건축학개론

1. 건축학개론 지구단위계획과 건축 부동산경영과 손진수

2. 들어가며

6. 지구단위계획의 개념 지구단위계획의 정의 국토계획법 제2조(정의) 5호 "지구단위계획"이라 함은 도시계획 수립대상 지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다. 地區單位計劃(區域) District Unit Planning(Area) 국토계획법 제50조 (지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정) 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정한다.

7. 계획의 위계 도시관리계획 국토종합계획 광역도시계획 도시기본계획 국토기본법 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 도시관리계획 • 국토계획법 제2조(정의) 4호 • 도시관리계획이라 함은 특별시․광역시․시 또는 군의 개발․정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용․교통․환경․경관․안전․산업․정보통신․보건․후생․안보․문화 등에 관한 다음의 계획 • - 용도지역,용도지구의 지정(변경)에 관한 계획 • 개발제한구역,시가지조정구역,수산자원보호구역의 지정(변경)에 관한 계획 • 기반시설의 설치, 정비 및 개량에 관한 계획 • 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획 • 지구단위계획구역의 지정 및 변경에 관한 계획과 지구단위계획 제1종지구단위계획수립지침/제2종지구단위계획수립지침(건설교통부훈령)

8. 지구단위계획과 건축 국토계획법 제54조(지구단위계획구역안에서의 건축등) 지구단위계획구역안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 한다. 다만, 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우와 지구단위계획의 범위안에서 시차를 두어 단계적으로 건축물을 건축하는 경우에는 그러하지 아니하다. 건축법 제19조 (건축물의 설계) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축등을 위한 설계는 건축사가 아니면 이를 할 수 없다. <개정 2005.5.26> 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 도시지역 및 제2종지구단위계획구역 안에 건축하는 건축물 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 도시지역 및 제2종지구단위계획구역 외의 지역에 건축하는 3층 이상이거나 연면적이 200제곱미터 이상인 건축물

9. 건설교통부, 1종지구단위계획수립지침(2005.5.9) 2-4-4. 지구단위계획의 내용에 다음 사항이 포함되어 있는 경우에는 시․도도시계획위원회와 건축법 제4조의 규정에 의하여 시․도에 두는 건축위원회가 공동으로 심의를 하여야 한다. (1) 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도에 관한 사항 (2) 건축물의 배치․형태․색채 또는 건축선에 관한 계획 (3) 경관계획 2-4-5. 2-4-4.의 규정에 의한 건축위원회와 도시계획위원회가 공동심의를 하는 경우에는 다음의 기준에 따라 심의한다. (1) 공동위원회의 위원은 건축위원회 및 도시계획위원회의 위원중에서 시․도지사가 선임 또는 위촉한다. 이 경우 시․도도시계획위원회에 지구단위계획을 심의하기 위한 분과위원회가 설치되어 있는 때에는 당해 분과위원회 위원 전원을 공동위원회 위원으로 선임 또는 위촉하여야 한다. (2) 공동위원회 위원 수는 25인 이하로 하며, 공동위원회의 위원중 건축위원회의 위원이 1/3 이상이 되도록 한다. (3) 공동위원회의 위원장은 특별시․광역시의 경우에는 부시장, 도의 경우에는 부지사가 된다. (4) 지구단위계획내용중 2-4-4. (1) 내지 (3)의 1을 포함하는 지구단위계획은 공동위원회의 심의와 도시계획위원회의 심의를 별도로 거치기 보다는, 시․도도시계획위원회의 분과위원회로서 지구단위계획분과위원회를 설치하고 동분과위원회와 건축위원회로 공동위원회를 구성하여 同공동위원회의 심의를 거친 경우 도시계획위원회의 심의까지 거친 것으로 운영할 수 있다.

10. 지구단위계획(地區單位計劃)제도 도입과정 ∆ 1960년대 후반 산업화.도시화에 따른 도시 연구의 필요성 증대 - 서울대 행정대학원내 도시 및 지역계획학과 신설 - 건축과 도시계획의 분리(*법은 1962년도에 분리) ∆ 1980년 건축법에 도시설계제도 도입 : 건축법 제8조의2(도심부내의 건축물에 관한 특례) - 도심부 또는 간선도로변 등 시장 또는 군수가 필요하다고 인정하여 도시설계를 수립하여 공고한 구역내에서 건축하는 건축물은 도시설계에 적합하게 건축하여야 한다. - 도시설계는 도시의 기능 및 미관의 증진을 위한 장기 종합적 계획으로서 도시계획에 의한 도시계획시설 및 토지이용계획 등을 구체화하고 건축물 및 공공시설의 위치∙규모∙용도∙형태와 공간의 활용 등에 관하여 작성 ☞ 제1기 도시설계 : 종로.세종로 등 도심부와 주요 간선가로변 ∆ 1991년 ‘도시설계’를 건축법상 하나의 장(章)으로 체계화 <1991.5.31.> - 도시설계 재정비 명시 - 도시계획법(영)에 ‘도시설계지구’를 하나의 용도지구로 지정근거 신설 ☞ 제2기 도시설계 : 도시 중심지체계에 따른 용도지역 조정

