Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve
This presentation is the property of its rightful owner.
Sponsored Links
1 / 34

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége és a nemo plus iuris elve PowerPoint PPT Presentation


  • 325 Views
  • Uploaded on
  • Presentation posted in: General

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége és a nemo plus iuris elve. dr. Pusztahelyi Réka Miskolc, 2009. november 20. Bevezetés. Átruházás feltételei ingatlan esetében Az elkötelező és a rendelkező ügylet Az ingatlan-nyilvt-ba való bejegyzés A jogosult hozzájáruló nyilatkozata

Download Presentation

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége és a nemo plus iuris elve

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Presentation Transcript


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége és a nemo plus iuris elve

dr. Pusztahelyi Réka

Miskolc, 2009. november 20.


Bevezet s

Bevezetés

  • Átruházás feltételei ingatlan esetében

    • Az elkötelező és a rendelkező ügylet

    • Az ingatlan-nyilvt-ba való bejegyzés

    • A jogosult hozzájáruló nyilatkozata

  • Ingatlan-nyt-on kívüli tulajdonszerzésmódok

  • Az ingatlan-nyilvántartás funkciója és közhitelessége

    • Inytv. 5. §

    • tudományos definíciók

    • A közhitelesség elvét rontó tényezők

    • Az ingatlan-nyt. helyességét és teljességét helyreállító eszközök (jogorvoslatok, perorvoslatok és a tulajdoni igény)

    • Lakásmaffia –tevékenység (53/2005. (VI. 4.) OGY határozat)

  • A jóhiszemű és visszterhesen szerző védelme

    • A jóhiszeműség fogalma

    • A védelem formái az Inytv-ben és a Ptk.-ban

    • Kivétel a nemo plus iuris elv alól

  • A törlési per

    • A törlési per, mint az eredeti állapot helyreállításának eszköze

    • Megindításának feltételei és határidők

    • Inytv. 5.§ (5) bek. és Inytv. 63. § (2) bek.

  • Szemelvények a bírói gyakorlatból


Az truh z s felt telei

Az átruházás feltételei

  • Az átruházással való tulajdonszerzés feltételei (Ptk. 117.§)

    • Érvényes szerződés vagy más jogcím

    • (Dolog átadása)

    • A tulajdonátruházás szándékával történjen

    • Az átruházó tulajdonos legyen (nemo plus iuris elv)

    • Ingatlanok esetében az ingatlan-nytba való bejegyzése keletkezteti a tulajdonjogot 

  • Az ingatlan „telekkönyvi szolgáltatása” : a tulajdonos bejegyzési engedélye

  • Az elkötelező és rendelkező ügylet megkülönböztetése (kötelmi jog és dologi jog)


1 p lda

1. Példa

Felperes szülei, B.I és BI-né 1979. augusztusában adásvételi szerződést kötöttek, K.S.-sel, amellyel megvásárolták a perbeli ingatlan 1/3 részét. Az előlegen kívül 1980. januárjában a vételár hátralékos részét is kifizették KS.nek. Azonban tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére se akkor, sem mind a mai napig nem került sor, mert K.S nem tett erre vonatkozó hozzájáruló nyilatkozatot. Megelégedtek azzal, hogy az ingatlanrészt haláluk napjáig háborítatlanul használták. B.I.-nek, majd B.I-nének az örököse a Felperes, aki K.S. jogutódjával szemben lép fel, és követeli a jogelődök és ezt követő sorrendben az ő tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. (BH 2005:61.)


2 p lda

2. Példa

A felperes 1997. szeptember 2-án kelt szerződéssel megvásárolta a perbeli tanyás, szőlőművelési ágú ingatlan M. A.-né nevén álló 2/3. tulajdoni illetőségét 300 000 forint vételárért. A felperes a vételárat az eladó részére megfizette, egyidejűleg az ingatlant birtokba vette. Az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs a szerződést nem írta alá, elővásárlási jogáról lemondó nyilatkozatot nem tett. A szerződés földhivatalhoz történő benyújtására azonban csak 1998. augusztus 17-én került sor.

Az alperes jogelődje végrehajtási eljárást indított M. A.-né adóssal szemben, és megkeresése alapján az adós ingatlanilletőségére a Körzeti Földhivatal - 1998. augusztus 3. napján - 1 140 318 forint és járulékai erejéig a végrehajtási jogot bejegyezte.

A felperes keresetében az ingatlanilletőségnek a foglalás alól való feloldását kérte.

