Aktuelle Rechtsprechung 2010 Veranstaltung vom 31.01.2011

1. Aktuelle Rechtsprechung2010Veranstaltung vom 31.01.2011 Riße · Focks · Keil Rechtsanwälte 40479 Düsseldorf · Rosenstraße 49 Eberhard Riße, Rechtsanwalt - Düsseldorf -

2. Themenauswahl • Flächenabweichung • Technische Normen (DIN) • Mangelbeseitigung und Verjährung • Samstag als Werktag • Aktuelles zur Mieterhöhung • Aktuelles zu Betriebskostenabrechnungen • Ausblick: Mietrechtsänderungsgesetz 2011 Eberhard Riße, Rechtsanwalt, Düsseldorf Eberhard Riße, Rechtsanwalt, Düsseldorf

3. Flächenabweichung - Der Fall - Herr Bert aus Bochum wendet sich an den Makler Campino weil er in Düsseldorf auf der Suche nach einer Dreizimmerwohnung mit Dachterrasse ist. Aber bitte keinen Schuhkarton unter 100,00 qm und bitte provisionsfrei. Anlässlich einer Besichtigung übergibt der vom Verwalter HGV beauftragte Makler Herrn Bert einen Grundrissplan des 1896 errichteten Gebäudes in dem er die Größe der einzelnen Räume nach Vermessung mit dem Lineal exakt eingetragen hat, weil der Plan kein Größen enthielt und er den Verwalter telefonisch nicht erreichen konnte. Nach Addition der Flächengrößen vermerkt er „ca.110,00 qm nach II. BV bzw. WohnflächenVO“. Den Mietvertrag, den Campino ausfüllt und Herr Bert unterschreibt, enthält – wie heute üblich - keine Angaben zur Wohnfläche. Nach der ersten Betriebskostenabrechnung kommen Herrn Bert Zweifel wegen des dort angegebenen Umlageschlüssels: „Ihre Einheit: 96,50 qm“. Er wendet sich an den Hausverwalter HGV. Der gibt an, die Miete sei nach Mietspiegel auch für 96,50 qm völlig o.k. Außerdem stehe im Mietvertrag nichts von der Wohnflächengröße. Die Größe sei weder zugesichert noch vereinbart. Jetzt wird Herr Bert ärgerlich und zieht den Architekten Zweipfennig zu Rate, der über dass Bauaufsichtsamt erfährt, dass das Atelier der Dachgeschosswohnung gar nicht zu Wohnzwecken genehmigt ist und auch nicht genehmigt werden kann. Nach Herausrechnung des Ateliers beträgt die Fläche nach WohnflächenVO nur noch 85,80 qm. Herr Bert zieht nunmehr 22% von der Gesamtmiete ab und will vom Eigentümer sein Geld zurück.

4. Flächenabweichung • BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09 • BGB §§ 133, 157 • Wohnflächenangaben im Rahmen der Anmietung • Zur Frage des Zustandekommens einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags unter Verwendung eines Vertragsformulars, das Angaben zur Größe der Wohnfläche nicht vorsieht.

5. Flächenabweichung Problemfelder • Vorvertragliche Erkundigungspflichten des Maklers • Konkludente Wohnflächenvereinbarung • Bezugsgröße der geminderten Miete, höhere Vergleichsmiete bei kleinerer Wohnung nicht maßgeblich • Abweichung i. H. v. 22 % ? Atelier keine Wohnfläche ? (BGH VIII ZR 39/09 Urt. V. 16.12.2009)

