MODUL MINGGU 9 PENGANTAR REAL ESTATE Perumahan, tata guna lahan dan perpajakan

1. MODUL MINGGU 9 PENGANTAR REAL ESTATE Perumahan, tata guna lahan dan perpajakan Disusun oleh Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc(Hons) 1. Perumahan Perum Perumnas (Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional) sebagai BUMN yang ditugaskan Pemerintah untuk membangun perumahan rakyat dan prasarana lingkungannya di daerah perkotaan didirikan pada 18 Juli 1974 melalui Peraturan Pemerintah No. 29/1974 jo. Peraturan Pemerintah No. 12 tahun 1988. PP itu kini telah diperbarui menjadi PP No. 15 Tahun 2004. Sebagaimana misi yang diembannya, Perum Perumnas harus mampu menggerakan pembangunan perumahan dan permukiman dalam rangka mendorong pengembangan wilayah yang terarah dan terkendali serta mewujudkan peningkatan kualitas kehidupan masyarakat secara luas. Hal lainnya adalah melaksanakan kegiatan pembangunan perumahan dan permukiman dikawasan baru maupun peremajaan kawasan yang layak dan terjangkau terutama untuk golongan masyarakat berpenghasilan menengah kebawah (public service obligation) serta mampu menciptakan kesempatan berusaha dan lapangan kerja. Selain itu, Perum Perumnas harus dapat memupuk keuntungan berdasarkan prinsip pengelolaan Perusahaan yang sehat sehingga mampu tumbuh dan berkembang. Dengan demikian, terdapat tiga aspek penting yang menjadi titik tekan dari misi Perum Perumnas, yakni aspek pengendalian tata ruang kota dan lingkungan, aspek konsumen dan aspek Good Coorporate Governance (GCG) yang akan mendorong efisiensi, profit dan keberlanjutan usaha. Mengingat misi tersebut, sasaran utama Perum Perumnas adalah penyediaan perumahan yang layak bagi kelompok masyarakat menengah kebawah. Dengan kata lain, Perum Perumnas merupakan pelayan bagi terpenuhinya hak dasar masyarakat untuk mendapatkan pemukiman yang layak. http://www.mercubuana.ac.id 1

2. 2. Peremajaan kota Program perumahan kota yang berkelanjutan memiliki prospek yang cukup bagus karena masih rendahnya rasio kredit properti dibandingkan total kredit yang tersedia Jakarta adalah kota metropolitan yang sudah bisa dikategorikan megapolitan karena aktivitas berskala besar yang terjadi setiap saat di dalamnya. Jakarta yang luasnya 662 ribu kilometer persegi dihuni oleh sekitar 7,6 juta jiwa. Tingkat kepadatan penduduk Jakarta mencapai 12 ribu per kilometer persegi. Pada siang hari, kota ini dihuni sekitar 12 juta manusia. Sebagian dari mereka adalah para pendatang (independent workers) dari berbagai kawasan tetangga (Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi). Belum lagi ditambah dengan warga negara asing yang jumlahnya sekitar 40 ribu jiwa. Dengan jumlah penduduk sebanyak itu, bisa dibayangkan wajah kota Jakarta saat ini. Lahan-lahan yang ada di dalamnya nyaris habis digunakan untuk rumah dan perkantoran. Bahkan karena keterbatasan lahan, maka kualitas lingkungan dan perumahan di Jakarta banyak yang tidak layak dari segi kesehatan. Karena itulah, diperlukan konsep peremajaan kota yang menyeluruh. Untuk meningkatkan kualitas lingkungan hidup manusianya. Peremajaan kota merupakan upaya penataan kembali bagian kawasan kota dengan cara mengganti sebagian, atau seluruh dari unsur-unsur lama dengan unsur yang lebih baru. Ini bertujuan meningkatkan vitalitas serta kualitas lingkungan kawasan tersebut, baik secara fungsional, visual, maupun lingkungan. Dengan peningkatan vitalitas dan kualitas lingkungan, diharapkan kawasan itu dapat memberikan kontribusi yang lebih baik bagi kehidupan kota secara keseluruhan. Peremajaan kota merupakan suatu upaya untuk meningkatkan kemampuan lahan suatu kawasan kota, sehingga dapat dimanfaatkan sesuai dengan the highest and best use dari tanah kota. Peremajaan kota memiliki konotasi sosial ekonomi yang kuat atas pemanfaatan sumber daya kota (terutama lahan) di dalam usaha memberikan vitalitas baru kepada kawasan kota yang diremajakan. Kebijaksanaan penataan kembali suatu bagian kawasan kota diambil dan atau digariskan berdasarkan penilaian atas tingkat permasalahan yang dihadapi, potensi, dan prospek yang dimiliki kawasan kota tersebut. Hasil kajian atas ketiga faktor itu akan sangat menentukan arah kebijaksanaan peremajaan suatu wilayah kota. Artinya apakah perlu dilakukan peremajaan yang bersifat menyeluruh, sebagian, http://www.mercubuana.ac.id 3

3. praktik manajemen risiko yang baik dan dengan kualitas likuiditas bank yang tinggi, maka peluang untuk membiayai pembangunan dan pembelian dengan KPR akan meningkat. Apalagi, kebutuhan rumah saat ini masih sangat tinggi yaitu mencapai 800 ribu unit per tahun dengan kapasitas terpasang hanya mampu memasok di bawah 20 persen, terutama karena masalah lahan. Untuk melaksanakan program perumahan pusat kota yang berkelanjutan ini, maka perlu mulai diterapkannya peraturan-peraturan perencanaan kota, pertanahan dan penegakan hak konsumen. Ini penting untuk meningkatkan kepercayaan konsumen kepada para pengembang yang bonafid dan dapat bekerja secara profesional. Di negara-negara maju, penciptaan nilai tambah atau kekayaan yang ditimbulkan dari perkembangan di sektor real estat akan mengakibatkan sektor properti berada di depan dari suatu siklus bisnis dan properti. 4. Kerja Sama Program Peremajaan Kota Proyek-proyek peremajaan kota biasanya terkait dengan usaha real estat. Karena itu, dalam proyek ini banyak pihak yang langsung terlibat di dalamnya. Para pemeran yang secara langsung terlibat di dalam transaksi kegiatan real estat proyek peremajaan cukup banyak. Di antaranya pemilik proyek, developer, pemakai, bank, perantara, perancang, dan kontraktor. Kegiatan peremajaan juga melibatkan lembaga dan atau institusi pemerintah. Meskipun mereka tidak langsung terkait dengan kegiatan real estat, namun mereka memiliki wewenang yang cukup sentral dalam menentukan arah dari proses peremajaan ini. Institusi yang berpengaruh antara lain adalah yang berkaitan dengan segi peraturan, perpajakan, hukum, tradisi, dan infrastruktur. Selain itu, jenis peruntukan atau guna lahan pun bisa beraneka ragam dan masing-masing terkait secara berbeda dengan insitusi yang telah disebutkan di atas. Misalnya adalah hunian, komersial, perkantoran, hiburan, rekreasi, serta ruang terbuka/hijau. Pengalaman empiris menunjukkan, proyek-proyek peremajaan seringkali dipakai sebagai basis bagi tumbuhnya garis investasi lainnya, terutama di sekitar atau pada bagian-bagian dalam kota yang terpengaruh oleh proyek tersebut. Dengan kata lain, http://www.mercubuana.ac.id 5