Az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy a felperes a végrehajtási jog bejegyzése időpontjában nem rendelkezett az ingatlan tulajdonjogával, annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése hiányában, de rendelkezett minden olyan jogosítvánnyal, - birtoklás, használat, rendelkezés joga -, amely az ingatlan tulajdonosát megilleti. A felperes érvényes adásvételi szerződés alapján joggal tarthat igényt tulajdonjogának bejegyzésére, ez a joga az értékesítés akadályát képezi a végrehajtási eljárás során. (BH 2002:93)

(rangsor elve)


Az ingatlan nyilv ntart son k v li tulajdon szerz sm dok

Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdon-szerzésmódok

  • Elbirtoklás (Ptk. 121.§)

  • Öröklés Ptk. (Ptk. 598.§)

  • Ráépítés (Ptk. 137.§)

  • Hatósági határozat vagy hatósági árverés (Ptk. 120.§)

  • Kisajátítás (Ptk. 177.§ és 2007. évi CXXIII. tv. a kisajátításról)

  • Házastársi vagyonközösség (Csjt.)

  • Élettársi vagyonközösség (Ptk. 578/G.§)

    A tulajdonjog bejegyzés nélkül keletkezik. A bejegyzés csak deklaratív hatályú.


Az ingatlan nyilv ntart s feladatai s k zhiteless ge

Az ingatlan-nyilvántartás feladatai és közhitelessége

  • Az ingatlan-nyilvántartás hatóság által vezetett, tárgyi alapú nyilvántartás, felruházva a teljesség és a helyesség, a közhitelesség jegyeivel, amely településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (1997. évi CXLI. tv.) szerint meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket.

  • Funkciói:

    • Regisztratív (  nyilvánosság elve)

    • Konstitutív (  bejegyzés és annak hatálya elve)

    • Igazoló ( közhitelesség elve)


A k zhiteless g elve

A közhitelesség elve

Inytv. 5. § (1) Az ingatlan-nyilvántartás - ha törvény kivételt nem tesz - a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott.

(2) Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. A jogok, tények törlése esetén - az ellenkező bizonyításáig - azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn.

(3) A jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást - az ellenkező bizonyításáig - az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot.

(4) Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy, illetve az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző, jóhiszemű jogszerzővel szemben.

(5) Hatályon kívül lásd: 80/2006. (XII. 20.) AB határozat

(6) Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja.

(7) Ha az ingatlannak a tulajdoni lapon átvezetett és az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján külön jogszabály szerint meghatározható területnagysága eltér egymástól, akkor ez utóbbi az irányadó.


A k zhiteless g elve tudom nyos megk zel t sben

A közhitelesség elve tudományos megközelítésben

  • Kampis György 

  • Jójárt László

    • A tartalom valódiságához viszonyított értékítélet: helyesség és teljesség

    • Vélelem rendszer:

      • cognitio elve

      • pozitív

      • negatív vélelem

    • Megdönthető vagy megdönthetetlen? (ingyenes vagy rosszhiszemű –jóhiszemű és visszterhesen szerző: eltérő feltételek mellett)

    • Helytelen vagy hiányos tartalmú inyt. esetén: legitimáló (joglátszati) hatások

  • Petrik Ferenc

    • Különválasztja: a közhitelesség és a bizalom elvét

    • Bizalom elve: védelem kétirányú


A k zhiteless g elv t ront t nyez k a k zhiteless g korl tai

A közhitelesség elvét rontó tényezők – a közhitelesség korlátai

  • Mire terjed ki a közhitelesség elve?

  • Mire nem terjed ki?

    • Jogilag nem létező (létre nem jött) jogosultságokra

    • Korábban hatályos alacsony szintű jogszabályok által elrendelt jogok és tényekre (pl. tartós földhasználat, kezelői jog)

    • Meg nem engedett, hibás tartalmú jogokra, tényekre

    • Hivatalból törlendő jogok és tényekre (Inytv. 50.§ (2-3) bek.)

    • Kötelmi jogosultságokra

    • Jogszabályon alapuló jogokra

    • Jelzálogjogra

    • Informatív hatállyal feljegyzett tényekre (Inytv. 17.§ (1) bek. a-k) pontok)

    • Ingatlan többszeri eladása esetén a bejegyzett tulajdonjogra (Ptk. 117. § (4) bek.)