6. Technische Normen - Der Fall - • In der Wohnung von Herrn Bert hat Roller die bestellte Discounter-Küche mit Kühlschrank, Herd mit Backofen, Waschmaschine, Spülmaschine und Mikrowelle installiert. Den Anschluss hat Herr Bert als gelernter Hobbyelektriker selbst vorgenommen. • Nachdem die Spülmaschine läuft, die Pizza im Ofen und die Wäsche in der Waschmaschine ist, wird es um Herrn Bert plötzlich dunkel, da die Hauptsicherung herausgeflogen ist und sich weigert, neben der Beleuchtung mehr als zwei Bert´sche Geräte gleichzeitig zu akzeptieren. • Sie erhalten einen Brief des Mieter-Schutz-Bundes e.V. in dem Ihnen eine Mietminderung von 30% angekündigt wird und Sie aufgefordert werden, die Elektroleitungen unverzüglich zu modernisieren. • Sie belehren den M-S-V, dass das Haus von 1896 sei und dementsprechend keine neuwertige Elektroverkabelung erwartet werden könne. Wenn er High-Tech in der Wohnung betreiben wolle, müsse er die Verstärkung des Netzes selbst bezahlen. Im Mietvertrag stehe in § 7 Nr. 11: • "Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten)."

7. Technischen Normen • BGH, Urteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08 • BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 • Grundausstattung - Klauselkontrolle • Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174).

8. Technischen Normen Jetzt schreibt Ihnen der M-S-B, dass der Lärm in der Wohnung des Mitgliedes und Wohnungsmieters Herrn Lamentarsi im 2.OG unerträglich geworden sei, seit dem Herr Bert im DG den Teppichboden herausgerissen und einen Laminatboden verlegt habe. Die Mietsache sei mangelhaft. Gegenüber dem Mieter-Schutz-Bund e.V. weisen Sie die Mietminderung wie üblich zurück und stellen dem Mieter anheim, sich eine neue Bleibe zu suchen, wenn es ihm zu laut ist. (BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09).

9. Technischen Normen • BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08 • BGB §§ 535, 536 • DIN-Norm 1 – Dynamischer Mangelbegriff • Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218).

10. Technischen Normen • BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09 • BGB §§ 535, 536 • DIN-Norm 2 – Abgrenzung zum VII. Senat (Baurechtssenat) • Baurecht: Es gelten die im Zeitpunkt der Abnahme gültigen DIN Bestimmungen (BGH VII ZR 54/07 Urt.v. 04.06.2009) • Mietrecht: Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218).

11. Mangelbeseitigung und Verjährung – Der Fall - • Der Mieter Lamentarsi, der bereits seit 1960 Mieter der Wohnung im 2. OG ist, hat mitbekommen, dass Herr Bert nunmehr eine neue Elektroverkabelung, neue Sicherungen und eine neuen Netzspannungsregler erhalten hat. • Bereits mit Schreiben vom 13. August 2002 hatte Herr Lamentarsi eine Verbesserung seiner „alten“ Elektroverkabelung verlangt, weil die Netzspannung den gleichzeitigen Betrieb einer HiFi-Anlage und des Pizzaofens nicht zulasse. Dies hatte der Verwalter aber seinerzeit mit den Hinweis auf die Regelung im Mietvertrag (§7 Nr.1) abgelehnt. • Jetzt verfolgt Herr Lamentarsi seinen Anspruch weiter und beruft sich auf den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz im Mietrecht hilfsweise auf das Diskriminierungsverbot und verlangt ultimativ eine verbesserte Elektroversorgung. • Der Verwalter weist das Begehren zurück und gibt an, die Elektroverkabelung sei nicht besser oder schlechter als vor 50 Jahren. Außerdem stehe im BGB das Ansprüche verjähren, wenn sie nicht gerichtlich eingeklagt werden. Früher seien das 30 Jahre gewesen und heute seien das 3 Jahre. Wie auch immer, beide Fristen seien längst rum. Selbst wenn einmal ein Anspruch auf „Mangebeseitigung“ in Form der Verbesserung der Elektroleitungen bestanden habe, sei dieser jetzt verjährt.