11. ∆ 1999년 도시설계지구 지정대상 명시 - 재개발사업등 완료후 10년 경과지역 도시설계지구지정 의무화 ∆ 2000년 도시계획법 전면개편에 따라 건축법에서 도시설계 삭제 ∆ 1991년 도시계획법에 상세계획제도 도입 : 도시계획법 제20조의3(상세계획구역의 지정) - 건설교통부장관은 도시계획구역안에서 토지이용을 합리화하고 도시의 기능∙미관 및 환경을 효율적으로유지∙관리하기 위해 상세계획구역 지정을 도시계획으로 결정 - 시장∙군수는 상세계획 입안시 도로∙수도 등 도시계획시설의 처리∙공급∙수용능력 및 규모가 건축물의 총용적과 적정한 조화를 이루도록 하여야 함 ∆ 2000년 도시계획법 전면개정으로 ‘도시설계’와 ‘상세계획’의 통합 - 지구단위계획제도로 명칭변경 - 도시설계제도가 지닌 도시계획상의 한계 극복을 위한 제도로서 상세계획제도 도입 - 도시설계와 상세계획의 독창성과 차별성 모호 : 현실적 중복 및 통합 운용 - 학문적 도시설계의 제도적 지구단위계획으로의 통합 ◆ 국토계획체계 개편에 따라 새로 도입된 제도 - 제2종지구단위계획제도의 도입 - 기반시설부담구역제도 - 개발밀도관리구역제도 - 토지적성평가제도

12. 2000년 이후 1980년이전 1980~1991 1991~2000 도시계획 도시계획 도시계획 도시계획 지구단위계획 상세계획 도시설계 도시설계 건축계획 건축계획 건축계획 건축계획 1990년까지 11개 도시설계 수립 2001년까지 도시설계 119개 구역 상세계획 73개 구역 운영 2004년 8월말 867개 지구단위계획구역 지정 게획수립 및 구역지정 현황

13. 지구단위계획구역 지정 현황 자료 : 이희정, “서울시 지구단위계획 구역여건과 개발실태 비교분석 연구”, 대한국토도시계획확회지, 2006.8.

14. 지구단위계획구역 현황(2004년말) 자료 : 건설교통부, 도시계획현황, 2005.

15. 외국의 지구단위계획제도 ○ 미국 : 계획단위 개발기법 (P.U.D. Planned Unit Development) - 용도지역제(zoning)와 획지분할규제(subdivision control)를 근간으로 하는 미국의 종래 택지개발방식이 지니는 문제점, 예컨대 공공오픈스페이스 확보 곤란 등을 타개하기 위한 제도로서 일단의 지구를 하나의 계획단위로 보아 그 지구의 특성에 맞는 설계기준을 개발자와 그 개발을 관장하는 당국간의 협상과정을 통해 융통성 있게 능률적으로 책정, 허용함으로써 공적 입장에서 요구되는 환경의 질과 개발자의 입장에서 요구되는 사업성을 동시 추구해 가는 제도 - 일반적으로 계획단위로 개발하려는 사업자는 개발계획안을 작성하고, 공청회나 개발영향평가조사 등 엄격한 과정을 거쳐 자치단체의 승인을 얻고, 그 내용을 등기하여야 하며, 그 구역내에서는 종래의 zoning은 완전히 실효되고 새로운 개발계획이 도시계획으로 대체 - 계획단위개발은 도시기본계획, 지역제 및 택지분할규제를 통합한 수법 - PUD는 우리나라의 도시설계지구, 또는 도시설계지구내의 특별설계지구와 비슷한 성격 ○ 독일 : 지구상세계획 (Bebaungs Plan) - 토지이용계획(건설기본계획)에서 제시된 지표를 수용, 개별 건축계획에 구체적으로 실현하기 위한 법적 구속력을 갖는 지침 - 우리의 상세계획제도 도입에 영향 ○ 일본의 지구계획 - 다양한 종류의 지구계획 및 유도수법 확보 : 마찌쯔구리(마을만들기) - 지구계획의 실현수단 강화 : 다각적 재정자원 및 재원조달,도시개발자금 대부, 주택금융공고 융자, 고정자산제 감면, 특별토지보유세 비과세 등

