〔講義 15〕都市開發 (5) - 도시재정비촉진을 위한 특별법 , 재건축초과이익환수에 관한 법률 -

〔講義 15〕都市開發(5)- 도시재정비촉진을 위한 특별법, 재건축초과이익환수에 관한 법률 - 정우형 교수

강의개요 1교시: 제정배경과 재정비촉진지구 2교시: 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 3교시: 재건축초과이익환수제

1교시: 제정배경과 재정비촉진지구

1. 제정배경과 재정비촉진지구 • 제정배경과 다른 법률과의 관계 • 제정배경과 다른 법률과의 관계 • 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목적으로 함(제정 2005. 12. 30, 법률 제7834호, 시행 2006. 7. 1 시행) • 구도심권 광역개발을 위한 뉴타운 특별법안, 도시구조개선특별법안, 도시광역개발 특별법안을 통합․제정

1. 제정배경과 재정비촉진지구 • 제정배경과 다른 법률과의 관계 • 제정배경과 다른 법률과의 관계 • 재정비촉진지구안에서는 다른 법률에 우선하여 적용 • 주택재건축사업이 시행되는 재정비촉진구역은 경우에는 당해 지정요건을 충족하지 아니하는 지역을 당해 법령에 의한 정비사업이 시행되는 재정비촉진구역으로 지정할 수 있는 규정(법 제9조제4항), 건축규제의 완화 등에 관한 특례 규정(법 제19조) 및 주택의 규모 및 건설비율의 특례 규정(법 제20조)을 적용하지 아니함(법 제3조제3항)

1. 제정배경과 재정비촉진지구 • 재정비촉진지구 • 의의 • 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 지정하는 지구 • 2009년 7월 현재 전국적으로 총 73곳의 재정비촉진지구(일명 뉴타운)가 지정되어 있으며, 이 중 수도권에서 5곳, 비수도권에서 2곳이 2009년도에 추가로 신규 지구 지정되었음

1. 제정배경과 재정비촉진지구 • 재정비촉진지구 • 구분 • 주거지형 : 노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구(50만제곱미터 이상) • 중심지형 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구(20만제곱미터 이상) • 고밀복합형: 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구(10만제곱미터 이상, 교차점으로부터 500미터 이내)

1. 제정배경과 재정비촉진지구 • 재정비촉진지구 • 지정요건: 특별시장·광역시장 또는 도지사는 재정비촉진지구를 지정하거나 변경하고자 하는 때에는 도시기본계획과 도시·주거환경정비기본계획을 고려하여야 함 • 노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우 • 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우 • 주요 역세권․지하철역․간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 경우

1. 제정배경과 재정비촉진지구 • 재정비촉진지구 • 지정요건 • 주거환경개선사업·주택재개발사업·주택재건축사업·도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업, 도시계획시설사업을 체계적·계획적으로 개발할 필요가 있는 경우 • 그 밖에 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 이전되는 대규모 시설의 기존 부지를 포함한 지역으로서 도시 기능의 재정비가 필요한 경우

1. 제정배경과 재정비촉진지구 • 재정비촉진지구 • 지정절차 • 주민공람, 지방의회의견청취 → 지정신청(시장·군수·자치구의 구청장) → 관계행정기관장과의 협의 → 시도 도시계획위원회(도시재정비위원회) 심의 → 지정(특별시장·광역시장 또는 도지사) → 공보에 고시 → 국토해양부장관에 보고

1. 제정배경과 재정비촉진지구 • 재정비촉진지구 • 재정비촉진지구 지정의 효력상실: 재정비촉진지구 지정을 고시한 날부터 2년이 되는 날까지 재정비촉진계획이 결정되지 않은 경우, 그 2년이 되는 날 재정비촉진지구 지정의 효력이 상실

1. 제정배경과 재정비촉진지구 • 재정비촉진지구 • 재정비촉진지구 지정의 효과 • 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 재정비촉진지구의 지정을 고시한 날부터 재정비촉진계획의 결정을 고시한 날까지 재정비촉진지구 안에서 개발행위허가를 할 수 없음 • 재정비촉진계획이 결정·고시된 날부터 당해 재정비촉진지구 안에서는 재정비촉진계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없음