    • (Házastási közös vagyonhoz tartozó ingatlanok)


Ingatlan t bbsz ri elad sa

Ingatlan többszöri eladása

  • Ptk. 117. § (4) bek. alapján ingatlan többszöri eladása esetén az a vevő az követelheti tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését

  • Aki elsőként jóhiszeműen birtokba lépett, (ennek hiányában)

  • akinek javára a tulajdonjogot bejegyezték (ennek hiányában)

  • a korábbi vevő.

  • Következtetések:

     A jóhiszemű birtokos a már időközben bejegyzett másik vevő tulajdonjoga törlését is követelheti, függetlenül attól, hogy ki a korábbi vevő.

    • Aki tulajdonjogát bejegyeztette, tulajdonszerzését csak akkor tudhatja biztonságban, ha egyébként az ingatlant birtokba is veszi. (jóhiszeműen!)


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

Példa:

Az I-II. rendű alperesek előbb a felperesek, majd a III. rendű alperes részére értékesítették a Zalaegerszegen a B. u. 26. X/139. szám alatt levő lakásukat. A lakást a III. rendű alperes vette birtokba.

A felperesek elsődlegesen az alperesek között létrejött szerződés érvénytelenségének megállapítását, az ingatlan birtokba adására kötelezésüket kérték érvényes adásvételi szerződésükre alapítottan, tulajdonjogukra hivatkozva. Álláspontjuk szerint a III. rendű alperes rosszhiszemű birtokos. Másodlagos keresetük pénzkövetelésre irányult.

Az elsőfokú bíróságnak a másodlagos kereseti kérelem tárgyában hozott döntését a másodfokú bíróság megváltoztatta. Megállapította, hogy a perbeli ingatlanra a felperesek „szerezhetnek” tulajdonjogot. Az alpereseket az ingatlan birtokba bocsátására és költség, illeték megfizetésére kötelezte. A másodfokú bíróság álláspontja szerint a két érvényes jogcímmel rendelkező közül tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését a felperesek kérhetik annak folytán, hogy ők a korábbi vevők.

A jogerős ítélet ellen a III. rendű alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. A jogszabálysértés okát abban jelölte meg, hogy a másodfokú bíróság nem derítette fel a tényállást annak tisztázása végett, hogy a Ptk. 117. §-a (4) bekezdésének melyik fordulata alkalmazható, figyelemmel a III. rendű alperes birtokba lépésére.

A felperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.


Az ing nyt helyess g t s teljess g t helyre ll t eszk z k

Az ing-nyt. helyességét és teljességét helyreállító eszközök

  • Hivatalbóli törlés, bejegyzés (Inytv. 50. § kérelemhez kötöttség elve)

  • Jogorvoslatok:

    • Fellebbezés (Ket. 98.§ és Inytv. 55-56.§§)

    • Határozat kijavítása, kiegészítése, módosítása, visszavonása saját hatáskörben (korlátok)

  • Perorvoslatok

    • Közig. határozat bírói felülvizsgálata

    • Tulajdoni igény: bejegyzési, törlési, kiigazítási igény

      • Kiigazítási per

      • Törlési per

    • Különleges eljárások

  • Helyreállítás kizártsága: a jóhiszemű és visszterhesen szerző védelme miatt

    • Bejegyzési igény(tulajdoni per) (Ptk. 116.§) korlátja az Inytv. 5.§ (4) bek. alapján

    • Határozat visszavonása, módosítása

    • Törlési per korlátai


Lak smaffia tev kenys g 53 2005 vi 4 ogy hat rozat

Lakásmaffia –tevékenység (53/2005. (VI. 4.) OGY határozat)

Az Országgyűlés lakásmaffia-tevékenység visszaszorítása érdekében felkérte a Kormányt, hogy

  • Vizsgálja meg az ingatlan-nyilvántartás szervezeti és irányítási feltételeit

  • Elemezze a hatályos szabályozás eu-konformitását

  • Átfogó módon vizsgálja felül az ing-nyilvántartási szabályokat, a földhivatali tevékenység szabályozását

  • Gondoskodjon az ország egész területén az ingatlan-nyilvántartás jogszabályokban meghatározott naprakészségének helyreállításáról, továbbá biztosítsa a földhivatali ügyintézés szakszerűségét és megbízhatóságát, s folyamatosan ellenőrizze, hogy a földhivatalok által követett gyakorlat mindenben megfelel-e a hatályos jogszabályi előírásoknak, illetve, hogy a földhivatali ügymenetmodellek, informatikai megoldások aggálytalanul kielégítik-e a jogszabályi követelményeket - különös tekintettel az eljárási határidőkre, az iktatási rendre, s az illetéktelen és jogosulatlan vezetői, ügyintézői beavatkozás lehetőségének kizárására.

