年份:2007年(第一阶段)、2009年(第二阶段)、2010年(第三阶段)

  • 特色:香港最高、全球第三高。这座大楼高490米,共118层,建成后将与对岸香港站上高88层的国际金融中心2期互相辉映,形成一道宏伟的“维港门廊”,为维多利亚港树立新标志,突显香港作为国际大都会的地位。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(9)写字楼——环球贸易广场:

  • 环球贸易广场的第100层及101层,设计综合了观景台及饮食空间。

  • 环球贸易广场以观景台分隔占有23万平米的办公室面积及3.7万平米的酒店。

  • 观景台的面积约2360平方米,于酒店底层之下。游客可由地下大堂利用扶手电梯通往UG/F及一楼的中层大堂,再到达二楼的售票处。在二楼的中心地带,是乘搭通往观景台的双层升降机等候区。 科建国际以“Hong Kong Sky View”为主题,提出了一个出众及独特的设计,确保游客可以在香港唯一的观景台留下一个难忘深刻的印象。


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轨道交通与综合体

  • 城市层面的发展意义

    • 标志性外观:

    • Union Square内大部分建筑物都高于200米,组成一个摩天大楼建筑群。 Union Square的设计、设施及科技均达至国际水平,发展完成后,将可进一步巩固香港作为国际大都会的地位。

    • 发展完成后,它将成为香港的新地标,吸引外地游客,从而提升香港旅游业的竞争力。

    • Union Square位于维多利亚港的九龙沿岸,其具有特色的摩天大楼建筑群,将可成为维多利亚港景色的一部分,增加九龙方向的景观的吸引力,促进维多利亚港的观光事业。 ·Union Square发展计划把西九龙九龙站打造成一个新的都会中心,从而把早已饱和的九龙中部及东部地带的人流分散到西九龙的新填海区,舒缓九龙中部及东部的挤迫情况。

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(12)点评:


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(12)点评:


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体

(12)点评:

  • 复杂的交通组织

    • 九龙站是交通枢纽站:轨道交通——是机场快线及东涌线的换乘站,并换乘多条巴士、小巴线;

    • 所有轻轨、地铁、公交车、出租车的交通人流将在购物中心的中庭内以最简洁的方式实现全天候的、高环境品质的、立体的、无障碍的换乘。

    • 客运货运分开,充分考虑集中商业、会展等不同层面需求;

    • 扶梯的数量充足,除了具有疏导人流的作用外,还充分考虑了与中庭景观结合,自身也具备景观性;

    • 考虑了残疾人士出入的使用方便。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析

案例一:日本六本木

案例二:香港圆方

案例三:上海龙之梦

案例四:上海港汇广场

案例五:北京西环广场

案例六:北京东华国际广场

案例七:深圳金中环

案例八:天津世纪都会


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(1)案例概况:

  • 建成时间:2005年

  • 规模:总建筑面积291339㎡,总占地25899 ㎡,容积率11.2。

  • 开发单位:上海长峰房地产开发有限公司(民营企业),总投资30亿左右。

  • 建筑设计:美国ARQ建筑设计事务所

  • 工程概况:

    • 位于上海市长宁区中山公园旁,是大型商业与交通综合体,三条地铁线路与多条公交复合。

    • 包括地下4层直接与地铁站点复合,地上10层购物中心和58层高龙之梦万丽酒店1栋(13~23层为写字楼出租)。

    • 作为轨道交通枢纽商业综合体,将人们生活中的购物、娱乐、休闲、办公等需求都集中在一个多功能建筑体内予以满足,减少了各类交通出行总量 。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(2)区位、与轨道的联系:

  • 区位:座落于上海市长宁区中山公园西侧,南起长宁路,西临凯旋路,东北侧紧靠汇川路,属于上海西部城区的核心地段。

  • 与轨道的联系:地铁2、3、4三条线路换乘站。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(2)区位、与轨道的联系:


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海龙之梦

  • 业态:交通枢纽站,集中商业购物中心(含影院),办公,酒店(含少量会议会展)。

  • 避难层和设备层:11F、27F、28F、43F。

(3)业态种类、功能布局:

24F~58F,酒店

13F~23F,办公出租

12F,健身中心,有屋顶泳池和网球场

9F~10F,酒店宴会厅

3F~8F,连通购物中心和上部酒店的特色餐厅

B1~10F,购物中心

1F~2F,办公、酒店门厅大堂,分别独立入口

B2,地铁2号线、出租车

B3~B4,地下停车库、设备房、酒店库房


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海龙之梦

  • 地铁换乘枢纽:地铁2号线站台与购物中心地下二层同标高,直接贯通,出站不上地面即可购物;3号线和4号线有天桥直接与商业贯通。

  • 公交与停车复合:公交站在购物中心底层北侧地面上,下车就是购物中心入口。

(4)交通组织:

3条公交线路


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(4)交通组织:

连通购物中心的天桥

4号线在地面高架

3号线在地面高架

2号线在地下二层


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(4)交通组织:

  • 其他交通组织

    • 位于B3、B4的停车库中央设有自动坡道和自动扶梯将顾客直送上部的购物中心,另有七台客梯连通购物中心各层;