1. 제정배경과 재정비촉진지구 • 재정비촉진구역 • 재정비촉진구역의 의의 • 주거환경개선사업 · 주택재개발사업 · 주택재건축사업·도시환경정비사업(도시 및 주거환경정비법), 도시개발사업(도시개발법), 시장정비사업(재래시장 육성을 위한 특별법), 도시계획시설사업(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)의 해당 사업별로 결정된 구역

1. 제정배경과 재정비촉진지구 • 재정비촉진구역 • 재정비촉진구역의 지정요건의 완화 • 지정 요건의 완화: 정비구역의 지정요건에도 불구하고 광역적인 재정비촉진을 위하여 필요한 경우에는 당해 지정요건을 충족하지 아니하는 지역을 일정한 범위안에서 당해 법령에 의한 정비사업이 시행되는 재정비촉진구역으로 지정할 수 있음 • 재정비촉진구역의 면적은 3만제곱미터 이상이어야 함

2교시: 재정비촉진계획, 재정비촉진사업

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진계획 • 의의 • 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 재정비촉진지구의 토지이용, 기반시설의 설치 등에 관한 계획

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진계획 • 내용 • 위치, 면적, 개발기간 등 재정비촉진계획의 개요 • 토지이용에 관한 계획 • 인구․주택 수용계획 • 교육시설, 문화시설, 복지시설 등 기반시설 설치계획 • 공원․녹지 및 환경보전계획 • 교통계획 • 경관계획

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진계획 • 내용 • 재정비촉진구역 지정에 관한 다음의 사항 • 재정비촉진구역의 경계 • 개별법에 의하여 시행 가능한 재정비촉진사업의 종류 • 존치지역에 관한 사항 등 • 우선사업구역 지정에 관한 사항(재정비촉진구역 중 재정비촉진사업의 활성화, 소형주택 공급 확대, 주민 이주대책 지원 등을 위하여 다른 구역에 우선하여 개발하는 구역)

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진계획 • 재정비촉진사업별 용도지역 변경계획(필요한 경우에 한함) • 재정비촉진사업별 용적률․건폐율 및 높이계획 등 건축계획 • 기반시설의 비용분담계획 • 기반시설의 민간투자사업에 관한 계획(필요한 경우에 한함) • 임대주택 건설 등 세입자등의 주거대책 • 단계적 사업추진에 관한 사항 • 그 밖의 사항

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진계획 • 수립절차 • 주민공람, 지방의회 의견청취, 공청회 → 수립(시장·군수·자치구의 구청장) → 시도 도시계획위원회와 건축위원회 공동심의 또는 도시재정비위원회 심의 → 결정(특별시장·광역시장 또는 도지사) → 공보에 고시 → 국토해양부장관에 보고

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진계획 • 총괄계획가: 특별시장·광역시장 또는 도지사는 재정비촉진계획수립의 전 과정을 총괄 진행·조정하게 하기 위하여 도시계획·도시설계·건축 등 분야의 전문가인 자를 총괄계획가로 위촉할 수 있음 • 사업시행자가 기반시설의 설치를 위하여 필요한 부지를 제공하는 경우에는 재정비촉진계획에 용적률, 건축물의 높이 등을 조정하는 내용을 포함할 수 있음

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진계획 • 재정비촉진계획 결정의 효력: 재정비촉진계획이 결정·고시된 때에는 그 고시일에 다음에 해당하는 승인·결정 등이 있은 것으로 봄 • 도시·주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경, 정비구역의 지정 또는 변경 및 정비계획의 수립 또는 변경 • 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립 또는 변경 • 도시관리계획의 결정 또는 변경 및 도시계획시설사업의 시행자 지정

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진계획 • 재정비촉진계획의 수립시에 재정비촉진사업에 대하여 영향평가를 받을 수 있고, 이 경우 재정비촉진사업 시행시에는 영향평가를 받지 아니함 • 재정비촉진지구안의 재정비촉진사업은 재정비촉진계획의 내용에 적합하게 시행하여야 함

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진지구의 사업시행총괄관리 • 재정비촉진계획의 수립권자는 효율적인 사업추진을 위하여 재정비촉진계획 수립단계에서부터 다음의 자를 총괄사업관리자로 지정할 수 있음 • 대한주택공사 • 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사 • 한국토지공사(도시환경정비사업(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우 제외)에 한함)