  • Gondoskodjon a földhivataloknál a visszaélések kiszűréséről, a korrupt ügyintézők eltávolításáról, a hivatalok jó hírének helyreállításáról; továbbá lássa el a feladat- és hatásköréből adódó, a földhivatali vezetők irányában fennálló kötelezettségeit.

  •  2005. évi CXXII. tv. Inytv novelláris módosítása (és a Ket hatálybalépése)


J hiszem s g az ing nyt i elj r sban

Jóhiszeműség az ing.-nyt-i eljárásban

  • A jóhiszeműség fogalma

  • Ingatlan-nyilvántartási jóhiszeműség eltér-e az általános fogalomtól? (Inytv. és Ptk. különbségei: jóhiszeműség és visszterhesség)

  • LB Polgári Kollégiumának véleménye (BH2005/9.sz.) az ingatlan átruházási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti és az ingatlan-nyilvántartási perek összefüggéseiről

    • Jóhiszemű a szerző: ha az ing-nytba bízva szerez jogot, de a kifejezés magában foglalja a jóhiszeműség szubjektív elemét is

    • Az ing-nyt-tól eltérő valóságos állapotról nem tud és nem is kell tudnia  megegyezik az általános polgári jogi fogalommal !

    • Nem jóhiszemű az a szerző, aki abban bízik, hogy az ő ellenkező tudomásával szemben erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés

  • Mikor kell fennállnia a jóhiszeműségnek: a jogcím keletkezésekor, a szerződéskötéskor

  • Visszterhesség, mint fogalmi elem

  • Bizonyítási teher


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

  • Jóhiszemű jogszerző védelme (látszatvédelem)

    • A védelem formái az Inytv-ben és a Ptk.-ban

  • Inytv. 5. § (3-4) bek. Bizonyítási teher. Védelem az ing-nyt-on kívül keletkezett vagy onnan törölt jog vagy tény jogosultjával szemben (megdönthetetlen védelem)

  • Inytv. 62-63.§§ törlési per feltételei

  • Elbirtoklás (Ptk. 121.§ (5) bek.) Ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett.

  • Állam tulajdonszerzése hatósági vagy bírósági határozattal (Ptk. 120.§ (3) bek.) Az állam kártalanítás nélküli tulajdonszerzése nem érinti az ingatlan-nyilvántartásba(a tulajdonszerzést követően) jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jogokat.

  • Haszonélvezet, használat joga (Ptk. 158. § (2) bek.) Ha az ingatlanon jogszabálynál, bírósági vagy hatósági rendelkezésnél fogva keletkezik haszonélvezet, a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni; ha ez elmarad, a haszonélvezet a dolognak csak rosszhiszemű vagy olyan megszerzőjével szemben érvényesíthető, aki a dologért ellenszolgáltatást nem adott.

  • Telki szolgalmi jog Ptk. 168.§

    • Közhitelelesség elve negatív hatása és pozitív hatása


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

  • Jóhiszeműség kizárása:

    Eljárási jellegű tények feljegyzésével (Inytv. 17.§)

  • A bejegyzés, feljegyzés, adatváltozás átvezetése iránti kérelem vagy megkeresés elutasítása

  • Az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztése, függőben tartás

  • A körzeti földhivatal határozata elleni fellebbezés

  • Megyei földhivatali határozat ellen benyújtott bírósági jogorvoslati kérelem

  • Bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat elleni felülvizsgálati kérelem benyújtása

    E tények feljegyzése informatív hatályú, azaz a feljegyzés elmaradása esetén is lehet hivatkozni e tényekre 3. személyekkel szemben, de csak feljegyzésük esetén zárják ki a harmadik jogszerző jóhiszeműségét.

    Perfeljegyzéssel(Inytv. 64.§) 


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

  • Perfeljegyzés (Inytv. 64.§)

    • törlési és kiigazítási,

    • ingatlan tulajdonjogát érintő,

    • ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti,

    • ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi,

    • jelzálogjoggal biztosított, ill. önálló zálogjogba foglalt követelés érvényesítése iránti perek; valamint

    • a bejegyzéssel vagy az annak alapjául szolgáló okirattal kapcsolatban elkövetett bűncselekmény miatt indult büntetőeljárás.

