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Valoración Urbanística. en la LRSV’98. LA. VALORACIONES URBANÍSTICAS. LRSV’98 LC’02 RD 1020/93 2. EDIFICACIONES. SUELOS del TR-LOTENc’00. SUCU. SUNCU. SUSO. SUSNO. SUNS. SR. SUELOS del Planeamiento no adaptado. SU-A. SU-S. SUP. SAPU. SUNP. SR. MATERIAS DIVERSAS.

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Presentation Transcript

Valoración

Urbanística

en la LRSV’98

LA


VALORACIONES URBANÍSTICAS

LRSV’98

LC’02

RD 1020/93

2

EDIFICACIONES

SUELOS del TR-LOTENc’00

SUCU

SUNCU

SUSO

SUSNO

SUNS

SR

SUELOS del Planeamiento no adaptado

SU-A

SU-S

SUP

SAPU

SUNP

SR

MATERIAS DIVERSAS

LEY DE EXPROPIACIÓN FORZOSA

Derecho Administrativo, Civil o Fiscal

Plantaciones

Obras

Concesiones Administrativas

Instalaciones

Arrendamientos

Derechos Reales


Ámbitos de aplicación de lasValoraciones Urbanísticas en el TR-LOTENc’00

Instrumentar la participación de la comunidad en lasplusvalías

terrenos urbanizados materializar 10% (ar.71.3c, 72.2c) CANON

01

Instrumentar la justa distribución de beneficios y cargas

ar. 85 TR-LOTENc’00 (reparcelación)ausencia de unanimidad)

02

Cuantificar eljustiprecio expropiatorio en los supuestos de incumplimiento función social de la propiedad (34 LRSV)

03

Cuantificar el justiprecio expropiatorio en los sistemas de actuación por expropiación (ar.127)-avenencia (ar.162.1)

04

Cuantificar eljustiprecioexpropiatorio en elsistema de ejecución empresarial y compensaciónl (115 y 118.2c3)

05

Cuantificar eljustiprecioexpropiatorio adquisición de sistemas generales y dotaciones locales (159.1a)

06

07

Cuantificarjustiprecioexpropiatorio adquisición terrenos patrimonios públicos de suelo (ar.159.1b) yventa(77.1a)

08

Sustitución del propietario (49.4) y sancionatorios (157.3.b)

09

Declaración de ruina50% coste construcción(ar.155)


SUELO

VALORACIONES

URBANÍSTICAS

EDIFICACIONES


Evolución de la legislación urbanística

LRSOU’56

LRLRSOU’75

TRLS’76

-CE’78

LRUV’90

RPU’78 RGU’78 RDU’78

TRLS’92

-stc61’97

LRSV’98

LOTc’99


Estructura de la LRSV’98

Disposiciones Generales

Título I

Régimen urbanístico de la propiedad del suelo

Título II

Valoraciones

Valoraciones

Título III

Expropiaciones

Título IV

Supuestos indemnizatorios

Título V

5 Disposiciones adicionales

5 Disposiciones transitorias

Disposición derogatoria

Disposición final


¿QUÉ HAY DE VALORACIÓN?

EN EL TR- LOTENc'00

Artículos 71.3.c) y 72.2.c)

Monetarización de lo terrenos a ceder

para materializar el 10% de la Administración

Esta cesión podrá sustituirse por

el abono en dinero al Ayuntamiento

de una cantidad que, en ningún caso,

será inferior al valor de mercado


¿Y NADA MÁS?

