绵阳地块前期初步调研及分析

1. 绵阳地块前期初步调研及分析 2008年3月

2. Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ 宏观环境研究 房地产市场概况 A地块竞争情况及分析 B地块竞争情况及分析 初步价格定位 4 未来趋势预测及风险提示

3. 宏观环境研究 ——城市概况 绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都98公里。幅员面积20249平方公里。总人口529万。辖两区六县一市。目前市区面积55平方公里，城市人口66万。

4. 根据《绵阳科技城发展纲要》规定，绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积80平方公里，，人均居住面积达到20平方米以上。2010年前 GDP总量达到800亿元，第三产业占ＧＤＰ的比重达到 45%以上，达到中等发达城市水平。 宏观环境研究 ——总体规划

5. 1 宏观环境研究 ——经济发展 经济增长情况 800 600 400 200 0 2003 2004 2005 2006 2007 355.7 415.1 482.5 560.8 673.5 GDP 全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现GDP673.5亿元，增长14.3%，增速高于全省平均水平0.1个百分点，比上年提高0.4个百分点，

6. 2 宏观环境研究 ——经济发展 人口增长 80 60 40 20 0 2003 2004 2005 2006 2007 53.99 56.27 60 62 66 市区人口 （万人） 绵阳市区户籍人口2007年达到66万人，流动人口10多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。

7. 3 固定资产投资（亿元） 400 200 0 2003 2004 2005 2006 2007 103.4 124.2 150.3 181.4 235.2 固定资产投资 宏观环境研究 ——经济发展 固定资产投资 2007年全市共完成固定资产投资235.2亿元，增长29.7%。投资运行的主要特点： 一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资8.2亿元，增长57.9%，第二产业完成投资96.7亿元，增长49.5%，第三产业完成投资130.3亿元，增长16.9%。

8. 3 宏观环境研究 ——经济发展 人均可支配收入及支出 城镇人均可支配收入及支出 2007 2006 2005 2004 2003 0 5000 10000 15000 2003 2004 2005 2006 2007 5570 6047 6422 6909 7804 支出 7179 7708 8201 9054 10473 收入 城镇居民人均可支配收入达到10473元，增长15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长11.8%，个体私营主经营性收入增长46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长12.9%。

9. Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ 宏观环境研究 房地产市场概况 A地块竞争情况及分析 B地块竞争情况及分析 初步价格定位 4 未来趋势预测及风险提示

10. 房地产市场概况 1 绵阳市商品房板块 游仙板块 高水板块 科创院板块 高新区板块 涪城板块 南湖板块

11. 房地产市场概况 绵阳市商品房板块简述 涪城板块:是绵阳老城区，现基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业开发为主。住宅售价大多在3800-4500元/㎡ 游仙板块：主要以多层，小高层开发为主。住宅售价大多在2500-3900元/㎡ 高水板块：新兴的高档社区，物业种类丰富，相当于成都的双楠。长虹世纪城，小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘。住宅均价大多在3500-4200元/㎡ 南湖板块：属于绵阳市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖，售价2750-4000元/㎡，均价3200元/㎡。 科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为。但去年该处园艺山区域地块推出量很大，特别是2007年底，华润于拍得430余亩，另有450亩被晋中新兴房产拍的，加上前期田森、银都、倍特等公司的土地储备，此板块存量土地已达2000亩以上。住宅售价大多在3800-4800元/㎡ 高新区板块：绵阳市新政府所在区域，物业以多层和小高层为主。整体去年土地放量也比较大的一个区域。住宅售价大多在3000元/㎡左右

12. 2 房地产市场概况 2005-2007年房地产基础数据 分析：由于2006年上市面积125万平米比2005年下降-6.4%，导致市场供应量减少，需求量增大，2006年年底房价飞速增涨， 2007年上半年上市面积仅57.51万平方米，下半年上市楼盘分批销售，首推房源较少，而且楼盘上市量大多数都在10万平方米以下，上市的时间段和推出的量都不同，市场竞争较少，是导致2007年房价上涨的因素之一。 146 150 145 140 133 135 125 130 125 120 115 110 2005 2006 2007