12. Mangelbeseitigung und Verjährung – Der Fall - • BGH, Urteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09 • BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 199 Abs. 1 • Verjährung des Mangelbeseitigungsanspruchs • Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar, weil der Anspruch des Mieters auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs während der Dauer des Mietverhältnisses ständig neu entstehe. • Es handelt sich bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung (Senatsurteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696, Tz. 11) die sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens erschöpft, sondern dahin geht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten ist. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen.

13. Samstag als Werktag – Der Fall - Die Hempels waren Mieter der Wohnung im Erdgeschoss. Mit Schreiben vom 4.Juni 2010 einem Freitag kündigten die Hempels das Mietverhältnis. Das Schreiben ging am 8.Juni 2010, einen Dienstag, beim Verwalter ein. Hempels räumten die Wohnung zum 31. August 2010; sie zahlte jedoch im Hinblick auf ein Schreiben der Verwalters vom 14. Juni 2010, in dem die Kündigung erst zum 30.September 2010 bestätigt wurde, die Miete für September 2010 nicht mehr. Sie sind der Ansicht, die Kündigung sei rechtzeitig bis zum 3. Werktag zugegangen weil der Samstag als Werktag nicht mitzähle. Wie wäre es wenn Hempels die Kündigung am Donnerstag den 1.April 2010 erklärt hätten, dass Schreiben am Montag den 5 April 2010 zugegangen ist

14. Samstag als Werktag • BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04 • BGB § 573 c Abs. 1 Satz 1 • Samstag Werktag (Kündigung) • Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

15. Samstag als Werktag – Der Fall - Die Hempels waren als Mieter der Wohnung im Erdgeschoss dem Verwalter und dem Eigentümer stets ein Gräuel. Keinen Monat zahlten sie die Miete pünktlich. Nach mehrfachen Mahnungen mahnte der Verwalter mit Schreiben vom 10. September unter Androhung de Kündigung die ständig unpünktlich Mietzahlung ab und erklärte im Wiederholungsfalle die Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund auszusprechen. Freitag war der 1. Oktober, Samstag der 2. Oktober und Montag der 4. Oktober. Am Mittwoch den 06. Oktober 2010 schaut der Verwalter auf den Kontoauszug und stellt fest, dass Hempels die Miete nicht Montag den 04. Oktober 2010 gezahlt haben, sondern die Wertstellung erst am Dienstag den 05.Oktober erfolgt ist. Er ist der Ansicht, jetzt seien Hempels reif für die Kündigung.

16. Samstag als Werktag • BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09 • BGB § 556b Abs. 1 • Samstag kein Werktag (Zahlung) • Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154). • Jedenfalls beim Zahlungsverkehr ist der Sonnabend nicht als Werktag zu berücksichtigen, weil die Banken an diesem Tag geschlossen seien und Überweisungen nicht ausgeführt würden.

17. Aktuelles zur Mieterhöhung– Der Fall - • Hempels sind seit April 1976 Mieter der ca. 92 qm großen Wohnung im Erdgeschoss. In § 28 des Mietvertrags heißt es: • "Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten fachgerecht eine Gasheizung in sämtlichen Wohnräumen zu installieren und ein Badezimmer in den dafür vorgesehenen Raum zu installieren." • Dementsprechend bauten Hempels in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Mit Schreiben vom 28. Februar 2010 verlangte der Verwalter für den Eigentümer die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von 450,00 € auf 539,00 € monatlich. Zur Begründung nahm er auf den Mietspiegel der Stadt Düsseldorf Bezug und ordnete die Wohnung der Hempels in das Rasterfeld für Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. • In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte der Verwalter auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Außerdem hatte er Hempels mit Schreiben vom 22. April 2009 den Abschluss einer Vereinbarung angeboten, der zufolge dieser ihr das Eigentum an Bad und Sammelheizung gegen Zahlung von 1.200 € übertragen und der Vermieter die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht hierfür übernehmen sollte. Zum Abschluss dieser Vereinbarung kam es nicht.