      Joghatása:

      Kizárja 3. jogszerzők jóhiszeműségét

      Inyvhr. 29.§ a perfeljegyzést követően jogok és tények bejegyzésére függő hatállyal kerülhet sor. (kiv: jogszab., hatg. határozaton alapuló jogok, tények, illetve telki szolgalmi jog, közérdekű használati jogok.) Erre utalni kell; a törléskor is annak megszűnésére.


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

A nemo plus iuris elve áttörése ingatlanok esetében:

Átruházással, nemtulajdonostól való tulajdonszerzés:

1. bejegyzett jogosult törlésével, érvénytelen okirat alapján szerzett tulajdonjog védelme (határidőhöz kötött)

2. Ing-nyilv-on kívüli jogot szerző személlyel szemben szerzett jog védelme (azonnali, feltétlen és teljes védelem)


T rl si s kiigaz t si per

Törlési és kiigazítási per

  • A törlési és kiigazítási igény ingatlan-nyilvántartási igények: cél a tulajdonjog (és más dologi jogosítványok) oly módon történő védelme, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalmát a valóságos jogi állapottal egyezővé tegyék. Ez jelenthet arra igényt, hogy:

  • aki a törvény erejénél fogva (pl. öröklés) vagy hatósági határozattal (pl. hatósági árverés) tulajdonjogot szerzett, követelje annak ingatlan-nyilvántartási feltüntetését.  bejegyzési igény

  • akinek bejegyzett jogát, érdekét valamely eleve érvénytelen, téves vagy valótlanná vált bejegyzés sérti, kérje a bejegyzés törlését ill. a sérelem megszűntetését, és ezáltal az ingatlan-nyilvántartás tartalma feleljen meg a valóságnak. törlési, kiigazítási igény


Kiigaz t si ig ny

Kiigazítási igény

Keresettel kérheti a bíróságtól …

c) a bejegyzés kiigazítását az, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett. (Inytv. 62. § (1) bek.)

Kiigazítási igénnyel az a személy élhet, aki valamely téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett.

Feltétele, hogy földhivatali eljárásban a bejegyzés nem törölhető, a sérelem nem orvosolható vagy azokat eredménytelenül kísérelték meg.

Kiigazításnak van helye abban az esetben is, ha ingatlan tulajdonosa az ingatlan-nyilvántartási térképen szereplő határvonalat sérelmesnek tartja és a szomszédos ingatlan tulajdonosa igényét nem ismeri el.


T rl si ig ny

Törlési igény

  • Törlési igény az Inytv. 62. § (1) bekezdés fent idézett a) és b) pontjában foglaltak szerint két alapvető okból állhat fenn:

  • Az érvénytelen okiraton vagy hatósági határozaton alapuló bejegyzés törlését és az eredeti állapot helyreállítását kezdeményezheti az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti (és az ügyész).

  • Ha a bejegyzett jog megszűnt vagy elévült, illetve a feljegyzett tény megváltozott, az érdekelt követelheti annak törlését. Itt feltétel, hogy a földhivatali eljárásban a bejegyzés nem törölhető, a sérelem nem orvosolható vagy azokat eredménytelenül kísérelték meg.


T rl si per felt telei

Törlési per feltételei

Az érvénytelen bejegyzés érvénytelen okiraton vagy hatósági határozaton alapul. A bejegyzés alapjául szolgáló jogcím (szerződés, nyilatkozat) az anyagi jog szabályai szerint érvénytelen.

Ha a földhivatal határozata érvénytelen, mert jogszabálysértő, akkor bírósági felülvizsgálatnak van helye.

Érvénytelen hatósági határozaton alapuló bejegyzés törlését a határozat érvénytelenné nyilvánítására megadott határidőn belül lehet kezdeményezni.

Ha az érvénytelen bejegyzés alapjául magánokirat szolgál, akkor a kereset benyújtására szabott határidőket a jognyilatkozat (szerződés) érvénytelenségének megállapítására nyitvaálló határidőkhöz kapcsolja az Inytv. (kiv. nyilvánvalóan érvénytelen okiratok)  érvényes szerzési jogcím hiánya

Semmis és megtámadható szerződések.


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

Érvénytelenség jogkövetkezményeként eredeti állapot helyreállítása körében a törlési per a tulajdoni viszonyok helyreállítását szolgálja. 