Artículos 153 y 155

DEBERES DE CONSERVACIÓN

Y REHABILITACIÓN

DECLARACIÓN ADMINISTRATIVA

DE RUINA URBANÍSTICA


Título III: Valoraciones

Aplicación general de las reglas de valoración

Art.23

Momento al que han de referirse las valoraciones

Art.24

Criterio general de valoración

Art.25

Valor del suelo no urbanizable

Art.26

Valor del suelo urbanizable

Art.27

Valor del suelo urbano

Art.28

Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan

o sin atribución de aprovechamiento

Art.29

Deducción de gastos de urbanización pendiente

Art.30

Valoración de obras, edificaciones, instalaciones,

plantaciones y arrendamientos

Art.31

Art.32

Valoración de las concesiones administrativas y de

de los derechos reales sobre inmuebles


VARIEDADES DE SUELOS

A EFECTOS DE VALORACIÓN

1ºRústico

2ºUrbanizable no Sectorizado

Criterio Principal: COMPARACIÓN

Criterio Subsidiario: CAPITALIZACIÓN

Antes de la LMULSIyT’03

3º Urbanizable Sectorizado

4ºUrbano sin Urbanización Consolidada

sometido a reforma o renovación urbana

5º Urbano sin Urbanización Consolidada

NO sometido a reforma o renovación urbana

6ºUrbano con Urbanización Consolidada

Criterio Principal: V Repercusión PVC

VALORACIÓN URBANÍSTICO-CATASTRAL

Criterio Subsidiario: VR Método Residual


VARIEDADES DE SUELOS

A EFECTOS DE VALORACIÓN

1ºRústico

2ºUrbanizable no Sectorizado

Criterio Principal: COMPARACIÓN

Criterio Subsidiario: CAPITALIZACIÓN

Después de la LMULSIyT’03

3º Urbanizable Sectorizado

Criterio Principal-1: Valor Unitario PVC

Criterio Principal-2: Valor Unitario PVC

Criterio Subsidiario: VR Método Residual Dinámico Orden 850/2003

4ºUrbano sin Urbanización Consolidada

sometido a reforma o renovación urbana

5ºUrbano sin Urbanización Consolidada

NO sometido a reforma o renovación urbana

6ºUrbano con Urbanización Consolidada

VALORACIÓN URBANÍSTICO-CATASTRAL

Criterio Principal: Valor de Repercusión PVC

Criterio Subsidiario: VR Método Residual RD 1020/93



En lo que concierne a loscriterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible elvalor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamente aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos,proyectando una sombra de injusticiaque resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación


Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma, que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria


Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma, que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria


  • A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de laclase de sueloy, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas.


  • Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizableaún no incluido en un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento


  • Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos -sin desarrollo previsible a corto plazo- el método alternativo será el de capita- lización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional.


En el los citados suelos -sin desarrollo previsible a corto plazo- suelo urbano y en el urbanizableincluido en ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de cálculo consistirá en la aplicación alaprovechamiento correspondiente delvalor básico de repercusiónrecogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate


  • para el los citados suelos -sin desarrollo previsible a corto plazo- caso de que no existan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por elmétodo residual,

  • comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado.


  • La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cada caso estuvieran pendientes, así como los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal y como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero.


  • El su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de la gestión urbanística y en una reducción en los costes innecesarios que su prolongación en el tiempo inevitablemente añade


UNIFICACIÓN DE CRITERIOS DE LAS VALORACIONES EXPROPIATORIAS su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados,

A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en laLRSV’98,cualquiera que sea la finalidadque la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime.


PROYECTOS DE REPARCELACIÓN su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados,

PROYECTOS DE COMPENSACIÓN

CRITERIOS DE VALORACION EN LOS PROCEDIMIENTOS EQUIDISTRIBUTIVOS

En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, los criterios de la LRSV’98se aplicarán en los procedimientos de distribución de beneficios y cargas de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística (el art. 85 del TR-LOTENc’00 exige unanimidad)


MOMENTO AL QUE HAN DE su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, REFERIRSE LAS VALORACIONES

EXPROPIACIONES

Iniciación del expediente de justiprecio individualizado

Exposición al público procedimiento de tasación conjunta

INDEMNIZACIONES POR ALTERACIÓN DEL PLANEAMIENTO

Publicación de la aprobación definitiva del nuevo plan

OTROS SUPUESTOS

Momento iniciación del correspondiente procedimiento


CRITERIO GENERAL su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados,

DE VALORACIÓN DEL SUELO

Artículo 25 de la LRSV’98

El suelo se valorará según su clase y situación, en la forma establecida en los artículos siguientes

.


VALOR DEL SUELO su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados,

RÚSTICO

Método de aplicación preferente

Comparación a partir de valores de fincas análogas

Método de aplicación subsidiaria

Capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo


VALOR DEL SUELO su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados,

RÚSTICO

Método de comparación

El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles


VALOR DEL SUELO su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados,

RÚSTICO

Método de capitalización

Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la aplicación del método de comparación, el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración

R=Renta neta anual

d=tasa de capitalización

d=0,03?


VALOR DEL SUELO su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados,

URBANIZABLE SECTORIZADO

CRITERIO PRINCIPAL

Aplicación, al aprovechamiento que le corresponda, del valor básico de repercusiónen polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales


Valoración su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados,

Catastral

L A


  • NORMATIVA CATASTRAL su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados,

LC'03

Ley 39/1988

LRHL'88

RD 1020/93

RD 1020/93

NTV-CMVsc'93

Decretos-Circulares


Los Catastros Inmobiliarios Rústico y urbano están constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de superficies, situación, linderos, cultivos o aprovechamientos, calidades y valores y demás circuntancias físicas, económicas y jurídicas que den a conocer la propiedad territorial y la definan en sus diferentes aspectos y aplicaciones

ARTÍCULO 69.1 LRHL’88

DATOS Y DESCRIPCIONES

DE LOS BIENES INMUEBLES

DE NATURALEZA URBANA

¿Qué es el Catastro

Inmobiliario Urbano?