16. 지구단위계획 구분 지구단위계획의 구분 • 국토계획법 제49조 (지구단위계획의 구분) 지구단위계획은 다음 각호와 같이 구분한다. • 1. 제1종지구단위계획 : 토지이용을 합리화ㆍ구체화하고, 도시 또는 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획 2. 제2종지구단위계획 : 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적ㆍ계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획 • 건설교통부 지구단위계획수립지침 • 1. 1종 지구단위계획은 당해 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관․미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 구역을 체계적․계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 계획 • 2. 2종 지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적․계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도․종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획 • 2종 지구단위계획은 난개발 방지를 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발․관리하기 위한 계획

17. 지구단위계획의 종류

18. 2종지구단위계획 지정 대상의 성격

19. ○ 용도지역 지정 현황 (2003.12.31 기준) (단위 : ㎢, %) 주) 시․도별 중복지정면적 포함 ○ 2003년도 용도지역 변경현황 (단위 : ㎢) 자료 : 건설교통부, 2004, 2003 국토 및 토지이용에 관한 연차보고서.

20. ○ 용도지구 지정 현황 (2003.12.31 기준) (단위 : ㎢) 자료 : 건설교통부, 2004, 2003 국토 및 토지이용에 관한 연차보고서.

21. 구역지정 목적에 따른 1종지구단위계획 구역의 세분

22. 구역의 중심기능에 따른 2종지구단위계획 구역의 세분

25. 지구단위계획구역 현황(2004년말) 자료 : 건설교통부, 도시계획현황, 2005.

26. 지구단위계획구역 지정 1종지구단위계획 구역 지정 : 건설교통부장관 또는 시․도지사가 지정 • ○ 임의지정 (국토계획법 제51조 1항) • 제37조의 규정에 의하여 지정된 용도지구 • 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 그 밖에 대통령령이 정하는 지구(위락지구, 리모델링지구) • 2. 삭제 <2006.1.11> • 3. 도시개발법 제3조의 규정에 의하여 지정된 도시개발구역 • 4. 도시및주거환경정비법 제4조의 규정에 의하여 지정된 정비구역 • 5. 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 지정된 택지개발예정지구 • 6. 삭제 <2002.12.30> • 7. 주택법 제16조의 규정에 의한 대지조성사업지구 • 8. 산업입지및개발에관한법률 제2조제5호의 규정에 의한 산업단지 • 9. 관광진흥법 제67조의 규정에 의하여 지정된 관광특구 • 10. 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역 • 11. 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역

27. 11. 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 (시행령 43조 1항) 1. 법 제127조제1항의 규정에 의하여 지정된 시범도시 2. 법 제63조제2항의 규정에 의하여 고시된 개발행위허가제한지역 3. 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역 4. 용도지역의 지정·변경에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역 5. 공장·학교·군부대·시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역 6. 주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역 7. 제1종지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역 8. 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 지역 (예시 : 서울특별시 도시계획조례 제16조 1항)

28. ○ 의무 지정 (국토계획법 제51조 2항) 1. 제1항 제4호 내지 제6호의 지역에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역 4. 도시및주거환경정비법 제4조의 규정에 의하여 지정된 정비구역 5. 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 지정된 택지개발예정지구 2. 제1항 각호중 체계적·계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 (시행령 44조 2항) - 면적이 30만㎡ 이상인 지역 - 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역. 다만, 녹지지역으로 지정 또는 존치되거나 법 또는 다른 법령에 의하여 도시계획사업 등 개발계획이 수립되지 아니하는 경우를 제외한다. - 녹지지역에서 주거지역·상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역

29. ※ 특별계획구역 • 개념 : 지구단위계획구역중에서 현상설계 등에 의하여 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는데 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상되어 충분한 시간을 가질 필요가 있을 때에 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역 • 2. 특별계획구역 지정대상 • (1) 대규모 쇼핑단지, 전시장, 터미널, 농수산물도매시장, 출판단지 등 일반화되기 어려운 특수기능의 건축시설과 같이 하나의 대지안에 여러 동의 건축물과 다양한 용도를 수용하기 위하여 특별한 건축적 프로그램을 만들어 복합적 개발을 하는 것이 필요한 경우 • (2) 복잡한 지형의 재개발구역을 종합적으로 개발하는 경우와 같이 지형조건상 지반의 높낮이 차이가 심하여 건축적으로 상세한 입체계획을 수립하여야 하는 경우 • (3) 지구단위계획구역안의 일정지역에 대하여 우수한 설계안을 반영하기 위하여 현상설계 등을 하고자 하는 경우 • (4) 주요 지표물 지점으로서 지구단위계획안 작성 당시에는 대지소유자의 개발프로그램이 뚜렷하지 않으나 앞으로 협의를 통하여 우수한 개발안을 유도할 필요가 있는 경우 • (5) 공공사업의 시행, 대형건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지소유자의 공동개발 기타 지구단위계획구역의 지정목적을 달성하기 위하여 특별계획구역으로 지정하여 개발하는 것이 필요한 경우

