תמ"א 38

1. תמ"א 38 רשות המיסים – מחלקה מקצועית ורד אולפינר-סקל, עו"ד (רו"ח)

2. הטבות מיסוי – חוק מיסוי מקרקעין • הוסף פרק חמישי 5 המעניק פטור ממס שבח על מכירת זכויות הבניה שנתקבלו לפי תמ"א 38, בתנאים המצטברים הבאים: • התמורה ניתנה בשירותי בניה לפי התמ"א ולא במזומן או בשווה מזומן ולא בשירותי בניה אחרים. • בוצע חיזוק במבנה לפי הוראות התמ"א.

3. הטבות מיסוי – חוק מיסוי מקרקעיןשירותי בניה לפי התמ"א (כל אחת מאלה): • חיזוק המבנה לפי תוכנית החיזוק מפני רעידות אדמה. • הרחבת יחידות דיור קיימות במבנה – תוספת 25 מ"ר לפי התמ"א. • התקנת מעלית במבנה. • עיצוב המבנה ושיפוצו. • הסדרת חניות • בניית מחסנים • מרפסות שמש • תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי התמ"א

4. הטבות מיסוי – חוק מיסוי מקרקעיןשירותי בניה לפי התמ"א (כל אחת מאלה): הוצאות הנחשבות "כרוכות בשירותי הבנייה" (ולכן התשלום בגינן עדיין ייחשב כתמורה בשירותי בנייה) • שכ"ט עו"ד • שכ"ט יועצים שנשכרו לייצוג הדיירים (מפקח בניה) • שכ"ד לכל תקופת השיפוץ, אם נדרש פינוי הדיירים • הוצאות הובלת ריהוט וציוד בדרך מקובלת וסבירה • הוצאות נוספות הקשורות במישרין ליישום התמ"א • הפטור יהיה בגובה שווי זכויות הבניה ולא בגובה עלותן • ככל ששירותי הבניה שיינתנו ימנו על הרשימה – העסקה תהא פטורה במלואה!

5. הטבות מיסוי – חוק מיסוי מקרקעין - המשך • הפטור לא יינתן למי שהמקרקעין אצלו הם מלאי עסקי. • תחולה רטרואקטיבית לעסקאות שנעשו מיום 18 במאי 2005, יום פרסום התמ"א ועד ליום 31/12/2016 (לרבות פטור ממס מכירה על עסקאות בתקופה שהיה מס מכירה). • פטור לפי הפרק הנ"ל לא פוגע בזכאות לפטור אחר, כולל פטור לפי פרק חמישי 1. • סעיף 49לד קובע כי שינויים בהצמדות הרכוש המשותף בין הדיירים שמכרו את זכויות הבניה לפי התמ"א, יהיו פטורים ממיסים אם השינויים נעשו: 1. לצורך התמ"א 2. ללא תמורה כספית 3. בסמוך למכירת הזכויות לפי התמ"א.

6. תמ"א 38 ביחד עם תוכניות נוספות • סעיף 13.3 לתמ"א קובע שמקום שחלה בו גם תוכנית מפורטת לתוספת קומות, תותר תוספת בניה לפי התמ"א אולם לא מעבר למה שנקבע בתוכנית המפורטת שאושרה קודם לתוכנית זו. • לא ניתן לאשר "כפל תוספת קומה" מכוח התמ"א • מכירת זכויות בניה בהיקף של קומה אחת הנובעות מתוכניות אחרות תהא פטורה ממס שבח בכפוף לסעיף 49לג לחוק. • אגרה והיטל השבחה מופחתים – אינדיקציה לתמ"א

7. תמ"א 38 ביחד עם תוכניות נוספות • כאשר נמכרות זכויות לפי תוכניות אחרות בנוסף לזכויות לפי תמ"א 38, יינתן פטור בגין הזכויות שניתנו לפי תמ"א 38 בלבד. יש לבצע פיצול של התמורה לפי שווי של זכויות הבניה השונות, כך שהתמורה בעסקה הפטורה תהא בגובה שווי זכויות הבניה לפי התמ"א. • בהתאם לפיצול יש לייחס שווי רכישה וניכויים.

8. הוראות לפעולה • ברגע שנחתם הסכם מכר בין היזם לבין כל דיירי הדירות בבניין או שנחתמו הסכמים עם כל דייר בנפרד – ידווח כל בעל דירה על המכירה בטופס מש"ח נפרד. • יש להוציא שומה לכל מוכר. • לצורך בדיקת הזכאות יצורף טופס יעודי לטופס המש"ח. • בשלב הראשון יש לחייב את המוכרים במס שבח (ומס מכירה) • גביית המס תוקפא עד לתאריך הצפוי לסיום החיזוק – ותוארך מעת לעת בהתאם לצורך. • הפטור יינתן רק לאחר השלמת ביצוע עבודות החיזוק! • הוכחה להשלמה: טופס 4 או אישור הוועדה המקומית

9. הוראות לפעולה - המשך • כאשר ניתנה תמורה שלא בשירותי בניה – יראו את התמורה כדמי מכר של זכות אחרת החייבת במס. • כאשר המכירה כוללת זכויות מכח תוכניות נוספות: בגין מכירת הזכויות מכל תוכניות אחרות: תצא שומת מס שבח ומכירה חייבות במס גביית המס תבוצע בכפוף לסעיפים 51 ו-91א בגין המכירה מכח תמ"א 38: תצא שומת מס שבח ומכירה ללא הפטור גביית המס – תוקפא.

10. חוק מע"מ • לפי חוק מע"מ לבעלי הדירות קמה חבות במע"מ בגין זכויות הבנייה וכן קיימת חובת תשלום מע"מ בגין שירותי הבנייה שמקבלים. (התקנת מעלית, חיזוק ושיפוץ הבניין) • תקנה 6ב: "(א) במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי בידי מי שאינו עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, יהיה הקונה חייב בתשלום המס." פטור מיוחד לעניין תמ"א 38 • סעיף 31ב: "מתן שירותי בניה לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות הנמכרת הפטורה ממס בהתאם להוראות סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין - יהיה פטור ממס." • מכיוון שמדובר בפטור ולא בשיעור מע"מ אפס, על הקבלן להפריד בין התשומות ששימשו אותו לצורך שירותי בניה אלו, ולא יוכל לקזז את מע"מ התשומות עליהן.

11. תודה רבה!