El registro vs realidad extraregistral
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EL REGISTRO VS. REALIDAD EXTRAREGISTRAL. ¿En qué casos se superpone uno respecto del otro?. Dr. César Solís Macedo. ¿Qué debe primar?. CONTENIDO DEL REGISTRO. REALIDAD JURÌDICA. EXTRAREGISTRAL. PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR.

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EL REGISTRO VS. REALIDAD EXTRAREGISTRAL

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El registro vs realidad extraregistral

EL REGISTROVS. REALIDAD EXTRAREGISTRAL

¿En qué casos se superpone uno

respecto del otro?

Dr. César Solís Macedo


Qu debe primar

¿Qué debe primar?

CONTENIDO

DEL

REGISTRO

REALIDAD JURÌDICA

EXTRAREGISTRAL


Pasos que se pueden seguir para establecer que soluci n aplicar

PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR


Pasos que se pueden seguir para establecer que soluci n aplicar1

PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR


Pasos que se pueden seguir para establecer que soluci n aplicar2

PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR


Pasos que se pueden seguir para establecer que soluci n aplicar3

PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR


Casu stica

CASUÍSTICA


Casos de soluci n registral

CASOS DESOLUCIÓN REGISTRAL


Caso 1 doble venta

CASO 1: DOBLE VENTA

C-V

A

B

B no inscribe.

A

C

C-V

C inscribe.

Mejor Derecho

B

C

vs.

¿Solución ?


Caso 1 doble venta1

CASO 1: DOBLE VENTA

Derecho Real

PROPIEDAD

No inscrito

Derecho Real

PROPIEDAD

Inscrito

VS.


Caso 1 doble venta2

CASO 1: DOBLE VENTA

  • Solución REGISTRAL:

  • La solución al caso planteado lo encontramos en el artículo 1135º del Código Civil:

    • Regla 1: Se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito.

    • Regla 2: Se prefiere aquél cuyo título conste en documento de fecha cierta más antiguo.

    • Regla 3: Se prefiere aquél cuyo título conste en documento de fecha más antigua.


Caso 2 propiedad vs hipoteca

CASO 2: PROPIEDAD VS HIPOTECA

C-V

A

B

B no inscribe.

C

A

Mutuo c/ G.H.

C inscribe.

A incumple con el pago, por lo que C ejecuta.

Tercería de Propiedad

B

C

¿Solución ?

vs.

Derecho Real: Propiedad.

Derecho Real: Hipoteca.


Caso 2 propiedad vs hipoteca1

CASO 2: PROPIEDAD VS HIPOTECA

Derecho Real

PROPIEDAD

No inscrito

Derecho Real

HIPOTECA

Inscrito

VS.


Caso 2 propiedad vs hipoteca2

CASO 2: PROPIEDAD VS HIPOTECA

  • Solución REGISTRAL:

  • La solución al caso planteado lo encontramos en el artículo 2022º del Código Civil:

    • “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone…”

  • Asimismo, en el artículo 2014º del Código Civil:

    • “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.”

  • De igual forma, el artículo 533º del CPC:

    • “La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y sólo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes.

      Sin perjuicio de lo señalado, puede fundarse en la propiedad de bienes afectados con garantías reales, cuando el derecho del tercerista se encuentra inscrito con anterioridad a dicha afectación.”


Caso 3 beneficencia p blica vs tercero que adquiere de apoderado exp 7903 2006 0

CASO 3: BENEFICENCIA PÚBLICA VS. TERCERO QUE ADQUIERE DE APODERADO –EXP. 7903-2006-0

Poder p. disponer de inmuebles

Poder se inscribe en RRPP

B

A

A

Fallece. No se inscribe extinción de poderes.

2

B transfiere inmueble días después de la muerte de A

C

C-V

B

B.P

C

Sucesor legal demanda Nulidad de Acto Jurídico (C-V)

NAJ

vs.

4

B


Caso 3 beneficencia p blica vs tercero que adquiere de apoderado exp 7903 2006 01

CASO 3: BENEFICENCIA PÚBLICA VS. TERCERO QUE ADQUIERE DE APODERADO –EXP. 7903-2006-0

Derecho Real

PROPIEDAD B.P.

SUCESIÓN

Derecho Real

PROPIEDAD 3RO

Inscrito

VS.

B.P.

C

¿?

Acto mortis causa

Acto Inter Vivos


Caso 3 beneficencia p blica vs tercero que adquiere de apoderado exp 7903 2006 02

CASO 3: BENEFICENCIA PÚBLICA VS. TERCERO QUE ADQUIERE DE APODERADO –EXP. 7903-2006-0

  • Solución REGISTRAL?:

  • 1° Posición: Derecho del tercero de buena fe

  • Artículo 2038° C. C.: “El tercero que de buena fe y a título oneroso ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de celebración del contrato, no será perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no inscritos”.

  • 2° Posición: Transmisión sucesoria de pleno derecho

  • Artículo 660.- Desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus sucesores.


