Woningfinanciering een inleiding

Woningfinancieringeen inleiding Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 2: Het aankoopproces • Het proces De bezichtiging Het onderhandelingsproces Verkoop bij inschrijving De koopovereenkomst Oriëntatie op de hypotheekmarkt Oriëntatie op aanvullende financiële producten De hypotheekofferte De passage van transportakte en hypotheekakte De actoren bij het aankoopproces hoofdstuk 2

De bezichtiging • Verkoper heeft informatieplicht • Informatie over alle hem bekend zijnde gebreken die een normaal gebruik van de woning verhinderen Conformiteitvereiste (art.7:17BW) • Koper heeft onderzoeksplicht (art.7:17BW) • Bouwkundig rapport • Verkoopkeuring • Voldoen aan informatieplicht • Aankoopkeuring • Voldoen aan onderzoeksplicht • Kostenoverzicht op korte en langere termijn • Kan nodig zijn voor NHG hoofdstuk 2

Het onderhandelingsproces • Vraagprijs > verkoopprijs • Steeds 3 manieren om te reageren op een (tegen)bod • Bieden van de vraagprijs geeft geen verplichting voor verkoper om te verkopen • Voorbehouden • Verkrijgen van hypothecaire financiering • Verkrijgen van NHG • Verkrijgen van huisvestingsvergunning • ….. hoofdstuk 2

Het onderhandelingsproces • Koop kan afketsen op te vergaande voorbehouden • Koper kan om een optie vragen • Koop komt tot stand als overeenstemming over: • Prijs • Ontbindende voorwaarden • Opleveringsdatum • (eventueel) meegeleverde roerende goederen Koopovereenkomst hoofdstuk 2

Verkoop bij inschrijving • Alle belangstellenden bieden via een speciaal biljet • Concrete prijs • Ontbindende voorwaarden zijn toegestaan • Na sluitingstijd van biedingen bepaalt de verkoper of, en zo ja aan wie, hij verkoopt • Gunnen • Hoeft niet hoogste bod te zijn Koopovereenkomst hoofdstuk 2

De koopovereenkomst • Sinds 1 september 2003 moet de koop schriftelijk worden aangegaan (art. 7:2 lid 1 BW) • Mits koper een consument • Geldt niet bij koop op een veiling ten overstaan van een notaris • De akte moet aan de koper ter hand worden gesteld • Term ‘voorlopige koopovereenkomst’ kan misleidend zijn hoofdstuk 2

De koopovereenkomst • Recht op drie dagen bedenktijd (art. 7:2 lid 2 BW) • Ingaand 0.00 uur op de dag na ontvangst van de koopovereenkomst en eindigend op 24.00 uur van de laatste dag van de bedenktijd • Vaak zal koper vragen om ontvangstbewijs • Vaak domicilie keuze op kantoor van notaris • Algemene Termijnenwet is van toepassing • Twee uitzonderingen (lid 2 en 5 van art. 7:2 BW) • Voorbeeld: opgave 12 (open vragen) hoofdstuk 2

De inhoud van de koopovereenkomst • De personalia van koper en verkoper • De omschrijving van de woning • De koopprijs van de woning • Of verkoop met kosten koper dan wel vrij op naam plaatsvindt • De datum van de juridische overdracht • De datum van de feitelijke overdracht • Economische eigendomsoverdracht • Betaling van 6% overdrachtsbelasting hoofdstuk 2

De inhoud van de koopovereenkomst • De naam van de notaris • De ontbindende voorwaarden • Termijn(en) • De ontbinding van het contract bij beschadiging of verloren gaan van de woning • De boeteregeling • Waarborgsom of bankgarantie • Gebruikelijk: 10% van de koopprijs • Bij consument is > 10% verboden (art. 7:26 lid 4 BW) hoofdstuk 2

De inhoud van de koopovereenkomst • De aanvaarding door de koper van alle bijzondere beperkingen • Kettingbeding • Erfdienstbaarheid • Voorkeursrecht van gemeente • Het recht tot inspectie van de woning • De (on)bekendheid met verontreinigen • Een lijst met roerende zaken die samen met de woning worden geleverd • De plaats waar beide partijen domicilie kiezen hoofdstuk 2

De koopovereenkomst • Kan ingeschreven worden in openbare registers (art. 7:3 lid 1 BW) • Medewerking van notaris nodig (zie lid 2 en lid 6) • Biedt koper bescherming tegen een later(e): • vervreemding of bezwaring • verhuring • beslaglegging • faillissement van verkoper hoofdstuk 2

Oriëntatie op de hypotheekmarkt • Aanbieders van hypothecaire producten • Gesprek met hypotheekadviseur • vaak al oriënterend vóór de koop van de woning hoofdstuk 2

De hypotheekadviseur • In dienst van geldverstrekker of intermediair • Taken: • Uitvoeren van globale inkomenstoets • Nagaan of geldnemer in aanmerking komt voor koopsubsidie en/of NHG • Advisering over hypotheekvorm en lengte rentevaste periode • Verzorging van aanvraag hypotheekofferte • Advisering over aanvullende financiële producten • Zie ook hoofdstuk 2

