Taxeren van bedrijfsmatig vastgoed

1. Taxeren van bedrijfsmatig vastgoed Taxeren in een tijd van nieuwe realiteit ing. J. Dijkmans MRE MRICS RTsv

2. Even voorstellen: Naam: Jeroen Dijkmans Leeftijd: 38 Staat: gehuwd (2 kinderen) Opleidingsachtergrond: LTS / MTS / HTS bouwkunde makelaardij / vastgoedmanagement Werkervaring: directeur vastgoedontwikkeling / vastgoedbeheer bij middelgroot bouwbedrijf en taxateur bij MVGM Vastgoedtaxaties B.V. Huidig: mede eigenaar Hopman & Schreuder Taxaties en Consultancy B.V.

3. De nieuwe realiteit • In de afgelopen decennia is in veel segmenten in de vastgoedmarkt teveel gebouwd en vaak niet voor de gebruiker; • Door bijna oneindige vraag naar financiële producten kon tot 2008 bijna alles. Veel ondernemers moeten daar nog altijd aan wennen. • Er is in veel segmenten van de vastgoedmarkt is structureel meer aanbod ontstaan dan er aan vraag aanwezig is (mede door economische omstandigheden); • De context en de mogelijkheden van financieren van vastgoed is (sterk) veranderd; • De vraag verandert als gevolg van technologische ontwikkelingen: niet aansluiten op de vraag is een kwaliteitsprobleem => veroudering.

4. Nieuwe realiteit voor taxaties • In de afgelopen jaren is de kwaliteit van vastgoedtaxatie ter discussie gesteld (o.a. door DNB en AFM; • Door de toenemende eisen die aan taxaties worden gesteld ontstaat een nieuwe markt en behoefte aan goede taxateurs; • De functie van makelaar en taxateur groeit uit elkaar; • Onder druk van DNB en AFM zijn 28 aanbevelingen van het PTA afgegeven en worden vertaald in ‘best practises’; • De taxateur is een (markt) onderzoeker en zorgt voor deugdelijke en methodologische onderbouwing van de afgegeven waarde; • Er ontstaat behoefte aan overzicht in registraties: VastgoedCert, RICS en een gedeelte database van transparante transacties.

5. Marktwerking in algemeenheid • Sinds de intrede van de kredietcrisis in 2008 zien we veel duidelijker de marktwerking volgen vierkwadrantsmodel DiPasquale en Wheaton: • Verandering binnen context vraag en aanbod leidt tot prijswijzigingen; • Wijziging van de financieringsmogelijkheden en rentetarieven leidt tot een lagere (beleggings)waarde; • Lagere waarde leidt ertoe dat de haalbaarheid van nieuwbouw onder druk komt te staan en de bouwproductie afneemt. • Afnemende bouwproductie leidt tot een afname van de toevoeging aan de markt: er wordt minder toegevoegd aan de markt (aanbod) • Afname van het aanbod leidt tot prijswijziging in relatie tot de vraag. • Van belang is het evenwicht tussen vraag en aanbod; • Bedrijfsmatig vastgoed is in de basis een bedrijfsmiddel.

6. Een eerste voorbeeld

7. Kenmerken • Voormalig caravancentrum • Gebouwd rond 1978 • Gelegen op 3 ha grond • Bodem is vervuild • De bedrijfsruimte is onlangs door plaatselijke jeugd gesloopt • De bedrijfsvloer bestaat voornamelijk uit stelconplaten en grindtegels • Sanitair, kantine e.d. zijn sinds de oplevering nooit aangepast.

8. Een tweede voorbeeld

9. Kenmerken • Bedrijfsverzamelgebouw uit 1968; • Verhuurder heeft geen actief beleid ten aanzien van onderhoud gevoerd; • Voormalige huurders hebben de units leeggehaald; • Bedrijfsvloeren zwaar beschadigd; • Achterstallig onderhoud: dakbedekking en schilderwerk; • Van de 9 units zijn er 7 verhuurd; • Alle huurders zijn gerelateerd aan de handel in auto’s. • Geen 0-metingen ten aanzien van bodemverontreiniging.

10. Een derde voorbeeld

11. Kenmerken • Parkeergarage met 320 parkeerplaatsen gelegen op een kantorenlocatie uit de jaren ‘70; • In de omgeving geldt geen beleid ten aanzien van betaald parkeren; • Ca. 50% van alle kantoren staan op de locatie leeg; • Bezettingsgraad ten aanzien van kantoorgebruikers: 20%. • De niet overdekte parkeerplaatsen op de bovenste etage staan structureel langdurig leeg.

12. Uitdaging van de taxateur • Kijk naar het vastgoed door de bril van de gebruiker en/of asset-manager; • Beredeneer en bereken vanuit verschillende manieren, controleer jezelf en laat je controleren; • Als je bij de getaxeerde waarde buiten de ratio stapt, licht de waardering dan uitgebreid toe; • Beschrijf uitgebreid je uitgangspunten: • Algemene uitgangspunten; • Financiële uitgangspunten; • Fiscale uitgangspunten; • Bijzondere uitgangspunten • Bij waardering van vastgoed speelt emotie een grote rol. Hou hier rekening mee.

13. Onderbouwing van waarde • Vragen die relevant zijn: • Wat zou het kosten om het gebouw nieuw te bouwen; • Als je afschrijft, waar kom je dan op uit? • Wat is de contante waarde van toekomstige kasstromen; • Controleer de DCF-waarde via BAR/NAR met de actuele marktomstandigheden; • Beredeneer via draagkracht huurmethode waarbij rekening wordt gehouden met genormaliseerde omzet (uitsluiten van good- en badwill); • Waar kom je uit via vergelijkende methode? • Let op de gevoeligheden in de berekeningsmethode (scenariobeheer). • Waarderingsmethoden zijn niet meer dan het gereedschap van de taxateur. Zorg ervoor dat het gereedschap scherp is.