Cas 2185 2008 lima 02 09 08

CAS 2185-2008 LIMA (02/09/08)

Tercero Registral vs. Usucapiente

10

1

Donación

X

A

Presc. Adquist.

A

B

A

X

Mejor derecho

CORTE SUPREMA:

Sentencia del proceso de Prescripción Adquisitiva es constitutiva.

B


Casos de soluci n extraregistral

CASOS DESOLUCIÓN EXTRAREGISTRAL


Caso 4 propiedad vs embargo

CASO 4: PROPIEDAD VS EMBARGO

C-V

A

B

B no inscribe.

Mutuo sin garantía

A incumple con el pago, por lo que C demanda a “A” ODSD.

C

A

c

a

C embarga inmueble de A

ODSD

1

vs.

A

C

Derecho Real (propiedad) vs. Derecho Personal (acreencia)

B

2

Tercería


Caso 4 propiedad vs embargo1

CASO 4: PROPIEDAD VS EMBARGO

Derecho Real

PROPIEDAD

No inscrito

Derecho Personal

EMBARGO

Inscrito

VS.


C mo se acredita la propiedad no inscrita

¿Cómo se acredita la propiedad no inscrita?

Elementos relevantes

3. Pago de Alcabala.

4. Fecha cierta de contrato.


Caso 4 propiedad vs embargo2

CASO 4: PROPIEDAD VS EMBARGO

  • Solución EXTRAREGISTRAL:

    Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos

  • Artículo 2022°, 2° párrafo C. C.: “Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.”

    Transferencia de propiedad de bien inmueble

  • Artículo 949° C. C.: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.”


Caso 5 compra venta vs sucesi n exp 09608 2006

CASO 5: COMPRA VENTA VS SUCESIÓNEXP. 09608-2006

C-V

H1

Inscribe.

A

C-V

H2

Inscribe.

C-V

H3

No inscribe.

A

Fallece y Sucesión de A (H1,H2 y cónyuge supérstite), adquiere por mortis causa el tercer inmueble vendido a H3.

Mejor Derecho de Propiedad

Suc. A

H3

¿Solución ?


Caso 5 compra venta vs sucesi n exp 09608 20061

CASO 5: COMPRA VENTA VS SUCESIÓNEXP. 09608-2006

Derecho Real

PROPIEDAD

No inscrito

Derecho Real

SUCESIÓN

Inscrito

VS.

Suc.A

H3

Acto Inter Vivos

Acto mortis causa


Caso 6 compra venta vs sucesi n

CASO 6: COMPRA VENTA VS. SUCESIÓN

C-V

A

B

No inscribe.

A

Fallece y la Sucesión de A se convierte en la propietaria.

Suc. A

B

Mejor Derecho de Propiedad

¿Solución ?


Caso 6 compra venta vs sucesi n1

CASO 6: COMPRA VENTA VS. SUCESIÓN

Derecho Real

PROPIEDAD

No inscrito

Derecho Real

SUCESIÓN

Inscrito

VS.

Suc. A

B

Acto Inter Vivos

Acto mortis causa


Caso 7 compra venta vs sucesi n legal ben pub cas 2248 2009 lima

CASO 7: COMPRA VENTA VS. SUCESIÓN LEGAL (BEN. PUB)–CAS 2248-2009-Lima

C-V

A

B

Documento de fecha cierta.

A

Fallece, no hay herederos y a través de un proceso no contencioso de declaratoria de herederos, se adjudica el inmueble a la beneficencia pública por ser sucesor legal.

NAJ de adjudicación

B. P.

B


Caso 7 compra venta vs sucesi n legal ben pub cas 2248 2009 lima1

CASO 7: COMPRA VENTA VS. SUCESIÓN LEGAL (BEN. PUB)–CAS 2248-2009-Lima

Derecho Real

PROPIEDAD

No inscrito

Derecho Real

SUCESIÓN LEGAL

Inscrito

VS.

B. P.

B

Acto Inter Vivos

Acto mortis causa


Casos 5 6 7 propiedad vs sucesi n

CASOS 5, 6,7: PROPIEDAD VS. SUCESIÓN

  • Solución EXTRAREGISTRAL:

  • Primera posición: Aplicación de art. 2013º y 2014º del Código Civil y, por tanto, la sucesión es la propietaria.

  • Segunda posición: Con la C-V, el bien dejó de pertenecer al patrimonio del causante y, por tanto, no forma parte de la masa hereditaria. Aplicación de art. 949º del CC., y art. 54º del Rgto. de Inscripciones del Registro de Predios.


Caso 8 prescripci n adquisitiva de dominio

CASO 8: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

X

Inicia posesión pública, pacífica, continua y como propietario

A

Titular Registral

10

1

Acto de disposición

¿Qué ocurre con los actos de disposición que realice el titular registral (A) cuando existe una persona que viene ejerciendo una posesión cualificada para adquirir el bien por prescripción?