    • B2与地铁站厅层在同一标高,设连通口连接商城地下广场;地下广场是一近900平方米的扇形室内空间,高两层,总高10.4米,顶部连通购物中心的中庭,天光可以自然倾斜照射下来;

    • 地下广场向东有四台自动扶梯直送B1和地面,向西有两台自动扶梯通往轻轨方向,向北有八米宽的通道连接在B2的出租车站;

    • B1、B2两层通道均由自动扶梯和自动坡道连接购物中心首层公交车站;

    • B1层北侧是购物中心、超市、会展中心的大型货运场地,提供二十三个卸货车位及十七个车位等候场地;

    • 在卸货区周围配备有四台三吨货梯,三台五吨货梯通往裙房各个层面,并有三台超市专用货梯联系地下一二层超市;

    • 另设一台12吨超大型货梯可将中型卡车连同货物一起运送至八九层展览中心,以供展览厅布展之用。


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(6)地下空间:

  • 层高:地下一、二层层高均为5.2米,地下三、四层为车库无量楼楼盖层高3米,设备层层高6米。

  • B1:在通道两侧是大型超市,银行,快餐,美食城。

  • B2:地铁2号线出口,大型超市,烟酒糖茶,美食主力店,电器电讯,苹果体验中心;从地下广场向北有8米宽直通出租车站。

  • B3~B4:停车库、设备房、酒店库房。

  • 垂直交通:在共享大厅周边有自动扶梯和电梯与地面层相连。


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(7)商业:

  • 集中商业业态大种类:家乐福、永乐电器、龙之梦百货、龙旺美食城、龙强书城、龙之梦影城、龙之梦会展中心。

  • 各大业态规模

    • 家乐福,15000㎡;

    • 永乐生活电器,8000㎡;

    • 龙之梦百货,地上1F~7F,中高档品牌,超大型规模;

    • 龙旺美食城,18000㎡以上;

    • 龙强书城,8000㎡;

    • 龙之梦影城,1800㎡,6个放映厅,563个座椅;

    • 龙之梦会展中心,位于10F,5000㎡,会议会展,同声传译。


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(7)商业:

  • 总规模:从地下二层到地上十层为购物中心,商业面积约22万㎡。

  • B2业态:超市、电器电讯、百货、美食为主

    • 家乐福;

    • 永乐生活电器;

    • 移动营业厅、手机专卖、苹果体验中心 ;

    • 烟酒糖茶、美甲、眼镜、休闲食品、药房;

    • 龙旺美食城、蛋蛋屋、代官山、宜芝多、星巴克、麦当劳、伍京堂、龙照咖啡、味千拉面、食滋园。


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(7)商业:

  • B1业态:超市、电器电讯、百货、美食为主

    • 家乐福;

    • 永乐生活电器;

    • 华氏大药房、休闲食品;

    • 工商银行;

    • 龙旺美食城、食滋园、真锅咖啡馆、必胜客、肯德基、盼多乐面包房。

  • 1F业态:精品专卖、化妆品、饰品为主

    • 国际精品专卖店、H&M、C&A、化妆品、黄金珠宝、钟表、配饰、酷圣石、和广服装;

    • 花旗银行、渣打银行;

    • 星巴克、哈根达斯。


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(7)商业:

  • 2F业态:女装、女鞋为主

    • 精品少女装、IT、SEVEN DAYS、女鞋;

    • 眼镜店、配饰、摄影、化妆品;

    • 九龙冰室、爱茜茜里、宜芝多。

  • 3F业态:女装、内衣、女包为主

    • 职业女装、少淑女装、女内衣、孕妇装;

    • 女包、配饰;

    • 789火锅。


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(7)商业:

  • 4F业态:男装、休闲装为主

    • 男职业装、男便装及休闲装、牛仔休闲装、中性内衣、服饰修改;

    • 男鞋、男配饰、箱包;

    • 怀旧音响、一盅两件。

  • 5F业态:童装、玩具、家居、美发为主

    • 童装、童鞋、婴幼儿用品、孕妇装;

    • 儿童摄影、玩具、文教用品、儿童乐园;

    • 家居生活、男女休闲用品;

    • 婚纱礼服、美容美发美甲、齿科、配饰;

    • 香满笼、望湘园。


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(7)商业:

  • 6F业态:运动品牌、游乐、主题餐厅

    • 运动服饰、运动器材、运动配件;

    • 汤姆熊欢乐世界、瑞德知识学堂、魔术吧;

    • 巴贝厨房、川域、采蝶轩、大渔铁板烧、喜客多有机茶餐厅、糖潮一品、蜀道精品川菜、蓝丝创意餐厅、芭迪熊主题餐厅、魔厨卡利专业咖喱工坊。

  • 7F业态:美发、主题餐厅

    • 美发品牌店;

    • 加州101海鲜自助、寿司店、金山料理、云南美食城、干锅居、楚炫堂、一品世家、上海点心、咖啡甜品、洋食。


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(7)商业:

  • 8F业态:书城、琴行、培训、餐饮

    • 龙强书城;

    • 知音琴行、柏斯琴行、英孚教育;

    • 肯德基、豆捞坊、洋葱香港餐厅、达加马巴西烤肉、和樱日本料理、过门香中华料理。

  • 9F业态:玩具、影院

    • 仙宝玩具王国;