30. 2종지구단위계획 구역 지정 • ○ 임의지정 (국토계획법 제51조 3항) • 제36조의 규정에 의하여 지정된 계획관리지역으로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 지역 • (시행령 44조 1항) • 1. 제2종지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지의 면적이 다음 각목의 어느 하나에 규정된 면적 요건에 해당할 것 • 가. 지정하고자 하는 지역에 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만제곱미터 이상일 것. 이 경우 다음 요건에 해당하는 때에는 일단의 토지를 통합하여 하나의 제2종지구단위계획구역으로 지정할 수 있다. • (1) 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 각각의 토지의 면적이 10만제곱미터 이상이고, 그 총면적이 30만제곱미터 이상일 것 • (2) (1)의 각 토지는 건설교통부장관이 정하는 범위안에 위치하고, 건설교통부장관이 정하는 규모 이상의 도로로 서로 연결되어 있거나 연결도로의 설치가 가능할 것 • 나. 지정하고자 하는 지역에「건축법시행령」별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10만제곱미터 이상일 것 • ※ 건설경기 연착륙방안(2004. 7.2)에 의거 완화 • (1) 지구단위계획구역이「수도권정비계획법」제6조제1항제3호의 규정에 의한 자연보전권역인 경우 • (2) 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나 지구단위계획구역 안 또는 지구단위계획구역으로부터 통학이 가능한 거리에 초등학교가 위치하고 학생수용이 가능한 경우로서 관할 교육청의 동의를 얻은 경우 • 다. 가목 및 나목의 경우를 제외하고는 3만제곱미터 이상일 것 • 2. 당해 지역에 도로·수도공급설비·하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것 • 3. 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것

31. 2. 제37조의 규정에 의하여 지정된 개발진흥지구로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 지역 (시행령 44조 2항) 1. 제1항 각호의 요건에 해당할 것 2. 당해 개발진흥지구가 다음 각 목의 지역에 위치할 것 가. 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한한다) 및 특정개발진흥지구 : 계획관리지역 나. 산업개발진흥지구·유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다) : 계획관리지역·생산관리지역 또는 농림지역 다. 관광·휴양개발진흥지구 : 도시지역외의 지역 ○ 의무지정 : 법에는 해당 사항 없음

32. 서울시의 1종 지구단위계획구역 지정 – 2006년 ○ 임의지정 : 서울시 도시계획조례 제 16조(제1종 지구단위계획구역의 지정대상) 1항 - 공공시설의 정비 및 시가지 환경정비가 필요한 지역 - 도시미관의 증진과 양호한 환경을 조성하기 위하여 건축물의 용도·건폐율·용적률 및 높이 등의 계획적 관리가 필요한 지역 - 문화기능 및 벤처산업 등의 유치로 지역 특성화 및 활성화를 도모할 필요가 있는 지역 - 준공업지역안의 주거·공장 등이 혼재한 지역으로서 계획적인 환경정비가 필요한 지역 - 단독주택 등 저층주택이 밀집된 지역으로서 계획적 정비가 필요한 지역 - 지역균형발전 등의 목적을 달성하기 위하여 계획적 개발 및 공공의 재정적 지원이 필요한 지역 - 민자역사를 개발하고자 하는 지역

33. ○ 의무지정 : 서울특별시 도시계획조례 제 16조 2항 ② 시장은 제1항 각호 또는 영 제43조제1항 각호의 1에 해당하는 지역안에서 토지소유자 등이 공동주택(아파트에 한한다)을 건축하고자 하는 경우, 그 규모 등이 규칙으로 정하는 범위 또는 지역에 해당하는 때에는 당해 공동주택 건축예정부지를 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다. 다만, 다른 법률에 의하여 당해 지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 서울특별시 도시계획 조례 시행규칙제4조 (지구단위계획구역의 지정대상 등) ① 조례 제16조제2항에서 “규칙으로 정하는 범위 또는 지역”이라 함은 「주택법」 제16조제1항 의 규정에 의한 사업계획승인 대상 또는 「건축법」 제8조제1항 의 규정에 의한 건축허가 대상인 아파트를 건축하고자 하는 경우를 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (개정 2006.06.22) 1. 상업지역안에서 주택과 주택이외의 건축물을 복합으로 건축하는 경우 2. 사업부지면적(사업부지의 일부를 공공시설로 제공하는 경우 제공면적을 포함하지 아니하고, 상업지역이 포함된 경우 상업지역은 제외한다)이 5천제곱미터 미만이고 건립예정 세대수가 100세대 미만인 경우로서 다음 각목의 1에 해당하는 경우 (개정 2006.06.22) 가. 나대지이거나 기존 건축물중 주택(공동주택중 기숙사를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)이 없는 경우 나. 기존 건축물(주택이 없는 경우를 제외한다)을 철거하고 그 부지상에 아파트를 건축하고자 하는 경우로서 별표 1의2 규정에 의한 건축물의 수 및 경과년수에 적합한 경우 3. 건립예정 세대수가 20세대 미만인 경우 4. 삭제(2004.09.06)