13. 3 6500 2 6500Ôª/m 2 6000Ôª/m 5500 5600 2 5500Ôª/m 2 5000Ôª/m 4600 2 4500Ôª/m 2 4000Ôª/m 3600 3600 2 3500Ôª/m 3300 3100 3000 2 3000Ôª/m 2400 2500Ôª/m 2 2300 1800 2 2000Ôª/m 多层 电梯公寓 别墅 商业 2005年 2006年 2007 房地产市场概况 分析：2005—2007年绵阳涨幅最快的建筑形态是多层和电梯公寓，分别为45%和33%，住宅平均涨幅为35%。 多层：涨幅主要因素是市场稀缺资源，2007年绵阳部分多层项目均设置有电梯，建筑成本增加。 电梯公寓：主要是因素为地段稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。 别墅：由于消费市场有限，但市场销售量较少，涨幅稳定。 商业：2005年前后绵阳商业地产投资过热，后期经营问题较多，市场需求量较大，2007年住宅投资吸纳更多民间资金，导致2007年商业销售价格出现下滑。 近三年物业形态基础数据

14. 4 房地产市场概况 2006、2007商品房供需比 分析：2006年上市面积125万平米实际完成189万平米销售量，达150%，2007年各楼盘部分楼盘分批少量上市，预计实际供应楼盘仅90万平米，今年已经完成70.7万平米，达78%，市场供应量开始高于需求量。以供应市场为主导的情况下，价格上涨正在趋缓。 200万㎡ 189 160万㎡ 146 120万㎡ 125 90 80万㎡ 70.7 40万㎡ ÉÌƷסլ 供应量 销售量 供应量 实际供应量 销售量 2006年 2007年

15. 房地产市场概况 5 3600/ 元平米 3500/ 元平米 3400/ 元平米 3300/ 元平米 3200/ 元平米 3100/ 元平米 3000/ 元平米 2 3 4 5 6 7 8 9 12月 1月 月 月 月 月 月 月 月 月 10月 11月 上市销 售面积 57.51万平方米 88.94万平米 2007全年住宅价格走势（均价） 分析：由于市场投放量较小，2007年全年价格涨幅较大。10月市中心个别楼盘价格快速拉升（部分达到4000元/平米以上），把整个楼市均价推上3600元/平米新高。11月底房交会后，部分新盘面市，调控政策让市场观望态度较强，12月成交量均有所回落，价格趋于稳定。

16. 房地产市场概况 6 2007年绵阳房地产市场总结 绵阳主要开发区域集中在涪城区和游仙片区，这两个合计交易面积46.6万平米，占市场份额72%。 全年商品住宅涨幅较大，达35%，多层3300元上涨45%；电梯公寓3600元/平米上涨33%；别墅4300元/平米上涨28%。 市场供应量为主导，2007年绵阳开工面积230万平米，批准预售面积146万平米，为了减少市场投放量，部分楼盘分批放量，加剧市场紧迫感，实际入市面积约90万平米，交易面积70.7万平米，完成销售量78%。约有60万平米的房源加入2008年的竞争。 2007年绵阳土地拍卖均价突破96.2万/亩，比2005年27.3万/亩上涨252%，土地成本增加、建安成本增加30%，直接增加销售价格。 2007年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能保持平衡，但2008年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争。

17. 房地产市场概况-需求特征 7 对面积的需求 需求基本呈正态分布，以100-120平方米为中心向两边扩展。80-100平米20%，100-120平米40%，120-140平米20%，140-160平米15%，170-200平米5%。

18. 房地产市场概况-需求特征 8 对面积的需求 三室两厅双卫是的首选，占38%,两室两厅单卫，9%；三室一厅单卫，16%；三室一厅双卫11%，四室两厅双卫,10%。

19. 房地产市场概况-需求特征 9 对高品质楼盘的认同因素

20. Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ 宏观环境研究 房地产市场概况 A地块竞争情况及分析 B地块竞争情况及分析 初步价格定位 4 未来趋势预测及风险提示