    • 龙之梦影城(1800㎡,6个放映厅,563个座椅)。


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(8)办公:

  • 租金:7.5元/平米·日

  • 规模:约25000㎡,标准层2000㎡,地上13层~23层。

  • 物业管理:丽晶酒店管理有限公司,物管费33元/㎡·月

  • 车位费:1500元/位

  • 其他:

    • 8部三菱电梯,约克中央空调 ;

    • 使用率70%,大堂精装,复合铝板公共通道墙面;

    • 交房标准:轻钢龙骨石膏吊顶,吊顶后净高2.7米,乳胶漆墙面,玻璃前门,架空地板。

13F~23F标准层平面2000㎡


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(9)酒店:龙之梦万丽酒店

  • 开张时间:2008年12月12日

  • 规模:约55000㎡,684间客房

  • 标准:五星级豪华酒店,万豪集团管理

  • 特色:

    • 拥有美味荟萃的高档餐厅以及总共超过1900㎡的完善会议设施;其中包括1350平方米浦西最大的多功能无柱式宴会厅;

    • 酒店大堂在空中第25层;

    • 酒店紧邻中山公园,鸟瞰城市景观,最高处244米;

    • 距上海虹桥机场15分钟车程,3条地铁与公交枢纽,交通便捷;

    • 裙楼配套22万㎡大型购物中心。


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(9)酒店:龙之梦万丽酒店

  • 餐饮设施:西餐厅、酒吧、大堂吧、全天送餐服务;

  • 休闲设施:室内游泳池 ;

  • 商务设施:会议室;

  • 酒店服务:有可无线上网的公共区域、免费停车场、收费停车场、接机服务、外币兑换服务、前台贵重物品保险柜、商场、医务室、自动取款机、专职行李员、行李存放服务、洗衣服务、残疾人客房、叫醒服务;

  • 区位距离:距市中心人民广场6公里;距火车站8公里;距飞机场虹桥10公里、浦东55公里;

  • 婚宴收费:每席4088元/4588元/5088元/6888+15%服务费共4档。

空中大堂


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(9)酒店:龙之梦万丽酒店

豪华客房

阳光卫浴

总统套房


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(10)特色物业:会议会展中心

  • 总共超过1900㎡的完善会议设施;

  • 其中包括1350平方米浦西最大的多功能无柱式宴会厅;

  • 会展中心的音响、灯光、摄像、翻译等均为电脑全程监控,可同时提供多种语言的同声传译服务,是进行经济、文化交流的理想场所;

  • 裙楼9F~10F是酒店宴会大厅的前厅;

  • 12F为健身中心,连通裙楼屋顶的游泳池和网球场,商务配套设施高档完善。


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

  • 上海地铁2、3、4号三线换乘站、公交枢纽、出租车停靠地下,多维立体大型交通枢纽综合体;

  • 周边区域较成熟,高档酒店较多,紧邻20公顷中山公园,可借外部景观;

  • 30万平米地上规模,包含集中商业、写字楼和五星级酒店,不含纯居住物业,定位为上海西部城区中高档商业中心;

  • 龙之梦综合体利用轨道交通、地面公交、出租车自驾车等复合了交通枢纽功能,集商业、办公、酒店建筑于一体,将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合在一起,增强了城市服务功能;

  • 特色看点:标志性外观,大体量商业内部三个10层通高共享中庭,轨道交通与综合体结合紧密。

(11)点评:


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轨道交通与综合体

  • 标志性外观

    • 办公和酒店部分叠加在一起共244米,以一条弧线勾划出长宁区新世纪商业中心的恢宏气势;

    • 裙楼购物中心的外立面由玻璃和三片红铜质感的墙面组成,沿逆时针方向旋转,升腾,象征着繁荣和蒸蒸日上的景象,又似一个巨大的聚宝盆,不断地给顾客以惊喜和收获。

  • 大体量商业设计手法

    • 22万㎡规模的购物中心运用了现代化的商业设计理念,以单一的环型流线把大量的人流均匀的分流到商场的每个角落;

    • 三个用不同颜色基调装饰的椭圆形中庭给顾客明确的方向感;

    • 遍布于每个层面的自动扶梯在垂直方向拉动人流,在水平面上连接各个中庭,以保证顾客在单边4.2公里长,包含680个店铺的廊道内购物时不迷失方向。

2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(11)点评:


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(11)点评:


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2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(11)点评:


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海龙之梦

(11)点评:

  • 轨道交通、公交与综合体紧密接驳

    • 地铁2号线与购物中心B2层同标高直接接驳,3、4号线与购物中心二层有空中连廊相接,此层还有空中连廊与东侧国美大卖场连接;

    • 公交站位于购物中心北侧入口,下车即可进入商业;

    • 所有轻轨、地铁、公交车、出租车的交通人流将在购物中心的中庭内以最简洁的方式实现全天候的、高环境品质的、立体的、无障碍的换乘。

  • 其他交通组织

    • 客运货运分开,充分考虑集中商业、会展等不同层面需求;

    • 扶梯的数量充足,除了具有疏导人流的作用外,还充分考虑了与中庭景观结合,自身也具备景观性;