34. ※ 서울특별시 도시계획조례 시행규칙 [별표 1의2] (신설 2004.09.06, 개정 2006.06.22)건축물의 수 및 노후도 산정기준【제4조제1항 및 제3항 관련】1. 원칙：계획부지내 건축물중 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 2분의 1 이상으로서 준공후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 당해지역안에 건축물수의 10분의 3 이상일 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.가. 공동주택중 20세대 이상 연립주택 및 아파트의 경과년수는 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 제3조제1항제1호에 정하는 기준을 적용한다.나. 계획부지내 주택(공동주택중 기숙사를 제외한다)이 없는 경우와 이미 지구단위계획이 결정된 구역중 공동주택 건축을 목적으로 영 제48조제4호의 규정에 의한 특별계획구역으로 지정된 구역은 건축물 노후도를 적용하지 아니한다.2. 건축물의 동수 및 경과년수 산정 기준 가. 건축물의 동수 및 경과년수 산정은 건축물대장을 기준으로 한다. 다만, 기존무허가건축물의 경우에는 서울특별시도시및주거환경정비조례 제2조제1호의 규정을 적용한다.나. 연립주택 및 아파트는 기준층 세대수를 동수에 산입한다.다. 기존 건축물이 철거된 경우에는 건축물폐쇄대장으로 확인한다. 다만, 재해로 인하여 멸실된 경우에는 건축물 동수에 산입하지 아니한다.

35. ②제1항의 규정에 불구하고 조례 제35조제2호 단서의 규정에 의하여 준공업지역안의 공장이적지에 공동주택을 건축하고자 하는 경우에는 제4조의 3의 규정에 의한다. - 제35조 2호 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(공장이적지에는 기숙사를 제외한 공동주택은 건축할 수 없다. 다만, 시장이 특히 필요하다고 인정하여 지구단위계획을 수립하는 경우에는 그러하지 아니하다) - 제4조의3 (준공업지역안의 공장이적지에 대한 지구단위계획수립기준)조례 제35조제2호 단서의 규정에 의하여 공장이적지에 공동주택(기숙사를 제외한다)을 건축하고자 지구단위계획을 수립하는 경우 별표 1의3에서 정하는 바에 의한다. (본조신설 2004.09.06) ③제1항의 규정에 의한 지구단위계획구역지정 대상이 되는 경우 그 지역안에 주택이 있는 때에는 별표 1의2에서 정하는 기준에 적합하여야 한다. (본조개정 2004.09.06)

36. ※ 서울시 도시계획조례 시행규칙 [별표 1의3] (신설 2004. 9. 6) 준공업지역내 공장이적지에 대한 공동주택건립 관련 지구단위계획수립기준 1. 준공업지역의 기능 구분 가. 공업기능 우세지구 : 공업기능이 우세하여 산업입지 기반 조성을 위하여 지속적인 지원과 관리가 필요한 블록으로서 공장용도 혼재 비율이 30%이상인 지역 나. 주·공·상 혼재지구 : 공업기능 외에도 여타기능이 혼재되어 있어 도시계획적 규제를 통해 공업기능 관리가 필요한 블록으로서 공장용도 혼재비율이 10%이상 ~ 30%미만인 지역 다. 비공업기능 우세지구 :이미 공업기능을 상실하고 있어 시장기능에 의해 유지되는 블록으로서 공장용도 혼재비율이 10%미만인 지역 2. 공장의 범위 가. 산업집적활성화및공장설립에관한법률 및 동법시행령상의 “공장”⑴ 건축물 또는 공작물, 물품제조 공정을 형성하는 기계, 장치 등 제조시설과 그 부대시설을 갖추고 제조업을 영위하기 위한 사업장 ⑵ 제조업을 영위함에 있어 필요한 제조시설 및 시험 생산시설 ⑶ 제조시설의 관리·지정, 종업원의 복지후생을 위하여 공장용지 안에 설치하는 부대시설로서 산업자원부령이 정하는 것 ⑷ 제조업을 영위함에 있어서 관계법령에 의하여 설치가 의무화된 시설 ⑸ 위의 시설이 설치된 공장용지 나. 건축법시행령상의 창고시설(별표 1 제14호) 및 자동차관련시설중 자동차정비공장(별표 1 제16호 바목) 다. 현재 공장기능을 수행하지 않고 있더라도 지목이 “공장용지”로서 나대지이거나 주차장 등으로 사용하고 있는 토지. 단, 이미 지상에 주거용 건축물이 건축되어 있는 경우는 제외