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진지구의 사업시행총괄관리 • 지정된 총괄사업관리자는 지방자치단체의 장을 대행하여 재정비촉진사업의 총괄 관리 등의 업무를 수행함 • 재정비촉진지구 안의 모든 재정비촉진사업의 총괄 관리 • 도로 등 기반시설의 설치 • 기반시설의 비용분담금과 지원금의 관리 • 재정비촉진계획수립시 기반시설 설치계획 등에 대한 자문 • 그 밖의 업무

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진지구의 사업시행총괄관리 • 사업시행자 • 재정비촉진사업은 관계법령에 의한 사업시행자가 시행함 • 주거환경개선사업․주택재개발사업․주택재건축사업․도시환경정비사업은 도시 및 주거환경정비법의 규정에 불구하고 토지 등 소유자의 과반수의 동의가 있는 경우에는 시장․군수․자치구의 구청장이 재정비촉진사업을 직접 시행하거나 대한주택공사, 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사, 한국토지공사를 사업시행자로 지정할 수 있음

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진지구의 사업시행총괄관리 • 사업시행자 • 우선사업구역의 재정비촉진사업은 관계 법령에도 불구하고 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직접 시행하거나 총괄사업관리자를 사업시행자로 지정하여 시행하도록 하여야 함

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진지구의 사업시행총괄관리 • 사업시행의 촉진: 재정비촉진계획의 결정·고시일부터 2년 이내에 재정비촉진사업과 관련하여 당해 사업을 규정하고 있는 관계법률에 의한 조합설립인가를 받지 못하거나, 3년 이내에 당해 사업에 관하여 규정하고 있는 관계 법률에 의한 사업시행인가를 받지 못한 경우에는 시장·군수·자치구의 구청장이 이를 직접 시행하거나 총괄사업관리자를 사업시행자로 우선하여 지정할 수 있음

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진사업의 시행을 위한 지원 • 건축규제의 완화 등에 관한 특례 • 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 용도지역을 변경하는 내용의 재정비촉진계획을 수립할 수 있음 • 용도지역의 변경은 세분된 용도지역 사이의 변경에 한정함(주거지역(전용,일반,준), 상업지역(중심,일반,근린,유통), 공업지역(전용,일반,준), 녹지지역) • 주거환경 개선, 중심지 형성 및 활성화, 역세권 등 도심 내 주택공급 확대 등을 위해 불가피한 경우에 주민공람 이전에 특별시․광역시․도 도시계획위원회(도시재정비위원회)의 자문을 거쳐 용도지역 변경가능 • 중심지형 또는 고밀복합형 재정비촉진지구에 대하여 학교시설기준과 주차장설치기준을 완화하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있음

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진사업의 시행을 위한 지원 • 주택의 규모 및 건설비율의 특례: 관련 규정에 불구하고 재정비촉진사업의 주택의 규모 및 건설비율(주거전용면적 85제곱미터 이하인 주택)에 관하여 다음과 같이 달리 정할 수 있음 • 주거환경개선사업 : 전체 세대수 중 80퍼센트 이상 • 주택재개발사업 : 전체 세대수중 60퍼센트 이상

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 재정비촉진사업의 시행을 위한 지원 • 도시개발사업의 시행에 관한 특례: 재정비촉진지구 안에서 시행하는 도시개발사업의 시행자는 관련 규정에 불구하고 주택 등 건축물을 소유하고 있는 자 또는 토지소유자를 대상으로 입체환지계획을 수립할 수 있음 • 지방세의 감면: 취득세, 등록세 • 과밀부담금의 면제 • 재정비촉진특별회계의 설치 • 교육환경의 개선을 위한 특례: 재정비촉진계획에 학교설치계획을 포함하여야 함

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 기타 • 비용부담의 원칙: 재정비촉진계획에 따라 설치되는 기반시설의 설치비용은 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담하는 것을 원칙으로 함 • 기반시설의 설치는 특별한 사유가 없는 한 당해 재정비촉진사업의 준공검사 신청일까지 완료하여야 함 • 기반시설의 원활한 설치를 위하여 필요한 경우에는 지방자치단체가 당해 기반시설을 먼저 설치하고 사업시행자로부터 재정비촉진사업의 사업시행인가일 또는 실시계획인가일 이후에 비용을 징수할 수 있음