18. Aktuelles zur Mieterhöhung • BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09 • BGB § 558 Abs. 2 • Investitionen des Mieters • Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. • Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat.

19. Aktuelles zur Mieterhöhung – Der Fall- • Der Verwalter verlangte für den Vermieter von dem Mieter Blank mit Schreiben vom 25. Januar 2010 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von ihm bewohnte Wohnung in einer Neubausiedlung in Heiligenhaus ab dem 1. April 2010 um 54,65 € monatlich. Zur Begründung nahm der Verwalter auf ein dem schriftlichen Erhöhungsverlangen beigefügtes Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bezug für eine gleichartige Wohnung aus einer benachbarten Straße innerhalb der Neubausiedlung. • Blank stimmt der Mieterhöhung nicht zu. • Er stellt die Ortsüblichkeit der verlangten Miete nicht in Abrede, meint jedoch, dass zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft; dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

20. Aktuelles zur Mieterhöhung • BGH, Urteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09 • BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3 • Typengutachten/Eigener Bestand • Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten "Typengutachtens". • Welche Anforderungen an die Gründe des in Bezug genommenen Gutachtens zu stellen seien, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Ausreichend ist in einer Gemeinde ohne Mietspiegel - insoweit, dass der Gegenstand des Gutachtens entweder die Wohnung des Mieters oder bei Typengutachten eine benachbarte, nach Ausstattung und Größe vergleichbare Wohnung ist, der Gutachter die örtliche Vergleichsmiete dafür benennt und er seine Herangehensweise bei der Ermittlung und Auswertung der Daten darlegt.

21. Betriebskostenabrechnungen- Der Fall - • Der neue Verwalter übersendete am 08.Oktober 2008 an Herrn Bert die Betriebskostenabrechnung 2007 per e-mail. In der Abrechnung ist zutreffend festgehalten, dass Herr Bert statt der verlangen 12 * 250,00 € an Vorauszahlungen nur 10 * 250,00 € gezahlt hatte. Nachdem der Verwalter mit Anwaltsschreiben vom 28. Dezember 2008 die aus der Abrechnung sich ergebende Nachforderung einschließlich der unterzahlten Vorauszahlungen angemahnt hatte, erhob Herr Bert mit Schreiben des MSB vom 10. Januar 2009 verschiedene Einwendungen, mit denen er unter anderem rügte, • dass die Abrechnung ihm erst mit anwaltlichen Schreiben vom 28.12.2009 am 02.01.2010 zugegangen sei weil es die Betriebskostenabrechnung 2007 per e-mail – vermutlich wegen des belästigenden Inhalts - nicht durch den SPAM-Filter geschafft habe und auf den Mail-Server des Providers gleich in den Papierkorb gewandert sei.(Dem Verwalter sagt er aber nur „ich habe die e-mail nicht bekommen“; • In der Abrechnung ein Rechenfehler vorliege, weil die hinzuaddierten Heizkosten (Abrechnung techem Anlage) mathematisch nicht stimmen; • außerdem sei die Umlagefähigkeit der Grundsteuer vertraglich gar nicht gegeben und die Wasserkosten nach einem falschen Umlageschlüssel verteilt. • Und was sei eigentlich mit den Abrechnung 2003, 2004 und 2005. Diese habe er bis heute vom alten Verwalter nicht bekommen. Mit Schreiben vom 10.Februar 2009 teilte der Verwalter mit, er bestehe auf Zahlung und mit historischen Altabrechnungen aus den Jahren 2003 bis 2005 habe er nichts zu schaffen, solche Abrechnungszeiträume seien verjährt. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2009 rechnete der Verwalter die Betriebskosten für das Jahr 2008 ab. Der Verwalter errechnete eine Nachforderung in Höhe von 521,00 €. Hierin war die anteilig umgelegte Grundsteuer mit einem Betrag von 270,00 € und Wasserkosten in Höhe von 172,00 € enthalten. Herr Bert zahlten auf diese Abrechnung am 6. März 2010 einen Teilbetrag von 79,00 €; zu der Abrechnung selbst äußerte er sich nicht. Mittlerweile hat Herr Bert das Mietverhältnis gekündigt und ist am 31.12.2010 ausgezogen.