37. 3. 공장이적지내 공동주택 허용기준 가. 준공업지역 기능구분 지구별 공동주택 허용기준 나. 공공시설부지의 위치·용도·비율·공공시설 제공에 의한 용적률 완화 여부 등에 대하여는 시도시계획위원회에서 심의를 거쳐 정함 다. 공장혼재비율은 시장이 작성한 공장혼재도면을 기준으로 함

38. 지구단위계획 구역지정 및 계획 절차 ▣ 지구단위계획구역 지정절차 (일반절차) •환경성검토 •토지적성평가 기초조사 (특별시장, 광역시장, 시장, 군수) *시 도시계획위원회의 자문 지구단위계획구역 지정안 작성 (특별시장, 광역시장, 시장, 군수) •지방의회 의견청취 생략 주민의견청취 시군구 도시계획위원회 자문 지구단위계획구역의 지정 입안 (특별시장, 광역시장, 시장, 군수) 지구단위계획구역 지정결정신청 (시군구청장 -> 시장,도지사) 관계행정기관의 장과 협의 (30일 이내 처리) 시도 도시계획위원회 심의 지구단위계획구역의 지정결정 및 고시(특별시장․광역시장․도지사) 송부 (->시군구청장) 일반열람 및 지적 고시 (특별시장, 광역시장, 시장, 군수)

39. □ 서울시 주민제안방식의 지구단위계획구역 결정과정 •도시관리계획도서 •계획설명서 주민제안 •환경성검토 •토지적성평가 기초조사 (구청장) *시 도시계획위원회의 자문 (필요시) 지구단위계획 지정안 작성(구청장) •지방의회 의견청취 생략 주민의견청취 구 도시계획위원회 자문 지구단위계획구역의 지정 입안 (구청장) 지구단위계획구역 지정결정신청 (구청장 -> 시장) 관계행정기관의 장과 협의 시 도시계획위원회 심의 (건축위원회+도시계획위원회 공동위) 지구단위계획구역의 지정결정 및 고시 (시장) 송부 (->구청장) 일반공람 (구청장)

40. ▣ 지구단위계획 입안 및 결정 절차 •환경성검토 •토지적성평가 기초조사 (특별시장, 광역시장, 시장, 군수) 지구단위계획안 작성 (특별시장, 광역시장, 시장, 군수) •지방의회 의견청취 생략 주민의견청취 시군구 도시계획위원회 자문 지구단위계획의 입안 (특별시장, 광역시장, 시장, 군수) 지구단위계획 지정결정신청 (시군구청장 -> 시장,도지사) 관계행정기관의 장과 협의 (30일 이내 처리) 인구․교통영향평가 등 관계 법률에서 정하는 심의 또는 협의 등 교통영향평가(대지면적 2.5만㎡ 이상) 시도 도시계획위원회 심의 (건축위원회+도시계획위원회 공동) 지구단위계획의 결정 고시 (특별시장․광역시장․도지사) 송부 일반열람 및 지적 고시 (특별시장, 광역시장, 시장, 군수)

41. □ 지구단위계획 수립절차(서울시) 기초조사 (구청장) •환경성검토 •토지적성평가 지구단위계획안 작성 (구청장) 주민의견청취 구 도시계획위원회 자문 •지방의회 의견청취 생략 지구단위계획의 입안 (구청장) 지구단위계획의 결정신청 (구청장 -> 시장) 관계행정기관과 협의 시 도시계획위원회 심의 (건축위원회+도시계획위원회 공동위) •교통영향평가심의필증 (대지면적2만5천㎡이상) 지구단위계획구역의 지정결정 및 고시 (시장) 단계별집행계획 수립 (도시계획시설과 관련) 송부 일반공람 (구청장) • 효력발생 : 지구단위계획구역(계획)결정.고시가 있은 날부터 5일후

42. ▣ 지구단위계획에 대한 주민제안 처리절차 제안서 -도시관리계획도서 - 계획설명서 주민제안 (주민 -> 시장.군수) 주민(이해관계자를 포함)동의: 80%이상 (조합은 예외) 도시계획위원회 자문 제안타당성 검토 (특별시장.광역시장.시장.군수) 행정기관의 장과 협의 수용여부 결정 통보 (시장.군수 -> 주민) ▣ 지구단위계획구역지정 대상 (주민제안) • 지구단위계획을 통하여 주민 스스로 가로경관형성 등 지역발전을 도모하고자 하는 경우 • 지나친 개발로 주거환경 또는 주변의 생활환경이 악화될 우려가 있어 주민이 스스로 체계적인 정비 또는 개발을 도모하고자 하는 경우 • 기타 특별시장 •광역시장 •시장 또는 군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 지정이 바람직하다고 판단하는 경우 • 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적을 제외한다)의 80% 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 한다(재개발조합 등 관계법령에 의한 조합이 조합원 총회의 결의를 통해 제안한 경우 등은 제외).