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 기타 • 세입자등을 위한 임대주택 건설 • 지방자치단체의 장 및 사업시행자는 재정비촉진지구 안에 거주하는 세입자 및 소규모의 주택 또는 토지의 소유자의 주거안정을 위하여 노력하여야 함 • 주택재개발사업으로 증가되는 용적률의 50퍼센트 이상 75퍼센트 이하의 범위 안에서 특별시․광역시․도의 조례가 정하는 비율에서 임대주택을 공급 • 도시환경정비사업, 도시개발사업 및 시장정비사업으로 증가되는 용적률 중 주택 용도의 증가된 용적률의 50퍼센트 이상 75퍼센트 이하의 범위 안에서 특별시․광역시․도의 조례가 정하는 비율에서 임대주택을 공급

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 기타 • 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 재정비촉진지구가 지정·고시된 때에는 당해 재정비촉진지구에 대하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 것으로 봄 • 토지등 분할거래: 재정비촉진사업별로 해당 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따라 주택 등 건축물을 공급하는 경우 재정비촉진지구의 지정ㆍ고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기억제 등을 위하여 따로 정하는 날(기준일) 이후에 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정함

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 기타 • 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우 • 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 • 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우 • 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 • 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가하는 경우

2. 재정비촉진계획, 재정비촉진사업 • 도시재정비위원회 • 다음의 사항을 심의하거나 시ㆍ도지사의 자문에 응하기 위하여 시ㆍ도지사 소속 하에 도시재정비위원회를 둘 수 있음 • 재정비촉진지구의 지정 및 변경에 대한 심의 또는 자문 • 재정비촉진계획의 수립에 대한 자문 • 재정비촉진계획의 결정 및 변경에 대한 심의 또는 자문 • 재정비촉진사업의 시행에 대한 자문 등 • 그 밖에 재정비촉진을 위하여 필요한 사항에 대한 자문

3교시: 재건축초과이익환수제

3. 재건축초과이익 환수제 • 법 제정의 목적(제정 2006. 5. 24, 법률 제7959호, 시행 2006. 9. 25) • 재건축사업으로 발생하는 개발이익을 사회적으로 환수하고 이를 적정하게 배분하기 위하여 당해 개발이익에 일정한 부담금을 부과하고, 이를 통하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하고 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지하고자 함

3. 재건축초과이익 환수제 • 재건축초과이익 및 재건축부담금 • 재건축초과이익: 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 부과기준에 의하여 산정된 금액 • 재건축부담금: 재건축초과이익중 국토해양부장관이 부과·징수하는 금액(국가에 100분의 50이, 당해 특별시․광역시․도․제주특별자치도에 100분의 20이, 당해 시․군․구(자치구)에 100분의 30이 각각 귀속)

3. 재건축초과이익 환수제 • 재건축부담금의 부과 • 대상사업: 주택재건축사업 • 납부의무자 • 재건축사업을 시행하기 위하여 설립된 조합 • 종료시점 부과대상 주택을 분양받은 조합원(2차 납부의무) • 부과개시시점: 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날 • 부과종료시점: 당해 주택재건축사업의 준공인가일

3. 재건축초과이익 환수제 • 재건축부담금의 징수에 관한 특례 • 재건축부담금 부과대상 사업으로서 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외의 지역에서 시행되는 주택재건축사업 중 2009년 6월 30일까지 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가를 신청한 사업에 대하여는 제3조에도 불구하고 재건축부담금을 징수하지 아니한다(시행 2008. 6. 5, 법률 제9102호 부칙 제3조).

3. 재건축초과이익 환수제 • 재건축부담금의 징수에 관한 특례 • 개정이유: 재건축부담금의 적용 대상을 전국의 모든 지역으로 정함에 따라 지방의 경우 주택이 노후화되어 주거환경 개선의 필요성이 절실함에도 재건축부담금 등 다양한 개발이익환수 장치로 인하여 조합원의 원활한 동의를 구하기가 곤란하고, 사업성 또한 불투명하여 사업추진에 어려움을 겪고 있음

3. 재건축초과이익 환수제 • 재건축부담금의 징수에 관한 특례 • 개정이유: 따라서 수도권 외의 지방에서 시행되는 재건축사업 중 2009년 6월 30일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 사업에 대하여는 동 부담금을 징수하지 아니하도록 함으로써 지방의 주거환경을 개선하고 지역경제를 활성화하려는 것임(시행 2008. 6. 5, 법률 제9102호)

〔 講義 15〕 都市開發 (5) - 도시재정비촉진을 위한 특별법 , 재건축초과이익환수에 관한 법률 -