    • 考虑了残疾人士出入的使用方便。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析

案例一:日本六本木

案例二:香港圆方

案例三:上海龙之梦

案例四:上海港汇广场

案例五:北京西环广场

案例六:北京东华国际广场

案例七:深圳金中环

案例八:天津世纪都会


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(1)案例概况:

  • 建成时间:1999年

  • 规模:总面积40余万平方米。

  • 开发单位:香港恒隆集团主要投资及管理的一个大型综合性项目,总投资51亿左右。

  • 建筑设计:美国凯里森设计事务所设计

  • 工程概况:

    • 坐落于华山路、虹桥路侧交界处、地铁一号线徐家汇站上盖,俯瞰上海徐家汇商业中心区域。

    • 统合商业贸易、现代化写字楼、商务套间及住宅三大功能,三位一体,专业上互相支持,外观上相互辉映。

    • 按具体使用功能区分,港汇广场为大型购物中心,港汇中心为双塔型甲级写字楼,港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(2)区位、与轨道的联系:

  • 区位: 港汇广场(Grand Gateway)位于上海市中心西南部徐家汇商业中心,地处华山路、虹桥路等多条交通主干道的交汇处,地铁一号线通过于此。

  • 与轨道的联系:1号线徐家汇站12出口与港汇广场直接联通。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(2)区位、与轨道的联系:

  • 规划: 徐家汇三线换乘枢纽站“环港汇广场”方案已获有关部门正式批准实施,预计2010年正式建成运营。届时,轨道交通1号线与规划建设中的9、11号线在徐家汇站将出现唯一换乘点,换乘区域全部在港汇广场下面。

  • 现状:08年4月1日起徐家汇地铁商城内的200多家商铺全部停业。

  • 未来:预计2010年后,每天3条地下轨道交通之间换乘、轨道交通和地面公交换乘,以及直达枢纽站的客流总数可达50万人次以上。而徐家汇地铁商城将成为综合性加主题类的商城,集休闲、娱乐、购物于一体。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

  • 业态:交通枢纽站,集中商业购物中心(含影院),办公,酒店式公寓。

  • 避难层和设备层:7F、23F、38F。

(3)业态种类、功能布局:

7F,豪华私家会所

8F~17F,酒店式公寓

7F~48F,办公出租

1~34F,港汇花园公寓

B1~6F,购物中心

B1,地铁1号线

1F~2F,办公、酒店门厅大堂,分别独立入口

B2~B3,地下停车库、设备房


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海港汇广场

  • 地铁换乘:地铁1号线站台与购物中心地下二层同标高,直接贯通,出站不上地面即可购物。

  • 5条干道交汇处:公交站和数个地忒出口在购物中心附近。

(4)交通组织:


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(4)交通组织:

1F

B2


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(5)景观环境:

  • 外部景观: 商场部分仅有少量点式绿化,但做了2,500平方米的外广场设有39级大台阶及 6层阶梯灯光喷水池组,非常适合作为展示性商业景观,正立面有一块耗资上亿的大型屏幕;公寓部分有少量绿化。

  • 内部景观:商场内采用直径达45.6米、支座标高35米的中庭巨大玻璃采光穹顶,加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶,购物独有的自然采光享受。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(5)景观环境:

  • 天光穹顶:商场内采用直径达45.6米、支座标高35米的中庭巨大玻璃采光穹顶,加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶,购物独有的自然采光享受。

  • 特色步行街:1F有168米长的欧亚式露天步行街为商场增添了异国情调,其中汇聚了十余家东西方餐馆、咖啡吧、水果吧、点心店、茶坊。

蓝中庭


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(6)地下空间:

1F

B2

  • 层高:地下一、二、三层为5.2米、3.8米、3.9米。

  • B1:直通地铁。

  • B2:停车库、设备房。

  • 垂直交通:在中央大厅周边有自动扶梯和电梯与地面层相连。

B1


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(7)商业:

  • 集中商业业态大种类:名店运动城,联华超级生活馆,兰桂坊,永华电影城,数码城,百货零售,美食城,新华书店。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(7)商业:

  • 总述:从地下1层到地上6层为购物中心,商业总规模约10万㎡,营业面积约7.5万㎡,其余为公共区域;商场设有升降梯和手扶梯多达94部;大型地下停车场约有1200个泊位。

  • B1特色:设有联华大型精品超市、名店运动城

    • GIORDANO、SEPHORA、GIORDANO CONCEPTS、APPLE SHOP、G-STAR、 ebase

    • 联华超级生活馆

    •  肯德基

    • 名店运动城


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(7)商业:

  • 1F特色:一楼168米长的欧亚式露天步行街——“兰桂坊”;

    • 饮食街

    • 国际一、二线品牌:LONGCHAMP、BALLY、Anna Sui、CERRUTI 1881、Max Mara、Ermenegildo Zegna、Juicy couture、Moschino、Marc by Marc Jacobs、DKNY;

    • 化妆品、香水,珠宝、银行;

    • 星巴克、哈根达斯。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(7)商业:

  • 2F特色:通过外广场39级大台阶直通地面

    • 国际三线品牌:CK、lacoste;

    • 国产名牌服装、配饰、鞋、包;