43. 지구단위계획의 내용 국토계획법 제52조(지구단위계획의 내용) ① 지구단위계획구역의 지정목적을 달성하기 위하여 제1종지구단위계획에는 다음중 1 이상이 포함되어야 하며, 제2종지구단위계획에는 다음중 2,3,4,7호의 사항을 포함한 4 이상이 포함되어야 한다. 1. 동일지구내에서 용도지역 또는 용도지구의 세분‧변경 (시행령 제 45조 1항) 용도지역 또는 용도지구(고도지구를 제외한다)를 그 각호의 범위(제31조제3항의 규정에 의하여 도시계획조례로 세분되는 용도지구를 포함한다)안에서 세분 또는 변경하는 것 <개정 2005.1.15> 2. 도시기반시설의 배치와 규모 (시행령 제45조 2항) 도로·주차장·광장·공원(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 묘지공원을 제외한다)·녹지·공공공지·수도공급설비·공동구·시장·학교(대학을 제외한다)·공공청사·문화시설·체육시설·도서관·연구시설·사회복지시설·공공직업훈련시설·청소년수련시설·종합의료시설·하수도·폐기물처리시설 3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발·정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획 4. 건축물의 용도제한·건축물의 건폐율 또는 용적률·건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도 5. 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획 6. 환경관리계획 또는 경관계획 7. 교통처리계획 8. 그 밖에 토지이용의 합리화, 도시 또는 농·산·어촌의 기능증진 등에 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 (시행령 제45조 2항) 1. 지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이·깊이·배치 또는 규모 2. 대문·담 또는 울타리의 형태 또는 색채 3. 간판의 크기·형태·색채 또는 재질 4. 장애인·노약자 등을 위한 편의시설계획 5. 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획 6. 생물서식공간의 보호·조성·연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획

44. ②지구단위계획은 도로, 상·하수도 등 대통령령이 정하는 도시계획시설의 처리·공급 및 수용능력이 지구단위계획구역안에 있는 건축물의 연면적, 수용인구 등 개발밀도와 적정한 조화를 이룰 수 있도록 하여야 한다. (시행령 제45조 2항) 도로·주차장·공원·녹지·공공공지, 수도·전기·가스·열공급설비, 학교(초등학교 및 중학교에 한한다)·하수도 및 폐기물처리시설 ③지구단위계획구역안에서는 제76조 내지 제78조와 건축법 제32조·제33조·제51조·제53조 및 제67조, 주차장법 제19조 및 제19조의2의 규정을 대통령령이 정하는 범위안에서 지구단위계획이 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다. ④지구단위계획의 수립기준 등은 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이 정한다

45. 건설교통부 지구단위계획수립지침중 부문별 지구단위계획 수립기준의 부문 - 행위제한의 완화(1, 2종 공통) - 용도지역․용도지구(1종) - 환경관리(1, 2종 공통) - 기반시설(1, 2종 공통) - 교통처리(1, 2종 공통) - 가구 및 획지(1, 2종 공통) - 건축물의 용도(1, 2종 공통) - 건폐율․용적률․높이 등 건축물의 규모(1, 2종 공통) - 건축물의 배치와 건축선(1, 2종 공통) - 건축물의 형태와 색채(1, 2종 공통) - 공동개발 및 합벽건축(1, 2종 공통) - 공개공지 등 대지내 공지(1, 2종 공통) - 공원 및 녹지(1, 2종 공통) - 특별계획구역(1, 2종 공통) - 경관(1, 2종 공통) - 환지계획(1, 2종 공통) ※ 2종의 경우 주거형, 산업형, 유통형, 관광휴양형, 복합형, 특정 지구단위계획 등에 대하여 추가로 수립기준을 설정함