  • Az eredeti állapot helyreállítását célzó keresetben ez benne foglaltatik.

  • Aki törlési pert indít, annak hivatkoznia kell a szerződés semmisségére vagy egyúttal érvényesítenie kell a megtámadás jogát.

  • Aki más perben alperesként semmisségre csak hivatkozik vagy megtámadási kifogással él, ez nem szolgálhat alapul az érvénytelen bejegyzés törlésére

  • Közvetlen szerző jó- vagy rosszhiszeműsége nem vizsgálható


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

Keresetindításra jogosult: akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti: pl. széljegyzett vevő esetén a tulajdonos, törölt jogosult, később bejegyzett jogosult. (ingatlan-nyilvántartási érdekeltség)

Alperes : a közvetlen jogszerző és mindazok, akik az ő jogán szereztek. (egységes pertársaság Pp. 51.§ a) p.)

Felperesnek kell bizonyítania:

  • Az ingatlan-nyilv. helytelenségét

  • a közvetett jogszerző rosszhiszeműségét ill. szerzése ingyenességét


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

Keresetindítási határidő:

AB  C

  • Közvetlen szerzővel(B) illetve a közvetett(C), de rosszhiszeműen vagy ingyenesen szerző szemben : -- a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége megállapíthatóságához igazodik.

  • Közvetetten(C), jóhiszeműen és visszterhesen szerzővel szemben: határidőn belül:

    az eredeti érvénytelen bejegyzéstől számított 3 éven belül (vö. 51/2009 (IV.28.) AB határozat)

  • Inytv. 5.§ (5) bek. és Inytv. 63. § (2) bek. viszonya és a 80/2006. (XII.20.) AB határozat


Szemelv nyek a b r i gyakorlatb l

Szemelvények a bírói gyakorlatból

3. példa:

  • Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes a perbeli ingatlanon öröklés jogcímén 1991. január 22. napján tulajdonjogot szerzett, azonban a II. rendű alperes javára fennálló jelzálogjog törlése iránti keresetet elutasította. Az indokolás szerint a II. rendű alperes jóhiszeműen bízott az ingatlan-nyilvántartásban, amikor az I. rendű alperes részére 1992-ben kölcsönt folyósított. A felperes nem gondoskodott időben tulajdonjoga bejegyzéséről, ezért ennek következményeit viselnie kell.

  • Az ítélet ellen a felperes fellebbezett, kérte az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és valamennyi kereseti kérelmének való helytadást. Álláspontja szerint az öröklés megnyíltával a kölcsönszerződés létrejötte előtt már tulajdonjogot szerzett, ezért a II. rendű alperes jelzálogjoga jogellenesen került az ingatlan-nyilvántartásba a felperes által örökölt tulajdoni illetőségre.


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

4. példa:

Az E. Kft. 1994. július 1-jén megkötött és 1994. július 6-án kiegészített adásvételi szerződéssel, 4 500 000 forint vételárért, a II. rendű alperestől megvásárolta a Magyar Állam tulajdonában és a II. rendű alperes kezelésében lévő perbeli ingatlant. Az E. Kft. tulajdonjog bejegyzése iránti kérelme a tulajdoni lapon széljegyként feljegyzésre került.

Az E. Kft. - a felperes kérelmére kibocsátott jogerős fizetési meghagyás alapján fennálló tartozása fejében - az ingatlant 1996. június 3-án megkötött adásvételi szerződéssel a felperes részére értékesítette. 1996. június 5-étől kezdődően a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme is széljegyként fel volt jegyezve az ingatlan tulajdoni lapján.

A földhivatal határozatával az E. Kft. és a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasította arra hivatkozással, hogy a kft. cégbejegyzése nem történt meg, így az ingatlan tulajdonjogát nem szerezhette meg, ezért a felperes által megkötött adásvételi szerződés sem alkalmas a tulajdoni változás átvezetésre, mert a kft. nem tulajdonosa az ingatlannak. Az ügyben másodfokon eljáró földhivatal az elsőfokú határozatot hatályában fenntartotta.

A másodfokú földhivatali határozat meghozatalát követően, „széljegymentes” tulajdoni lapot adtak ki, amelynek birtokában a II. rendű alperes felszámolója által meghirdetett pályázat nyerteseként a III. rendű alperes 1999. április 28-án az ingatlanra adásvételi szerződést kötött a II. rendű alperessel. A III. rendű alperes tulajdonjogát 1999. május 18-án bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba.