Cas 750 2008 cajamarca 11 01 10

CAS 750-2008 CAJAMARCA (11/01/10)

Usucapiente vs. Tercero adquirente a título gratuito de quien aparecía en el registro.

10

1

Donación

X

A

Presc. Adquist.

A

B

A

CORTE SUPREMA:

Sentencia del proceso de Prescripción Adquisitiva es declarativa y además tiene efectos retroactivos.

X

N.A.J

B


Otros casos

OTROSCASOS


Caso 9 3ro registral vs hipoteca reinscrita exp n 41999 02

CASO 9: 3RO REGISTRAL VS. HIPOTECA REINSCRITA – EXP. N 41999-02

Mutuo c/ G.H.

Bco.

A

Ejecuc. Coactiva

(Embarga)

Municipalidad Pisco

A

Remata y adjudica el inmueble.

Levanta hipoteca

C

3

C-V

X

Registrador

Reinscribe la hipoteca

4

Ejecuc. Garantías

Bco.

A

5

X

Tercería

6

Bco.

A


Caso 9 3ro registral vs hipoteca reinscrita exp n 41999 021

CASO 9: 3RO REGISTRAL VS. HIPOTECA REINSCRITA – EXP. N 41999-02

Derecho Real

PROPIEDAD

inscrito

Derecho Real

HIPOTECA

Re-Inscrito

VS.

X

Bco.

12.03.2002

29.04.2002


Caso 9 3ro registral vs hipoteca reinscrita exp n 41999 022

CASO 9: 3RO REGISTRAL VS. HIPOTECA REINSCRITA – EXP. N 41999-02

  • Solución REGISTRAL:

    Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos

  • Artículo 2022°, 1° párrafo C. C.: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.”

    Principio de Buena Fe Registral

  • Artículo 2014° C. C.: “El tercero que de buena feadquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

    La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”


La inexactitud registral

LA INEXACTITUD REGISTRAL


1 introducci n

1. INTRODUCCIÓN

  • PUBLICIDAD REGISTRAL.-

  • Es la exteriorización de situaciones jurídicas que produce cognoscibilidad general de lo que en él se encuentra inscrito.


1 introducci n1

1. INTRODUCCIÓN

  • SUS FINES.-

  • Seguridad jurídica.

  • Fomento del crédito territorial y del crédito personal.

  • Transparencia en las transacciones.

  • Finalidad cautelar.


2 concepto

2. CONCEPTO

  • Existe inexactitud registral cuando el Registro expresa una situación jurídica que en la realidad jurídica es otra.

  • Se da únicamente respecto a derechos inscribibles.

El Contenido de los libros registrales

El estado jurídico real de derechos reales inmobiliarios inscritos

No existe concordancia,

armonía, acuerdo


S lo existe inexactitud registral en el campo de la eficacia de la inscripci n

Sólo existe inexactitud registral en el campo de la eficacia de la inscripción


3 causas

3. CAUSAS

A. El Registro nunca recogió la realidad

Realidad ausente del Registro

B. Habiendo accedido la realidad al Registro, éste esté desajustado de ella

Registro Inexacto


3 causas1

3. CAUSAS


3 causas2

3. CAUSAS


4 medios de rectificar

4. MEDIOS DE RECTIFICAR


4 medios de rectificar1

4. MEDIOS DE RECTIFICAR


4 medios de rectificar2

4. MEDIOS DE RECTIFICAR

  • B.1. ACTA DE NOTORIEDAD

  • Es un acta tramitada por Notario, que tiene por objeto acreditar el hecho de que UNA PERSONA ES NOTORIAMENTE DUEÑA de una finca.

  • El Notario debe estimar suficientemente comprobado el hecho notorio pretendido.

  • Prosigue el procedimiento ante Juzgado de 1° Inst., de estar de acuerdo con lo actuado, por auto dispone protocolizar el expediente.


4 medios de rectificar3

4. MEDIOS DE RECTIFICAR

  • B.2. EXPEDIENTE DE DOMINIO

  • Es un medio para acreditar quién es el actual titular en la realidad, se tramita judicialmente.

  • El solicitante tiene que acreditar suficientemente la adquisición del dominio de toda o parte de la finca.

  • El auto aprobatorio del expediente es el título que permite la inscripción, y dispone la cancelación de las inscripciones contradictorias.

  • NO CREA EXCEPCIÓN DE COSA JUZGADA.


4 medios de rectificar4

4. MEDIOS DE RECTIFICAR


5 efectos de la rectificaci n

5. EFECTOS DE LA RECTIFICACIÓN

  • La rectificación del Registro sólo puede ser pedida por el titular del dominio o derecho real inscrito.

  • La legitimación pasiva la tienen todos aquellos a quienes el asiento que se trata de rectificar concede algún derecho.

  • Los efectos de la rectificación se producen a partir del momento en que se opera, careciendo de retroactividad respecto de terceros.

  • En ningún caso perjudicará a los derechos adquiridos por tercero a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”


El registro vs realidad extraregistral

¡GRACIAS!


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