46. 제1종지구단위계획 구역의 세분과 계획 포함 내용

47. 구역의 중심기능에 따른 2종지구단위계획 구역의 세분

48. □ 건설교통부 지구단위계획수립지침 부문별 지구단위계획 수립기준 사례 : 공동개발 및 합벽건축 - 지구단위계획구역에서 다음과 같은 여건을 가진 곳은 공동개발을 권고하는 것이 타당한지를 검토한다. (1) 간선가로변 주요 결절점(結節點)에 면적이 지나치게 작은 필지 또는 부정형(不定形) 필지가 생겨 영세부정형(零細不定形) 건축물이 생길 것이 예상되는 경우 (2) 전면 폭 너비가 지나치게 좁은 필지로서 토지이용의 비효율성이 예상되는 경우 (3) 과소․과대규모 대지의 혼재로 경관의 식별성․연속성 저해가 예상되는 경우 (4) 이면도로의 확보가 어려운 주요 결점점의 맹지형 토지로서, 단독개발이 어렵거나 주요 도로 가각부(街角部)에서 주차 진출입이 예상되는 경우 (5) 막다른 도로에 의하여 진출입하는 대지 및 도로변에 접한 대지의 폭이 협소한 경우(부지의 연장 포함) (6) 인접대지와 소유주가 동일한 경우 (7) 현재 여러개의 필지가 묶여 하나의 건축물로 공동건축된 일단의 대지가 있어 이를 증축․재축․개축을 하는 경우 (8) 수용기능(受容機能)을 확보하기 위하여 적정한 획지규모가 필요한 경우 - 공동개발대상지를 지정하고자 하는 경우에는 다음 사항을 검토한다. (1) 공동개발 규모와 개발단위가 지구단위계획의 목적 및 기본방향에 맞는지 여부 (2) 주변 필지규모와의 차이, 주변 스카이라인과의 조화, 이면부의 용도 등에 대한 적합성 여부 (3) 기반시설의 부담능력이나 기반시설의 추가소요 등의 필요성 (4) 쌈지공원․공개공지․공공조경․공공보행공간 등의 통로조성 및 벽면선 지정 또는 건축선 후퇴 등 추가적인 공공공간의 확보가능성 여부

49. - 대지의 규모와 형상, 주변상황 등을 함께 고려하여 공동개발을 권장하거나 억제하는 등 다양한 수법을 제시할 수 있다. - 교통혼잡을 유발하는 대규모 시설이 입지하지 못하도록 필요한 경우에는 대지규모의 상한기준을 설정하여 적정규모의 공동개발이 되도록 유도한다. - 간선도로변에 수직으로 면하여 공동개발을 하도록 지정된 필지로서 토지소유자간 합의가 성립되지 아니하는 경우에는 주차출입과 미관상 지장이 없는 범위안에서 공동건축의 대안으로 합벽건축을 하도록 할 수 있다. - 합벽건축을 하는 경우에는 건축물 외관의 통일성을 유지하기 위하여 건축물의 높이․층고․층수․형태․구조․외장재, 건축선, 건축물간 접하여야 하는 길이 등에 대하여 별도의 기준을 제시할 수 있다. - 공공보행통로 등을 계획하는 경우 관련된 대지에서 동시에 건축하도록 하여 계획의 실현성을 높이는 방안을 강구하고, 공공보행통로 등의 설치주체 및 통로의 설치방법에 관한 구체적인 지침을 명시하는 것이 바람직하다.

50. 지구단위계획의 기준 완화 제1종지구단위계획기준의 완화(국토계획법 시행령 제46조, 2006.3.23) ①제1종지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설 또는 기반시설 중 학교와 해당 시·도의 도시계획조례가 정하는 기반시설(이하 이 항에서 "공공시설등"이라 한다)의 부지로 제공하는 경우에는 법 제52조제3항에 따라 그 건축물에 대하여 제1종지구단위계획으로 다음 각 호의 비율까지 건폐율·용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. 다만, 제1종지구단위계획구역 안의 일부 토지를 공공시설등의 부지로 제공하는 자가 당해 지구단위계획구역 안의 다른 대지에서 건축물을 건축하는 경우에 제2호의 비율까지 그 용적률을 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2005.9.8, 2006.3.23> 1. 완화할 수 있는 건폐율 = 당해 용도지역에 적용되는 건폐율×(1+공공시설등의 부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내 2. 완화할 수 있는 용적률 ＝ 당해 용도지역에 적용되는 용적률 ＋ [1.5 × (공공시설등의 부지로 제공하는 면적 × 공공시설등 제공 부지의 용적율) ÷ 공공시설등의 부지 제공후의 대지면적] 이내 3. 완화할 수 있는 높이 = 「건축법」 제51조에 따라 제한된 높이×(1+공공시설등의 부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내 ②특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 제1종지구단위계획구역안에 있는 토지를 공공시설부지로 제공하고 보상을 받은 자 또는 그 포괄승계인이 그 보상금액에 건설교통부령이 정하는 이자를 더한 금액(이하 이 항에서 "반환금"이라 한다)을 반환하는 경우에는 당해 지방자치단체의 도시계획조례가 정하는 바에 따라 제1항 각 호의 규정을 적용하여 당해 건축물에 대한 건폐율·용적률 및 높이제한을 완화할 수 있다. 이 경우 그 반환금은 기반시설의 확보에 사용하여야 한다. <신설 2004.1.20, 2005.9.8>