A felperes módosított keresetében az 1. és III. rendű alperesek tulajdonjogának törlését, valamint a II. rendű alperes kezelői joga és a Magyar Állam tulajdonjoga visszajegyzését igényelte. Kérte a széljegyek rangsorban történő visszajegyzését: elsőként az E. Kft.-t, másodikként a felperest, harmadikként pedig az I. rendű alperest.


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

5. példa

  • K. Á. és K. Á.-né a 2000. március 14-én kelt adásvételi szerződéssel eladták a tulajdonukat képező P., II. kerület 22159/31/A/12 hrsz.-ú lakásingatlant a felperesnek.

  • A vevő tulajdonjogát a körzeti földhivatal határozatával bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba.

  • Az eladók a városi bíróságon pert indítottak a felperes ellen az adásvételi szerződések érvénytelenségének megállapítása iránt.

  • A városi bíróság ítéletében a keresetet elutasította.

  • A megyei bíróság - mint másodfokú bíróság - a 2001. december 5-én kelt ítéletében az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és megállapította, hogy a szerződő felek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelenek.

  • A megyei bíróság ítéletének rendelkezése szerint a körzeti földhivatal határozatával a perbeli ingatlanra vonatkozóan az eladók tulajdonjogát eredeti állapot visszaállítása jogcímén visszajegyezte az ingatlan-nyilvántartásba.

  • Ezt követően K. Á. és K. Á.-né a 2002. szeptember 10. napján kelt adásvételi szerződéssel ismételten eladták ingatlanukat H. M. beavatkozó részére, akinek tulajdonjoga a körzeti földhivatal 2003. február 15-én kelt határozatával került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.

  • Időközben a felperes a megyei bíróság jogerős ítélete ellen felülvizsgálati kérelmet nyújtott be, annak ténye az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem került.

  • A Legfelsőbb Bíróság a 2004. február 3. napján kelt ítéletében a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, és a városi bíróság ítéletét helybenhagyta.

  • A városi bíróság megkereste a körzeti földhivatalt azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az eredeti állapotot állítsa helyre.(BH2006:206)


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

6. példa

  • A felperesek és az I. r. alperes között 1993. szeptember hó 6. napján adásvételi szerződés jött létre, mely szerint az I. r. alperes megvásárolta a felperesektől a d.-i 7935. számú tulajdoni lapon 2164/4. hrsz. alatt felvett irodaházat 25 000 000 Ft+áfa vételárért. A szerződés szerint a vevő jogosult tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését - a vételár kifizetésétől függetlenül - nyomban kérni, a birtokba adás azonban csak a vételár teljes kifizetése után történhet meg. A vételár kifizetésére az eladók 60 nap fizetési haladékot engedélyeztek, és a felek a szerződés 7. pontjában úgy rendelkeztek, hogy amennyiben az engedett határidő alatt a vevő a vételárat nem fizeti meg, „úgy köteles a saját költségén az eredeti állapotot helyreállítani akként, hogy eladók az eredeti tulajdoni hányaduk szerinti, a jelenlegi ingatlan-nyilvántartási állapotnak megfelelő tulajdonjogot szerezzenek”.

  • Az I. r. alperes a fizetési kötelezettségének nem tett eleget, ezért a felperesek 1993. november 24-én - november 30-i határidő tűzésével - felhívták a vételár megfizetésére azzal, hogy amennyiben annak nem tesz eleget, „úgy haladéktalanul kezdeményezzék az ingatlan-nyilvántartási módosítás iránt szükséges” intézkedéseket. Tekintettel arra, hogy az I. r. alperes ezt követően sem fizette meg a vételárat, a felperesek az 1994. február hó 9-én kelt levelükben, a szerződés 7. pontjában foglaltakra hivatkozással, a szerződéstől elálltak, és kérték az eredeti állapot helyreállítását.

  • Az I. r. alperes 1994. február hó 14. napján az ingatlant 21 000 000 Ft+áfa vételárért eladta a II. r. alperesnek.

  • Az ingatlan-nyilvántartásba mind az I. r., mind a II. r. alperesek tulajdonjoga bejegyzésre került.