Oriëntatie op aanvullende financiële producten • Cross selling mag, koppelverkoop niet • Producten: • Opstalverzekering • Verplicht bij NHG • Overlijdensrisicoverzekering • Vaak verplicht tot bepaald % van executiewaarde of waarde van woning op moment van aankoop (NHG) • Woonlastenverzekering • Inboedelverzekering hoofdstuk 2

De hypotheekofferte • Bij aanvraag nodig: • Persoonlijke gegevens • Financiële gegevens • Intentieverklaring • Gegevens onderpand • Kadastrale gegevens en bouwjaar • Executiewaarde • Koopsom of koop-/aanneemsom • Erfpacht hoofdstuk 2

De hypotheekofferte • Bij aanvraag nodig (vervolg): • Gegevens over gewenste hoofdsom, hypotheekvorm, looptijd en wel/niet NHG • Gegevens huidige woning • Gezondheidsverklaring • Eventueel ook keuringsrapport hoofdstuk 2

De hypotheekofferte (beoordeling) hoofdstuk 2

De hypotheekofferte (beoordeling) • Geldverstrekker gebruikt criteria over: • Huidig inkomen aanvrager en partner • Al bekende veranderingen in inkomen • Aanwezigheid van eigen vermogen • Executiewaarde • Verstrekkingsnorm is vaak maximaal 125% van executiewaarde • Aanwezigheid van extra zekerheden • Betalingsmoraliteit • BKR-toetsing hoofdstuk 2

Aanwezigheid van extra zekerheden • Hoofdelijke medeschuldenaarstelling • Garantie • Niet eerst schriftelijke aanmaning van schuldenaar nodig • Garantsteller heeft niet automatisch een vordering op schuldenaar • Borg • Wel eerst schriftelijke aanmaning van schuldenaar nodig • Garantsteller heeft wel automatisch een vordering op schuldenaar hoofdstuk 2

Aanwezigheid van extra zekerheden • Bijpandstelling • Mede-onderzetting • Verpanding van polissen hoofdstuk 2

De hypotheekofferte (verstrekking en acceptatie) • Concreet aanbod van geldverstrekker • Bevat: • Acceptatietermijn • Geldigheidsduur • Bij verlenging kan bereidstellingsprovisie in rekening worden gebracht (fiscaal aftrekbaar) • (mogelijk) Voorbehouden • Nominaal en effectief rentepercentage • Looptijd, hypotheekvorm en afsluitprovisie hoofdstuk 2

De hypotheekofferte (verstrekking en acceptatie) • 3 mogelijkheden bij daling van rente tussen acceptatie offerte en passage van hypotheekakte: • Offerterente • Dagrente • Dalrente hoofdstuk 2

De passage van transportakte en hypotheekakte bij de notaris • Voor overdracht van en vestiging van een beperkt recht op een woning is nodig (art. 3:89 en 3:98 BW): • Notariële akte • Inschrijving in de openbare registers • Notaris: • Recherchewerk • Gekozen door koper bij bestaande bouw (kosten koper!) • Vast bij nieuwbouwprojecten hoofdstuk 2

Werkzaamheden notaris voor transportakte (akte van levering) • Onderzoek naar titel van aankomst • Vaststelling identiteit en huwelijkse staat • Toestemming partner • Onderzoek naar beschikkingsbevoegdheid verkoper • Onderzoek naar aanwezigheid van: • Hypotheken en beslagen • Voorkeursrecht van gemeente • Erfdienstbaarheden, erfpacht, kettingbedingen • Inschrijving in openbare registers • Afwikkeling van financiële handelingen hoofdstuk 2

Werkzaamheden notaris voor hypotheekakte • Onderzoek naar: • Beschikkingsbevoegdheid koper • Toestemming partner • Opmaken akte volgens hypotheekinstructie • Inschrijving in openbare registers • Toezending van akte aan geldverstrekker met notarisverklaring • Notaris bewaart: • De minuut • De grosse hoofdstuk 2

De actoren bij het aankoopproces • De makelaar • Aankoop- dan wel verkoopmakelaar • Taken • Courtage • Brancheverenigingen • NVM • LMV • VBO hoofdstuk 2

De actoren bij het aankoopproces • De hypotheekadviseur • Taken • Provisie • Beloningstransparantie sinds 1 januari 2009 • Vergunning AFM • Erkenningsregeling via SEH hoofdstuk 2

De actoren bij het aankoopproces • De notaris • Drievoudige eed • Onbezoldigd ambtenaar • Belangrijkste taak: opstellen van notariële akten • Voordelen: • Opmaak door onafhankelijk deskundige • Identiteit van ondertekenaars is gecontroleerd • Datum, uur en minuut van ondertekening staat vast hoofdstuk 2

De actoren bij het aankoopproces • Het Kadaster • Taken: • Het houden van de openbare registers • Het houden en bijwerken van de basisregistratie Kadaster • Het verstrekken van informatie op basis van geregistreerde gegevens hoofdstuk 2

De actoren bij het aankoopproces • Het BKR • Krediet aan consument is doorgaans bij BKR bekend • Hypothecaire geldlening alleen bij achterstand > 120 dagen • Codes ‘A’, ‘H’, 1 t/m 4 hoofdstuk 2

Woningfinanciering een inleiding