22. Betriebskostenabrechnungen Problemfelder: • Die Form und der Zugang der Abrechnung • Die Erteilung der Abrechnung • Der Ablauf der Abrechnungsfrist • Der Ablauf der Einwendungsfrist • Die Folgen nicht erteilter Abrechnungen

23. Betriebskostenabrechnungen • Die Zusendung der Abrechnung per E-Mail reicht aus, das für die Abrechnung Textform ausreicht. § 126 b BGB hat folgenden Wortlaut: "Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden."Das bedeutet, dass eine Erklärung in Textform also auf Papier oder als Datei (=E-Mail), ebenso auch per Fax übermittelt werden kann. Es muss allerdings klar erkennbar sein, von wem die Erklärung stammt, wer die Erklärung also abgibt, und wo sie zu Ende ist. • Werden E-Mail-Adressen im Geschäftsverkehr verwendet, so gilt eine elektronische Erklärung am Tag des Eingangs in den elektronischen Briefkasten als zugegangen (LG Nürnberg-Fürth NJW-RR 2002, 1721-1722). Eine E-Mail ist bereits nach Eingang auf den Mailserver und nicht erst mit Abruf des E-Mails vom Server, z.B. mit MS-Outlook, und damit mit Erscheinen der Nachricht im "Posteingangs-Menü" zugegangen, da sie in diesem Fall bereits in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist. Der Empfänger jedenfalls die Möglichkeit der Kenntnisnahme. • Streiten die Prozessparteien darüber, ob ein mit einer E-Mail-Adresse auftretender Teilnehmer am geschäftlichen Verkehr eine bestimmte rechtserhebliche E-Mail erhalten hat, trägt insofern allein der Absender die Beweislast. Der vermeintliche Empfänger kann sich im Prozess daher auf “bloßes Bestreiten” ohne jeglichen Beweisantritt beschränken. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 26.03.2009 Aktenzeichen: I-7 U 28/08

24. Betriebskostenabrechnungen • Die Abrechnung bindet den Vermieter nach ganz überwiegender Auffassung nicht. In der Abrechnung liegt keine Leistungsbestimmung des Vermieters. Es handelt sich um eine schlichte Wissenserklärung. • Die Erteilung der Abrechnung hindert keine Seite an späteren Korrekturen.

25. Betriebskostenabrechnungen Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) • Der Ablauf der Abrechnungsfrist betrifft grundsätzlich nur die Nachforderung hinsichtlich der sog. Abrechnungsspitze. Nicht gezahlte Sollvorauszahlungen können auch später nachgefordert werden. • Der Ablauf der Abrechnungsfrist schneidet den Vermieter, der noch nicht formell wirksam abgerechnet hat, von allen Nachforderungen über die Sollvorauszahlungen hinaus ab. • An eine erteilte formell wirksame Abrechnung ist er insoweit gebunden, als dass er weder in Einzelbeträgen noch im Gesamtergebnis den Saldo nachträglich zu Lasten des Mieters korrigieren kann. Das gilt unabhängig davon, ob diese Abrechnung noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist oder erst danach erteilt worden ist. Die Ausnahmen, in denen der Vermieter die Fristüberschreitung nicht zu vertreten hat, sind relativ eng begrenzt.