VALORACIONES constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

MASIVAS


CUADRO MARCO constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

DE VALORES

DEL SUELO Y DE LAS

CONSTRUCCIONES


Estructura NTV-CMVsc’93 constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

Capítulo I

Ámbito de aplicación y definiciones(Normas 1-2)

Capítulo II

Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (Normas 3-14)

Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones

(Normas 15-20)

Capítulo III

Capítulo IV

Coordinación (Normas 21-24)

Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones

ANEXO


Estructura NTV-CMVsc’93 constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

Ámbito de aplicación y definiciones

Capítulo I

Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana

Capítulo II

Norma 3

Metodología general

Generalidades

Norma 4

Suelo

Norma 5

Construcciones

Norma 6

Delimitación del suelo de naturaleza urbana

Norma 7

División en polígonos de valoración

Norma 8

Valores del suelo. Definiciones

SUELO

Norma 9

Valoración del suelo

Norma 10

Coeficientes correctores del valor del suelo

Norma 11

Valor de las construcciones. Definiciones

Construcciones

Norma 12

Valoración de las construcciones

Norma 13

Coeficientes correctores del valor de las construcciones

Norma 14

Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones

Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones

Capítulo III

Capítulo IV

Coordinación

ANEXO

Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones


Estructura NTV-CMVsc’93 constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

Ámbito de aplicación y definiciones

Capítulo I

Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana

Capítulo II

Capítulo III

Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones

Metodología general

Norma 15

Modulación de valores

Norma 16

Norma 17

Valores de repercusión del suelo

Norma 18

Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo

Norma 19

Valor de las construcciones

Norma 20

Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones

Coordinación

Capítulo IV

Norma 21

Delimitación de áreas económicas homogéneas

Norma 22

Ponencias de valores

Norma 23

Estudios del mercado inmobiliario urbano

Norma 24

Referencia de los valores catastrales con los del mercado inmobiliario

ANEXO

Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones


Para Determinar

el Valor Catastral

BIENES INMUEBLES DE

NATURALEZA URBANA


Valoración constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

Suelo

DEL


MBRi=0.21xMxFs constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

MBCi=0.5xMxFc


  • VALORACIONES MASIVAS constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

MÓDULO "M"

ÁREA ECONÓMICA

MÓDULO BÁSICO

DEL SUELO

MBR2


- constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

EVOLUCIÓN DE “MBRi”

AÑO

inicio efectos

Módulo

Valor M

EVOLUCIÓN DE LOS MÓDULOS BÁSICOS DE REPERCUSIÓN DEL SUELO en ptas/m2

MBRi=0.21xMxFS

MBR1

0.21xMx2.80

MBR2

0.21xMx2.00

MBR3

0.21xMx1.45

MBR4

0.21xMx1.00

MBR5

0.21xMx0.55

MBR6

0.21xMx0.33

MBR7

0.21xMx0.18

1.990

1.995

72.000

42.300

30.200

21.900

15.100

8.300

5.000

2.700

1.999

93.000

54.600

64.600

39.000

46.200

28.300

33.500

19.500

23.100

10.700

12.700

6.400

7.600

3.500

4.100

110.000

56.700

2.000

135.000

79.300

41.100

28.300

15.600

9.300

5.100


  • DELIMITACIÓN DEL SUELO constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

  • DE NATURALEZA URBANA

ARTÍCULO 62

LRHL'88

Los edificios sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen, aun cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables, y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la construcción, y las instalaciones comerciales e industriales asimilables a los mismos, tales como diques, tanques y cargaderos

El suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado o urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un Programa de Actuación Urbanística; los terrenos que dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público y los ocupados por construcciones de naturaleza urbana

los terrenos que se fraccionen encontra de lo dispuesto en la legislación agraria siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario, y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos que no sean los del presente impuesto

Las construcciones de naturaleza urbana

NORMA 6

NTV'93


POLÍGONOS constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

VALORACIÓN

DE

NORMA 7

NTV'93

a

Coherencia urbanística

b

Circunstancias administrativas

c

Circunstancias del mercado

d

Circunstancias económico-social

e

Otras circunstancias justificadas


CUADRO DE BANDAS DE COEFICIENTES DEL VALOR DEL SUELO constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

MÁXIMOS SEGÚN USOS DE SUELO

MÍNIMOS

CUALQUIER USO

Residencial

Industrial

Oficinas

Comercial

Turístico

1V 350

1I 150

1X 900

1C 900

1T 540

8

2V 300

2I 150

2X 750

2C 785

2T 465

10

3V 250

3I 150

3X 630

3C 670

3T 405

12

4V 225

4I 150

4X 510

4C 555

4T 345

14

5V 200

5I 150

5X 410

5C 460

5T 305

16

6V 175

6I 150

6X 310

6C 365

6T 265

18

7V 150

7I 150

7X 210

7C 270

7T 225

20


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