21. 宗地情况 ——A地块位置及周边楼盘 田森奥林春天 占地300亩 总建面约30万㎡ 07年底开工，预期售价4000元/㎡ 容积率1.5 花园洋房，小高层 华润地块 占地438亩 125.8万/亩 总建面约86万㎡ 容积率2.95 多层，高层物业 新兴房产地块 占地450亩 总建面约90万㎡ 容积率3 多层，小高层，高层物业 A地块 凯丽滨江 占地43亩 建面5.1万㎡ 容积率：1.78 多层，小高层。一期开盘半年，销售55%，目前房源均价2900元/㎡，江景一线3200元/ ㎡ 布鲁斯国际城 占地322亩 总建面：54.3万㎡ 容积率：2.53 多层22栋，高层39栋 一期多层均价3200元/㎡

22. 宗地情况 ——A地块现状 A地块位于高新区安昌江滨河北路中段，东西约700米，南北约280米，面积约300亩。 宗地平坦方正，利于建筑布局。 地块南邻安昌河，东西面为现状建筑，北边临宝成铁路，有少量拆迁。

23. A地块 ——SWOT分析 优势 劣势 • 占地300亩，有规模优势； • 地块方正平坦，有利于建筑、景观布局； • 临江面较宽，环境较好，有利于江景房打造，也为多样化开发创造了条件； • 处于高新区新政府板块，道路交通较为便利； • 项目基本无拆迁，开发进度较快； • 紧邻宝成铁路，噪音污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度大； • 虽属于高新区，但处于结合部，配套不够完善； • 周边有一些低端住房，对整体品质打造不利。 机会 威胁 • 地处安昌江回湾处，存在江景商业带的打造机会； • 整个绵阳市要在2010年打造百万人口城市，对人员入城购房采取鼓励； • 通货膨胀背景下的货币紧缩政策； • 银行加息，房贷提高，金融调控压力较大； • 绵阳当前房价已经出现高位横盘；2008年价格调整风险加大； • 临近的科创园板块大量存量土地的开发。

24. Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ 宏观环境研究 房地产市场概况 A地块竞争情况及分析 B地块竞争情况及分析 初步价格定位 4 未来趋势预测及风险提示

25. 宗地情况 ——B地块位置及周边竞争 小岛花园城 总占地2026亩 总建面：74.3万㎡ 三期容积率：1.7 目前均价4000元/㎡ 12层为主，5栋19层 花园星河湾 占地262亩 总建面约29万㎡ 容积率：1.68 目前4期多层为主，售价3600元/㎡ 富临原乡 占地102亩 建面23万㎡ 容积率：3.38 15层为主，少量18层。目前接受咨询，9月发售，预期均价3200元/㎡ 长虹世纪城 占地200亩 总建面：50万㎡ 容积率：3.9 一期为22层电梯公寓，均价3900元/㎡ 长虹国际城 占地300亩 总建面：85万㎡ 容积率：4.25 高层住宅、五星级酒店、写字楼、沿街商业、集中商业 目前正在设计报建阶段 B地块

26. 宗地情况 ——B地块现状 B地块位于游仙区绵山路电视塔旁，东、北两面临街，约164亩。 宗地较方正，有一定缓坡，内有厂房和2栋办公楼需要拆迁。

27. B地块 ——SWOT分析 优势 劣势 • 紧邻电视塔，辐射污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度较大，对高知人群尤甚； • 周边自建房较多较杂乱，不利于品质打造； • 项目所在为山腰，地质以土壤层为主，建筑成本会比其他项目高； • 有一定拆迁，时间滞后带来额外成本支出。 • 占地164亩，地块有一定规模优势，在周边目前属于最大的一块待开发土地； • 地块内有一定缓坡区域 ，有利于小区内景观组团的打造； • 生活配套较完善，生活氛围较浓厚； 机会 威胁 • 通货膨胀背景下的货币紧缩政策； • 银行加息，房贷提高，金融调控压力较大； • 绵阳当前房价已经出现高位横盘；2008年价格调整风险加大； • 游仙区富乐山存量土地的开发，以及南湖三江会客厅的打造，将分走相当部分当地的中高收入客群。 • 临近科学城，九院中高收入人群购房需求较强烈； • 整个绵阳市要在2010年打造百万人口城市，对人员入城购房采取鼓励；

28. Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ 宏观环境研究 房地产市场概况 A地块竞争情况及分析 B地块竞争情况及分析 初步价格定位 4 未来趋势预测及风险提示

29. 项目初步价格定位 A地块价格定位 静态预测：本地块主要处于高新区板块，铁路对居家人群的抗性在绵阳很大，本地块紧邻铁路，在其前后2KM才有建成或正在开发的商品房项目，凯丽滨江和布鲁斯国际城离铁路均超过500米的距离。参考以上因素，故本地块住宅的静态预测价格为2800元/㎡； 动态预测：未来两年在绵阳其他板块供应量井喷的背景下，本地块所在区位价格涨幅不会很大，预测年涨幅在5%左右，预计两年后动态预测价格为3100元/㎡；

30. 项目初步价格定位 B地块价格定位 静态预测：本地块所在位置虽然行政区划位于游仙区，但因为与游仙区其他位置山脉的隔断，受高水板块的影响更大，而高水相对而言紧邻中心城区，其价格现在为3800-4200元/㎡，临近最有价格参照性的为富临原山（预期价格3300元/㎡），周边已建成的二手房价格在3000元/㎡。故本地块住宅的静态预测价格为3200元/㎡； 动态预测：本地块所在位置为游仙板块与高水板块的结合部，价格涨幅位于这两个板块之间，预测年涨幅在8%以内，预计两年后动态预测价格为3700元/㎡。

31. Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ 宏观环境研究 房地产市场概况 A地块竞争情况及分析 B地块竞争情况及分析 初步价格定位 4 未来趋势预测及风险提示

32. 2008年市场预测 ◎预计2008年新开工面积将达350万平米，竣工面积200万平米。（园艺山2007年5月新拍卖土地508亩、12月拍卖土地818亩，长虹世纪城\国际城、御景名城、长兴太阳城、布鲁斯国际新城等大型项目均要开工。） ◎预计2008年市场可销售面积250—300万平米。上半年可销售面积：70万平米；下半年可销售面积：180万平米。（2007年有50多万平米可销售面积未销售，2007年并有200万新开工面积，预计在2008年均可进行销售） ◎预计2008年多层销售价格3500元/平米；电梯公寓3800元/平米；别墅4500元/平米；商业5000元/平米。 ◎绵阳市政府根据城市土地的储备情况，将是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划建设5处经济适用房住宅和廉租住房小区，共占地370亩，建筑面积50万㎡，分三年开发完成，主要解决中低收入家庭住房问题。 ◎结合绵阳宜居城市建设和打造“三江会客厅”，在南湖板块集中规划了5处约2500亩、开发建设270万平方米的普通住房。这也会使更多中高收入购房者持观望态度。

33. 市场风险 ——核心问题 2007年1月—12月绵阳市土地市场共计成交土地32宗，面积达到创记录的2062.15亩，理论开发面积达到400万㎡。加上存量土地，当前绵阳可供开发的就已经超过1000万㎡，加上南湖板块未来两年会有2500亩（可建270万㎡）的土地放量，土地市场已经有一定的饱和。 在当前，绵阳市场大盘林立，超过20万㎡的项目有12个，华润置地目前单块规划面积最大，达到86万㎡；电梯公寓将是未来的主流建筑，预计供应量超过60%，同质化竞争非常强烈。 未来房价涨势趋缓，很难再出现06-07年35%的涨幅。 所以，现在的绵阳市场房源的选择面很大，消费趋于理性。对后续开发项目而言，本身的硬性卖点要求会更高，产品设计要更具独创性才能打动客户。

34. 项目风险 ——核心问题 对A地块而言，铁路的影响十分明显，火车通过时，地块大部分区域皆有噪音，距150米处有轻微震动感，客群的接受难度很大。同时绵阳水资源丰富，本板块的江景资源也非该地块独占，所以打造高品质社区的难度很大。 B地块的主要抗性来自对电视塔辐射的担心，规避措施是可建一景观屏障。另外因为地质结构，建筑成本可能会有有一定上浮。

35. 汇报结束 谢谢大家 值得您信赖的伙伴： 北京金网络置业