    • 茶吧、咖啡吧、甜点。

  • 3F业态:女装饰品、内衣、儿童用品

    • 国产平价女装:only;

    • 童装、童鞋、婴幼儿用品、孕妇装;

    • 儿童摄影、玩具、文教用品、儿童乐园;

    • 女包、配饰。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(7)商业:

  • 4F业态:家居、男装为主

    • 男职业装、男便装及休闲装、牛仔休闲装、中性内衣、服饰修改;

    • 男鞋、男配饰、箱包;

    • 家居生活、男女休闲用品、美容美发相关;

  • 5F业态:餐饮为主

    • 新华书店;

    • 美食街;

    • 琴行、美容美发、首饰等。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(7)商业:

  • 6F业态:影院、数码、主题餐厅

    • 永华电影城

    •  甫熙苑、 采蝶轩、屋企汤馆、港丽餐厅

    • 金数码城


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(8)办公:

  • 交付时间时间:2005年6月

  • 租金:10~13元/平米·日

  • 规模:单栋67222㎡,标准层1500㎡左右,地上7层~50层。

  • 物业管理:恒隆地产管理有限公司,物管费32元/㎡·月

  • 车位费:RMB1500/月/个

  • 其他:

    • 14部进口Schindler(载重量:16人/1800kg)服务于3个办公区域,数量为: 低区:5部 中区:5部 高区:4部;

    • 低区、中区: 65%-75%   高区: 71%-86%;

    • 交房标准:金属天花吊顶,格栅灯,风口百页,烟感,喷淋,75mm高架网络地板,地毯,木脚线,墙面乳胶漆。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(9)高级酒店式公寓

  • 竣工时间:港汇花园一座1999年、二座2006年10月、SA2006年2月

  • 物业:包括港汇花园一座(RT1)、二座(RT2)及港汇服务式公寓(SA)三栋建筑

  • 规模:约85000㎡,635间客房。

  • 标准:五星级豪华公寓,恒隆地产管理

  • 特色:

    • 港汇广场服务式公寓位于上海市中心西南部徐家汇商业中心,地处华山路、虹桥路等多条交通主干道及地铁的交汇处。

    • 驱车20分钟可至虹桥国际机场、驱车50分钟可达浦东国际机场,5分钟车程至延安路或内环线高架。

    • 时尚的百货购物中心、餐厅及娱乐设施等近在咫尺,生活所需一应俱全。

    • 配备有高级私家会所及其屋顶游泳池、网球场,花园整体设计简约明快,高雅别致;


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(9)高级酒店式公寓

  • 配套设施:24小时前台双语接待(英语/日语): 住宿登记/代办外籍人士临时住宿登记,服务咨询,投诉接待,邮件发送,饮用水/出租车预定西餐厅、酒吧、大堂吧、全天送餐服务;客房服务及设施:房内设施设备维修服务,房内每周二次清洁服务(含一次更换床上用品),IP电话及宽带,卫星电视频道,门禁对讲系统,衣物洗熨服务;会所设施:健身中心(健身房、体操房、桑拿房等),酒吧、红酒雪茄房,多功能厅,商务中心,儿童游戏室,屋顶游泳池、网球场及花园


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(9)高级酒店式公寓——港汇服务式公寓

  • 楼型结构:首层设有大堂及接待台,第7层为豪华私家会所,9层至17层为公寓套房,共99套。

  • 户内配置:挑高3.2米的客厅、卧室配置有家具、沙发、约克空调、史密斯热水器、液晶电视机、DVD、音响、保险箱等设施;实用的厨房配置有意大利名牌电冰箱、电热灶、微波炉、洗衣机(有烘干功能)及高档厨房用具等设施,简洁的卫生间配置有全套卫生用品,宽大的露台配置户外桌椅。

  • 房型设计:1房1厅50平方米,1房2厅70-90平方米,2房2厅120-150平方米,3房2厅120-156平方米。


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(9)高级酒店式公寓——港汇服务式公寓


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(9)高级酒店式公寓——港汇服务式公寓


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(9)高级酒店式公寓——港汇花园

  • 楼型结构:由两栋高34层的公寓建筑组成,首层设有大堂及接待台,1层至34层为公寓套间,共536套。  

  • 户内配置:客厅、卧室配置有家具、沙发、空调、电视机、DVD、音响、保险箱等设施;厨房配置有电冰箱、煤气灶、微波炉、洗衣机(有烘干功能)、煤气热水器及厨房用具等设施,卫生间配置有全套卫生用品。

  • 房型设计:1房2厅89-130平方米,2房2厅108-127平方米/140-148平方米,3房2厅:140-148平方米。


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(9)高级酒店式公寓——豪华私家会所

  • 公寓的豪华私家会所位于港汇服务式公寓内七层

  • 室内面积达4000平方米,并有超大屋顶活动场所;

  • 室内设施包括健身中心(健身房、体操房、桑拿房等)、模拟高尔夫练习室、棋牌室、桌球室、视听室、电脑游戏室、阅览室、工艺教室、多功能厅、酒吧、红酒雪茄房、商务中心、儿童游戏室;

  • 室外设施包括屋顶游泳池、网球场及花园;