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

7. Példa

  • A jogerős részítélettel elbírált jogvita szempontjából jelentős tény az, hogy a II. rendű felperes - jogelődje birtokolását is figyelembe véve - a tulajdonában lévő N. 730/1. hrsz.-ú ingatlannal szomszédos N. 729. hrsz.-ú - az I. alperes által 2001. június 6. napján megvásárolt és a III. rendű alperes haszonélvezeti jogával terhelt - ingatlan keleti végén lévő 55 m2 nagyságú területrészt - amelyen kőrakás található - az elbirtoklási időt meghaladóan szakadatlanul sajátjaként birtokolta.

  • A II. felperes keresete az 55 m2 területrész elbirtoklásának megállapítására irányult.

  • I.r ap. és III.r. ap a szerződés aláírásakor úgy tudták, hogy FP és az ingatlan tulajdonosa megállapodtak egymással


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

  • 8. példa

  • M. Imréné a 2004. május 1-jén kötött szerződéssel a felperesnek ajándékozta a 3772/1/A/13. hrsz.-ú ingatlant, oly módon, hogy az ingatlanon holtig tartó haszonélvezeti jogát fenntartotta. A változás az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyert. Az ingatlanra vonatkozóan 2005. január 19-én, illetve 2005. február 3-án, továbbá 2005. február 16-án végrehajtási jog bejegyzésére irányuló kérelmek érkeztek. Ezeknek eleget téve, a perbeli ingatlanra a földhivatal összesen 7 761 728 Ft erejéig végrehajtási jogot jegyzett be. Az ajándékozási szerződést kötő felek 2005. április 10-én az ajándékozási szerződést érvénytelenségre hivatkozva „felbontották”, és 2005. április 13-án a felperes az eredeti állapot helyreállítását kérte a földhivataltól.


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

9. sz. példa

A Magyarországon bevándorlási engedéllyel rendelkező kínai állampolgár felperes 1995 óta tulajdonosa a B., A. u. x. szám alatti ingatlannak.

A felperes 1997-ben egészségügyi kezelés céljából Kínába utazott. A lakást rokonára, Q. H-ra bízta, aki 2000 tavaszán szintén Kínába utazott, a lakást lezárva hagyta.

A 2000. június 28-án létrejött adásvételi szerződéssel a felperes képviseletében hamis kínai közjegyzői meghatalmazással eljáró, a magát X. B-nek kiadó kínai személy a lakást a III. r. alperes részére 5 300 000 forint vételárért eladta. A III. r. alperes állítása szerint az okiratban foglaltakkal szemben a lakásért 6 300 000 forintot fizetett ki, melyből kiegyenlítésre került az ingatlant terhelő 700 000 forint összegű közösköltség- és közműtartozás. A III. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba 2000. július 17. napján bejegyzést nyert. A III. r. alperes az ingatlant nem vette birtokba, hanem azt a 2000. július 27. napján létrejött szerződéssel az I-II. r. alpereseknek adta el 5 900 000 forint vételárért. Az ugyanazon a napon kelt okirat szerint az alperesek az ingatlan vételárát 7 100 000 forintra módosították. Az I-II. r. alperesek tulajdonjoga, illetve haszonélvezeti joga 2000. október 10-én az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.

A felperes állítása szerint 2001 tavaszán visszatért Magyarországra és észlelte, hogy a lakásban az I-II. r. alperesek laknak. 2001. április 15-én feljelentést tett a rendőrségen, állítva, hogy a lakást nem adta el, az adásvételi szerződés megkötésekor felhasznált meghatalmazás hamisított.

A felperes a 2002. január 18. napján előterjesztett keresetével annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződések semmisek, kérte az eredeti állapot helyreállítását, a felperes tulajdonjogának megállapítását. Kérte továbbá az alperesek kötelezését az ingatlan ingóságaiktól kiürítve történő birtokába bocsátására.


Az ingatlan nyilv ntart s k zhiteless ge s a nemo plus iuris elve

10. Példa

  • Az 1998. február 19-én elhunyt örökhagyó testvére a felperes (ő lenne törvényes örököse) míg végrendeleti örököse az I.r. alperes, aki a végrendelet alapján megszerezte a m-i 370.hrsz. Ingatlan tulajdonjogát. Az I. r. alperes 1999. szeptember 23-án kötött előszerződés alapján eladta az ingatlant II-III. r. alpereseknek, akik tulajdonjoga 2000. március 3-án bejegyzést nyert.

  • Felperes megtámadta a végrendeletet az I. r. alperesnek szóló juttatás érvénytelenségére hivatkozva. A perben követelte I, II-III. rendű alperesek tulajdonjoga törlését.


  • Login