26. Betriebskostenabrechnungen Ablauf der Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5) • Die Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters beginnt erst mit einer formell wirksamen Abrechnung zu laufen und schließt den Mieter mit allen Einwendungen aus, soweit es sich um gesetzlich umlagefähige Betriebskosten handelt. • Auch dem Mieter bleiben Einwände offen, wenn er das Versäumnis der rechtzeitigen Erhebung nicht zu vertreten hat. Der Hauptanwendungsfall hier dürfte es sein, dass zunächst der Vermieter die Ausübung der Kontrollrechte verzögert – etwa Belege erst kurz vor Ablauf der Einwendungsfrist zugänglich macht. BGB § 556 Abs. 3 Satz 5 • Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte. BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 185/09

27. Betriebskostenabrechnungen Nicht erteilte Abrechnung / Kammergericht Berlin, KG v. 22.3.2010 – 8 U 142/09 • Wenn der Vermieter am Ende der Mietzeit abrechnungssäumig ist, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen für die Periode, für die der Vermieter die fällige Abrechnung nicht erstellt hat (BGH v. 9.3.2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005,1499). • Das ist klar. Aber für welche Zeiträume kann der Mieter die Erstattung verlangen? • Regelmäßige Verjährung (§ 195 BGB) drei Jahre zurück ? • oder • seit Anbeginn des Mietverhältnisses ? • Der Anspruch entsteht erst mit der Beendigung des Mietvertrages. Also fängt jetzt erst die Verjährung an zu laufen. Selbst wenn der Anspruch auf Abrechnung bereits verjährt ist, kann der Mieter die Rückzahlung der Vorauszahlungen wegen Abrechnungssäumigkeit des Vermieters verlangen können (KG v. 22.3.2010 – 8 U 142/09, GE 2010, 764 = ZMR 2010, 600). • Das gilt auch in der Wohnraummiete. Denn der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB setzt den Zugang einer (formell wirksamen) Abrechnung voraus.

28. Mietrechtsänderungsgesetz 2011 • 1. Energetische Modernisierung wird erleichtert • 2. Kündigung und Räumung von Mietwohnungen bei Zahlungsverzug wird erleichtert bzw. beschleunigt

29. Energetische Modernisierung • Das Recht der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird in Kapitel • 1a in den §§ 555a bis 555e BGB neu geregelt. • Neu: Erhaltungsmaßnahmen: • Instandhaltung und Instandsetzung werden als Erhaltungsmaßnahmen definiert • Diese sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden. • Neu bei Modernisierungsmaßnahmen • Definition der energetischen Modernisierung (alle Maßnahmen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz und zum Klimaschutz beitragen) • Duldungspflicht des Mieters bei rechtlicher Verpflichtung zur Modernisierung oder wenn keine Mieterhöhung für eine energetische Modernisierung verlangt wird • Kein Recht zur Mietminderung bei rechtlich verpflichtender Modernisierung • Härtegründe zählen nur noch für sonstige Modernisierungen • geringere formale Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen, keine Angaben des Wärmedurchgangskoefifizienten der alten und der neuen Fenster mehr erforderlich, sondern nur noch die Angabe der anerkannten Pauschalwerte • Kein Sonderkündigungsrecht bei einer geringfügigen Modernisierung mit nur unerheblichen Mieterhöhung. • Neu: Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen • Zeitliche und technische Durchführung • Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche (Mietminderungen, Aufwendungsersatz) • Höhe der Miete

30. Kündigung und Räumung • Neuer Kündigungsgrund § 569 Absatz 3a BGB Bei Zahlungsverzug mit der Mietkaution kann - wie bei Verzug mit der Mietzahlung – die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen werden. • Berliner Räumung erhält eine gesetzliche Grundlage (§ 885a ZPO). Der Vermieter hat Anspruch auf die die bloße Besitzverschaffung beschränkte Räumung als gleichberechtigte Alternative zur sog. klassischen Räumung. Der Gerichtsvollzieher muss ein vollständigen Inventarverzeichnis erstellen. • Einstweilige Verfügung im Mietrecht (§ 940a ZPO) Bei Untermietern, die an der Wohnung ein Besitzrecht geltend machen, kann ein eigener Titel gegen diese Person künftig schnell im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes nach § 940a ZPO erlangt werden.