  • 此外,会所定期举办各种主题活动,如池畔烧烤、节日庆典聚会、住户联谊会等,且开办瑜珈、舞蹈等课程,满足住户健身、娱乐、社交等全方位需求。 。


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(10)特色物业:影院

  • 永华电影城电影城坐落在上海西部繁华的徐家汇商业圈的港汇广场六楼,建筑面积6000余平方米;

  • 是上海永乐股份有限公司和美国华纳兄弟国际影院公司共同投资的合资影院 ;

  • 影城建筑面积约6000㎡,共有11个放映厅,可同时容纳1550人;

  • 观众通道设计成波浪型,象征着申城的母亲河--黄浦江;

  • 配置了当今世界上先进的电影视听设备:低视点、宽视角银幕和SRD、DTS、SDDS等全套高保镇音响还原系统。电影城采用全自动放映和数码放映技术,是永华电影城成为全国第一座数码电影城 。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(11)点评——整体状况:

  • 2008年12月23日揭晓的“改革开放30年上海城市建设优秀成果评选”中,港汇广场与金茂大厦、东方明珠、东海大桥这些申城标志性建筑一起当之无愧的成为上海“改革开放30年优秀建筑”之一;

  • 港汇广场在“2008上海城市商圈新地标” 选举中,因带动整个徐家汇商圈的商业发展并促进了周边商业、文化、经济发展、带动消费人气等贡献而获得专家及消费者的一致青睐,高票当选“2008上海城市商圈新地标”称号;

  • 凭借着其国际化的管理和服务,港汇广场在社会上树立了卓越的形象,曾获得“年度中国最佳购物中心业主”、“上海市十大经典商业地产”,“上海维权20年315银质奖”、“ A类财务会计信用单位”、“纳税诚信企业”等多项殊荣。

地标性口碑综合体,辐射范围广,影响力大,品牌效应明显。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(11)点评——商业设计看点:

  • 外部景观以及建筑形体:

  • 2,500平方米的外广场, 39级大台阶分三个层次,上升式空间将主入口自动衬托到了人们视线的聚焦点,

  • 台阶与 6层阶梯灯光喷水池组的搭配;把登台阶的枯燥过程变成一种亲近水源的享受,两部带有独具特色顶棚的室外扶梯更有效的吸引人们的眼球,成为港汇特有的景观。

  • 港汇广场外观为整体玻璃幕墙与竖向装饰铝板相结合的手法,显示出建筑外观的挺拔感与现代感,而其圆弧处的横向弧面分割,又很好的丰富了建筑整体形态的层次感,使港汇大楼挺拔又不失其韵律。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(11)点评——商业设计看点:

  • 内部装饰空间:

  • 商场内采用直径达45.6米、支座标高35米的中庭圆形采光顶,其巨大的玻璃穹顶是现代建筑艺术和高科技的完美结合。

  • 内部吊顶采用简洁大方的石膏板吊顶,配上简单的线条勾勒,立即显得简洁又不简单。

  • 地下负一层通往地铁口的设计思路,促进了其更大范围的人流导入。

  • 超高的写字楼大堂,采用了大量新兴材料以及进口石材。

  • 电梯前室采用了统一的材质,天花采用镜面不锈钢,地面为黑色进口石材,明亮的灯光衬托着墙面芝麻灰机刨石之间的磨砂玻璃,使整个空间沉稳又高档。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(11)点评——商业经营:

  • 设计规划水准符合国际级shopping mall标准;

  • 经营管理优秀,从开业至今历经两次次重大转型,05年从主力店转向无主模式,富安百货撤出,06年引进国际一线时尚品牌,实现业态和消费结构转型,契合区域整体经济发展的节奏;

  • 目前光顾上海港汇广场的消费者日均20万人次,周末及双休日均逾25万人次,港汇已不仅仅是一个购物中心,更是一个引导时尚消费理念的信息发布中心。

商业经营非常成功,其发展模式和规划设计都有值得学习借鉴之处。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(11)点评——商业经营:

  • 突出亮点:

    • 6层通高贯穿式大厅,适合举行中高端商品大型展卖,如车展

    •  迷你步行街,小资情调浓厚,符合上海消费者的生活情趣

    • 空间作的不叫丰富,有很多吹拔,让人逛的过程没那么疲劳,上下两层的联系也比较多


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(11)点评——写字楼租赁:

  • 2005年入市,当时租金超过0.8~1.2美元/平方米/天,入市后租金一直保持稳定快速的增长,成为甲级写字楼的标杆项目,常年入驻率达97%以上。

  • 主力客户:金融企业、高科技或服务类行业。如荷兰银行、纽威咨询、adidas、威伯科(WABCO)、OMNICOM等世界500强企业,港汇中心二座的大租户名单中,除了百胜餐饮,还有百脑汇、微软等国内外知名企业。

物业推出契合大环境发展时机,物业分割适合大客户的租用需求。


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2、典型案例分析 ——上海港汇广场

(11)点评——公寓租住:

  • 港汇服务式公寓共有635套单元,目前基本处于满租状态。

  • 09年以苹果、德固赛、拜耳医药等世界500强公司直接成交客户较多。

  • 其中,苹果、索尼、宜家等知名公司均有几十位外籍员工居住于此。

  • 港汇服务式公寓除拥有优越的地理位置和国际化配套设施外,还以其多样化的服务满足不同国度客户的居住需求:如推出学校班车服务和早餐服务;会所各类活动每月稳定在15至20场次,包括竞技、兴趣和家教等大类,吸引住户们积极参与。

客户定位准确,物业配套符合高端租客要求。


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2、典型案例分析

案例一:日本六本木

案例二:香港圆方

案例三:上海龙之梦

案例四:上海港汇广场

案例五:北京西环广场

案例六:北京东华国际广场

案例七:深圳金中环

案例八:天津世纪都会


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(1)案例概况:

  • 设计时间:2000年05月——2007年04月

  • 建造周期:2002年10月——2008年05月

  • 规模:总建筑面积26.4466万㎡,总占地5.99公顷,容积率2.67。

  • 设计单位:中国建筑设计研究院+法国AREP设计公司。

  • 地点:北京西直门立交桥西北角。

  • 工程整体投资:29亿元

  • 工程概况:

    • 地上部分约16万平方米,地下部分近10万平方米。

    • 3栋5A级写字楼T1、T2、T3建筑面积8万平方米;大规模商业配套用房由地下一层到地上六层,约9万平方米,包括综合商业中心和大型超市。商业共分两期,一期建筑面积72908.66平方米,二期13910平方米,以北京华联为主力店,目前未入驻。


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(1)案例概况:

  • 西环广场

  • 是一个由西直门交通枢纽、三栋百米高的5A智能型写字楼、大型商场组成的综合建筑体;

  • 是目前北京最大的依托于交通枢纽的建筑群;

  • 整体建筑分为地下3层和地上23层。其中地下2、3层为人防,设备及车库,地下1层到地上6层为商业,7—21层为三栋的弧形办公空间,无标准层,各层面积从600到2000平方米不等。整个办公空间采取全阳光、无死角的设计,营造了一种全新的办公氛围。


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4

13

2

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——北京西环广场

(2)区位、与轨道的联系:

  • 区位:位于城市旧城的西北角,北京西直门立交桥西北角;

  • 与轨道的联系:地铁2号线、13号线、4号线三条线路换乘站,另东北角为国铁北京北站。


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(2)区位、与轨道的联系:


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(3)业态种类、功能布局:

  • 业态:交通枢纽站,集中商业购物中心,办公。


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通往地下的换乘坡道

写字楼

综合办公楼

商业

交通枢纽

北京北站

地铁2号线

公交车站

B

2、典型案例分析 ——北京西环广场

(3)业态种类、功能布局:


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道路

付费区换乘

地铁付费区

公交换乘

地铁非付费区

商业

3F

绿化

国铁

商业

公交

非付费区换乘

2F

1F

B1

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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(4)交通组织:

  • 地铁换乘枢纽:各种交通方式(铁路、城铁、公共汽车、出租车、汽车、自行车和行人)的换乘集中于地段核心部位的多功能换乘大厅,设置于广场周边的3层内,即地下1层、1层广场和2层;

  • 换乘大厅内部的交通组织:水平和垂直两条轴线,垂直交通工具可通向广场。


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4

13

2

轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——北京西环广场

(4)交通组织:

  • 地铁换乘枢纽:地铁2号线与13号线换乘站,2号线为地铁,13号线为轻轨地铁,目前2号线换乘13号线换乘道路不需出地面,可通过内部交通直接到达,而13号线换乘2号线需要出站通过地面的换乘走廊,到达2号线,换乘路线复杂。地铁4号线目前尚未开通,开通后将实现3线换乘,预计今年9月通车;

  • 国铁北京北站:目前正在修建中,位于广场的东北角,建成后与地铁相关的换乘主要通过地下广场实现。


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(4)交通组织:外部

  • 商场东部1层为13号线西直门站口

  • 出站口往东可换乘地铁2号线


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

  • 社会车辆交通分析

(4)交通组织:外部

  • 公交站场 (14条线路)

  • 在城铁站台口,出租车和私家车通过高架桥可以直接进入二层,到达城铁停靠站;

  • 西直门交通枢纽的地下二层约有1000个停车位,有5个出口的,分别和地铁2号线、4号线、13号线还用国铁相接,另外一个出口是和西环广场的嘉冒中心相接。


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(4)交通组织:外部

  • 北京北站:未来将通过换成通道在地下一层与地铁通道和市场相连通,并且在国铁车站的二层有天桥连接城铁车站和换乘通道。


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(4)交通组织:内部

  • 13号线在商场的站口

  • 通道劲头,往西进入商场,往东进入地铁通道

  • 通道内


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(4)交通组织:内部

  • 目前由商场直接通往2号线的通道已被封死,需从13号线入口处刷卡绕出至2号线,或出商场,由外部进入2号线站点

  • 进入地铁通道,可通往2号线和13号线


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(4)交通组织:内部

  • 进入地铁通道后继续北行,可见商场另一个入口及13号线入口


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3F

2F

1F

地铁

B1

1F

2F

商业

B1

地铁换乘车道

商业垂直交通

2、典型案例分析 ——北京西环广场

(4)交通组织:商业与地铁


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(5)景观环境:

  • 外部景观:几乎没有绿化用地,只在用地的东南角形成下沉广场。


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  • 地下一层平面图

超市

国铁车站

商店

地铁车站

咖啡店

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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(6)地下空间:

  • 层高:地下一层:5米;

  • B1:大型超市,商店,咖啡店等;

  • B2、B3:人防、设备及车库;

  • 垂直交通:在下沉广场处和地铁通道内有多处自动扶梯和电梯与地面层相连。


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(7)商业:

  • 总规模:超大规模商业配套用房由地下一层到地上六层,约9万平方米,包括超大综合商业中心和大型超市。


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(7)商业:

  • B1业态:特色集市,主要以餐饮为主

    • 北京华联;

    • 汉方大药堂、金凤城祥、鲜果时刻等;

    • 美食城、咖啡厅。

  • 1F业态:摩登精品

    • SK、金大福、瑞恩钻石名店、swatch等;

    • 屈臣氏、亮视点;

    • 盛品利咖啡、面包新语、KFC;

    • 北京银行、交通银行。


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(7)商业:

  • 2F业态:时尚风采

    • VERO MODA、百丽、海盗船;

    • 麦当劳、必胜客。

  • 3F业态:年轻潮流

    • ONLY、DISNEY、SPRIT、ochirly;

    • CASIO、Tata、Bata;

    • 西提牛排、茶餐厅。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——北京西环广场

(7)商业:

  • 4F业态:运动休闲天地

    • 川元成火锅、韩式烧烤、意式休闲餐厅、福成肥牛;

    • Nike、crocs、鸿星尔克;

  • 5F业态:家具及生活情趣

    • Locklock等家具用品店;

    • Sony、中国移动、大中电器;

    • 麻辣诱惑、无国界休闲餐厅、悦唐豆捞。


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(7)商业:

  • 6F业态:娱乐美食及服务

    • 美甲等饰品小店;

    • 儿童用品;

    • 和合谷、大食代、日式快餐、韩式快餐。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——北京西环广场

(7)商业:

  • 业态分布杂乱:业态分布层次不分明,几乎每层都是餐饮加服装再搭配各种经营小商品的店铺,除了顶层主营餐饮和儿童用品特色比较鲜明。


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(8)办公:

  • 概况:

  • T1、T3两栋整体写字楼在2006年11月被花旗银行以7亿元收购,折合单价为13000元/平方米左右,其总建筑面积约为5.3万平方米,花旗总部并未进驻。

  • 2007年底,花旗将T3股权转让给日本scj株式会社。目前两栋写字楼均对外招租,T12007年有大客户整租,但后来毁约,目前出租率为20%左右,T3被花旗方招租至70%后转让给scj,目前出租率77%。

  • T2被开发商打散出售给小业主,入住率100%。A座7-16层由京煤集团购入,目前也在招租中,入住率约为80%左右。

A

T3

T2

T1


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2、典型案例分析 ——北京西环广场

(8)办公:

  • T1标准层平面图

  • 面积分割:50-250平米

  • T3标准层平面图

  • 面积分割:99-250平米

  • 入住客户:

  • T1:花旗注重入驻客户的资质,在谈客户中包括排名世界500强的公司;

  • T2:由于大厦打散出售给小业主,或自用,或外租,导致入驻公司种类繁多,较为混乱,所属行业包括咨询、科技、贸易、婚介、家政等;

  • T3:行业包括咨询、科技、保险等,其中搜房网共租4层,面积达6000平米。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——北京西环广场

(9)点评:

  • 西环广场的交通枢纽汇集了地铁2、13、4号三线换乘站、并且有公交枢纽、 国铁北京北站,是多维立体大型交通枢纽综合体;

  • 国内首个综合性大型客运交通枢纽,在用地内部实现了城市铁路、城市地铁、 城市轻轨、城市公交四者之间的换乘衔接;

  • 标志性外观:三座高99.15米的建筑是西直门地区的标志性建筑;

  • 生态节能:全通透的西环广场通过对阳光的南侧遮避、北侧吸纳等朝向布局,利用温控调整以及环保建材等手段,不仅将城市“光污染”减少到最低值,降低能耗,而且最大限度拥有采光面积,写字楼仅10.6米的进深,可充分利用自然光源,办公区域的任何地方,都不会因建筑形式及结构差异产生采光死角,写字楼四个立面全部采用高级LOW-E低辐射玻璃幕墙 。


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轨道交通与综合体

2、典型案例分析 ——北京西环广场

(9)点评:

  • 交通组织:西环广场设计出发点是想将地铁、城铁、国铁、公共交通之间的换乘的在这个中心做到零换乘,但就目前情况来看,效果并不理想。

  • 城铁13号线与共公交通和铁路交通之间的换乘在一个系统里,可以较方便的完成换乘;

  • 地铁2号线与城铁之间的换乘十分复杂,需要从地下到地面出站层再到地下,缺乏一个便捷的通道,换乘总共耗时约20分钟,没有实现零换乘的概念;

  • 目前地铁4号线和北京北站正在建设,尚未开通,最终换乘尚未实现;

  • 写字楼同交通枢纽没有直接的联系,造成一定的不便;

  • 地铁与商业的连接便利,通过地下一层可直接到达。


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